ALTAREA : Communiqué et rapport d'activité 30 juin 2025

Communiqué de presse                                                                                                                                      Paris, le 29 juillet 2025, 17h45

                                                                                                                                                                                Résultats semestriels 2025

Performance en ligne dans tous les métiers

Hausse du FFO de +7,3% au 1^er semestre 2025 Guidance annuelle confirmée

Foncière Commerce : une stratégie gagnante

Patrimoine de 5,3 Mds€¹ concentré sur les formats les plus performants²

Indicateurs opérationnels favorablement orientés

Loyers nets +3,5% à périmètre constant

Lancement de la commercialisation de la Gare Paris-Austerlitz

Logement : hausse des réservations³, montée en puissance de la nouvelle offre

Une nouvelle offre en phase avec le marché

Hausse de +16% des réservations en volume et de +4% en valeur

Cogedim, marque de référence en matière de qualité

Accélération maîtrisée de la mise à l’offre

Immobilier d’entreprise et nouvelles activités Bon déroulement des projets en cours

Situation financière

Chiffre d’affaires : 954,7 M€ (-20,3%), aligné à la Taxonomie à hauteur de 72,4%⁴

FFO⁵ (résultat net récurrent) : 62,2 M€ +7,3%

Dette nette⁶ : 1 817 M€ (+136 M€ vs fin 2024)

LTV⁷ : 29,8%, Liquidité⁸ : 2,1 Mds€

Augmentation de capital 102,3 M€⁹ début juillet

Confirmation de la guidance 2025

Au vu des tendances constatées au cours du premier semestre notamment en Logement et en Commerce, Altarea confirme attendre un FFO 2025 en légère progression et une stabilité de son dividende par action versé 2026, sous réserve de l’absence de dégradation du contexte politique, géopolitique, macro-économique et sanitaire.

       Variation versus 30 juin 2024 sauf mention contraire

1 Chiffre à 100%.

2 Grands centres, commerces de flux en gare, retail parks, commerces de proximité.

3 Réservations nettes des désistements, en euros TTC quand exprimées en valeur. Placements à 100%, à l’exception des opérations en contrôle conjoint pris en quote-part (projets pour lesquels le permis de construire est obtenu et la décision d’acquisition des terrains est prise dans son principe).

4 Contre 68,6% pour l’exercice 2024.

5 FFO : résultat net hors les variations de valeur, charges calculées, frais de transaction et variations d’impôt différé. Part du Groupe.

6 Dette nette obligataire et bancaire.

7 Loan To Value : endettement net obligataire et bancaire consolidé rapporté à la valeur vénale consolidée des actifs Groupe (définition covenant bancaire). 8 Cash disponible sous forme de placements (VMP, certificats de dépôt, soldes créditeurs) et de droits de tirages sur les crédits bancaires (RCF, autorisations de découvert).

9 Dont 101,6 M€ via le paiement partiel du dividende 2024 en actions (création de 1 222 192 actions nouvelles) et 0,8 M€ lié à une augmentation de capital réservée au FCPE des salariés (création de 9 386 actions nouvelles).

« Altarea commence à récolter les fruits d’un travail de fonds opéré sur l’ensemble de ses métiers et entame désormais une trajectoire de croissance de son FFO dont l’ampleur et la vitesse dépendront du contexte macro-économique et notamment de l’évolution des taux d’intérêts.

Face aux crises, Altarea a en effet su repenser son modèle et renouveler son offre. La foncière commerce poursuit sa belle dynamique, notre nouvelle offre logement est totalement en phase avec le marché et nous pouvons enfin renouer avec la croissance des réservations. Nous disposons par ailleurs d’opportunités opérationnelles en immobilier d’entreprise et le potentiel de nos nouvelles activités devrait prochainement se révéler.

Altarea confirme ainsi attendre un FFO 2025 en légère progression et une stabilité de son dividende par action versé en

2026, sous réserve de l’absence de dégradation du contexte politique, géopolitique, macro-économique et sanitaire. En tout état de cause, nous resterons vigilants en matière d’engagements mais notre confiance dans les perspectives de croissance du FFO du Groupe se renforce pour les années ultérieures. »

Alain Taravella, Président Fondateur d’Altarea

10             Loan-to-Value (LTV) : Endettement net obligataire et bancaire consolidé rapporté à la valeur vénale consolidée des actifs du Groupe (définition covenant bancaire).

11             Actif Net Réévalué de continuation dilué : valeur de marché des capitaux propres dans une optique de continuation de l’activité tenant compte de la dilution potentielle liée au statut de Société en commandite par actions.

Paris, le 29 juillet 2025, 17h45. Après examen par le Conseil de Surveillance, la gérance a arrêté les comptes consolidés du premier semestre 2025 clos le 30 juin 2025. Les procédures d’examen limité ont été effectuées. Les rapports des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle ont été émis sans réserve en date du 29 juillet 2025.

I – PERFORMANCE OPERATIONNELLE 

FONCIERE COMMERCE : UNE STRATEGIE GAGNANTE

Altarea continue de mener une stratégie de sélection des formats les plus porteurs (grands centres, commerces de flux en gare, retail parks, commerces de proximité) et gère aujourd’hui un portefeuille de 5,3 Mds€ composé de 44 centres particulièrement performants, majoritairement détenus en partenariat avec des investisseurs institutionnels de premier plan.

La gestion proactive du patrimoine permet au Groupe d’afficher une solide performance dans un contexte où les ménages restent vigilants dans leurs dépenses, avec un pouvoir d’achat stabilisé mais sous pression et des habitudes de consommation en mutation (recherche de prix bas, digitalisation, seconde main).

Des indicateurs de performance solides, loyers nets +3,5% à périmètre constant L’ensemble des indicateurs opérationnels sont favorablement orientés :

•     le chiffre d’affaires des commerçants progresse de +1,7%(+60 bps vs inflation¹²) et la fréquentation est en hausse de +4,2% ;

•     la demande locative reste dynamique avec 146 baux signés pour 16,2 M€ de loyer annuel (vs 32,8 M€ sur l’ensemble de l’année 2024) ;

•     la vacance financière se situe à 2,9%, niveau considéré comme optimal ;

•     le taux d’encaissement¹³ s’établit à 97,5% ;

•     les loyers nets (109,3 M€ à fin juin) progressent de +3,5% à périmètre constant (+110 bps au-dessus de l‘indexation).

A fin juin 2025, le portefeuille de centres commerciaux est valorisé 5 290 M€ (2 273 M€ en part Groupe), en progression de 15 M€ par rapport à fin 2024¹⁴ (+0,3%), les taux de sortie immobiliers moyens¹⁵ étant restés stables à 6,13% (+2 bps).

Renforcement du leadership en travel retail dans les gares

Le Groupe a poursuivi sa stratégie de développement dans les commerces de flux en gares avec un renforcement de son exposition à ce format de commerce particulièrement performant.

A Paris-Austerlitz, Altarea a poursuivi les importants travaux de restructuration des espaces commerciaux de la gare¹⁶ et lancé la commercialisation des 130 boutiques et restaurants (25 000 m²) qui feront de cette gare un nouveau hot spot commercial de loisirs et de culture de Paris Rive Gauche. Le projet se déroule conformément au planning avec une ouverture prévue en 2027. 

A Paris Gare de l’Est, le Groupe a lancé les travaux destinés à renforcer son offre de restauration, avec l’ouverture d’une première enseigne prévue en fin d’année.

12 Taux d’inflation pondéré par le mix d’activités dans les centres commerciaux publié par la Fédération des Acteurs du Commerce dans les Territoires (FACT). Donnée à fin mai.

13 Loyers et charges encaissés rapportés aux loyers et charges exigibles à date de publication.

14 Chiffre à 100%. +7 M€ en part du Groupe.

15 Le taux de sortie immobilier (« taux de capitalisation ») est utilisé par les experts pour capitaliser les loyers à l’échéance de leurs prévisions de DCF. Il reflète la qualité fondamentale de l’actif à moyen et long terme.

16 En partenariat avec SNCF – Gares & Connexions.

LOGEMENT : HAUSSE DES RESERVATIONS, MONTEE EN PUISSANCE DE LA NOUVELLE OFFRE

Hausse des réservations : +16% en volume et +4% en valeur

La nouvelle offre rencontre un grand succès commercial avec un taux d’écoulement mensuel des ventes au détail élevé de 10,8 %¹⁷. La hausse des réservations est particulièrement forte chez les accédants (+23% en valeur) et les institutionnels (+21%), qui ont plus que compensé la baisse des particuliers investisseurs liée à la fin du Pinel (- 49%).

