ALTAREA : COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023

ALTAREA

COMPTES CONSOLIDES

DE L’EXERCICE CLOS

LE 31 DECEMBRE 2023

AddressOfRegisteredOfficeOfEntity : 87, rue de Richelieu à Paris (France) 

CountryOfIncorporation : France 

DateOfEndOfReportingPeriod2013 : §Note1

DescriptionOfNatureOfEntitysOperationsAndPrincipalActivities :§ note1

DescriptionOfPresentationCurrency : euros 

DomicileOfEntity :87, rue de Richelieu à Paris, France 

LegalFormOfEntity : §Note1

LevelOfRoundingUsedInFinancialStatements : millions d’euros avec un chiffre après la virgule 

NameOfParentEntity : aucun 

NameOfReportingEntityOrOtherMeansOfIdentification :§Note1

NameOfUltimateParentOfGroup, : Non applicable 

PeriodCoveredByFinancialStatements, 01/01/2022 – 31/12/2022  

PrincipalPlaceOfBusiness. Note 844

ExplanationOfChangeInNameOfReportingEntityOrOtherMeansOfIdentificationFromEndOfPrecedingReportingPeriod : Le groupe Altarea opère principalement en France, en Italie et en Espagne

SOMMAIRE

1       ETATS FINANCIERS .............................................................................................................. 3

2       ANNEXE - COMPTE DE RÉSULTAT ANALYTIQUE .............................................................. 8

3       AUTRES ÉLÉMENTS DE L’ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDÉS .................................. 9

1       Etats financiers

État de la situation financière consolidée

Etat du résultat global consolidé

Quote part de résultat des sociétés mises en équivalence                                                              4.5                  (68,8)                   71,0

Impôt sur les résultats                                                                                                                      5.3                   114,4                (68,3)

Autres éléments du résultat global

État des flux de trésorerie consolidés

(1)     Les résultats de cession présentés dans le calcul de la Marge Brute d’Autofinancement, sont présentés nets de coûts de transaction. De la même façon, les cessions d’actifs immobilisés sont présentées nettes de coûts de transaction dans les flux de trésorerie d’investissement.

(2)     Cf la variation de capitaux propres.

(3)     En 2022, le groupe Crédit Agricole Assurance est entré au capital de plusieurs gares, par voie d’augmentation de capital réservée d’une part, et par voie de cession de titres.

État de variation des capitaux propres consolidés

Autres                                                                                                                                                   (0,0)                      –                        –                      0,4                           0,4                             (0,3)                        0,1

(b):  Augmentation de capital liée au FCPE et option de paiement du dividende en action.

Les notes annexes font partie intégrante des états financiers consolidés.  

2   Annexe - Compte de résultat analytique

Conformément aux principes décrits dans la note 2.3.22 « Secteurs opérationnels » des principes comptables et en accord avec les reportings internes, certaines charges appréciées comme exceptionnelles au regard de leur nature et leur montant ont été reclassées dans la colonne Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction (VV). Ces charges sont explicitées dans la note 4.1 « Faits significatifs ».

3 Autres éléments de l’annexe aux comptes consolidés

Sommaire détaillé des notes aux comptes consolidés

Note 1         Informations relatives à la société ................................................................................................................. 10

Note 2         Principes et méthodes comptables ............................................................................................................... 10

           2.1     Référentiel comptable de la Société et présentation des états financiers ............................................................... 10

           2.2      Principales estimations et jugements ..................................................................................................................... 11

           2.3     Principes et méthodes comptables de la Société ................................................................................................... 12

Note 3         Information sur les secteurs opérationnels ................................................................................................... 25

           3.1     Eléments du bilan par secteur opérationnel ........................................................................................................... 25

           3.2     Compte de résultat analytique par secteur opérationnel ........................................................................................ 25

           3.3     Réconciliation de l’état du résultat global consolidé et du compte de résultat analytique ....................................... 26

           3.4     Chiffre d’affaires par zone géographique et par secteur opérationnel .................................................................... 27

Note 4         Faits significatifs et évolution du périmètre de consolidation......................................................................... 28

           4.1      Faits significatifs ..................................................................................................................................................... 28

           4.2      Périmètre ............................................................................................................................................................... 31

           4.3     Evolution du périmètre de consolidation ................................................................................................................. 33

           4.4      Regroupements d’entreprises ................................................................................................................................ 33

           4.5     Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ...................................................................................... 34

           4.6      Actifs financiers courant et non courant ................................................................................................................. 35

Note 5         Résultat ......................................................................................................................................................... 36

           5.1      Résultat opérationnel ............................................................................................................................................. 36

           5.2     Coût de l’endettement financier net et autres éléments financiers.......................................................................... 36

           5.3      Impôt sur les résultats ............................................................................................................................................ 37

           5.4      Résultat par action ................................................................................................................................................. 38

Note 6         Passifs .......................................................................................................................................................... 39

           6.1      Capitaux propres .................................................................................................................................................... 39

           6.2     Endettement financier net et sûretés ...................................................................................................................... 41

           6.3      Provisions .............................................................................................................................................................. 42

Note 7         Actifs et tests de valeur ................................................................................................................................. 44

           7.1      Immeubles de placement ....................................................................................................................................... 44

           7.2     Immobilisations incorporelles et écarts d’acquisition .............................................................................................. 46

           7.3     Droits d’utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles......................................................................... 47

           7.4     Besoin en fonds de roulement d’exploitation .......................................................................................................... 47

Note 8         Gestion des risques financiers ...................................................................................................................... 50

           8.1     Valeur comptable des instruments financiers par catégorie ................................................................................... 50

           8.2      Risque de taux ....................................................................................................................................................... 51

           8.3      Risque de liquidité .................................................................................................................................................. 53

Note 9         Transactions avec les parties liées ............................................................................................................... 54

Note 10       Engagements du groupe et passifs éventuels .............................................................................................. 56

           10.1       Engagements hors bilan ..................................................................................................................................... 56

           10.2       Passifs éventuels ............................................................................................................................................... 57

Note 11       Evénements postérieurs à la date de clôture ................................................................................................ 58

Note 12       Honoraires des commissaires aux comptes.................................................................................................. 58

NOTE 1      INFORMATIONS RELATIVES A LA SOCIETE 

Altarea est une Société en Commandite par Actions dont les actions sont admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris, compartiment A. Le siège social est situé 87, rue de Richelieu à Paris (France).

Altarea a opté au régime des Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) à effet du 1er janvier 2005.

A la fois développeur et investisseur, le Groupe est présent sur les trois principaux marchés de l’immobilier (Commerce, Logement et Immobilier d’entreprise) lui permettant d’être leader des grands projets mixtes de renouvellement urbain en France. Le Groupe dispose pour chacune de ses activités de l’ensemble des savoir-faire pour concevoir, développer, commercialiser, gérer et exploiter des produits immobiliers sur-mesure. 

Le groupe Altarea opère principalement en France, en Italie et en Espagne.

Altarea contrôle la société Altareit dont les actions sont admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris, compartiment A.

Altarea contrôle la société NR21 dont les actions sont admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris, compartiment C.

Les comptes consolidés établis au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2023 ont été arrêtés par la Gérance le 27 février 2024 après avoir été examinés par le Comité d’Audit et par le Conseil de Surveillance.

NOTE 2      PRINCIPES ET MÉTHODES COMPTABLES

2.1         Référentiel comptable de la Société et présentation des états financiers

2.1.1       Référentiel comptable

Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés annuels sont conformes aux normes et interprétations IFRS de l’IASB (International Accounting Standards Board) telles qu’adoptées par l’Union Européenne au 31 décembre 2023 et disponibles sur le site internet de la Commission européenne.

Les principes comptables retenus au 31 décembre 2023 sont les mêmes que ceux retenus pour les états financiers consolidés au 31 décembre 2022 à l’exception de l’évolution des normes et interprétations adoptées par l’Union européenne applicables au 1er janvier 2023.

Normes, interprétations et amendements applicables à partir de l’exercice ouvert le 1er janvier 2023 :

•     Norme IFRS 17 – Contrats d’assurance (en remplacement d’IFRS 4) et amendements à IFRS 17 -  Première application des normes IFRS 17 et IFRS 9, informations comparatives.

Cette norme IFRS 17 et ses amendements ne sont pas applicable au Groupe ; 

•     Amendements à IAS 1 – Présentation des états financiers – Informations à fournir sur les méthodes comptables ; 

•     Amendements à IAS 8 – Définition d'une estimation comptable ;

•     Amendements à IAS 12 – Impôts différés relatifs à des actifs et passifs résultant d’une même transaction ;

Ces amendements sont sans impact significatif pour le Groupe.

•     Amendements à IAS 12 – Réforme fiscale internationale – Règles modèle Pilier 2

Le groupe Altarea entre dans le champ d’application des nouvelles règles GLOBE et de l’imposition minimum mondiale de 15% (Pilier 2) transposées, via une directive de l’Union Européenne (2022/2523) du 14 décembre 2022, en droit français dans le code général des impôts français par l’article 33 de la Loi de finances pour 2024. L’entrée en vigueur de ces nouvelles règles est intervenue le 1er janvier 2024. Les travaux préparatoires sont en cours, notamment pour qualifier le périmètre juridique au regard des nouvelles règles de Pilier 2 et identifier les points de données nécessaires. Le Groupe n’attend pas d’impact significatif.

Normes et interprétations ayant été appliquées par anticipation au 31 décembre 2023 et dont l’application est obligatoire à compter des périodes commençant le 1^er janvier 2024 ou postérieurement :

Néant

Normes et interprétations publiées dont l’application obligatoire est postérieure au 31 décembre 2023 : 

•     Amendements à IAS 1 – Classement courant / non courant des passifs. Passifs non courants assortis de clauses d’exigibilité anticipée (« covenants ») ; 

•     Amendements IAS 7 et IFRS 7 – Accords de financement des fournisseurs ; 

•     Amendements à IFRS 16 – Passif de location dans le cadre d’une cession-bail.

Ces amendements sont en cours d’analyse.

Autres normes et interprétations essentielles, publiées par l’IASB, approuvées par l’Union Européenne en 2023 ou non encore approuvées par l’Union Européenne :

•     Amendements à IAS 21 - Effets des variations des cours des monnaies étrangères. 

En l’absence de transactions en monnaies étrangères au sein du Groupe, cet amendement sera sans impact pour le Groupe.

2.1.2      Autres principes de présentation des états financiers

Altarea présente ses états financiers et ses notes annexes en millions d’euros, avec un chiffre après la virgule.

Transactions éliminées dans les états financiers consolidés

Les soldes bilantiels et les produits et charges résultant des transactions intragroupes sont éliminés lors de la préparation des états financiers consolidés.

Classement au bilan

Conformément à la norme IAS 1, la Société présente ses actifs et passifs en distinguant les éléments courants et non courants.

Les actifs devant être réalisés, consommés ou cédés dans le cadre du cycle normal d’exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture, sont classés en « actifs courants », de même que les actifs détenus dans le but d’être cédés, la trésorerie ou les équivalents de trésorerie. Tous les autres actifs sont classés en « actifs non courants ».

Les passifs devant être réglés dans le cadre du cycle normal d’exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture sont classés en « passifs courants », ainsi que les provisions entrant dans le cycle d’exploitation normal de l’activité concernée et la part à moins d’un an des autres provisions.

Les impôts différés sont, quant à eux, toujours présentés en actifs ou passifs non courants.

2.2         Principales estimations et jugements

La préparation des états financiers consolidés nécessite l’utilisation d’estimations et d’hypothèses par la direction du Groupe pour la détermination de la valeur de certains actifs et passifs, et de certains produits et charges, ainsi que concernant les informations données dans les notes annexes aux états financiers.

La Direction revoit ses estimations et appréciations de manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables au regard des circonstances. 

Les résultats réels peuvent différer sensiblement de ces estimations en fonction de l’évolution des différentes hypothèses et des conditions de réalisation.

Les estimations comptables réalisées par le Groupe ont été effectuées dans une contexte de crise immobilière. Cette crise déclenchée par la remontée des taux d’intérêt marque la fin d’un cycle qui aura duré près de 15 années. 

Ainsi, les principales estimations réalisées par le Groupe ont concerné les évaluations suivantes : 

•       l’évaluation des immeubles de placement (se référer aux notes 2.3.5 « Immeubles de placement » et 7.1 « Immeubles de placement ») : 

Les méthodologies retenues par les experts sont identiques à celles retenues pour l’exercice précédent et prennent en compte l’évolution des données de marché, dans un environnement économique complexe et volatil, marqué par la poursuite de l’inflation, la hausse des taux d’intérêts et la poursuite de la hausse du prix des matières premières et des difficultés d’approvisionnement.

Dans leurs rapports, il est précisé que le contexte décrit cidessus est source d’incertitudes sur les marchés immobiliers de l’investissement.

•       l’évaluation des créances clients (se référer aux notes

2.3.10 « Actifs et Passifs financiers » et 7.4.2 « Créances clients et autres créances »),

•       l’évaluation de la marge immobilière et des prestations selon la méthode de comptabilisation à l’avancement (se référer à la note 2.3.17 « Chiffre d’affaires et charges associées »), 

•       l’évaluation des stocks et en-cours (se référer aux notes 2.3.8 « Stocks » et 7.4.1 « Stocks et en-cours »,

Depuis juin 2022, la hausse rapide des taux d’intérêt conjuguée à des politiques plus restrictives de la part des banques ont désolvabilisé brutalement l’ensemble des acquéreurs. Cette crise de la demande s’est rajoutée à celle préexistante de l’inflation des coûts et des normes, créant ainsi les conditions d’une crise immobilière de grande ampleur.  

L’année 2023 a connu une intense activité opérationnelle en

Promotion : écoulement accéléré de l’offre existante, réduction drastique des acquisitions de terrains, revue approfondie du portefeuille d’options foncières et des valeurs au bilan. 

Une revue exhaustive du portefeuille foncier a conduit à passer en charges comptables la quasi-totalité des frais d’études stockés au bilan et à ajuster la valeur des terrains en portage. 

Le Groupe a tenu compte des informations fiables dont il disposait à la date de l’établissement des comptes consolidés, quant aux impacts de ces situations, en y reflétant sa vision du marché.

•       l’évaluation des écarts d’acquisition et des marques (se référer à la note 2.3.7 « Suivi de la valeur des actifs non courants (hors actifs financiers et immeubles de placement) et pertes de valeur » et 7.2 « Immobilisations incorporelles et écarts d’acquisition »), 

Le Groupe a, en 2023, procédé à une réorganisation de son portefeuille de marques afin de renforcer leur positionnement respectif.

Et dans une moindre mesure, 

•       l’évaluation des paiements en actions (se référer aux notes 2.3.12 « Paiements en actions » et 6.1 « Capitaux propres »), 

•       l’évaluation des instruments financiers (se référer à la note 8 « Gestion des risques financiers »).

Outre le recours aux estimations, la direction du Groupe a fait usage de son jugement pour : 

•       l’évaluation des droits d’utilisation, obligations locatives et redevances contractuelles sur immeubles de placement (se référer aux notes 2.3.18 « Contrats de location » et 7.3 « Droits d’utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles » et 7.1 « Immeubles de placement »),

•       l’évaluation des actifs d’impôt différé (se référer aux notes 2.3.16 « Impôts » et 5.3 « Impôt sur les

résultats »), et leur activation, 

•       l’évaluation des provisions (se référer aux notes 2.3.15 « Provisions et passifs éventuels » et 6.3

«  Provisions »),

•       la satisfaction ou non des critères permettant d’identifier un actif ou un groupe d’actifs comme détenu en vue de la vente ou encore si une activité est destinée à être abandonnée conformément à la norme IFRS 5 (se référer à la note 2.3.6 « Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées » et 7.1 « Immeubles de placement »).

Les états financiers du Groupe prennent aussi en compte, sur la base des connaissances et des pratiques actuelles, les enjeux du changement climatique et du développement durable.

Côté Commerce, l’analyse des indicateurs clés, au travers de données collectées sur l’ensemble de nos actifs, sert au pilotage de la performance RSE et à la définition de plans d’action visant l’atteinte d’objectifs énergétiques ambitieux.

Ces actions ont été traduites par des mesures opérationnelles précises intégrées, à l’échelle du patrimoine, dans les budgets travaux et rénovations des centres, et prises en compte par les experts immobiliers dans la valeur des actifs. Depuis 2011, les investissements réalisés sur les sites du patrimoine intègrent les problématiques liées aux changements climatiques, avec des objectifs de consommation énergétique répondant aux attentes du décret tertiaire. 

Pour la campagne d'évaluation ayant conduit à la valorisation des immeubles de placement au 31 décembre 2023, le Groupe a fourni aux experts des informations portant sur les consommations énergétiques, les certifications Breeam in use, l’exposition des actifs aux risques climatiques, la présence de moyen de production énergies renouvelables sur les différents sites, éléments pris en compte dans les valorisations. 

En l’état de leur connaissance du marché, les experts indépendants n’ont pas identifié pour 2023 de preuve (que les critères de durabilité aient influencé de façon significative les prix de transaction. Ils restent néanmoins attentifs à l’évolution du marché immobilier sur ce sujet. Ainsi, au 31 décembre 2023, la prise en compte des effets liés au changement du climat n’a pas eu d’impact significatif sur les jugements et principales estimations nécessaires à l’établissement des états financiers.

Côté Promotion, les budgets utilisés pour la détermination du chiffre d’affaires à l’avancement intègrent systématiquement les coûts liés à l’amélioration de leur performance énergétique conformément à la règlementation en vigueur au moment du dépôt des permis de construire (notamment RE 2020). 

En ce qui concerne l’adaptation des constructions aux changements climatiques, en 2018, le Groupe, a fait réaliser une étude sur l’analyse de l’exposition de ses activités aux effets du changement climatique, dont une dédiée à la promotion immobilière de logements sur le territoire français. Plusieurs risques ont été analysés : Vagues de chaleur, Sécheresses, Mouvements de terrain, Inondations, Précipitations intenses, Tempêtes et Submersion marine pour l’ensemble des implantations régionales. Les conclusions de cette étude ont permis à chacune des marques de prendre des actions spécifiques pour sécuriser et adresser les risques les plus systématiques (chaleur, sécheresses, précipitations intenses & inondations et RetraitGonflement des Argiles). Les coûts relatifs à ces actions sont inclus dans les budgets des opérations.

Enfin, le Groupe travaille également à la construction de bâtiments soit plus économes en ressources, soit plus adaptables ou flexibles, soit plus démontables pour faciliter la réutilisation et le recyclage. Les coûts liés sont également intégrés dans la marge immobilière des opérations.

Par ailleurs, tous les nouveaux financements mis en place par le Groupe en 2023, comportent une clause d’alignement à la Taxonomie.

2.3         Principes et méthodes comptables de la Société

2.3.1      Participations de la Société et méthodes de consolidation 

Les normes sur la consolidation sont :

•     IFRS 10 – Etats financiers consolidés

•     IFRS 11 – Partenariats

•     IFRS 12 – Informations à fournir sur les intérêts détenus dans d’autres entités

•     IAS 28 – Participations dans des entreprises associées et des co-entreprises

La norme IFRS 10 définit le contrôle ainsi : « un investisseur contrôle une entité lorsqu’il est exposé ou qu’il a le droit à des rendements variables en raison de ses liens avec l’entité et qu’il a la capacité d’influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu’il détient sur celle-ci ». La Société détient le pouvoir sur une entité lorsqu’elle a les droits effectifs qui lui confèrent la capacité actuelle de diriger les activités pertinentes, à savoir les activités qui ont une incidence importante sur les rendements de l’entité. L’appréciation du contrôle selon IFRS 10 demandant une part significative de jugement, la Société a développé un cadre d’analyse de la gouvernance des entités avec qui la Société est en lien, en particulier lorsqu’il existe des situations de partenariat régies par un environnement contractuel large incluant le cas échéant la structure de l’actionnariat, les statuts, les pactes d’actionnaires, les promesses d'achat et de vente, le cadre de gouvernance réglementaire etc. Il est également tenu compte des faits et circonstances propres à chaque entité pour apprécier la capacité de la Société à diriger les activités pertinentes de ces entités. 

A ce titre et ce, dans la limite des droits protectifs accordés aux co-associés,

•     les sociétés Altablue et Aldeta co-détenues aux côtés de deux autres associés institutionnels sont considérées comme étant contrôlées par le Groupe. Ces sociétés portent le centre commercial de Cap 3000 situé près de Nice.

•     les sociétés Alta Crp Gennevilliers, Alta Crp La Valette, Alta Gramont, Toulouse Gramont, Bercy Village et

Société d’aménagement de la gare de l’Est détenues aux côtés d’un autre associé institutionnel sont considérées comme étant contrôlées par le Groupe.

•     les sociétés Alta Crp Aubergenville, Alta Crp Guipavas, Limoges Invest, Retail Park les Vignobles, Alta Crp Ruaudin, Centre Commercial de Thiais, TECI et Compagnie, Alta Pierrelaye sont détenues aux côtés d’un associé institutionnel et sont toujours considérées comme étant contrôlées par le Groupe.

•     les sociétés Alta Montparnasse, et Altagares (sociétés portant respectivement les commerces de la gare Montparnasse à Paris, et de cinq gares en Italie) sont détenues depuis le 1^er trimestre 2022 aux côtés d’un associé institutionnel et sont toujours considérées comme étant contrôlées par le Groupe.

Conformément à IFRS 10, les entités ad hoc sont consolidées, lorsque, en substance, la relation entre la Société et l’entité est telle que la Société est jugée contrôler cette dernière.

Entités contrôlées 

Les filiales contrôlées sont consolidées par intégration globale. Tous les soldes et transactions intra-groupe ainsi que les produits et les charges provenant de transactions internes et de dividendes sont éliminés. 

Toute modification de la part d'intérêt de la Société dans une filiale qui n'entraîne pas une perte de contrôle est comptabilisée comme une transaction portant sur les capitaux propres. Si la Société perd le contrôle d’une filiale, les actifs, passifs et capitaux propres de cette ancienne filiale sont décomptabilisés. Tout gain ou perte résultant de la perte de contrôle est comptabilisé en résultat. Toute participation conservée dans l'ancienne filiale est comptabilisée à sa juste valeur à la date de perte de contrôle selon le mode de comptabilisation requis suivant IFRS 11, IAS 28 ou IFRS 9.

Entités contrôlées conjointement

Suivant IFRS 11, les sociétés sont contrôlées conjointement lorsque les décisions importantes au titre des activités pertinentes requièrent le consentement unanime des associés ou partenaires. 

Le contrôle conjoint peut être exercé au travers d’une activité conjointe (commune) ou en co-entreprise (joint-venture).