Une nouvelle offre en phase avec le marché

Altarea a entièrement repensé son offre produit en partant des besoins et du pouvoir d’achat de ses clients. La nouvelle offre est ainsi principalement composée de T2 et T3¹⁸ dont la compacité a été optimisée afin de maximiser les mètres carrés utiles des pièces à vivre. Le prix de revient a été entièrement retravaillé sans compromis sur la qualité architecturale et environnementale.

Altarea a d’abord concentré ses efforts sur les primo-accédants issus des classes moyennes¹⁹ avec Access, dispositif comprenant un financement innovant à taux bonifiés, sans apport initial, sans frais de notaire et sans intérêts intercalaires. L’acquéreur ne commence ainsi à payer qu’au moment de la remise des clés pour une mensualité de remboursement de crédit proche, voire équivalente, à celle d’un loyer.

La nouvelle offre s’adresse également aux investisseurs institutionnels (logement social ou Logement Intermédiaire Libre LLI) pour lesquels elle constitue un support d’investissement au rapport qualité/prix particulièrement compétitif.

Par ailleurs, Altarea a lancé Avantages à destination des particuliers investisseurs, dispositif proposant des solutions d’investissement locatifs clés en main adaptées à chaque profil d’épargne immobilière et de stratégie patrimoniale²⁰. Lancé en fin de semestre, Avantages a reçu un très bon accueil de la part de cette clientèle qui a été fortement impactée par la fin du Pinel.

Cogedim, marque de référence en matière de qualité

Au cours du semestre, Altarea a rassemblé l’ensemble de ses expertises en matière de logement neuf sous la bannière Cogedim, marque de référence en France depuis 1963. Ce regroupement a été l‘occasion de réitérer l‘engagement de Cogedim en matière de qualité avec sa nouvelle signature « La qualité ça change la vie » déclinée autour de quatre piliers : qualité de la conception et des constructions (en intégrant les enjeux bas carbone notamment grâce à l’expertise bois de Woodeum), qualité d’usages, qualité environnementale et qualité de la relation client.

Accélération maitrisée de la mise à l’offre

En raison du succès rencontré par la nouvelle offre, les lots disponibles à la vente sont à un niveau historiquement bas à 2 508 lots²¹ (vs 2 801 lots fin 2024 et 3 307 fin 2023). L’enjeu principal est désormais l’accélération de la mise à l’offre.

En 2024, le Groupe avait fortement augmenté le volume de permis de construire déposés²², notamment en fin d’année. Les permis obtenus ce semestre sont ainsi en forte croissance à 5 085 lots (+54% vs S1 2024), et Altarea anticipe une nette hausse du rythme des lancements commerciaux et des acquisitions foncières au cours du 2^ème semestre 2025.

Altarea maîtrise le rythme de cette accélération, qui s’effectue dans le cadre strict de ses critères prudentiels de sélectivité et de rentabilité.       

17             Moyenne des placements mensuels rapportée à la moyenne de l’offre mensuelle (offre au détail logements neufs) sur les six premiers mois de l’exercice en cours. Un taux d’écoulement supérieur à 8 % indique que l’offre à la vente est écoulée en moins de 12 mois.

18             Tenant compte de l’évolution de la taille moyenne des ménages qui est passée d’environ 3 personnes dans les années 1970 à moins de 2 aujourd’hui. 19 A partir de revenus légèrement supérieurs au SMIC.

20 Monuments historiques, Malraux, déficit foncier, LMNP, résidences gérées, démembrement 21 Dont seulement 8 lots achevés.

22 Plus de 10 700 lots déposés, correspondant à des programmes de nouvelle génération.

IMMOBILIER D’ENTREPRISE : BON DEROULEMENT DES PROJETS EN DEVELOPPEMENT

Altarea intervient en Immobilier d’entreprise sur les marchés du Bureau et de la Logistique pour un risque limité et de manière variée grâce à une palette de compétences très diversifiées.

En Ile-de-France, le Groupe a livré les bureaux du projet Bobigny Cœur de Ville (10 000 m²) et loué 1 100 m² supplémentaires de Landscape (La Défense), portant ainsi son taux d’occupation à 60%.

Altarea a poursuivi les travaux de rénovation/restructuration de plusieurs projets de bureau emblématiques situés dans Paris intra-muros avec :

•       Upper, ensemble de 55 000 m² situé au-dessus de la gare de Paris-Montparnasse et développés en partenariat 50/50 avec la Caisse des Dépôts ;

•       185 rue Saint-Honoré, projet de 6 100 m² pré-loué à un cabinet d’avocats ; • l’ensemble de 5 hotels particuliers situés rue Louis le Grand²³ sur 13 800 m².

En Régions, Altarea a livré le nouveau siège social régional d’Alstom à Aix-en-Provence (7 000 m²) et lancé la construction de Ki aux abords de la gare de Lyon Part-Dieu, un programme mixte à l’architecture ambitieuse comprenant 21 000 m² de bureaux, des logements, des commerces et 3 000 m² d’espaces verts.

NOUVELLES ACTIVITES

Altarea investit dans des activités nouvelles qui ont pour caractéristiques d’être tirées par des besoins immenses avec des barrières à l’entrée fortes liées à la maîtrise de savoir-faire complexes.

Infrastructures photovoltaïques

Au cours des deux dernières années, Altarea a constitué une équipe dédiée opérant en France et en Italie afin de maîtriser l’ensemble de la chaîne de valeur opérationnelle²⁴. La stratégie du Groupe est de déployer un modèle économique optimisé en matière de capitaux employés. Des partenariats stratégiques sont en cours de discussion avancée avec plusieurs acteurs de premier plan.

Au premier semestre, Altarea a lancé la construction de sa première centrale photovoltaïque au sol à Caudecoste (Lot-et-Garonne) d’une puissance de 7 MWc.

A fin juin 2025, Altarea détient et exploite un parc d’une puissance totale de 126 MWc²⁵. Le Groupe travaille par ailleurs sur un portefeuille de projets important, à des stades d’avancement très divers, dont 600 MWc sécurisés²⁶ et le solde à l’étude²⁷. Sur ce pipeline, Altarea appliquera des critères d’engagement stricts, notamment en matière de dépenses préalables à la sécurisation du tarif de revente d’électricité.

Data Centers

Altarea a livré son premier data center proximité²⁸ écoresponsable de 3 MW IT à Noyal (Rennes) et a lancé sa commercialisation. Le Groupe maitrise un pipeline de projets potentiels dans les principales métropoles françaises (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes), dont un projet de 7 MW IT en région parisienne qui a obtenu son permis de construire en mai dernier.

Par ailleurs,le Groupe continue de travailler sur plusieurs sites susceptibles d’accueillir des projets de data centers hyperscales de grande puissance.

Asset Management immobilier

Au cours du semestre, la SCPI Alta Convictions²⁹ a réalisé ses premiers investissements dans le domaine de la logistique du froid avec deux sites intégralement loués à Danone près de Metz (Marly) et Lyon (Chaponnay).

23 Travaux réalisés pour le compte de JP Morgan, Altarea détenant 5% du projet.

24 Etudes, faisabilité, conception, maitrise foncière / Autorisations administratives (construction, raccordement) et financements / Commercialisation de l’énergie produite / Installation et mise en service / Exploitation, monitoring, maintenance et recyclage.

25 81 MWc d’installations déjà raccordées et 45 MWc en cours de construction et/ou en attente de raccordement. 26 Foncier maitrisé ou sous promesse.

27 Projets dont le foncier est sous lettre d’intention, en cours de sécurisation, en appels d’offres, appels à manifestation d’intérêt ou appels à projets.

28 D’une puissance inférieure à 20 MW.

29 Ce premier fonds grand public lancé fin 2023 est positionné sur le thème du nouveau cycle immobilier, sans stock ou financement d’avant crise.