Suivant IFRS 11, l’activité conjointe se distingue par l’existence d’un droit direct détenu sur certains actifs ou des obligations directes sur certains passifs de l’entité quand la joint-venture confère un droit sur l’actif net de l’entité. S’il s’agit d’une activité conjointe, la Société enregistre dans ses comptes les actifs, les passifs, les produits et les charges relatifs à ses intérêts dans l’entreprise commune. S’il s’agit d’une joint-venture (co-entreprise), la participation de la Société dans l’actif net de l’entité est enregistrée selon la méthode de la mise en équivalence décrite dans la norme IAS 28.

Les investissements dans les activités communes ou les coentreprises sont présentés conformément à la norme IFRS 12.

Entités sous influence notable

Conformément à la norme IAS 28, la méthode de la mise en équivalence s’applique également à toutes les entreprises associées dans lesquelles la Société exerce une influence notable sans en avoir le contrôle, laquelle est présumée quand le pourcentage de droits de vote détenus est supérieur ou égal à 20%. Chaque participation, quel que soit le pourcentage de détention détenu, fait l’objet d’une analyse tenant compte des faits et circonstances pour déterminer si la Société exerce une influence notable, notamment en examinant le cas échéant les termes des statuts, pactes d'actionnaires, options d'achat et de vente et autres éléments pertinents.

Selon la méthode de la mise en équivalence, la participation de la Société dans l’entreprise associée est initialement comptabilisée au coût augmenté ou diminué des changements, postérieurs à l’acquisition, dans la quote-part d’actif net de l’entreprise associée. L’écart d’acquisition lié à une entreprise associée est inclus, s’il n’est pas déprécié, dans la valeur comptable de la participation. La quote-part de résultat de la période est présentée dans la ligne « Quotepart de résultat des sociétés mises en équivalence ». Au bilan, ces participations sont présentées sur la ligne « Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence » avec les créances rattachées à ces participations.

Les états financiers des entreprises associées sont préparés sur la même période de référence que ceux de la société mère et des corrections sont apportées, le cas échéant, pour homogénéiser les méthodes comptables avec celles de la Société.

Les investissements dans les entreprises associées sont présentés conformément à la norme IFRS 12. 

2.3.2      Regroupements d’entreprises et écarts d’acquisition

Les regroupements d’entreprises sont comptabilisés selon la méthode de l’acquisition d’IFRS 3 révisée : lors de la première consolidation d’une entité dont le Groupe acquiert le contrôle, les actifs et les passifs, ainsi que les passifs éventuels, identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d’acquisition. Les actifs incorporels sont spécifiquement identifiés dès lors qu’ils sont séparables de l’entité acquise ou résultent de droits légaux ou contractuels. Ainsi, lors de la prise de contrôle d’une entreprise, la différence entre la quote-part d’intérêts de l’acquéreur dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables à la date de prise de contrôle, et le coût d’acquisition constitue un écart d’acquisition représentatif d’avantages économiques futurs résultant d’autres actifs non identifiés individuellement et comptabilisés séparément. Le prix d’acquisition correspond au montant de la contrepartie transférée y compris, le cas échéant, les compléments de prix à leur juste valeur. Par ailleurs, les coûts directs liés à l’acquisition sont comptabilisés en charge de la période au cours de laquelle ils sont encourus. 

L’écart d’acquisition :

•     positif, est inscrit à l’actif du bilan et fait l’objet d’un test de dépréciation au moins une fois par an,

•     négatif, est comptabilisé directement en produit.

La norme prévoit un délai de 12 mois à partir de la date d’acquisition quant à la comptabilisation définitive de l’acquisition ; les corrections et évaluations effectuées doivent être liées à des faits et circonstances existant à la date d’acquisition. Ainsi, au delà de la période d’évaluation, un complément de prix est à comptabiliser en résultat de l’exercice sauf si sa contrepartie est un instrument de capitaux propres.

L’acquisition ou la cession de titres d’une entité qui demeure contrôlée avant et après ces opérations, sont désormais considérées comme des transactions entre actionnaires comptabilisées en capitaux propres : elles n’impactent ni le goodwill, ni le compte de résultat. En cas de perte de contrôle, la participation résiduelle est évaluée à la juste valeur et le résultat de cession est comptabilisé au compte de résultat.

Par exception, les acquisitions d’actifs isolés qui s’effectuent par l’achat des titres d’une société dont le seul objet est la détention d’actifs, sont comptabilisés selon la norme IAS 40 « Immeubles de placement » ou IAS 2 « Stocks ».

2.3.3      Immobilisations incorporelles

Les immobilisations incorporelles sont essentiellement constituées de logiciels, de marques et de relations clientèles. 

Conformément à la norme IAS 38 :

•     les logiciels acquis ou créés sont évalués à leur coût et amortis sur leur durée d’utilité qui est généralement comprise entre 1 et 5 ans,

•     les marques acquises séparément ou lors d’un regroupement d’entreprises et répondant à la définition d’une immobilisation incorporelle font l’objet d’une valorisation et d’une estimation de leur durée de vie. Lorsque la durée de vie est finie, elles sont amorties sur cette durée. Si la durée de vie est indéterminée, elles sont dépréciées, le cas échéant, lorsqu’il existe des indices de perte de valeur.

•     les relations clientèles qui résultent de l’identification d’actifs incorporels issus de l’acquisition de promoteurs sont  amortissables au rythme de réalisation du carnet de commandes acquis et des lancements de programmes pour la partie concernant les promesses de vente acquises ou amortissables linéairement sur une durée déterminée (i.e. durée relative au cycle d’exploitation normatif de la réalisation d’un programme immobilier). Les autres relations clientèles (relation client sur contrats réguliers, relation contractuelle) peuvent aussi être identifiées lors de regroupement d’entreprises et sont analysées au cas par cas  quant à leur valorisation et l’estimation de leur durée de vie.

2.3.4      Immobilisations corporelles

Les immobilisations corporelles correspondent principalement aux installations générales, aux matériels de transport, de bureau et d’informatique. Conformément à la norme IAS 16, elles sont évaluées au coût et amorties sur leur durée d’utilité, estimée être de 5 à 10 ans. Aucun autre composant significatif n’a été identifié pour ces immobilisations.

2.3.5      Immeubles de placement

Selon la norme IAS 40, les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus en vue d’en retirer des loyers ou pour valoriser le capital apporté ou les deux.

Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont principalement des centres commerciaux et, accessoirement des immeubles de bureau.

Le portefeuille d’immeubles de placement du Groupe est constitué d’immeubles en exploitation et d’immeubles en cours de développement ou de construction pour compte propre.

En application de la norme IAS 40, le Groupe a opté pour le modèle de la juste valeur et valorise ses immeubles de placement en conséquence selon le guide établi par IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur » et ce, à chaque fois que celleci peut être déterminée de façon fiable. Sinon, ils sont laissés au coût et font l’objet de test de valeurs au minimum une fois l’an et à chaque fois qu’il existe des indices de perte de valeur.

La juste valeur des immeubles de placement est celle retenue par la Direction suivant les faits et circonstances et tenant compte de la destination des immeubles. Pour ce faire, la Direction s’appuie sur des expertises établies par des experts externes donnant des évaluations droits inclus en prenant en compte une décote à hauteur des droits correspondant aux frais et droits de mutation. Ces droits ont été estimés en France à 6,9% (à l’exception de l’Ile de France fixés à 7,5%), en Espagne à 3,25%.

Au cours de l’exercice, le Groupe a lancé un appel d’offres pour les mandats des expertises immobilières. L’évaluation externe des actifs du Groupe est donc confiée à Cushman & Wakefield, CBRE et Jones Lang Lasalle (en France et en Espagne). Leur mandat a débuté pour les comptes consolidés au 30 juin, pour une durée de 4 ans. Les actifs en Italie sont valorisés par Kroll depuis 2022.  

Les sites font l’objet de visites systématiques par les experts pour tous les actifs entrant dans le portefeuille et par rotation pluriannuelle ou lorsqu’un évènement particulier d’un actif le nécessite.

Les experts utilisent deux méthodes :

•     une méthode d’actualisation des flux futurs de trésorerie projetés sur dix ans avec prise en compte d’une valeur de revente en fin de période déterminée par capitalisation des loyers nets. Les experts ont souvent privilégié les résultats obtenus à partir de cette méthode,

•     une méthode reposant sur la capitalisation des loyers nets : l’expert applique un taux de rendement fonction des caractéristiques du site (surface, concurrence, potentiel locatif, etc.) aux revenus locatifs (comprenant le loyer minimum garanti, le loyer variable et le loyer de marché des locaux vacants) retraités de l’ensemble des charges supportées par le propriétaire. Cette seconde méthode permet de corroborer la valeur déterminée par la première méthode.

Les revenus locatifs prennent notamment en compte :

•     les évolutions de loyers qui devraient être appliquées lors des renouvellements (arrivée à échéance des baux, changement de locataires,…),

•     le taux de vacance normatif,

•     les incidences des plus-values locatives futures résultant de la location des lots vacants,  • la progression des revenus due aux paliers, et

•     un taux d’impayé.

Les évaluations des immeubles de placement à la juste valeur est conforme aux recommandations COB/ AMF « Groupe de travail Barthès de Ruyter » et suivent intégralement les instructions de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière mise à jour en 2017. Les experts font par ailleurs référence au RICS appraisal and Valuation standards publié par la Royal Institute of Chartered Surveyors Red Book.

Immeubles de placement évalués la juste valeur

Les immeubles de placement en exploitation sont systématiquement évalués à la juste valeur.

Au 31 décembre 2023, l’ensemble du patrimoine en exploitation a fait l’objet d’une expertise externe. 

A chaque fois qu’il existe, pour un des immeubles du Groupe, une valeur d’échange fixée dans le cadre de transaction éventuelle entre parties bien informées et consentantes, et déterminée dans des conditions normales de marché, la Société arbitre selon son jugement entre cette valeur et celle déterminée par l’expert.

Les Immeubles de Placement en cours de Construction

(IPUC) sont rentrés dans le champ d’application d’IAS 40. Ils sont évalués à la juste valeur suivant le guide d’IFRS 13 lorsque les critères prédéfinis par la Société sont remplis.

Le Groupe estime qu’un immeuble en cours de construction peut être évalué à la juste valeur de façon fiable si la majeure partie des incertitudes pesant sur la détermination de la valeur ont été levées ou si la date de livraison de l’immeuble est proche.

Pour estimer de façon fiable la juste valeur d’un immeuble en cours de construction, les trois conditions suivantes doivent être toutes remplies :

•     toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation du projet ont été obtenues,

•     les contrats de construction ont été signés et les travaux ont commencé, et

•     le taux de commercialisation des baux est élevé et permet d’apprécier raisonnablement la création de valeur attachée à l’immeuble en cours de construction.

Ainsi, les immeubles de placement en cours de développement et de construction sont évalués soit au coût, soit à la juste valeur :

•     les immeubles en phase de développement avant acquisition du terrain sont évalués au coût,

•     les terrains non encore construits sont évalués au coût,

•     et les immeubles en cours de construction sont enregistrés au coût ou à la juste valeur dans le respect des critères prédéfinis ci-dessus ; si la date de livraison de l’immeuble est proche de la date de clôture des comptes, l’immeuble est évalué à la juste valeur sauf estimation contraire.

La juste valeur des immeubles en cours de construction évalués à la juste valeur est déterminée à l’appui d’expertises externes. L’expert évalue l’actif d’un bien comme s’il était complètement achevé en tenant compte des conditions de marché à la date d’évaluation et des spécificités de l’actif. De cette valeur est déduit le montant des dépenses non encore engagées à la date de clôture.

Le différentiel de la juste valeur des immeubles de placement évalués à la juste valeur d’une période à une autre est comptabilisé au compte de résultat sur la ligne « Variations de valeur des immeubles de placement ».

Immeubles de placement évalués au coût En complément du prix d’acquisition des terrains, les coûts engagés pour le développement et la construction des immeubles sont capitalisés à compter du démarrage du programme dès la phase de développement (prospection, montage : réponse au concours et pré-commercialisation, préalablement à la signature des promesses d’achat de foncier ; phase administrative : obtention des autorisations avec le cas échéant signature de promesses d’achat de foncier), dès lors qu’il existe une assurance raisonnable d’obtenir les autorisations administratives.

Ces investissements concernent les dépenses ayant un caractère activable et ce y compris, les honoraires de première commercialisation, les honoraires internes au Groupe, les indemnités d’éviction, la vacance financière, et les frais financiers.

En effet, selon la norme IAS 23, le traitement comptable des frais financiers est l’incorporation des coûts d’emprunt directement attribuables à la construction des actifs qualifiés dans le coût de ceux-ci. Les frais financiers demeurent affectables aux immeubles en cours de développement et de construction durant la durée de construction de l’actif s’ils répondent à la définition « d’actifs qualifiés » (à noter qu’en cas de retard au démarrage de leur construction ou de période de construction anormalement allongée, le management apprécie au cas par cas le bien fondé d’un arrêt momentané de la capitalisation des frais financiers).

Pour les immeubles de placement enregistrés dans les comptes au coût, un test de dépréciation est effectué au moins une fois l’an ou dès qu’il existe des indices de perte de valeur.

Leur valeur est déterminée sur la base de business plans établis en interne à un horizon de 5 années et revus à échéance régulière par le management. Les estimations retenues sont réalisées sur la base de la méthode de capitalisation des revenus locatifs ou de la méthode de l’actualisation des flux futurs (discounted cash flow).

La valeur recouvrable de ces actifs qui restent comptabilisés au coût est appréciée par comparaison de leur prix de revient à terminaison et de leur valeur estimée sur la base des flux attendus pour la Société. Si la valeur recouvrable est inférieure au prix de revient à terminaison, une perte de valeur sous la forme d’une provision pour dépréciation est enregistrée au compte de résultat global sur la ligne « Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût » et au compte de résultat analytique sur la ligne « Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement ».

2.3.6      Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées

Conformément à la norme IFRS 5, un actif non courant est classé en « actif détenu en vue de la vente » si sa valeur comptable est recouvrée principalement par le biais d’une transaction de vente plutôt que par l’utilisation continue. 

Tel est le cas si l’actif est disponible en vue de la vente immédiate dans son état actuel sous réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de tels actifs et si sa vente est hautement probable.

Le caractère hautement probable est apprécié par l’existence d’un plan de vente de l’actif engagé par la direction du Groupe, et d’un programme actif pour trouver un acheteur et finaliser le plan dans les douze mois à venir. Le management apprécie les situations. Lorsqu’il existe, à la date de clôture, une promesse de vente ou un engagement ferme, l’immeuble est systématiquement inclus dans les actifs détenus en vue de la vente.

L’actif est évalué à la valeur la plus faible entre la juste valeur et la valeur nette comptable. Le montant convenu est diminué des coûts de la vente. 

Pour qu’une activité soit réputée être abandonnée, la Société apprécie, selon les faits et circonstances, l’existence ou non d’un plan unique et coordonné pour se séparer d'une ligne d'activité ou d'une région géographique.

2.3.7      Suivi de la valeur des actifs non courants (hors actifs financiers et immeubles de placement) et pertes de valeur

En application de la norme IAS 36, les actifs corporels et incorporels amortissables font l’objet d’un test de dépréciation dès lors qu’un indice interne ou externe de perte de valeur est décelé.

Les écarts d’acquisition et autres actifs incorporels à durée de vie indéterminée (telles les marques) font l’objet d’un test de dépréciation au moins une fois par an et plus fréquemment s’il existe un indice de perte de valeur identifié (événements ou circonstances, internes ou externes, indiquant qu’une réduction de valeur est susceptible d’être intervenue). 

Le test de dépréciation des écarts d’acquisition est réalisé au niveau des unités génératrices de trésorerie (U.G.T.s) ou, le cas échéant, au niveau de groupes d’U.G.T.s. Une U.G.T. est le plus petit groupe identifiable d’actifs qui génère des entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d’autres actifs ou groupes d’actifs.  Pour réaliser ce test, la valeur nette comptable des actifs directement liés ou affectables aux U.G.T.s ou groupes d’U.G.T.s, y inclus les actifs incorporels et écarts d’acquisition, est comparée à la valeur recouvrable de ces mêmes U.G.T.s ou groupes d’U.G.T.s, définie comme le montant le plus élevé entre la juste valeur (prix de vente net des frais susceptibles d’être encourus pour réaliser la vente) et leur valeur d’utilité.

La valeur d’utilité de l’U.G.T. ou du regroupement de plusieurs U.G.T.s est déterminée selon une méthode multicritères (qui permet de retenir la valeur la plus élevée entre la valeur d’utilité et la juste valeur) qui s’appuie principalement sur la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) confortée par les méthodes des comparables boursiers et des multiples de transactions.

Les principes de base de la méthode DCF sont les suivants :

•     les flux de trésorerie estimés (avant impôt) issus des business-plans généralement à 5 ans élaborés par la direction du Groupe,

•     le taux d’actualisation déterminé sur la base d’un coût moyen pondéré du capital, et

•     la valeur terminale calculée par sommation à l’infini de flux de trésorerie actualisés, déterminés sur la base d’un flux normatif et d’un taux de croissance apprécié selon le métier concerné. Ce taux de croissance est en accord avec le potentiel de développement des marchés sur lesquels est exercé le métier concerné, ainsi qu’avec sa position concurrentielle sur ces marchés.

L’approche par les multiples issus des comparables boursiers consiste à déterminer un échantillon de sociétés comparables cotées pour lesquelles un multiple est calculé et réappliqué aux agrégats jugés pertinents.  L’approche des multiples issus des transactions comparables consiste à sélectionner un panel de transactions portant sur des sociétés comparables et à les réappliquer aux agrégats jugés pertinents.

Une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si la valeur nette comptable des actifs directement liés ou affectables aux unités génératrices de trésorerie (U.G.T.s) ou, le cas échéant, à des groupes d’U.G.T.s s’avère supérieure à la valeur recouvrable de l’U.G.T ou du groupe d’U.G.T.s ; elle est imputée en priorité sur l’écart d’acquisition (perte non réversible), puis sur les autres actifs incorporels et corporels au prorata de leur valeur comptable (perte réversible).

Les marques sont testées individuellement. Leur valeur recouvrable est déterminée selon la méthode des redevances. Une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si la valeur nette comptable de la marque est supérieure à sa valeur recouvrable (perte réversible). Des tables de sensibilité sont mises en place sur l’ensemble des tests de valeur effectués.

2.3.8      Stocks

Les stocks relèvent :

•       des programmes d’opérations des activités de promotion pour compte de tiers et de promotion de développement de centres commerciaux pour la partie non patrimoniale (coques d’hypermarché, parking …), et

•       des opérations dont la nature même ou la situation administrative spécifique induit un choix de classement en stocks – activité de marchands de biens – et pour laquelle la décision de conservation en patrimoine n’est pas arrêtée.

Conformément à la clarification d’IAS 23 (de 2019), les frais financiers affectables aux programmes ne sont plus incorporés aux stocks liés aux opérations de Ventes en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ou aux opérations de Contrat de Promotion Immobilière (CPI). En effet, ces stocks sont en situation d’être vendus très rapidement et donc sans qu’une période de temps soit nécessaire à son développement ; le bien stocké est donc en condition de vente. Les frais financiers affectés sont directement comptabilisés en charges.

Les stocks sont évalués au prix de revient sous déduction de la quote-part de prix de revient reconnue à l’avancement pour les opérations réalisées en VEFA ou en CPI. Le prix de revient comprend :

•       le prix d’acquisition des terrains,

•       les coûts de construction (V.R.D. inclus),

•       tous les honoraires techniques et les honoraires de gestion des programmes qu’ils soient internes ou externes au Groupe, et

•       les dépenses annexes directement rattachables à la construction du programme.

D’une manière générale, lorsque la valeur nette de réalisation des stocks et des travaux en cours est inférieure à leur prix de revient, des dépréciations sont comptabilisées.

2.3.9      Actifs ou Passifs sur contrats

Suite à la mise en œuvre de la norme IFRS 15, le Groupe est amené à reconnaitre un actif ou un passif sur contrats dans l’état de la situation financière, dans le cadre de la comptabilisation des contrats selon la méthode de l’avancement. Cet actif ou passif correspond aux produits des activités ordinaires tirés des VEFA et CPI, cumulés à date, pour lesquels l’obligation de prestation est remplie progressivement, net des paiements des clients encaissés à date. Il s’agit en quelque sorte, des créances non exigibles correspondant au décalage qui peut exister entre les appels de fonds encaissés et l’avancement constaté à la clôture de l’exercice. Au sein de l’état de la situation financière, la présentation est la suivante : 

•     « Actifs sur contrats », si les créances à l’avancement sont supérieures aux appels de fonds encaissés, 

•     « Passifs sur contrats », si les créances à l’avancement sont inférieures aux appels de fonds encaissés.

2.3.10 Actifs et Passifs financiers

Le Groupe a choisi de ne pas mettre en œuvre la comptabilité de couverture : les dispositions d’IAS 39 s’appliquent donc conformément aux dispositions transitoires d’IFRS 9. Les principes d’application des normes IAS 32, IFRS 9 et IFRS 7 sont les suivants : 

Evaluation et comptabilisation des actifs et passifs financiers

•     Les créances clients et les autres créances sont évaluées à leur valeur nominale sous déduction des dépréciations. Conformément à IFRS 9, en matière de dépréciation, le Groupe applique sur ses créances commerciales (activité Commerce principalement), le modèle fondé sur les pertes attendues (pertes de crédit attendues basées sur la durée de vie des créances, ellemême basée sur l’expérience des pertes de crédit historique du Groupe).

•     Les créances rattachées à des participations dans des sociétés mises en équivalence sont classées au bilan sous le poste «Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ». Pour les opérations de Promotion, les créances sur les sociétés mises en équivalence ont une échéance de recouvrabilité courte (en lien avec le cycle d’exploitation de la Promotion). Pour les opérations de Commerce, ces créances ont une échéance plus longue en lien avec l’horizon de détention de l’actif sous-jacent. 

•     Les actifs financiers courants concernent essentiellement des avances en compte courant à des associés minoritaires de sociétés consolidées ou de sociétés déconsolidées. Ils sont comptabilisés au coût amorti. Les actifs financiers non courants concernent essentiellement les titres non consolidés et sont enregistrés à la juste valeur par résultat.

•     Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation dans des sociétés non consolidées. Pour les actions de sociétés cotées, leur juste valeur est déterminée sur la base d’estimation intégrant le cas échéant des indicateurs de marché à la date de clôture. Ils sont comptabilisés à leur juste valeur par résultat s’ils sont détenus à des fins de transactions ; sur option, ils peuvent aussi être comptabilisés à la juste valeur par les autres éléments du résultat global non recyclable (les variations de juste valeur sont alors comptabilisées dans une rubrique distincte des capitaux propres, « les autres éléments du résultat global »). Pour les titres non cotés, si la juste valeur n’est pas déterminable de façon fiable à chaque clôture, ils sont maintenus au bilan à leur juste valeur initiale, c’est-à-dire à leur coût d’acquisition majoré des frais de transaction, ajusté d’éventuels gains ou pertes de valeur déterminés par une analyse de la variation de la quote-part des capitaux propres détenus. 