II – PERFORMANCE FINANCIERE ET EXTRA-FINANCIERE

Coût de l’endettement net                                                  (16,4)                                                                                                                   

Autres résultats financiers                                                 (16,3)                                                                                                                   

Impôts                                                                                  (1,7)                                                                                                                   

Minoritaires                                                                        (42,0)                                                                                                                   

Au 30 juin 2025, le chiffre d’affaires consolidé s’établit à 954,7 M€ en baisse de -20,3% :

•       en Commerce, il progresse de +7,5% à 146,7 M€ porté par la bonne performance opérationnelle du patrimoine ;

•       en Logement, il baisse de -24,1% à 733,0 M€. Ce chiffre d’affaires est encore majoritairement composé d’opérations de l’ancien cycle dont la contribution est en baisse accélérée. Les opérations de nouvelle génération sont en phase de montée en puissance et ont représenté près de 41% du chiffre d’affaires à l’avancement Logement (vs 8% au S1 2024) ;

•       en Immobilier d’Entreprise, il ressort à 71,3 M€ (soit -21,4%).

Le résultat opérationnel FFO³⁰ progresse de +14,0% à 138,6 M€ :

•       113,7 M€ en Commerce (+7,3%), porté par la croissance des loyers nets (+3,5%) et des honoraires ;

•       23,7 M€ en Logement (stable vs S1 2024). L’essentiel du résultat provient des opérations de nouvelle génération à marges satisfaisantes (les marges des opérations de l’ancien cycle étant faibles voire nulles) ;

•       15,3 M€ en Immobilier d’entreprise (soit x2,0), porté par l’activité de prestations en Ile-de-France ;

•       les frais de développement des Nouvelles activités sont intégralement passés en charge.

Au total, le FFO part du Groupe ressort à 62,2 M€ (+7,3% vs 57,9 M€ au S1 2024). Le résultat net consolidé part du Groupe s’établit quant à lui à 9,5 M€ (contre 26,8 M€ au S1 2024), impacté par la variation de valeur des instruments financiers (-14,5 M€) et les autres variations de valeurs et charges calculées³¹ (-38,2 M€).

Chiffre d’affaires aligné à la Taxonomie européenne³²

La Taxonomie est une norme européenne utilisée pour mesurer la performance environnementale et qui permet notamment de comparer les entreprises au sein d’un même secteur à travers le taux d’alignement de leur chiffre d’affaires.

Au cours du premier semestre 2025, le taux d’alignement du chiffre d’affaires d’Altarea a atteint 72,4%, contre 68,6% pour l’exercice 2024.

30 Funds From Operations : résultat net hors les variations de valeur, charges calculées, frais de transaction et variations d’impôt différé. Part du Groupe. 31 Dotations aux amortissements, charges AGA, impacts IFRS16 et impôts différés principalement

32 Le Règlement Taxinomie (ou taxonomie européenne) est un système de classification commun à l’Union Européenne (UE) permettant d’identifier les activités économiques considérées comme durables sur le plan environnemental. 

Situation financière solide

La dette nette du Groupe³³ s’établit à 1 817 M€ (+136 M€ par rapport à fin 2024). Au cours du semestre, Altarea a continué à investir sur l’ensemble de ses métiers : Gare d’Austerlitz en Commerce, opérations de nouvelle génération en Logement, projets sécurisés en Immobilier d’entreprise, ainsi que sur ses nouvelles activités (photovoltaïque et data center).

La quasi-totalité des crédits bancaires du Groupe comprennent une clause d’alignement à la Taxonomie européenne.

Altarea dispose d’une liquidité de 2 068 M€³⁴ et de ratios particulièrement solides.

En mai 2025, S&P Global a confirmé la note à long terme d’Altarea à BBB-, Investment grade, assortie d’une perspective négative, ainsi que celle de sa filiale Altareit spécialisée dans la promotion.

III. PERSPECTIVES

Perspectives du deuxième semestre 2025

La Foncière Commerce continuera de capitaliser sur la grande qualité de son patrimoine et poursuivra ses investissements sur les projets en cours avec une accélération dans les commerces de gares.

En Logement, la mise à l’offre des opérations nouvelle génération poursuivra sa montée en puissance et le Groupe continuera à appliquer la même discipline en matière d’engagement.

En Immobilier d’entreprise, Altarea n’envisage pas de conclure de grandes transactions en 2025, sauf en cas d’opportunités permettant d’accélérer des opérations dont la sortie est envisagée plutôt en 2026 et 2027.

Dans les Nouvelles activités, (photovoltaïque et data centers) le Groupe poursuivra ses investissements et recherchera des accords de partenariat afin de partager le portage des projets. L’activité d’asset management immobilier continuera à monter en puissance de façon maitrisée en fonction du rythme de la collecte.

Confirmation de la guidance 2025

Au vu des tendances constatées au cours du premier semestre notamment en Logement et en Commerce, Altarea confirme attendre un FFO 2025 en légère progression et une stabilité de son dividende par action versé 2026, sous réserve de l’absence de dégradation du contexte politique, géopolitique, macro-économique et sanitaire.

Un support de présentation est disponible en téléchargement sur www.altarea.com, rubrique Finance, en français et anglais.

33 Dette bancaire et obligataire, nette de la trésorerie, équivalents de trésorerie et autres éléments de liquidité.

34 502 M€ sous forme de cash et 1 566 M€ sous forme d’autorisations de crédit confirmées.

35 Loan-to-Value (LTV) : Ratio d’endettement. Endettement net obligataire et bancaire consolidé / Valeur vénale consolidée des actifs du Groupe.

36 Interest-Coverage-ratio (ICR) : Résultat opérationnel / Coût de l’endettement net.

37 Résultat Opérationnel FFO ramené à l’endettement net obligataire et bancaire.

38 Duration moyenne de la dette nette bancaire et obligataire. Après prise en compte du cash disponible.

A PROPOS D’ALTAREA - FR0000033219 – ALTA

Altarea est le leader français de la transformation urbaine bas carbone avec l’offre immobilière la plus complète au service de la Ville et de ses acteurs. Le Groupe dispose pour chacune de ses activités de l’ensemble des savoir-faire et de marques reconnues pour concevoir, développer, commercialiser et gérer des produits immobiliers sur-mesure. Altarea est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris.

 CONTACTS FINANCE

Eric Dumas, Directeur Financier                                                            Agnès Villeret - KOMODO

edumas@altarea.com, tél : + 33 1 44 95 51 42                                     agnes.villeret@agence-komodo.com, tél. : +33 6 83 28 04 15

Pierre Perrodin, Directeur Financier Adjoint                                          Pour toutes questions : investisseurs@altarea.com  pperrodin@altarea.com, tél : + 33 6 43 34 57 13                                  Plus d’informations : www.altarea.com/finance

Avertissement / Ce communiqué de presse ne constitue pas une offre de vente ou la sollicitation d’une offre d’achat de titres Altarea. Si vous souhaitez obtenir des informations plus complètes concernant Altarea, nous vous invitons à vous reporter aux documents disponibles sur notre site Internet www.altarea.com. Ce communiqué peut contenir certaines déclarations de nature prévisionnelle uniquement fondées sur les informations disponibles actuellement et ne sont valables qu’à la date du présent document. Elles ne constituent pas des garanties quant aux performances futures du Groupe Altarea. Bien qu’Altarea estime que ces déclarations reposent sur des hypothèses raisonnables à la date de publication du présent document, elles sont par nature soumises à des risques et incertitudes qui sont inconnus ou que Altarea est incapable de prévoir ou de contrôler pouvant donner lieu à un écart entre les chiffres réels et ceux indiqués ou induits dans ces déclarations.  Ce communiqué de presse ne doit pas être publié, diffusé ou distribué, directement ou indirectement, dans tout pays dans lequel la distribution de ces informations fait l’objet de restrictions légales.

ALTAREA COGEDIM

RAPPORT D’ACTIVITE

30 JUIN 2025

                                                                                        ALTAREA                                 RAPPORT D’ACTIVITE          9

SOMMAIRE

1.1 PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE ................................................................................. 11

1.1.1           Commerce .................................................................................................................................................... 11

1.1.2           Logement ...................................................................................................................................................... 14

^1.1.3           Immobilier d’entreprise .................................................................................................................................. ¹⁶

1.1.4           Nouvelles activités ........................................................................................................................................ 17

1.2 PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE ............................................................................ 18

1.2.1           Alignement à la taxonomie ............................................................................................................................ 18

1.3 PERFORMANCE FINANCIERE ............................................................................................ 19

1.3.1           Résultats du 1^er semestre 2025 .................................................................................................................... 19

1.3.2           Actif net réévalué (ANR) ............................................................................................................................... 20

1.3.3           Ressources financières ................................................................................................................................. 22

1.1 PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE

1.1.1 Commerce

La foncière Commerce, métier historique d’Altarea, représente la très grande majorité des capitaux employés du Groupe, avec un volume d’actifs sous gestion de 5,3 milliards d’euros³⁹ fin juin 2025, générant 337 millions d’euros de loyers bruts⁴⁰.