A chaque acquisition de titres de capitaux propres, une analyse similaire sera conduite afin de déterminer l’intention de gestion du Groupe. 

•     Les dépôts et cautionnements versés concernent des dépôts versés sur des projets. Ils sont la contrepartie de dépôts de garantie versés par les preneurs de centres commerciaux sur des comptes séquestres (dépôts et cautionnements non actualisés) et/ ou, des dépôts de garantie versés pour les immeubles occupés par le Groupe.

•     Les instruments financiers dérivés (à l’actif comme au passif) sont considérés comme détenus à des fins de transaction. Ils sont évalués à leur juste valeur. La variation de juste valeur de ces instruments financiers dérivés est enregistrée en contrepartie du compte de résultat, sur la ligne « Variation de valeur et résultats de cession des instruments financiers ».

•     La trésorerie définie dans la norme IAS 7 comprend les liquidités en comptes courants bancaires et les comptes à terme, qui sont mobilisables ou cessibles à très court terme (i.e. assortis d’une échéance à l’origine de moins de trois mois) et ne présentent pas de risque significatif de perte de valeur en cas d’évolution des taux d’intérêt. Ces comptes à terme sont évalués au bilan à leur juste valeur. Leurs variations de juste valeur sont comptabilisées en résultat avec pour contrepartie l’ajustement du compte de trésorerie. La trésorerie doit être disponible immédiatement pour les besoins des filiales ou pour ceux du Groupe. 

•     Tous les emprunts ou dettes portant intérêts sont initialement enregistrés à la juste valeur, moins les coûts de transaction directement attribuables. Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d’intérêt effectif (TIE) (présentés dans le compte de résultat sur la ligne « Coût de l’endettement net ») La détermination des TIE initiaux est réalisée par un actuaire. En cas de renégociation des contrats des passifs financiers comptabilisés au coût amorti ; une étude est réalisée au cas par cas pour déterminer si la rénégociation engendre une modification substantielle du passif financier et donc sa décomptabilisation ou bien le maintien du passif financier au bilan et l’ajustement de son coût amorti par contrepartie résultat. 

Mode de détermination de la juste valeur des instruments financiers (hors dettes portant intérêts)

Les actifs et passifs financiers sont initialement comptabilisés à la juste valeur du prix payé qui inclut les coûts d’acquisitions liés. Après la comptabilisation initiale, les actifs et les passifs sont comptabilisés à la juste valeur, évalués par référence aux données observables ou non observables disponibles 

Pour les actifs et passifs financiers comme les dérivés de gré à gré, swaps, caps, …, et qui sont traités sur des marchés actifs (marché comportant de nombreuses transactions, des prix affichés et cotés en continu), la juste valeur fait l’objet d’une estimation établie selon des modèles communément admis et réalisée par un actuaire, dans le respect du guide établi par IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur ». Un modèle mathématique rassemble des méthodes de calcul fondées sur des théories financières reconnues. Est prise en compte la valorisation du risque de crédit (ou risque de défaut) d’Altarea sur ses contreparties bancaires et de celui des contreparties sur Altarea (Crédit Value Adjustment/Debit Value Adjustment). Le Groupe a retenu la méthode de calcul des probabilités de défaut par le marché secondaire (selon des spreads obligataires estimés des contreparties).

Les passifs financiers liés à des regroupements d’entreprise sont évalués à la juste valeur à chaque clôture sur la base de la meilleure estimation des montants à payer actualisés au taux de marché. 

La valeur de réalisation des instruments financiers peut se révéler différente de la juste valeur déterminée pour la clôture de chaque exercice.

2.3.11 Capitaux propres

Les capitaux propres représentent l’intérêt résiduel des actifs après déduction des passifs.

Les frais d’émission des titres de capital et de fusion sont déduits du produit de l’émission. 

Un instrument est un instrument de capitaux propres si l’instrument n’inclut aucune obligation contractuelle de remettre de la trésorerie ou un autre actif financier ou d’échanger des actifs ou passifs avec une autre entité à des conditions défavorables pour l’émetteur ; à ce titre, les Titres Subordonnés à Durée Indéterminée émis par Altarea SCA (TSDI) sont des instruments de capitaux propres. 

Les instruments de capitaux propres qui ont été rachetés (actions propres) sont déduits des capitaux propres. Aucun profit ou perte n’est comptabilisé dans le compte de résultat lors de l’achat, de la vente, de l’émission ou de l’annulation d’instruments de capitaux propres de la Société.

2.3.12 Paiements en actions

Les paiements en actions sont des transactions fondées sur la valeur des titres de la société émettrice : options de souscription d’actions, droits d’attribution d’actions gratuites et plan d’épargne entreprise (PEE).

Le règlement de ces droits peut se faire en instruments de capitaux propres ou en trésorerie : au sein du Groupe, tous les plans portant sur le titre Altarea doivent être réglés en instruments de capitaux propres.

Conformément aux dispositions de la norme IFRS 2, les paiements en actions consentis aux mandataires sociaux ou aux salariés d’Altarea (en qualité de mandataires sociaux ou de salariés d’Altarea) ou des sociétés du Groupe sont comptabilisés dans les états financiers selon les modalités suivantes : la juste valeur de l’instrument de capitaux propres attribué est comptabilisée en charge de personnel en contrepartie d’une augmentation des capitaux propres si le plan doit être réglé en instruments de capitaux propres, ou d’une dette si le plan doit être réglé en trésorerie. Cette charge de personnel représentative de l’avantage accordé (correspondant à la juste valeur des services rendus en qualité de salariés) est évaluée par un actuaire, à la date d’attribution, à partir du modèle mathématique binomial de Cox Ross Rubinstein et de la méthode de Monte-Carlo, calculé en fonction d’un turnover déterminé sur les trois derniers exercices. Ce modèle est adapté au plan prévoyant une durée d’indisponibilité et une période de blocage. La charge est étalée sur la période d’acquisition des droits. Les plans d’attribution d’actions (et les PEE) sont valorisés sur la base de la valeur de marché.

2.3.13 Résultat par action

Résultat net par action non dilué (en euros)

Le résultat net non dilué par action est calculé en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation, au cours de l’exercice.

Résultat net par action dilué (en euros)

Le résultat net dilué par action est calculé en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation ajustée des effets des options dilutives, au cours de l’exercice.

L’effet dilutif est calculé selon la méthode du « rachat d’actions ». Suivant cette méthode, les fonds recueillis suite à l’exercice des options, sont supposés être affectés en priorité au rachat d’actions au prix de marché. Ce prix de marché correspond à la moyenne des cours moyens mensuels de l’action Altarea pondérée des volumes échangés. Le nombre théorique d’actions qui seraient ainsi rachetées au prix de marché vient en diminution du nombre total des actions résultant de l’exercice des droits. Le nombre ainsi calculé vient s’ajouter au nombre moyen d’actions en circulation et constitue le dénominateur.

Les actions potentielles sont traitées comme dilutives si la conversion éventuelle en actions ordinaires implique une réduction du résultat par action.

2.3.14 Avantages au personnel

Les avantages au personnel sont comptabilisés selon la norme IAS 19 et ses amendements, sur la ligne « Charges de personnel » au compte de résultat à l’exception des réévaluations des passifs (ou des actifs) enregistrés directement dans les capitaux propres et constatés dans les autres éléments du résultat global.

Indemnités de départ à la retraite

Les indemnités de départ à la retraite sont versées aux salariés au moment de leur départ en retraite en fonction de leur ancienneté (plafonnées selon des barèmes définis dans les conventions appliquées dans le Groupe) et de leur salaire à l’âge de la retraite. Ces indemnités relèvent du régime des prestations définies, régime pour lequel l’employeur est engagé formellement ou implicitement sur un montant ou un niveau de prestations et supporte donc le risque à moyen ou long terme.

Une provision est enregistrée au passif pour couvrir l’intégralité de ces engagements de retraite. Elle est évaluée régulièrement par des actuaires indépendants selon la méthode des unités de crédit projetées et représente la valeur actuelle probable des droits acquis, évalués en tenant compte des augmentations de salaires jusqu’à l’âge de départ à la retraite, des conventions collectives et accords d’entreprise, des probabilités de départ et de survie. La formule de l’engagement passé peut se décomposer de la manière suivante :

Engagement passé = (droits acquis par le salarié) r

(probabilité qu’a l’entreprise de verser ces droits) r

(actualisation) r (coefficient de charges patronales) r (ancienneté acquise / ancienneté à la date du départ à la retraite)

La provision est comptabilisée et étalée sur les dernières années de service du salarié permettant d’atteindre le plafond, et en tenant compte des paliers intermédiaires existants.

Les principales hypothèses retenues pour cette estimation sont les suivantes :

•       Taux d’actualisation : Taux de rendement des obligations des sociétés corporate de notation AA (Zone Euro) de maturité supérieure à 10 ans. Le Groupe retient le taux Iboxx qui se situe à 3,40%,

•       Table de mortalité : TF et TH 2000-2002,

•       Type de départ : selon les législations locales et pour la France, départ volontaire à la date de liquidation du régime à taux plein,

•       Turnover : turn-over annuel moyen observé sur les 3 dernières années, qui se situe entre 4,75% et 7,40% selon les branches et les tranches d’âge,

•       Taux de revalorisation des salaires à long terme (y compris inflation) : 2,70%.

Les écarts actuariels et d’évaluation sont directement comptabilisés dans les capitaux propres et constatés dans les autres éléments du résultat global.

Le montant de l’engagement ainsi déterminé est minoré de la valeur d’actifs éventuels de couverture (non applicable dans le cas présent).

Autres avantages postérieurs à l’emploi

Ces avantages sont offerts à travers des régimes à cotisations définies. Dans le cadre de ces régimes le Groupe n’a pas d’autre obligation que le paiement de cotisations ; la charge qui correspond aux cotisations versées est prise en compte en résultat sur l’exercice.

Indemnités de rupture de contrat de travail

Le cas échéant, les indemnités de rupture de contrat de travail sont provisionnées sur la base de la convention collective.

Avantages à court terme

Les avantages à court terme incluent notamment, un accord d’intéressement des salariés au résultat de l’unité économique et sociale, signé entre les sociétés prestataires de services du Groupe, membres de l’UES, et le comité d’entreprise ; et un plan de participation des salariés aux résultats de l’entreprise s’appliquant sur les résultats de l’unité économique et sociale suivant les accords de droit commun.

Les avantages du personnel à court terme incluant ceux résultant des accords, ci-dessus détaillés, sont portés en charges de l’exercice.

2.3.15 Provisions et passifs éventuels

Conformément à la norme IAS 37, une provision est constituée dès lors qu’une obligation à l’égard d’un tiers provoquera une sortie de ressources probable sans contrepartie au moins équivalente et pouvant être estimée de manière fiable. La provision est maintenue tant que l’échéance et le montant de la sortie de ressources ne sont pas fixés avec précision.

En général, ces provisions ne sont pas liées au cycle normal d’exploitation du Groupe. Elles sont actualisées le cas échéant sur la base d’un taux de rendement avant impôt qui reflète les risques spécifiques du passif.

Les provisions non courantes incluent pour l’essentiel celles constituées dans le cadre de litiges opposant le Groupe à des tiers ou liées à l’octroi de garanties locatives.