1.1.1.1 UNE STRATÉGIE D’ASSET MANAGEMENT PERTINENTE

Altarea a mené une stratégie de sélection des formats les plus porteurs (grands centres, commerces de flux en gare, retail parks, commerces de proximité) et gère aujourd’hui un portefeuille de 44 centres particulièrement performants⁴¹.

(a) Valeur d'expertise droits inclus.

Ces actifs sont majoritairement détenus sous forme de partenariats avec des investisseurs institutionnels de tout premier plan. Cette stratégie permet au Groupe de tirer toute la valeur de ses savoir-faire opérationnels sur les volumes gérés, en optimisant le rendement sur les capitaux employés.

Le taux de sortie immobilier⁴² s’établit à 6,13% en moyenne à fin juin 2025, quasi stable par rapport à fin 2024.

39 En quote-part Groupe 2,3 Mds€.

40 En quote-part Groupe 145 M€.

41 En 2024, le Groupe a cédé un centre situé aux Essarts-le-Roi fin décembre à la Foncière Publique d’Ile de France et signé un mandat de gestion des commerces de proximité du quartier Bordeaux Belvédère. 42 Le taux de sortie immobilier (« taux de capitalisation ») est utilisé par les experts pour capitaliser les loyers à l’échéance de leurs prévisions de DCF. Il reflète la qualité fondamentale de l’actif à moyen et long terme.

1.1.1.2 PERFORMANCE SOLIDE

CA des commerçants⁴³ et fréquentation⁴⁴

La fréquentation et le chiffre d’affaires des commerçants sont en croissance ce semestre, confirmant l’attractivité des sites et la qualité de leur offre commerciale. Le chiffre d’affaires des commercants est en hausse de +1,7% (soit +60 bps par rapport à l’inflation⁴⁵).

Vacance financière

La vacance financière se situe toujours à un niveau optimal. Activité locative

L’activité locative est portée par la demande d’enseignes leaders attirées par la qualité des actifs du Groupe. CAP3000 regroupe près d’un quart des baux signés avec des enseignes telles que Petit souk, Lindt, Horace, Izipizi, Pull&Bear, Zara home, Five Guys ou Michael Kors. 

Dans le cadre de l’adaptation de son mix merchandising, Altarea renforce son offre de loisir avec l’arrivée de La tête dans les nuages à L’Avenue83 et de Speedpark à

Aubergenville. 

Loyers nets consolidés, taux de recouvrement

Les loyers nets à périmètre constant progressent de +3,5%, soit 110 bps au-dessus de l’indexation.

Le taux de recouvrement⁴⁶ s’élève à 97,5% au 30 juin 2025.

43 Chiffre d’affaires TTC des commerçants, en France et Espagne. 44 Variation du nombre de visiteurs mesuré par Quantaflow sur les centres commerciaux équipés et par comptage des voitures pour les retail parks, hors commerces de flux, en France et Espagne.

45 Taux d’inflation pondéré par le mix d’activités dans les centres commerciaux publié par la Fédération des Acteurs du Commerce dans les Territoires (FACT). Donnée à fin mai 2025. 46 Loyers et charges encaissés rapportés aux loyers et charges exigibles (TTC). 

1.1.1.3 DÉVELOPPEMENTS                                        

Commerce de flux en gares                                                                

•               Paris-Austerlitz : véritable nouveau quartier, Paris  Austerlitz deviendra un hot spot commercial, de loisirs et de  culture s’adressant à une zone de chalandise de plus d’1,5 million d’habitants, 410 000 salariés et bénéficiant  d’un trafic estimé à 30 millions de voyageurs (trains, métros  et RER) par an d’ici 2030. Altarea a lancé la commercialisation des 130 espaces commerciaux en juin  2025 en collaboration avec Retail & Connexions pour les  commerces situés dans la Grande Halle Voyageurs. Ce projet est mené en partenariat avec SNCF – Gares &  Connexions et se poursuit conformément au planning prévu  pour une ouverture en 2027.

•               Paris-Est : Altarea a négocié une extension de la concession de 3 années (jusqu’en 2051) en contrepartie de  la réalisation de travaux destinés à renforcer l’offre

alimentaire de la gare (Starbucks, McDonald’s et Pokawa). Les commerces représentent une surface supérieure à 

7 300 m². La première tranche des travaux a été lancée au

premier semestre et l’ouverture au public du premier espace restauration étendu s’effectuera en fin d’année. 

• Grand Paris Express : Altarea, en partenariat avec RATP             Travel Retail, a remporté l’appel d’offre pour le développement et l’exploitation des commerces des  

45 gares du Grand Paris Express. Cette concession d’une                   

durée de 12 ans représente près de 136 commerces sur une surface de 12 500 m².    

• Milano Metro Retail : Altarea est entré dans une phase  exclusive de due diligence avec ATM - Azienda Trasporti 

Milanese Spa, détenue à 100% par la municipalité de Milan, afin de valoriser et gérer, au travers d’une concession de 20  ans, plus de 17 000 m² d’espaces commerciaux au sein de 

83 stations de métro milanais, où transitent chaque année

près de 600 millions de visiteurs.                                                             

Au total, le portefeuille de commerces de gares gérés par le  Groupe représente potentiellement 100 millions d’euros de  loyers bruts⁴⁷ pour 105 000 m² de surface commerciale

(8 gares et 128 stations de métro).                                                          

Bornes de recharges électriques                                                      

Dans le cadre du partenariat signé début 2022 avec Electra,  spécialiste français de la recharge ultra-rapide (50-300 kW),  Altarea poursuit le déploiement de bornes de recharge sur les parkings de ses sites commerciaux. Fin juin 2025,  12 sites sont désormais équipés. Depuis le début de  l’année, près de 51 000 sessions de recharges ont été

vendues permettant l’économie de 1 190 tCO₂ (contre plus  de 49 000 sessions en 2024 pour un économie de 

1 172 tCO₂).

47 Chiffre à 100% avant redevances payées aux autorités concédantes.

Actifs gérés au 30 juin 2025

CAP3000 (Nice)                                                                                 105 700                                                               33%                       

Espace Gramont (Toulouse)                                                              56 600                                                               51%                       

Avenue 83 (Toulon - La Valette)                                                        55 200                                                               51%                       

Qwartz (Villeneuve-la-Garenne)                                                       43 300                                                             100%                       

Sant Cugat (Barcelone, Espagne)                                                    43 000                                                             100%                       

Bercy Village (Paris)                                                                           23 800                                                               51%                       

Le Due Torri (Bergame - Stezzano, Italie)                                       44 900                                                               25%                       

La Corte Lombarda (Bellinzago, Italie)                                            21 100                                                               25%                       

Espace St Quentin (St Quentin en Yvelines)                                                              35 400                                                               0%    

NicEtoile (Nice)                                                                                    18 000                                                                 0%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                         100%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                         100%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            50%                       

                                                                                                                                                                                              0%                       

                                                                                                                                                                                         100%                       

                                                                                                                                                                                         100%                       

                                                                                                                                                                                          100%                       

                                                                                                                                                                                            25%                       

                                                                                                                                                                                            25%                       

                                                                                                                                                                                            18%                       

                                                                                                                                                                                              0%                       

                                                                                                                                                                                              0%                       

                                                                                                                                                                                              0%                       

                                                                                                                                                                                              0%                       

                                                                                                                                                                                              0%                       

                                                                                                                                                                                              0%                       

                                                                                                                                                                                              0%                       

1.1.2 Logement

Altarea est le 2^ème promoteur résidentiel en France⁴⁸ grâce à une offre de logements large et diversifiée⁴⁹ disponible sur l’ensemble du territoire et correspondant au nouveau cycle immobilier.

Au cours du semestre, le Groupe a poursuivi la montée en puissance de son offre nouvelle génération abordable, décarbonée et rentable.

1.1.2.1 LA NOUVELLE OFFRE

Une offre abordable, décarbonée et rentable

La nouvelle offre élaborée par le Groupe s’adresse à l’ensemble de ses clients (acquéreurs en blocs, accédants, investisseurs particuliers). Elle constitue un retour aux fondamentaux : le client, ses besoins et son pouvoir d’achat.

Cette offre se concentre majoritairement sur les 2 et 3 pièces afin de tenir compte de l’évolution de la sociologie et de la taille des ménages.

La compacité a été optimisée afin de maximiser les mètres carrés utiles des pièces à vivre grâce à un travail sur les plans (simplification et standardisation) et sur la conception intérieure (limitation des espaces de distribution, de circulation et d’infrastructures).

Le prix de revient a été optimisé, tant sur le gros œuvre que sur la constructibilité des parcelles, sans compromis sur la qualité architecturale et environnementale qui a été intégralement repensée.

1.1.2.2 DES SOLUTIONS DEDIEES

Access, la nouvelle offre conçue pour les primoaccédants

Altarea a particulièrement concentré ses efforts sur les primo-accédants issus des classes moyennes⁵⁰ et a élaboré Access, une offre façonnée pour une clientèle actuellement locataire dans le privé ou le social et qui n’imaginait pas pouvoir accéder à la propriété.

Access comprend notamment une offre de financement inédite et très attractive (emprunts à taux bonifiés, pas d’apport initial, pas de frais de notaire, pas d’intérêts intercalaires). L’acquéreur ne commence ainsi à payer qu’au moment de la remise des clés pour une mensualité de remboursement de crédit proche voire équivalente à celle d’un loyer.

48 Source : Classement des Promoteurs (37ème édition) publié en juillet 2025 par Innovapresse.

49 Logements neufs toutes gammes (accession et investissement, libre, social, LLI), résidences gérées, Malraux, monuments historiques, déficits fonciers, démembrement, logements structure bois CLT (Woodeum), rénovation. Principalement sous les marques grand public Cogedim et Histoire & Patrimoine.

50 A partir de revenus légèrement supérieurs au SMIC.

Avantages, la nouvelle offre répondant à la demande des investisseurs particuliers

Pour les particuliers investisseurs, Altarea a développé une offre de solutions d’investissement locatif clé en main accessibles, performantes et adaptées à chaque profil pour bâtir un patrimoine immobilier durable. Le Groupe propose un accompagnement full service (conseil personnalisé, recherche du bien, montage du financement, gestion locative, accompagnement juridique et fiscal) et s’appuie sur six dispositifs locatifs⁵¹ : la formule patrimoniale, le dispositif Meublé (LMNP), le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), la formule LLI Meublé, le dispositif Meublé géré et la Nuepropriété.

Une offre pour les institutionnels

L’offre de nouvelle génération est également adaptée aux attentes des investisseurs institutionnels (logement social ou locatif intermédiaire LLI) en terme de qualité (emplacement, performance carbone, soin dans la réalisation) ainsi qu’à leurs objectifs de rentabilité locative. Les logements acquis en bloc auprès d’Altarea constituent ainsi un support d’investissement dont le rapport qualité/prix est particulièrement attractif.

1.1.2.3 LA QUALITE COGEDIM

Cogedim réaffirme son engagement en faveur du logement de qualité pour tous : une marque accessible mais exigeante, sans compromis sur la qualité ; une marque qui propose un service client complet, personnalisé et humain ; une marque innovante capable d’intégrer les enjeux bas carbone, notamment grâce à l’expertise bois de Woodeum.

La nouvelle signature, « La qualité ça change la vie », s’articule autour de quatre piliers : qualité de la conception et des constructions, qualité d’usages, qualité environnementale et qualité de la relation client. Cet engagement, depuis toujours au cœur des préoccupations du Groupe, se matérialise par des indicateurs de performance élevés⁵² et des récompenses clients renouvelées⁵³.

51             Communiqué de presse détaillé diffusé le 16 juin 2025 et disponible sur Altarea.com rubrique Newsroom.

52             Avec 1,2 réserve par logement en moyenne au S1 2025 (dont la quasitotalité levée dans les jours suivants la réception des logements), taux particulièrement bas dans le secteur de la promotion résidentielle.

53             « Élu Service Client de l’Année » pour la 7ème fois dans la catégorie « Promotion immobilière » en 2025 et 1er pour la 3ème année consécutive du Top 200 de la relation client tous secteurs confondus, réalisé par The Human Consulting Group pour Les Echos.

1.1.2.4 ACTIVITE DU SEMESTRE

Réservations⁵⁴  

Les réservations du semestre sont en hausse tant en volume

(+16%) qu’en valeur (+4%). La nouvelle offre, abordable, décarbonée et rentable a été plébiscitée par les accédants (+23% en valeur) et par les institutionnels (+21%), ce qui a plus que compensé la baisse des particuliers investisseurs liée à la fin du Pinel (-49%).

La baisse du prix moyen du lot (222 k€ vs 248 k€) est liée à un mix commercial comportant davantage de résidences gérées ainsi qu’à la montée en puissance de l’offre de nouvelle génération (principalement composée de T1, T2 et de T3).

Régularisations notariées

Les régularisations notariées sont en diminution en raison de la baisse d’activité constatée depuis deux ans. La baisse constatée ce semestre n’est pas représentative de la performance annuelle attendue.

Lancements commerciaux

Les lancements commerciaux sont désormais entièrement constitués d’offre de nouvelle génération. La baisse des lancements constatée ce semestre n’est pas représentative de la performance annuelle attendue, avec un deuxième semestre qui devrait être marqué par une forte accélération.

54 Réservations nettes des désistements, en euros TTC quand exprimées en valeur. Données à 100 %, à l’exception des opérations en contrôle conjoint pris en quote-part.

55 Dont 8 lots achevés non vendus à fin juin 2025.

56 Moyenne des placements mensuels rapportée à la moyenne de l’offre 

Acquisitions foncières et permis de construire

La baisse du semestre n’est pas représentative de la performance annuelle attendue, avec un deuxième semestre qui devrait être marqué par une forte accélération des acquisitions foncières.

En 2024, le Groupe avait fortement augmenté le volume de permis de construire déposés (plus de 10 700 lots), notamment en fin d’année. Les obtentions de permis sont ainsi en nette hausse au cours du semestre et se traduiront par une accélération des lancements commerciaux et des acquisitions foncières d’ici la fin de l’année.

1.1.2.5 PERSPECTIVES

Offre à la vente⁵⁵

L’offre à fin juin 2025 est de 2 508 lots (vs 2 801 lots à fin décembre 2024). Cette offre est totalement “dans le marché” comme en témoigne le taux d’écoulement mensuels⁵⁶ des ventes au détail élevé de 10,8% sur le semestre.

Le niveau d’offre à fin juin se situe à un point bas, et remontera au fur et à mesure de la montée en puissance des lancements commerciaux d’ici la fin de l’année.

Backlog Logement⁵⁷

Le backlog Logement au 30 juin 2025 représente

2,5 milliards d’euros HT (vs 2,4 milliards d’euros HT fin 2024).

mensuelle (offre au détail logements neufs) sur l’ensemble de la période. Un taux d’écoulement de 8 % indique que l’offre à la vente est écoulée en 12 mois.

57 Chiffre d’affaires HT des ventes notariées restant à appréhender à l’avancement de la construction et des réservations des ventes au détail et en bloc à régulariser chez le notaire.

1.1.3 Immobilier d’entreprise

Altarea intervient en Immobilier d’entreprise sur les marchés du Bureau et de la Logistique pour un risque limité et de manière variée grâce à une palette de compétences très diversifiées et ce sur l’ensemble du territoire national.

1.1.3.1 BUREAU

En bureau, Altarea intervient en tant que développeur (contrats de VEFA, BEFA, CPI, ou encore MOD⁵⁸) et parfois en tant que co-investisseur pour certains actifs à repositionner.

Bureau / Grand Paris 

Au 1^er semestre 2025, l’activité Bureau sur le Grand Paris a été marquée par :

• la livraison en mars des bureaux du projet Bobigny Cœur de Ville (10 000 m²) ;

• la location de plus de 1 000 m² supplémentaires à

Landscape (La Défense) portant le taux d’occupation à 60% (projet réalisé pour le compte d’AltaFund) ;

• la poursuite des travaux de plusieurs ensembles immobiliers dans la capitale : Upper, le projet de rénovation des bureaux situés au-dessus de la gare de ParisMontparnasse (55 000 m²) développés en partenariat 50/50 avec la Caisse des Dépôts, les travaux preneurs du 185 rue Saint-Honoré pré-loué à un cabinet d’avocats (6 100 m²) ou encore la réhabilitation d’un ensemble de 5 hôtels particuliers rue Louis le Grand (partenariat

JP Morgan/Altarea à 95/5%).

Bureau / Métropoles régionales 

Le Groupe a livré le nouveau siège social régional d’Alstom à Aix-en-Provence qui intègre sur 7 000 m², des bureaux mais également un laboratoire de R&D et des ateliers industriels. Cet ensemble avait été vendu à Groupama en VEFA en 2023. 

Altarea a également lancé la construction de Ki en lieu et place de l’ancien siège social de la CERA. A proximité immédiate de la gare de la Part-Dieu à Lyon, Ki est un programme mixte composé de 21 000 m² de bureaux, 85 logements, 550 m² de commerces et services en rez-dechaussée et 3 000 m² d’espaces verts. 

Fin juin 2025, le portefeuille de projets en Régions représente une surface cumulée d’environ 265 000 m². Ces opérations, très granulaires, contribueront de manière récurrente aux résultats futurs du Groupe.

58 VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), BEFA (bail en l’état futur d’achèvement), CPI (contrat de promotion immobilière) et MOD (maitrise d’ouvrage déléguée).

1.1.3.2 LOGISTIQUE

En            logistique,               le             Groupe   opère      en            tant qu’aménageur - promoteur, et développe des projets qui répondent à des enjeux techniques, réglementaires et environnementaux de plus en plus exigeants.

Altarea développe principalement des grandes plateformes ou des hubs stratégiquement situés sur la dorsale historique nord-sud, ainsi que sur l’arc Atlantique. Ces plateformes sont principalement destinées aux distributeurs et aux acteurs du e-commerce.

Avancement du pipeline

Dans le prolongement de l’accord noué fin 2024, Altarea a signé une promesse de vente avec WDP pour une plateforme de 75 000 m² (deux bâtiments pré-loués à Boulanger), constituant la dernière tranche du hub logistique de Bollène.

Au 30 juin 2025, les opérations maitrisées ou en cours de montage représentent 650 000 m², dont 310 000 m² bénéficient de permis de construire purgés (75 000 m² préloués). 

Backlog Immobilier d’entreprise⁵⁹

Le backlog en Immobilier d’entreprise au 30 juin 2025 représente 141 millions d’euros HT (vs 214 millions d’euros fin 2024).

59 Chiffre d’affaires HT des ventes notariées restant à comptabiliser à l’avancement, des placements HT non encore régularisés par acte notarié (CPI signés) et honoraires à recevoir de tiers sur contrats signés. 

1.1.4 Nouvelles activités

1.1.4.1       INFRASTRUCTURES PHOTOVOLTAIQUES

Altarea a constitué une équipe dédiée opérant en France et en Italie lui permettant de maitriser l’ensemble de la chaîne de valeur opérationnelle⁶⁰.

La stratégie du Groupe sur ce marché est de déployer un modèle économique optimisé en matière de capitaux employés. 

Des partenariats stratégiques sont en cours de discussion avancée avec plusieurs acteurs de premier plan. Un dispositif complet

Le Groupe propose aujourd’hui une gamme complète :

•               ombrières de parkings (notamment sur son patrimoine de centres commerciaux gérés) ;

•               toitures photovoltaïques sur ses projets immobiliers (notamment entrepôts logistiques) ;

•               centrales solaires au sol sur sites anthropisés (carrières, friches, décharges, délaissés…) ;

•               agrivoltaïsme au sol ou intégré au bâti (granges, hangars, serres…), en direct ou dans le cadre de partenariats stratégiques.

Parc en exploitation et portefeuille de projets A fin juin 2025, Altarea détient et exploite un parc d’une puissance totale de 126 MWc, répartis entre 81 MWc d’installations déjà raccordées et 45 MWc en cours de construction et/ou en attente de raccordement.

Au premier semestre 2025, Altarea a notamment :

•               lancé à Caudecoste (Lot-et-Garonne) la construction de sa première centrale photovoltaïque au sol d’une puissance de 7 MWc ; 

•               réalisé la pose de sa 500ᵉ toiture photovoltaïque⁶¹. Elle équipe une exploitation équestre à Francueil (Indre-et-Loire) dont la production d’électricité est intégralement réinjectée dans le réseau. 

Le Groupe travaille par ailleurs sur un important portefeuille de projets, à des stades d’avancement très divers, comprenant 600 MWc sécurisés⁶² et le solde à l’étude⁶³. Sur ce pipeline, Altarea appliquera des critères d’engagement stricts, notamment en matière de dépenses préalables à la sécurisation du tarif de revente d’électricité.

60 Etudes, faisabilité, conception, maitrise foncière / Autorisations administratives (construction, raccordement) et financements / Commercialisation de l’énergie produite / Installation et mise en service / Exploitation, monitoring, maintenance et recyclage.

61 Via sa marque spécialisée Prejeance Industrial.

62 Foncier maitrisé ou sous promesse.

1.1.4.2       DATA CENTERS 

Le Groupe entend adresser ce marché sur deux segments distincts : les data centers de proximité en colocation de taille moyenne et les data centers hyperscale (Cloud et IA). Data centers de proximité en colocation

Les data centers de proximité sont destinés à une clientèle d’entreprises (privée ou publique), à qui ils assurent connectivité, haute performance, haute sécurité et haute disponibilité. Ils permettent aux acteurs qui le souhaitent de (re)localiser le stockage de leurs données sur le territoire national.

Pour ce type de produit de moyenne puissance (inférieure à 20 MW), la stratégie du Groupe consiste à maitriser l’ensemble de la chaîne de valeur opérationnelle (origination et autorisations, construction et réalisation des installations, commercialisation, exploitation et gestion de l’infrastructure physique).

Altarea a constitué une équipe dédiée pour développer des data centers écoresponsables⁶⁴ selon un modèle économique de type « développeur - opérateur ».

Le premier data center entièrement réalisé par Altarea a été livré en mars 2025 à Noyal-sur-Vilaine près de Rennes (puissance de 3 MW IT sur 3 000 m²).

Le Groupe travaille sur un portefeuille de sites potentiels situés dans les principales métropoles françaises (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes), dont un projet d’une capacité de 7 MW IT en région parisienne qui a obtenu son permis de construire en mai dernier.

Data centers hyperscale

Les data centers hyperscale s’adressent à un nombre limité d’acteurs qui raisonnent à l’échelle mondiale et dont les besoins sont immenses. La France constitue pour ces groupes une cible géographique privilégiée leur permettant d’accéder au marché européen et de bénéficier d’une électricité largement décarbonée. Les hyperscales nécessitent des investissements considérables liés à leur puissance qui peut atteindre plusieurs centaines de mégawatts.

Altarea travaille sur plusieurs implantations potentielles dans un contexte où ce type de produit est à la fois rare et administrativement très complexe. Le Groupe développera un modèle en partenariat sur des projets de Cloud & IA en France, en ligne avec les objectifs ambitieux de l’Etat et de la filière numérique.

63             Regroupent les projets dont le foncier fait l’objet d’une lettre d’intention, les projets en cours de sécurisation, et les projets d’appels d’offres (AO), d’appels à manifestation d’intérêt (AMI) ou d’appels à projets (AAP).

64             Avec traitement de l’énergie fatale comprenant le cas échéant la récupération de la chaleur émise et sa réinjection dans les réseaux urbains de chauffage et de refroidissement.

1.1.4.3       ASSET MANAGEMENT IMMOBILIER

La société de gestion Altarea Investment Managers, agréée en 2023 par l’Autorité des Marchés Financiers, compte désormais une équipe de gestion et d’investissement complète. Elle a pour objectif d’étendre progressivement ses accords de distribution sur la partie grand public notamment auprès des réseaux externes et des Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), et de développer une offre complète de supports d’investissements immobiliers.

La SCPI Alta Convictions, son premier fonds grand public lancé fin 2023, est positionnée sur le thème du nouveau cycle immobilier, sans stock ou financement d’avant crise. La collecte se poursuit tout comme les investissements avec un objectif de diversification aussi bien sectoriel que géographique. Au cours du premier semestre 2025, la SCPI a notamment réalisé ses deux premiers investissements dans le domaine de la logistique du froid, sites intégralement loués à Danone (à Marly près de Metz et Chaponnay près de Lyon).

Par ailleurs, Altarea a lancé en 2023 une plateforme de dette immobilière en partenariat avec Tikehau Capital via un premier fonds baptisé ATREC (Altarea Tikehau Real Estate Credit) capitalisé à hauteur de 200 millions d’euros par les deux sponsors (100 millions d’euros chacun) ayant vocation à accueillir des partenaires tiers. Cette plateforme capitalise sur les expertises complémentaires d’Altarea et Tikehau Capital en matière immobilière et de dette privée, et permettra aux investisseurs de bénéficier d’un accès privilégié au pipeline combiné des deux groupes ainsi qu’à leur réseau respectif pour saisir les opportunités d’investissement les plus attractives. Les premières opérations ont été déployées en France et en Europe et un pipeline d’opportunités est en cours d’étude.

65             Cf Rapport de durabilité du Document d’Enregistrement Universel 2024 conforme à la directive CSRD disponible sur altarea.com.

66             Le chiffre d’affaires du 1er semestre 2025 est éligible à la taxonomie européenne au titre des activités « 7.1. Construction de bâtiments

1.2 Performance environnementale

1.2.1 Alignement à la taxonomie

La taxonomie européenne⁶⁵ est un système de classification européen des activités économiques durables sur le plan environnemental. Elle définit des critères uniformes pour chaque secteur afin d’évaluer leur contribution aux six objectifs environnementaux de la Commission européenne.

1.2.1.1 UN INDICATEUR CLE

Altarea est un précurseur en matière de mesure de sa performance environnementale et le taux d’alignement de son chiffre d’affaires consolidé est devenu un indicateur de performance clé du Groupe pour mesurer l’évolution de la durabilité de son modèle opérationnel compte tenu de son caractère polycritère.

En effet, pour être considéré comme aligné, chaque projet ou actif contribuant au chiffre d’affaires doit être étudié à l’aune de six familles de critères environnementaux (Atténuation du changement climatique (Energie), Adaptation au changement climatique (Climat), Utilisation durable et protection des ressources aquatiques et marines (Eau), Transition vers une économie circulaire, Prévention et réduction de la pollution, Protection et restauration de la biodiversité et des écosystèmes), eux-mêmes constitués de plusieurs sous-critères d’analyse.

1.2.1.2 RESULTATS

Chiffre d’affaires aligné à 72,4%⁶⁶ au S1 2025

Au 1^er semestre 2025, le taux d’alignement du chiffre d’affaires consolidé est de 72,4% (68,6 % pour l’exercice 2024).

La progression constante de l’alignement vient principalement de la contribution croissante des opérations de promotion initiées à partir du 1^er janvier 2022, pour lesquelles le Groupe a mis en place une politique d’alignement systématique à la taxonomie sur le plan du critère énergétique.

neufs », « 7.2. Rénovation de bâtiments existants » et « 7.7. Acquisition et propriété de bâtiments ». Le taux d’éligibilité du S1 2025 s’élève à 97,0% (soit 926,0 M€ de CA éligible).

1.3 PERFORMANCE FINANCIERE

1.3.1 Résultats du 1^er semestre 2025

Au 30 juin 2025, le chiffre d’affaires consolidé s’établit à 954,7 M€ (vs 1 197,3 M€ au S1 2024) en baisse de -20,3 % :

• en Commerce, il progresse de +7,5 % à 146,7 M€ (vs 136,4 M€) du fait de la bonne performance opérationnelle du patrimoine ;

• en Logement, il baisse de -24,1 % à 733,0 M€ (vs 966,0 M€). Ce chiffre d’affaires est encore majoritairement composé d’opérations de l’ancien cycle dont la contribution est en forte baisse. Les opérations de nouvelle génération sont en phase de montée en puissance et ont représenté près de 41% du chiffre d’affaires à l’avancement Logement (vs 8% au S1 2024) ; • en Immobilier d’Entreprise, il ressort à 71,3 M€ (vs 90,8 M€ soit -21,4%).

Le résultat opérationnel FFO⁶⁷ progresse de +14,0% à 138,6 M€ (vs 121,6 M€ au S1 2024) :

• 113,7 M€ en Commerce (7,3%, vs 106,0 M€ au S1 2024), porté par la croissance des loyers nets (+3,4%) et des honoraires ; • 23,7 M€ en Logement (stable vs S1 2024). L’essentiel du résultat provient des opérations de nouvelle génération à marges satisfaisantes (les marges des opérations de l’ancien cycle étant faibles voire nulles) ;

• 15,3 M€ en Immobilier d’entreprise (vs 7,5 M€ au S1 2024 soit x2,0), porté par l’activité de prestations en Ile-de-France ;

• les frais de développement des Nouvelles activités sont intégralement passés en charge.

Au total, le FFO part du Groupe ressort à 62,2 M€ (+7,3% vs 57,9 M€ au S1 2024). Le résultat net consolidé part du Groupe s’établit quant à lui à 9,5 M€ (contre 26,8 M€ au S1 2024), impacté par la variation de valeur des instruments financiers (-14,5 M€) et les autres variations de valeurs et charges calculées⁶⁸.

67 Funds From Operations : résultat net hors les variations de valeur, charges calculées, frais de transaction et variations d’impôt différé. Part du Groupe. 68 Dotations aux amortissements, charges AGA, impacts IFRS16 et impôts différés principalement

1.3.2 Actif net réévalué (ANR)

1.3.2.1 ANR DE CONTINUATION DILUÉ⁶⁹ À 100,9 €/ACTION

Autres plus-values latentes                                                                            515,1                                                          515,1                    

Impôt différé au bilan sur les actifs non SIIC ^(a)                                                 23,6                                                            22,0                    

Valeur de marché de la dette à taux fixe                                                            44,6                                                            78,9                    

Impôt effectif sur les plus-values latentes non SIIC                                                    (16,5)                                                            (16,5)                          

(a)Actifs à l'international.                                                                                                         

(b)En fonction du mode de cession envisagé (actifs ou titres).                               (c) Dilution maximale de 120 000 actions.                                                                                                            

1.3.2.2 VARIATION DE L’ANR 

1.3.2.3                                                      

 vs. 31 décembre 2024 hors dividende              -0,3%^0,0                 -⁽⁰1,2%^,0)  vs. 31 décembre 2024      -7,7%       -8,4%

(a) Impôts différés, dotations aux amortissements, charge AGA, part des commandités,

69 Valeur de marché des capitaux propres dans une optique de continuation de l’activité tenant compte de la dilution potentielle liée au statut de Société en commandite par actions.

1.3.2.4 PRINCIPES DE CALCUL

Evaluation des actifs

Immeubles de placement

Les actifs immobiliers figurent à leur valeur d’expertise dans les comptes IFRS du Groupe (Immeubles de placement). 

Les commerces sont évalués par plusieurs experts. La décomposition de la valorisation du patrimoine par expert est détaillée ci-après.

Les experts utilisent deux méthodes :

• l’actualisation des flux futurs de trésorerie (méthode DCF), avec valeur de revente en fin de période ; • la capitalisation des loyers nets, sur la base d’un taux de rendement intégrant les caractéristiques du site et des revenus locatifs (comprenant également le loyer variable et le loyer de marché des locaux vacants, et retraités de l’ensemble des charges supportées par le propriétaire). 

Ces expertises sont effectuées conformément aux critères requis par le Red Book – Appraisal and Valuation Standards publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors. Les missions confiées aux experts sont toutes effectuées selon les recommandations du Rapport COB/AMF dit Rapport Barthès de Ruyter, et suivent intégralement les instructions de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, mise à jour en 2017. La rémunération versée aux experts est fixée sur une base forfaitaire en fonction de la taille et de la complexité des actifs, et est totalement indépendante du résultat de l’expertise.

Autres actifs

Les plus-values latentes sur les autres actifs sont constituées :

• des pôles promotion Logement et Immobilier d’entreprise

(Cogedim, Woodeum et Histoire & Patrimoine, Logistique) ; 

• et des pôles d’Asset management Commerce (Altarea

France) et Immobilier d’Entreprise (Altarea Entreprise Management).

Ces actifs sont évalués une fois par an par des experts externes lors la clôture annuelle : le pôle d’Asset Management Commerce (Altarea France), le pôle

Promotion (Logement et Immobilier d’entreprise) et le pôle d’Asset Management en Immobilier d’Entreprise sont évalués par Accuracy. 

La méthode utilisée par Accuracy repose sur une actualisation de flux de trésorerie prévisionnelle (DCF) assortie d’une valeur terminale basée sur un cash-flow normatif. Accuracy fournit une fourchette d’évaluation afin de prendre en compte différents scénarios. En complément de son évaluation par la méthode des DCF, Accuracy fournit également une évaluation sur la base de comparables boursiers.

Droits

Dans les comptes consolidés IFRS, les immeubles de placement sont comptabilisés pour leur valeur d’expertise hors droits. Dans l’ANR de continuation, les droits déduits en comptabilité sont réintégrés pour le même montant. Dans l’ANR NNNAV d’Altarea (ANR de liquidation), les droits sont déduits soit sur la base d’une cession des titres, soit immeuble par immeuble en fonction de la nature juridique de la structure qui détient l’actif.

Fiscalité

En raison de son statut de SIIC, l’essentiel du patrimoine d’Altarea n’est pas soumis à l’imposition sur les plus-values à l’exception de quelques actifs dont les modes de détention ne leur permettent pas de faire partie du périmètre exonéré et des actifs situés hors de France. Pour ces actifs, la fiscalité de cession est directement déduite dans les comptes consolidés au taux de l’impôt ordinaire du pays où ils se situent sur la base de l’écart entre la valeur vénale et la valeur fiscale de l’actif. Il a également été tenu compte de la quote-part de frais et charges applicables pour les actifs concernés.

Dans l’ANR de continuation après fiscalité, Altarea a tenu compte des modalités de détention de ces actifs ne figurant pas dans le périmètre SIIC, puisque l’impôt pris en compte dans l’ANR de continuation correspond à l’impôt qui serait effectivement dû, soit en cas de cession de titres, soit immeuble par immeuble.

Part des commandités

La part des commandités représente la dilution maximale prévue par les statuts du Groupe en cas de liquidation de la commandite (l’associé commandité se verrait attribuer 120 000 actions).

1.3.3 Ressources financières

1.3.3.1       FAITS MARQUANTS

Le 30 avril 2025, Altarea a remboursé par anticipation l’obligation Altareit⁷⁰ d’échéance juillet 2025 pour un montant de 343 M€ (nominal et intérêts courus), opération intégralement financée par le cash disponible. Le Groupe n’a désormais plus d’échéance obligataire avant 2028.

En juillet 2025, le Groupe a :

• renforcé ses fonds propres consolidés à hauteur de

102,3 M€, dont 101,6 M€ via le paiement partiel du dividende 2024 en actions (création de 1 222 192 actions nouvelles) et 0,8 M€ lié à une augmentation de capital réservée au FCPE des salariés (création de 9 386 actions nouvelles) ;

• mis en place un crédit hypothécaire de 73 M€ à 7 ans adossé au centre commercial Carré de Soie à Vaulx-enVelin (actif consolidé par mise en équivalence).

Liquidités disponibles

Au 30 juin 2025, Altarea affiche un niveau de liquidités disponibles⁷¹ de 2 068 M€ (2 530 M€ au 31 décembre 2024).

Les lignes de crédit non utilisées au niveau corporate correspondent à des lignes de RCF à hauteur de 1 290 M€, dont 60 M€ sont tirés au 30 juin 2025.

Les 502 M€ de trésorerie sont placés à hauteur de 90% environ. Le rendement obtenu sur les placements de trésorerie du Groupe est proche de l’€STER. Financements court et moyen terme

Le Groupe dispose de deux programmes NEU CP⁷²

(échéance inférieure ou égale à 1 an) et deux programmes NEU MTN⁷³ (échéance supérieure à 1 an) pour les sociétés Altarea et Altareit. Au 30 juin 2025, l’encours de ces programmes est nul.

70 Nominal initial de 350 000 000 EUR, coupon de 2,875%, échéance 2 juillet 2025 (code ISIN FR0013346814).

71 Montants à 100%.

1.3.3.2       DETTE NETTE⁷⁴

Evolution de la dette au 1^er semestre 2025

La dette nette s’élève à 1 817 M€ contre 1 681 M€ fin 2024.

Au cours du premier semestre, le Groupe a investi sur l’ensemble de ses activités : Gare d’Austerlitz en Commerce, opérations de nouvelle génération en

Logement, projets d’Immobilier d’entreprise dont la sortie est sécurisée, ainsi que sur ses nouvelles activités (photovoltaïque et data center).

Structure de la dette et duration

Au 30 juin 2025, la duration moyenne de la dette netteest de 3 ans et 11 mois, contre 4 ans et 6 mois au 31 décembre 2024. 

72 NEU CP (Negotiable EUropean Commercial Paper).

73 NEU MTN (Negotiable EUropean Medium Term Note).

74 Dette nette obligataire et bancaire.

Echéancier de la dette par maturité

Le graphique ci-après (exprimé en M€) présente l’endettement long terme⁷⁵ du Groupe par maturité.

La dette hypothécaire de 2028 est adossée au centre commercial de CAP3000 (St-Laurent du Var), celle de 2030 au centre commercial Qwartz (Villeneuve-la-Garenne) et celle de 2031 au centre commercial de Sant Cugat (Barcelone).

La dette dont l’échéance est supérieure à 2031 concerne les projets photovoltaïques pour lesquels l’échéance moyenne des dettes est supérieure ou égale à 20 ans lors de leur mise en place.

Couverture : nominal et taux moyen

Altarea bénéficie d’une position de couverture de taux significative reflétant la politique de gestion des risques globaux du Groupe.

(a)            Swap de taux et Caps.

(b)            Après couverture et en quote-part de consolidation.

(c) Taux moyen des couvertures et taux de base moyen de la dette à taux fixe (taux mid-swap à la date de pricing de chaque obligation, hors spread de crédit).

Coût moyen de la dette brute : 2,22% (+30 bps)

Le coût moyen de la dette brute s’établit à 2,22% au 1^er semestre (vs 1,92% au 31 décembre 2024). Le Groupe a continué de bénéficier de l’impact positif de sa position de couverture et des produits de placement de sa trésorerie, même si cet impact est moindre qu’au premier semestre 2024 en raison de la baisse des taux courts.

75 Au 30 juin 2025, hors dette court terme promotion. 76 Endettement net obligataire et bancaire / Résultat Opérationnel FFO sur 12 mois glissants.

1.3.3.3       RATIOS ET COVENANTS

Loan-to-value (LTV)

Le LTV rapporte l’endettement net obligataire et bancaire consolidé à la valeur vénale consolidée des actifs du Groupe.  

(a)            Valeur vénale (DI) des centres commerciaux en exploitation comptabilisés selon la méthode de l'intégration globale.

(b)            Valeur vénale (DI) des titres des sociétés intégrées par mise en équivalence portant des centres commerciaux et autres actifs commerces.

(c) Valeur nette comptable des immeubles de placement en développement comptabilisés au coût.

(d)            Valeur vénale (DI) des titres des sociétés intégrées par mise en équivalence portant des investissements et autres actifs en Immobilier d'entreprise.

(e)            Logement et Immobilier d'entreprise (Bureaux et Logistiques).

(f) Photovoltaïque, data center et asset management immobilier.

Ratios de crédits

Au 30 juin 2025, le ratio Dette Nette / EBITDA⁷⁶ est de 6,2x contre 6,1x au 31 décembre 2024 et 6,7x au 30 juin 2024.

Le ratio Dette Nette / Dette Nette + Capitaux propres ressort à 37,2 %⁷⁷ contre 34,7 % au 31 décembre 2024 et 31,3 % au 30 juin 2024.

Aucun des deux ratios précédents ne constitue un covenant pour le Groupe.

Les deux seuls covenants bancaires inclus dans toutes les documentations de crédit sont le LTV et l’ICR.

(a)            Loan-to-Value = Endettement net / Valeur réévaluée du patrimoine droits inclus.

(b)            Interest Coverage Ratio = Résultat opérationnel / Coût de l'endettement net (colonne "Cash-flow courant des opérations").

Au 30 juin 2025, la situation financière du Groupe satisfait largement l’ensemble des covenants prévus dans les différents contrats de crédit.

1.3.3.4       NOTATION FINANCIERE

Fin mai 2025, S&P Global a confirmé la note à long terme d’Altarea à BBB-, Investment grade, assortie d’une perspective négative. Sa filiale Altareit, principalement spécialisée dans la promotion, bénéficie également de la même notation.               

77 Y compris impacts du paiement du dividende en actions.

Compte de résultat analytique

Bilan consolidé