Les passifs éventuels correspondent à :

•       des obligations potentielles résultant d'événements passés et dont l'existence ne sera confirmée que par la survenance d’événements futurs incertains qui ne sont pas totalement sous le contrôle de l'entreprise ; ou

•       des obligations actuelles résultant d'événements passés mais qui ne sont pas comptabilisées car il n'est pas probable qu'une sortie de ressources représentatives d'avantages économiques sera nécessaire pour éteindre l’obligation ou car le montant de l’obligation ne peut être évalué avec une fiabilité suffisante. 

Ces passifs éventuels ne sont pas comptabilisés. Une information en annexe est donnée sauf si les montants en jeu peuvent raisonnablement être estimés faibles.

2.3.16 Impôts

Suite à l’exercice de l’option pour le régime fiscal des SIIC, le Groupe est soumis à une fiscalité spécifique :

•     un secteur SIIC regroupant les sociétés du Groupe ayant opté pour le régime fiscal des SIIC qui sont exonérées d’impôt sur le résultat courant et les plus-values de cession,

•     un secteur taxable pour les sociétés n’ayant pas la possibilité d’opter pour ce régime fiscal.

Les impôts sont comptabilisés selon la norme IAS 12.

Depuis l’exercice de l’option pour le régime fiscal des SIIC, les impôts différés sont calculés pour les sociétés n’ayant pas opté pour ce régime et pour le résultat taxable des sociétés du secteur SIIC. Ils sont constatés sur toutes les différences temporelles entre les valeurs comptables des actifs et des passifs et leurs valeurs fiscales, ainsi que sur les déficits fiscaux, selon la méthode du report variable.

Les actifs et passifs d’impôt différé sont évalués, selon la méthode du report variable, aux taux d’impôt dont l’application est attendue sur l’exercice au cours duquel l’actif sera réalisé ou le passif réglé, sur la base des taux d’impôt connus à la date de clôture.

Le Groupe a appliqué depuis le 31 décembre 2016 dans ses comptes consolidés, la baisse progressive et programmée du taux selon la Loi de finances en vigueur et qui est arrivé à son taux cible.

Les actifs d’impôt différé sont réappréciés à chaque date de clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu’un bénéfice futur imposable permettra de les recouvrer sur la base d’un business plan fiscal établi par le management sur une durée raisonnable.

Les impôts différés au bilan sont présentés en position nette au niveau de chaque groupe d’intégration fiscale, à l’actif ou au passif du bilan consolidé.

Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et non dans le compte de résultat.

2.3.17 Chiffre d’affaires et charges associées

Les loyers nets comprennent : les revenus locatifs, les charges du foncier, les charges locatives non récupérées, les autres charges, et les dotations nettes aux provisions sur créances douteuses.

Les revenus locatifs comprennent les loyers bruts incluant l’impact de l’étalement sur la durée ferme du bail des paliers, des franchises et autres avantages octroyés contractuellement par le bailleur au preneur, notamment les allégements accordés au cours de la vie du bail.

Conformément à la norme IFRS 16 : 

•     les revenus locatifs sont comptabilisés de façon linéaire sur toute la durée du contrat de location. Le Groupe conserve, en effet, la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de ses immeubles de placement,

•     les paliers, franchises et autres avantages octroyés sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée ferme du contrat de location qui s’entend comme étant la période durant laquelle le locataire ne dispose pas d’un droit de résiliation. Ils viennent en augmentation ou en diminution des revenus locatifs de la période, 

•     les droits d’entrée perçus par le bailleur s’analysent comme des compléments de loyers. A ce titre les droits d’entrée sont étalés linéairement sur la durée ferme du

bail, 

•     les indemnités de résiliation sont perçues des locataires lorsque ces derniers résilient le bail avant son échéance contractuelle. Ces indemnités sont rattachées à l’ancien contrat et sont comptabilisées en produits lors de l’exercice de leur constatation. 

Lorsque le bailleur résilie un bail en cours, il verse une indemnité d’éviction au locataire en place. 

Si le versement d’une indemnité d’éviction permet de modifier la performance de l’actif (remplacement d’un locataire - augmentation du loyer donc de la valeur de l’actif), cette dépense peut être capitalisée. Dans le cas contraire, cette dépense est passée en charge. Si le versement d’une indemnité d’éviction s’inscrit dans le cadre de travaux de rénovation lourde ou de reconstruction d’un immeuble pour lesquels il est nécessaire d’obtenir au préalable le départ des locataires, ce coût est capitalisé et inclus dans le prix de revient de l’actif en cours de développement ou de restructuration.

•     les allègements accordés sont de deux natures : 

-      les accompagnements accordés dans le cadre de renégociations, sans aucune contrepartie, sont comptabilisés comme une réduction de loyer

exceptionnelle dans les revenus locatifs ; et 

-      les accompagnements accordés dans le cadre de renégociations, avec modification du contrat (principalement des extensions de la durée du bail…) sont étalés de manière linéaire conformément à la norme IFRS 16 et déduits des revenus locatifs.

Les charges du foncier correspondent aux montants variables des redevances des autorisations d’occupation temporaires, et des baux à construction. Ces montants, variables, n’entrent pas dans le champs d’application de la norme IFRS 16.

Les charges locatives non récupérées correspondent aux charges normalement refacturables (charges locatives, impôts locaux,…) au locataire, mais restant à la charge du propriétaire du fait de leur plafonnement ou de la vacance des surfaces locatives.

Les autres charges intègrent les abondements du bailleur au fonds marketing des centres, les coûts travaux non capitalisés et non refacturés aux preneurs, des honoraires de gestion locative sur certains contrats.

La marge immobilière est la différence entre le chiffre d’affaires et le coût des ventes, des charges commerciales et des dotations nettes aux provisions sur créances douteuses et stocks.

Elle correspond principalement à la marge réalisée par les secteurs Logement et Immobilier d’entreprise ainsi qu’à la marge résultant de la cession d’opérations connexes à l’activité de développement du secteur Commerce. 

La marge immobilière des activités de promotion est reconnue dans les comptes du Groupe selon « la méthode de l’avancement ».

L’intégralité des opérations de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) et de Contrat de Promotion

Immobilière (CPI) est concernée par cette méthode.  Pour ces programmes, le chiffre d’affaires des ventes notariées est comptabilisé, conformément à la norme IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés des contrats », proportionnellement à l’avancement technique des programmes mesuré par le prorata des coûts directement rattachables à la construction (le prix de revient du foncier est inclus au calcul) engagés par rapport au budget total prévisionnel (actualisé à chaque clôture) combiné à l’avancement de la commercialisation déterminé par le prorata des ventes régularisées sur le total des ventes budgétées.

Le fait générateur de la reconnaissance du chiffre d’affaires est donc l’achat du terrain combiné à la signature d’actes authentiques de vente (ventes régularisées).

La marge immobilière est évaluée selon la méthode de la comptabilisation à l’avancement du revenu pour ces opérations de promotion, sur la base des critères suivants :

•     opération actée par le co-contractant,

•     existence de documents prévisionnels fiables permettant d’estimer avec une sécurité suffisante l’économie globale de l’opération (prix de vente, avancement des travaux, risque inexistant de non réalisation de l’opération).

Les pertes sur « opérations nouvelles » sont incluses dans la marge immobilière.

Les frais de structure nets correspondent aux produits et charges inhérents à l’activité des sociétés prestataires du Groupe.

Les produits incluent, pour chacun des secteurs d’activité, les prestations de services réalisées pour compte de tiers telles que les honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée connexes aux activités de Promotion, les prestations de gestion locative (syndic, ASL), de commercialisation ou de prestations diverses, les honoraires internes de gestion ou gérance (nets des éliminations sur marge interne – se référer à la note sur les Immeubles de placement ou les Stocks).

Les charges incluent les coûts de personnel, les charges de structure (honoraires divers, frais de fonctionnement,… exclusion faite des loyers fixes versés désormais retraités selon la norme IFRS 16) ainsi que les dotations aux amortissements des biens d’exploitation. Elles sont diminuées de la production immobilisée ou stockée de la période.

Les autres produits et charges concernent les sociétés non prestataires du Groupe. Ils correspondent principalement à des charges de structure et des produits divers de gestion. Les dotations aux amortissements sont liées aux immobilisations incorporelles et corporelles autres que les actifs en exploitation.

2.3.18 Contrats de location

Depuis le 1^er janvier 2019, le Groupe applique la norme IFRS 16 – Contrats de location.

Les contrats de location dans les états financiers de la Société en tant que bailleur

La norme IFRS 16, pour les bailleurs, maintient la distinction entre contrats de location simple et contrats de location financement. Ainsi, dans les comptes consolidés du Groupe en position bailleur : 

•     les revenus locatifs issus des contrats de location simple concernent les loyers des immeubles/ centres en

exploitation, et 

•     les charges refacturées aux preneurs, exclues du chiffre d’affaires, sont présentées sur une ligne spécifique du compte de résultat.

Les contrats de location dans les états financiers de la Société en tant que preneur

Du côté preneur, la norme IFRS 16 abandonne la distinction entre les contrats de location-financement et les contrats de location simple.

Cette norme impose, pour tous les contrats de location répondant à la définition d’un « contrat de location », de comptabiliser au bilan des locataires un droit d’utilisation de l’actif loué (en actif non courant) en contrepartie d’un passif de location (en dette financière).

Pour le Groupe, les contrats conclus entrant dans le champ d’application de la norme concernent deux types de contrats de natures économiques fondamentalement différentes : 

•     les locations immobilières (le Groupe est locataire de ses bureaux dans la plupart des villes où il opère) et les locations de véhicules,

•     les Autorisations d’Occupation Temporaire (AOT) des gares, et des Baux à Construction (BAC) sur certains actifs commerce.

Les contrats d’AOT entrent dans le champ d’application de la norme IFRS 16. Le Groupe est l’occupant et en ce sens, la convention lui confère les droits réels sur les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier.

Conformément à IFRS 16, les redevances fixes font l’objet d’un retraitement sur la durée des contrats.

Les hypothèses clés de détermination de la dette et donc du droit d’utilisation sont la durée des contrats et le taux : 

•     les durées correspondent à la période ferme de l’engagement en tenant compte des périodes optionnelles qui sont raisonnablement certaines d’être exercées, 

•     les taux d’actualisation appliqués lors de la mise en œuvre d’un contrat sont basés sur le taux marginal d’endettement de chaque société portant un contrat. Ces taux sont déterminés à la date de mise en œuvre d’un nouveau contrat.

Le Groupe applique l’une des exemptions proposées par la norme, à savoir les contrats de courte durée (< 12 mois) ne sont pas retraités.

La présentation au sein des états financiers du Groupe est la suivante :

•     au sein du bilan, reconnaissance d’un actif sous la forme d’un droit d’utilisation en contrepartie d’un passif de loyers. Le Groupe reconnait ainsi les droits d’utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles (liés aux contrats de location de ses locaux, et véhicules) en contrepartie d’obligations locatives ; et des droits d’utilisation sur immeubles de placement (liés notamment aux contrats d’AOT) en contrepartie de redevances contractuelles sur immeubles de placement, 

•     au compte de résultat, les loyers des contrats de location des bureaux et des véhicules (précédemment comptabilisés en charges d’exploitation) sont remplacés par des charges d’amortissement du droit d’utilisation  et par des charges d’intérêts ; les charges du foncier (redevances AOT, BAC), sont remplacées par des variations de valeurs des immeubles de placement, et des charges d’intérêts. Les locations et charges locatives restant comptabilisées au 31 décembre correspondent principalement aux loyers variables de certains contrats de location et aux charges locatives (qui, conformément à l’application de la norme, ne font pas l’objet de retraitement),

•     en ce qui concerne le tableau des flux de trésorerie, les flux de trésorerie liés aux activités de financement sont impactés par les remboursements des obligations locatives et des redevances contractuelles sur immeubles de placement (au sein d’un agrégat unique « Remboursement des obligations locatives ») et par les charges d’intérêts.

La variation des montants est liée aux nouveaux contrats ou aux fins de contrats de la période. Par ailleurs, au cours de la vie du contrat, la dette et le droit d’utilisation peuvent varier en fonction de l’évolution de l’indexation des loyers définie dans les baux.  Les principaux indices sont : l’Indice national du coût de la construction, l’Indice des loyers des activités tertiaire, l’Indice des loyers commerciaux et l’Indice de référence des loyers.

2.3.19 Ajustement de valeur des immeubles de placement

Le compte de résultat enregistre sur la période les ajustements de valeur de chaque immeuble évalué à la juste valeur sur la ligne « Variation de valeur des immeubles de placement » ; elle est déterminée de la façon suivante :

Valeur de marché hors droits à la clôture de la période

(intégrant l’impact des paliers et franchises valorisé par l’expert) moins [Valeur de marché à la clôture de la période précédente si l’immeuble était évalué à la juste valeur ou valeur au coût si l’immeuble est mis pour la première fois à la juste valeur + montant des travaux et dépenses capitalisables de l’exercice + effet de la période de l’étalement des paliers et franchises nets de l’étalement des droits d’entrée].

Par ailleurs, le compte de résultat enregistre sur la période les pertes de valeur de chaque immeuble évalué au coût sur la ligne « Pertes de valeur nettes des immeubles de placement évalués au coût ».

2.3.20 Coût des emprunts ou des dettes portant intérêts

Le coût de l’endettement financier net regroupe les intérêts sur emprunts y compris l’effet de l’étalement des frais d’émission, sur les autres dettes financières, sur les revenus sur prêts ou créances rattachées à des participations, sur les produits de cession des valeurs mobilières de placement ainsi que l’impact lié aux flux d’échange de taux dans le cadre d’opérations de couverture de taux.

Les autres résultats financiers regroupent notamment les charges liées aux obligations locatives et aux redevances contractuelles sur immeubles de placement.

2.3.21 Tableau des flux de trésorerie

Le tableau est présenté selon la méthode indirecte conformément à l’option offerte par la norme IAS 7. La charge d’impôt est présentée globalement dans les flux opérationnels. Les intérêts financiers versés sont portés en flux de financement, les intérêts perçus figurent dans les flux d’investissement. Les dividendes versés sont classés en flux de financement.

2.3.22 Secteurs opérationnels

La norme IFRS 8 - Secteurs opérationnels impose la présentation d’une information par secteur opérationnel conforme à l’organisation de la Société et à son système de reporting interne. Un secteur opérationnel représente une activité de la Société qui encourt des produits et des charges et dont le résultat opérationnel est régulièrement examiné par la Gérance de la Société d’une part et ses dirigeants opérationnels d’autre part. Chaque secteur dispose d’informations financières isolées. Le reporting interne de la Société repose sur l’analyse du résultat de la période selon :

•     un cash-flow courant des opérations (FFO^[1]),

•     des variations de valeur latentes ou réalisées, des charges calculées et des frais de transaction.

Selon ces deux axes d’analyse, le résultat opérationnel qui s’entend, dans ce cadre, y compris le résultat des sociétés mises en équivalence, est suivi par secteur opérationnel. 

Les actifs comptables (et certains passifs associés) sont également suivis par secteur opérationnel dès lors qu’ils sont directement liés ou affectables à un secteur ; ils représentent l’actif économique du secteur considéré. Les secteurs opérationnels de la Société sont : • Commerce : l’activité des centres commerciaux en exploitation et en développement,

•     Logement : l’activité de promotion résidentielle,

•     Immobilier d’entreprise : l’activité de promotion, de services et d’investissement,

•     Nouvelles activités : : asset management immobilier (fonds grands publics et club deal institutionnels), data center de petites tailles et infrastructures immobilières de production et de distribution d'énergie renouvelable exercé dans le cadre d’un modèle de « promoteur/asset manager »,

•     Des éléments de réconciliation appelés « Autres (Corporate) » permettent de rapprocher ces différents éléments de reporting aux indicateurs comptables.

Le coût de l’endettement, les variations de valeur des instruments financiers et leurs résultats de cession, l’impôt et le résultat des minoritaires ne sont pas directement affectables par secteur. Certains éléments de bilan tels les actifs et les passifs financiers sont réputés non affectables ou certains impôts différés actifs correspondant à l’activation de déficits fiscaux.

Dans le cadre des opérations courantes du Groupe : 

1. Le Cash-flow courant des opérations (FFO)

Il mesure la création de richesse disponible pour la politique de distribution au travers du résultat net, part du Groupe du

Cash-flow courant des opérations (FFO). Il s’entend comme étant le résultat net, part du Groupe (ou, autrement dit, part revenant aux propriétaires de la société mère) hors les

variations de valeur, les charges calculées, les frais de transaction.

Les principaux agrégats du Cash-flow opérationnel suivis par le Groupe dans le reporting interne sont :

•     Les produits nets du secteur y compris les dépréciations d’actifs courants :

-          Commerce : les loyers nets,

-          Logement et Immobilier d’entreprise : la marge immobilière.

•     Les frais de structure nets qui regroupent les prestations de services venant absorber une partie des frais de structure et les charges d’exploitation, qui s’entendent comme étant les charges de personnel, les autres charges de fonctionnement, les autres produits et autres charges du secteur et les dépenses couvertes par des reprises de provisions utilisées (y.c le retraitement des loyers fixes lié à l’application de la norme IFRS 16 – Contrats de location).

•     La part des Cash-flow courant des co-entreprises (jointventures) ou sociétés associées.

Le coût de l’endettement net correspond au coût de l’endettement net hors les charges calculées qui correspondent notamment à l’étalement des frais d’émission d’emprunt (et qui sont présentées dans les variations de valeur, charges calculées et indemnités de transaction).

Les autres résultats financiers correspondent essentiellement aux charges liées aux obligations locatives et aux redevances contractuelles sur immeubles de placement.

L’impôt (FFO) correspond à l’impôt exigible de la période hors les impôts différés et hors les impôts exigibles afférents aux écarts de valeur (exit tax etc.).

2. Les variations de valeur, les charges calculées et les indemnités de transaction

Les variations de valeur mesurent la création de valeur accumulée ou réalisée par la Société durant la période. 

L’indicateur pertinent de suivi de la création de valeur est la variation de l’Actif Net Réévalué de continuation auquel participe le Cash-flow courant des opérations (FFO). Cet indicateur de gestion est présenté de façon détaillée dans le rapport d’activité.

Les principaux agrégats opérationnel suivis par le Groupe dans le reporting interne sont :

•     Les variations de valeurs qui concernent les gains et pertes du secteur Commerce : 

-          sur cessions d’actifs et, le cas échéant, les indemnités exceptionnelles reçues et assimilables sur le plan économique à la valeur d’un actif cédé,

-          sur valeur des immeubles de placement comprenant d’une part les ajustements de valeur des immeubles évalués à la juste valeur (y compris les droits d’utilisation) ou destinés à la vente et d’autre part les pertes de valeur des immeubles évalués au coût.

•     Les charges calculées qui regroupent :

-          les charges ou dotations nettes de la période liées aux paiements en actions ou aux autres avantages octroyés au personnel,

-          les dotations aux amortissements ou dépréciations nettes des reprises au titre des actifs non courants autres que les immeubles de placement y compris celles relatives aux actifs incorporels ou aux écarts d’acquisition identifiés lors des regroupements d’entreprises et les droits d’utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles,

-          les dotations aux provisions non courantes nettes des reprises utilisées ou non utilisées.

•     Les indemnités de transaction regroupent les honoraires et autres charges non récurrents engagés au titre des opérations de corporate développement qui ne sont pas éligibles à la capitalisation (par ex. les frais engagés au titre des regroupements d’entreprises ou prises de participation aboutis ou non) ou qui ne sont pas éligibles à la catégorie des frais d’émission (par exemple, certaines commissions engagées au titre de la gestion du capital). Sont également inclus les produits ou indemnités (frais) ne relevant pas de la marche courante des affaires de la Société.

Sont ensuite présentées, les variations de valeur et résultats de cession des instruments financiers qui représentent les ajustements de valeurs des instruments financiers évalués à la juste valeur ainsi que l’effet de l’actualisation des créances et dettes. Les résultats de cession des instruments financiers représentent les soultes engagées dans la période au titre de la restructuration ou l’annulation des instruments financiers.

3. Ligne Minoritaires 

La ligne relative aux minoritaires correspond à la part du résultat attribuable aux actionnaires minoritaires des filiales réparti entre la part du cash-flow courant des opérations (FFO) et la part revenant aux actionnaires minoritaires des filiales sur variations de valeur, charges calculées, indemnités de transaction et impôt différé.

Dans le cadre des opérations de nature exceptionnelle,    les contrats sont analysés très spécifiquement et les indicateurs présentés ci-dessus peuvent être amenés à être ajustés, c’est-à-dire, des reclassements en accord avec la présentation dans les reportings internes peuvent être effectués afin de donner une meilleure lisibilité de l’opération concernée.

         NOTE 3 INFORMATION SUR LES SECTEURS OPÉRATIONNELS

           3.1         Eléments du bilan par secteur opérationnel

Au 31 décembre 2023

           3.2         Compte de résultat analytique par secteur opérationnel

Se référer au compte de résultat analytique des annexes.

3.3          Réconciliation de l’état du résultat global consolidé et du compte de résultat analytique

3.3.1      Etat du résultat global décomposé selon le même axe que le compte de résultat analytique

                                                                                                                                                                                               31/12/2023                                                                    31/12/2022

(a) Le résultat de cession de participation a été réaffecté à chacune des activités d’appartenance au résultat de cession d’actifs/variations de valeurs des immeubles de placement lorsqu’il s’agit d’une participation antérieurement consolidée en intégration globale ou à la quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence lorsqu’il s’agit d’une participation antérieurement consolidée en mise en équivalence.

           3.3.2      Réconciliation du résultat opérationnel entre les deux comptes de résultat

(1) IE : Immobilier d'entreprise                                                                                                                                                                                                        

           3.4         Chiffre d’affaires par zone géographique et par secteur opérationnel

Par zone géographique

Le Groupe Altarea opère principalement en France, en Italie et en Espagne en 2023, comme en 2022.

Un client a représenté plus de 10 % du chiffre d’affaires du Groupe (dans le secteur du Logement), soit 359,7 millions d’euros en 2023 et 414,1 millions d’euros en 2022.

         NOTE 4 FAITS SIGNIFICATIFS ET EVOLUTION DU PERIMETRE DE

CONSOLIDATION

4.1          Faits significatifs

La crise immobilière déclenchée par la remontée des taux d’intérêts en 2022 marque la fin d’un cycle qui aura duré près de 15 années. Ainsi, comme annoncé, les résultats comptables 2023 sont impactés par cette dernière et marqués par :

• une absence de grandes opérations en Immobilier

d’Entreprise ;

• une contribution limitée du Logement, liée à la mise en œuvre d’une politique d’adaptation accélérée et volontariste au contexte ;

• une foncière Commerce performante, qui constitue plus que jamais le socle financier du Groupe, avec des loyers nets en hausse.

Fort d’une structure financière particulièrement solide (un bilan fortement capitalisé, une activité Commerce performante), le Groupe a décidé de solder le cycle précédent dans ses comptes 2023 et d’enregistrer en variation de valeur une charge comptable exceptionnelle par sa nature et son montant suite à une revue exhaustive et approfondie de l’ensemble des valeurs comptables Promotion par sa Gérance.

Cette charge, d’un montant de -448,8 millions d’euros avant impôt, se décompose de la façon suivante :

• -192,9 millions d’euros de charges de frais d’études et de dépréciations de terrains en portage consécutives à la revue du portefeuille de projets Logement (se référer à la note 5.1 « Résultat opérationnel »);

• -119,3 millions d’euros de baisse de valeur sur actifs en cours de construction ou à l’offre (se référer à la note 5.1 « Résultat opérationnel »);

• -37,4 millions d’euros sur des projets en partenariats jugés à risque (se référer à la note 6.3 « Provisions »);

• -14,7 millions d’euros d’incorporels liés à la réorganisation des marques (se référer à la note 7.2 « Immobilisations incorporelles et écarts d’acquisition » et à la note 5.1 « Résultat opérationnel »);

• -84,5 millions d’euros principalement concentrés sur deux opérations Bureau en Ile-de-France (Landscape à La

Défense et projet PRD à Montparnasse) (se référer à la note 4.5 « Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence »).

Le résultat net part du Groupe s’établit ainsi à -472,9 millions d’euros.

Commerce 

La foncière retrouve des niveaux de performance qui n’ont pas été constatés depuis plus d’une décennie : tous les indicateurs opérationnels sont très favorablement orientés (chiffre d’affaires des commerçants, fréquentation, taux d’occupation, loyers). La grande qualité du portefeuille d’actifs gérés par le Groupe a notamment permis de tirer le meilleur parti d’un environnement inflationniste.

Le Groupe a connu des avancées significatives sur plusieurs de ces opérations en développement. 

Début septembre, Altarea a inauguré l’extension du centre Strasbourg - La Vigie, doublant ainsi la taille de ce retail park particulièrement performant et attractif pour les enseignes locataires.

Après la réussite de la transformation de la gare ParisMontparnasse, Altarea a démarré les travaux des futurs commerces de la gare Paris-Austerlitz dont la commercialisation débutera en 2024.

Altarea a également signé les accords avec Gares & Connexions pour renouveler et développer l’offre commerciale de la gare Paris-Est, qui sera entièrement métamorphosée.

Logement 

Depuis juin 2022, la hausse rapide des taux d’intérêt conjuguée à des politiques plus restrictives de la part des banques ont désolvabilisé brutalement l’ensemble des acquéreurs. Cette crise de la demande s’est rajoutée à celle préexistante de l’inflation des coûts travaux et des normes, créant ainsi les conditions d’une crise immobilière de grande ampleur. 

L’année 2023 a connu une intense activité opérationnelle en logement avec : 

•               l’écoulement accéléré de l’offre sur terrains acquis issue du cycle précédent, en bloc et au détail ;

•               des acquisitions foncières limitées exclusivement aux projets adaptés au contexte, se traduisant par une réduction drastique du nombre de terrains acquis. En 2023, le Groupe n’a acquis que des terrains correspondant à des opérations « dans le marché ». Les acquisitions foncières ont ainsi été fortement réduites avec 63 terrains acquis en 2023, contre

167 en 2022. Conjugué à l’écoulement de l’offre sur les terrains déjà acquis à fin 2022, le ralentissement des acquisitions foncières en 2023 a permis de diminuer les engagements du Groupe.

• la revue de la totalité du portefeuille foncier aboutissant à l’abandon massif de projets (allant parfois jusqu’à l’abandon de certaines options foncières) ou à leur repositionnement, et in fine à l’abandon des frais d’études correspondants ou de dépréciations terrains.

Cette stratégie aux conséquences comptables assumées a permis au Groupe de récupérer d’importants capitaux grâce à la baisse du BFR Logement, de repartir sur des bases renouvelées et de tourner le travail des équipes vers l’avenir. 

Un changement profond dans la conception des logements est en effet nécessaire afin de s’adapter au nouveau contexte, et principalement au pouvoir d’achat des clients. Les équipes de développement ont été réorientées sur l’élaboration d’une offre « nouvelle génération » abordable, décarbonée et rentable, adaptée au nouveau cycle (conception et performance carbone, optimisation des plans et taille des lots, stratégie commerciale, stratégie territoriale, coûts travaux, prix des fonciers). Compte tenu de la durée du cycle de production², cette offre ne devrait monter en puissance qu’à partir de la fin de l’année 2024 en fonction des conditions de marché.

En 2023, Altarea a procédé à une réorganisation de son portefeuille de marques afin de renforcer leur positionnement respectif, avec notamment la fusion de Woodeum et Pitch Immo (en vue de créer le leader de la promotion immobilière bas carbone (bois CLT), le lancement de la marque Nohée (ex Cogedim Club^©) pour les résidences seniors et la création de Jouvence, dédiée à la rénovation des passoires thermiques. 

Immobilier d’Entreprise

En Immobilier d’entreprise, l’activité de promotion bureau est restée soutenue en Régions et Altarea a continué à se développer dans la logistique et sur certains sites de bureaux à fort potentiel à Paris. 

L’exposition bureau issue du cycle précédent a été drastiquement réduite en Ile de France et les valeurs comptables correspondantes ont été ajustées en conséquence. En 2023, le Groupe a été amené à revoir les valeurs de Landscape (La Défense) et de PRD Montparnasse. Le risque résiduel de Landscape a été ramené à zéro et l’exposition économique sur PRD Montparnasse se situe à un niveau de marché.

Le marché du Bureau est entré dans une crise durable, particulièrement sur les localisations périphériques d’Ile-deFrance, même si la demande locative reste soutenue à Paris et dans certaines métropoles régionales. 

Le marché de la Logistique reste tiré par une demande locative forte et un effet rareté qui se traduit par une hausse durable des loyers. A plus court terme, la décompression des taux de capitalisation oriente cependant les valeurs à la baisse.

Sur l’activité de promotion (VEFA, CPI, MOD), le Groupe s’est concentré sur son portefeuille d’opérations maitrisées à faible risque.

Activité de l’année

Dans les métropoles régionales, Altarea se développe avec succès dans le domaine de l’éducation : après avoir livré le

Campus de l’Emlyon business school dans le quartier de Gerland, le Groupe a signé le projet du campus de l’ESSCA et lancé celui d’Alstom à Aix-en-Provence. 

En Bureau, l’activité de prestation de services reste soutenue à Paris, avec plusieurs chantiers en cours (Madeleine, Louis le Grand) et la livraison d’un centre de formation pour L’Oréal situé dans son siège historique au 14 rue Royale, Paris 8ème. Le Groupe a par ailleurs acquis en vue de sa rénovation un ensemble immobilier situé au 185 rue SaintHonoré, Paris 1er. 

En Grande logistique, le Groupe intervient en tant que promoteur avec une prise de risque limitée. Au 31 décembre

2023, les sites en cours de construction ou livrés sont d’ores

²                       Signature de l’option foncière, conception du programme, dépôt/obtention de permis de construire, lancement commercial, acquisition foncière, construction et livraison.

³                       260 000 m² développés en 5 tranches dont le Groupe a pris le contrôle à 100% en 2023.

et déjà intégralement loués via des baux long terme à des locataires de premier plan sur la base de loyers assurant au Groupe un rendement supérieur au taux de marché observé sur cette typologie de produits.

L’année a été marquée par des avancées sur le megahub de Bollène³, avec la livraison de l’entrepôt n°2 à Intermarché et la commercialisation intégrale de l’entrepôt n°3 dont les travaux ont commencé. Les autres projets de grande plateforme du Groupe ont également connu des avancées favorables avec la location de l’EcoParc Cotière dans l’Ain et la livraison des plateformes de Béziers et de Puceul près de Nantes.

Le Groupe continue par ailleurs de se développer en Logistique Urbaine avec l’acquisition en vue de sa transformation d’une plateforme louée et exploitée par DHL située à Vitry-sur-Seine à proximité du périphérique sudparisien.

Nouvelles activités

Au cours de l’année, le Groupe a enregistré des avancées significatives sur le déploiement de nouvelles activités : asset management, data centers et photovoltaïque : 

•               Asset management : lancement d’une première SCPI grand public (Alta Convictions) et d’un fonds de dette immobilière en partenariat avec Tikehau Capital⁴, baptisé ATREC ; 

•               Photovoltaïque : constitution d’un pipeline, signature d’un partenariat stratégique avec l’une des principales coopératives agricoles de France, pouvant représenter à terme la concrétisation de plusieurs dizaines de projets ;

•               Data Center : lancement des travaux sur les premiers projets développés par le Groupe à Val de Rueil près de Rouen et à Roazhon près de Rennes. Primonial 

Le 2 mars 2022, Altarea a informé le public que l’acquisition du groupe Primonial ne pouvait être réalisée dans les conditions convenues dans les accords. Altarea considère que les Vendeurs n’ont pas respecté les stipulations du protocole d’acquisition signé en juillet 2021, lequel est devenu caduc. 

Suite à la non-réalisation de l’acquisition de Primonial, la Société et sa filiale indirecte Alta Percier ont été assignées devant le Tribunal de commerce de Paris par les vendeurs - différents groupes d'actionnaires de Primonial (fonds d’investissement et managers) - en vue d’obtenir l’indemnisation du préjudice qu’ils estiment avoir subi. Altarea et Alta Percier s’opposent aux demandes formulées qu’elles considèrent infondées et considèrent tout à l’inverse que ce sont les vendeurs qui sont à l’origine de l’échec de l’opération. Altarea sollicite ainsi leur condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre des préjudices que le Groupe a subis. A cet effet, Altarea et Alta Percier ont régularisé le 20 juin 2022 devant le Tribunal de commerce de Paris des conclusions en réponse et intervention volontaire.

Dans leurs conclusions en réplique des 21 novembre 2022 et 16 janvier 2023, les différents groupes d’actionnaires de

4 Tikehau Capital est un partenaire de longue date d’Altarea et l’un des principaux asset managers de la dette privée en France avec 38 Mds€ d’actifs sous gestion, dont 15 Mds€ sur ce segment.

Primonial ont revu leur argumentation et ont allégué respectivement un préjudice de 119 millions d’euros pour les vendeurs managers et de 588 millions d’euros en l’état, pour les fonds d’investissement.

Connaissance prise de l’ensemble des demandes adverses, Altarea maintient sa position selon laquelle sa responsabilité n’est pas engagée, la non-réalisation de l’opération étant, à son sens, imputable aux vendeurs, de sorte que ces derniers ne sauraient se prévaloir de préjudices qui sont infondés et injustifiés au regard des éléments de fait et de droit. 

Altarea a déposé de nouvelles conclusions en réplique en juillet 2023 en développant son argumentation et porté le montant de sa demande indemnitaire à l’encontre des Vendeurs de Primonial à environ 330 millions d’euros. Les Vendeurs de Primonial n’ont pas encore répliqué et aucune audience n’a été fixée sur le fond.

À la date de publication des comptes annuels du Groupe, la procédure est en cours et, en accord avec ses conseils, aucune provision n’a été comptabilisée par le Groupe.

4.2          Périmètre

Les principales sociétés du périmètre, sélectionnées selon des critères de chiffre d’affaires et de total actif, sont les suivantes: