Covivio - Résultats semestriels 2025 : Forte croissance des résultats et perspectives relevées

Paris, le 21 juillet 2025, 7h00

Résultats semestriels 2025

Forte croissance des résultats et perspectives relevées 

« Le travail continu d’amélioration de la qualité du patrimoine a porté ses fruits au premier semestre. Le dynamisme opérationnel s’illustre par la croissance de +9% des revenus, dont +5% à périmètre constant. Les hôtels remembrés en 2024 affichent des revenus et valeurs en hausse de plus de +10%, tandis que l’acquisition de la participation minoritaire dans CB21 est immédiatement créatrice de valeur. Le résultat récurrent augmente ainsi de +14%. Ces performances permettent à Covivio d’aborder le second semestre avec des ambitions de croissance renforcées et de relever son objectif de résultat récurrent 2025. » Christophe Kullmann, Directeur Général de Covivio

Marchés immobiliers : les signes d’un nouveau cycle se confirment 

►      Investissements : croissance des volumes de +11% en Europe au premier semestre

►      Bureaux : stabilisation de la demande placée en Europe et perspective d’équilibre offre / demande plus favorable

►      Résidentiel allemand : accentuation de la pénurie de logements, loyers en progression constante (+5% sur un an à Berlin)

►      Hôtels : croissance annuelle des revenus par chambre (RevPAR) de +2,5% en moyenne en Europe à fin mai 2025

Poursuite de la dynamique d’asset management et valeurs d’actifs en hausse

►      Bureaux : reprise de la pleine propriété de la tour CB21 et livraison de l’actif Corte Italia à Milan QCA, 100% loué 

► Hôtels : succès de l’asset swap de fin 2024, matérialisé par une hausse de plus de +10% des EBITDA et valeurs des hôtels remembrés

►      Résidentiel : poursuite des programmes de modernisation du patrimoine et des privatisations (avec marge de +35%)

►      Patrimoine en hausse de +3,1% à périmètre courant et +1,5% à périmètre constant, à 23,6 Md€ (16,0 Md€ part du Groupe)

Nouvelle progression des indicateurs ESG 

► 98,6% des actifs dotés d’une certification environnementale (HQE/BREEAM/LEED, etc), dont 72% de bureaux à un niveau supérieur ou égal à Very Good  

►      Emission d’un EU Green Bond de 500 M€ à 9 ans en juin 2025, le premier au sein du secteur immobilier

►      Nouvelle hausse de la part de la dette liée à des critères ESG, à 69% (vs 64% fin 2024) 

Croissance des revenus de +9% à périmètre courant et +5% à périmètre constant 

Résultat net récurrent et ANR en hausse de +14% et de +3,5% sur un an

►      Résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) en hausse de +14% sur un an, à 263,2 M€ (2,38€/action, +6%) 

► Ratios de levier sains : LTV de 39,8% malgré le paiement de l’intégralité du dividende sur le semestre (vs 38,9% fin 2024) et Dette Nette / EBITDA de 10,7x (vs 11,4x)

►       Actif net réévalué (EPRA NTA) : 80,4€/action, +3,5% sur un an (+0,7% sur six mois, lié au paiement du dividende au S1)

Perspectives 2025 relevées 

► L’objectif de résultat net récurrent 2025 est relevé de +4%, à environ 515 M€, représentant une croissance de +8% par rapport à 2024 (+4% par action).

L’EPRA Earnings ajusté et les EPRA NTA, NDV et NRV constituent des Indicateurs alternatifs de performance tels que définis par l’AMF et sont détaillés dans les sections 3. Eléments financiers, 5. Reporting EPRA et 7. Glossaire du présent document. Les procédures d’examen limité sur les comptes semestriels ont été effectuées. Le rapport d’examen limité est en cours d’émission. 

Principaux indicateurs opérationnels et financiers 

  * EPRA Earnings Ajusté

Covivio : un patrimoine diversifié et en amélioration continue

Covivio détient 23,6 Md€ (16,0 Md€ PdG) d’actifs en Europe, gérés selon trois piliers stratégiques :

1.     La localisation au cœur des capitales européennes et des principaux quartiers d’affaires et de loisirs, en particulier à Paris, Berlin et Milan. 94% des actifs se situent dans des localisations centrales^[1] et 99% à moins de 5 minutes à pied d’un transport en commun.

2.     Une logique d’opérateur immobilier intégré, innovante et inspirée de l’hôtellerie. Outre sa plateforme hôtelière intégrée, WiZiU, Covivio se déploie aussi à travers Wellio, ses espaces de bureaux opérés, en proposant des offres sur-mesure. Cette approche est saluée par les clients utilisateurs des immeubles Covivio, l’enquête Kingsley 2024 réalisée auprès de 270 utilisateurs bureaux en France, Italie et Allemagne ayant à nouveau révélé une satisfaction globale de 3,9/5 (vs benchmark à 3,6). 

3.     Le développement durable : Covivio est un opérateur engagé dans la transition climatique, pour un impact positif et durable sur la ville. Cet objectif s’illustre notamment par une trajectoire carbone ambitieuse (baisse des émissions de -40% de 2010 à 2030) et est salué par les principales agences de notation (5-star par GRESB et AAA par MSCI). 

Le patrimoine est composé à 50% de bureaux situés principalement à Paris, Milan et dans les grandes villes allemandes, dont 70% en centre-ville et 25% dans les principaux centres d’affaires ; 30% de logements principalement à Berlin (58% du portefeuille résidentiel) ; et 20% d’hôtels situés dans les grandes villes touristiques européennes (Paris, Berlin, Rome, Madrid, Barcelone, Londres, etc.), loués ou gérés par les opérateurs leaders : Accor, IHG, Marriott, B&B, NH Hotels, etc.

Le patrimoine est situé à 41% en Allemagne, 34% en France, 17% en Italie et 8% dans les autres pays européens.

Un environnement de marché plus porteur 

Investissement : hausse des volumes de +11% en Europe au premier semestre 

Le marché de l’investissement en immobilier poursuit son rebond en 2025. Au premier semestre, les volumes, toutes classes d’actifs confondues, s’inscrivaient en progression de +11% en Europe, à près de 95 Md€^[2]. Ils sont attendus, pour l’ensemble de l’année, en hausse de l’ordre de +12% à près de 222 Md€. 

En bureaux, le rebond se confirme au 1^er semestre, en France (+33% à 2,4 Md€), en Allemagne (+20% à 2,7 Md€), et à Milan (+56% à 515 M€). On observe également un début de compression des taux de rendement prime à Paris (-10 pb à 3,9%). Ils restent stables à Milan et Berlin, à 4,25%.

En résidentiel allemand, le rebond (transactions > 30 unités) est particulièrement prononcé : +36%, à 4,5 Md€ investis au 1^er semestre 2025. Les ventes à l’unité sont également mieux orientées, soutenues par la hausse de +30% sur 12 mois glissant des emprunts hypothécaires aux particuliers (à 220 Md€ fin avril 2025^[3]). Cet environnement plus porteur se reflète également dans les valeurs métriques, en hausse de +2% sur un an à 4 737 €/m² à Berlin. 

Enfin, en hôtellerie, les volumes sont en forte croissance dans la plupart des destinations, +50% en Allemagne à 830 M€, +86% en Italie à 1,5 Md€, +8% au UK à 1,6 Md£. 

Bureaux : perspective d’équilibre offre / demande plus favorable

La demande placée en Europe est en voie de stabilisation depuis plusieurs trimestres. Dans les 18 principales métropoles européennes, elle enregistrait une hausse annuelle de +8% au 1er trimestre^[4], atteignant 2 millions de m². Le phénomène de polarisation du marché se poursuit : le taux de vacance moyen s’établit à 5,3 % dans les 13 centresvilles majeurs (+80 points de base sur un an), contre 10,6 % en périphérie (+115 pb). En dépit de fortes disparités selon les géographies au premier semestre (demande placée en hausse de +18% en Allemagne, +10% en Italie, -12% en Ile-de-France), des signaux positifs sont observés sur la demande de bureaux, avec de nombreuses grandes entreprises instaurant des politiques de retour progressif sur site (Société Générale, Amazon, Free, JP Morgan, etc.).  

Les loyers prime poursuivent leur ascension : +17% sur un an à Paris (1 250 €/m²), +10% à Milan (770 €/m²) et +6% dans les 6 principales villes allemandes (528 €/m²). Cette divergence entre centre et périphérie profite à certains quartiers d’affaires historiques, où l’équation localisation / coût / qualité est plus favorable. En Île-de-France, l’écart entre les loyers du QCA et ceux de La Défense (615 €/m²) atteint un niveau inédit, supérieur à 2 fois, ce qui se traduit au 1^er semestre par une demande placée à la Défense de 48 000 m² sur les surfaces inférieures à 5 000 m², en hausse de +62%. 

A cela s’ajoute la baisse de l’offre future neuve de bureaux, généralisée en Europe avec un impact plus significatif en Île-de-France. En effet, les chantiers de nouveaux bureaux ont été réduits de près de 40% sur les 18 derniers mois alors que l’offre future (neuve ou restructurée) est attendue en baisse de -45% entre 2024 et 2026.

Résidentiel allemand : des loyers toujours en hausse face à une pénurie qui perdure 

La pénurie de logements se poursuit en Allemagne. En 2024, près de 252 000 logements ont été livrés^[5], en baisse annuelle de -14% et bien loin des objectifs du gouvernement de 400 000 unités par an. Des chiffres qui devraient demeurer faibles encore en 2025, au regard des 215 000 permis de construire autorisés en 2024 (-17% vs 2023). Ce déséquilibre est d’autant plus prononcé à Berlin, ce qui se traduit par des loyers en hausse^[6], de +4% sur un an sur les logements neufs et +5% sur les logements existants. 

En outre, le contexte politique s’est amélioré ces derniers mois outre-Rhin. La formation du nouveau gouvernement autour d’une coalition CDU/CSU offre à la fois une meilleure visibilité sur la réglementation du secteur résidentiel et une volonté politique forte d’alléger les contraintes sur la construction de nouveaux logements (accélération des obtentions administratives, baisse des coûts de construction). 

Hôtellerie : croissance des revenus par chambre de +2,5%, l’Europe du Sud en tête 

La croissance du segment hôtelier se poursuit en 2025, avec des RevPAR^[7] en hausse de +2,5% en moyenne en Europe à fin mai, portés par la hausse des prix (+1,4%) ainsi qu’une amélioration du taux d’occupation (+0,7 pt). L’Europe du Sud continue à surperformer, l’Espagne et l’Italie affichant une forte croissance des RevPAR de respectivement +5% et +4%. L’Allemagne poursuit son rattrapage et affiche une hausse de +4%, tandis que la France progresse de +2%. 

Sur les prochains exercices, le déséquilibre offre / demande devrait se poursuivre. Les nuitées hôtelières sont attendues en hausse de +4% par an d’ici 2030^[8], tandis que le stock d’hôtels devrait croître de seulement +0,5% par an d’ici 2030^[9][10]. 

Poursuite de la dynamique d’asset management  

De nouvelles opportunités saisies en hôtellerie 

Solides résultats des hôtels remembrés en 2024 et avancées sur les programmes de capex 

En 2024, dans le cadre de l’échange d’actifs avec Essendi (ex-AccorInvest), Covivio a remembré 43 hôtels, pour une valeur actuellement de l’ordre de 1,4 Md€ à 100% (0,5 Md€ part du Groupe). Au 1^er semestre 2025, ces hôtels affichent déjà une croissance des EBITDA de +11% et de leurs valeurs à périmètre constant de +10%. 

En outre, Covivio prévoit un programme de capex de 100 M€ (53 M€ part du Groupe) avec un rendement sur capex supérieur à 20%. Au 1^er semestre, deux premiers projets ont été engagés, pour un total de 32 M€ de capex. L’Ibis Montmartre 3*, hôtel de 326 chambres idéalement situé dans Paris, subira une rénovation complète et sera opéré sous une nouvelle franchise de marque internationale, afin de permettre une évolution du mix clients et une hausse des RevPAR. Le Mercure Nice, de 124 chambres, situé sur la Promenade des Anglais, bénéficiera également d’une rénovation. La reprise du Mercure Nice offre aussi un potentiel de synergies opérationnelles avec l’hôtel Le Méridien, adjacent, tous deux étant gérés par la plateforme de gestion hôtelière de Covivio, WiZiU. 

Renforcement en hôtels : près de 300 M€¹⁰ d’opérations au 1^er semestre 

La croissance de l’exposition du groupe aux hôtels se poursuit, à travers la conversion de bureaux en hôtels, en France comme en Italie. A fin juin 2025, le groupe dispose d’un pipeline identifié de 4 actifs et 600 chambres, pour un coût total y compris terrain estimé à 240 M€ (220 M€ part du Groupe, dont 105 M€ de capex à décaisser). Ces projets hôteliers sont situés dans l’est de Paris, proches de la Butte aux Caille et du Marais, à Boulogne-Billancourt, ainsi qu’en Italie, à Bologne. Ils affichent un rendement sur coût supérieur à 6% et devraient être livrés en 2027/2028. 

Covivio a également augmenté sa participation dans sa filiale Covivio Hotels, à 53,2% vs 52,5% fin 2024, suite à la souscription du paiement du dividende de l’exercice 2024 de Covivio Hotels en actions. Cette opération représente l’équivalent de 42 M€ de valeurs d’actifs supplémentaires. 

Enfin, Covivio a signé l’acquisition de l’hôtel 3* de 176 chambres B&B Porto Centro Massaleros, au Portugal, pour un montant de l’ordre de 15 M€ et un rendement de 6%. Le Portugal a connu en 10 ans une croissance du nombre de visiteurs de +70%, qui en fait la destination la plus dynamique d’Europe. En 2024, on compte plus de 6,4 millions de nuitées enregistrées, en croissance de +7% vs 2023.

Signature d’un nouveau bail avec Radisson Hotel Group

Covivio a conclu un nouveau bail avec Radisson Hotel Group pour un actif situé au sein de l’aéroport Roissy Charles de Gaulle, précédemment exploité par Accor sous contrat de management. Ce bail, d’une durée de 12 ans, repose sur un loyer variable assorti d’un minimum garanti. L’hôtel 4* de 305 chambres sera opéré sous l’enseigne Radisson Blu. Le passage d’une détention murs et fonds à un bail devrait entraîner une amélioration significative des revenus, de plus de +50% par rapport à 2024.

Cette opération marque une nouvelle étape dans le partenariat avec Radisson Hotel Group et illustre la capacité de Covivio à optimiser en permanence ses revenus, en tirant parti de la flexibilité des différents types de contrats (bail, franchise, management) et de sa connaissance approfondie des opérateurs. 

Bureaux : tirer parti d’un momentum plus favorable 

Rachat de la participation minoritaire dans CB21

Le groupe a racheté la participation minoritaire de 25% dans la tour CB21, située à Paris - La Défense. Cet investissement permet à Covivio de reconstituer la pleine propriété de cet actif emblématique, à un moment clé de la vie de l’immeuble consécutif au départ de Suez, locataire historique de la tour. Le groupe pourra ainsi y déployer sa stratégie immobilière et bénéficier du travail d’asset management, dans un contexte de rebond du marché locatif à La Défense sur les 18 derniers mois. 

Cette transaction, immédiatement créatrice de valeur, affiche un rendement sur coût cible de 10%, une fois la tour intégralement relouée. 

Fidèle à sa stratégie de déploiement de solutions sur mesure pour ses clients, Covivio met en place une approche de commercialisation différenciée selon les étages : de la commercialisation « en l’état », à des solutions « premium » en batterie haute. Ainsi, 10 000 m² seront reloués en l’état, tandis que 34 000 m² seront redéveloppés. Cette stratégie se révèle payante puisque Covivio a d’ores et déjà signé pour 6 000 m² d’accords locatifs pour relouer en l’état, et que des discussions avancées sont engagées sur 4 000 m² supplémentaires.

Poursuite des redéveloppements d’actifs prime à Milan 

Le groupe a livré, au premier semestre, l’actif Corte Italia à Milan QCA. Cet actif, propriété de Covivio depuis 2015 et situé dans le QCA, a fait l‘objet d’un projet de réaménagement majeur visant à créer des espaces flexibles et efficaces, correspondant aux nouvelles attentes des utilisateurs. Les 12 100 m² de l’immeuble ont été livrés intégralement préloués à un opérateur italien leader dans le domaine des logiciels, des données et de l’analytique. L’opération a représenté un coût total de 125 M€, pour un rendement sur coût de l’ordre de 6% et une création de valeur captée à fin juin de +24%.

En parallèle, Covivio entend lancer une nouvelle opportunité de redéveloppement, un actif^[11] situé via Parini dans la zone de Porta Nuova à Milan QCA. Cet immeuble de 6 000 m² était loué de longue date à Telecom Italia puis Fibercop. En 2025, Fibercop et Covivio ont signé un accord pour la libération de 4 700 m² en vue de leur redéveloppement. Le coût total de l’opération, de 53 M€ foncier compris (dont 15 M€ de capex), permettra de générer un rendement locatif supérieur à 6%, pour un objectif de création de valeur supérieur à +20%. 

Résidentiel allemand : poursuite de l’amélioration de la qualité du patrimoine 

En résidentiel allemand, Covivio a poursuivi le travail d’extraction de la valeur de son patrimoine, autour de quatre principaux leviers que sont la réversion, les modernisations, les privatisations et les développements build-to-sell. 

Covivio a ainsi extrait une réversion locative de +24% en moyenne sur ses relocations, dont +36% à Berlin, sur 1 384 logements.

En parallèle, 37 M€ à 100% (24 M€ part du Groupe) ont été investis dans des programmes de modernisation, majoritairement à Berlin, permettant un rendement sur capex de l’ordre de 7%. 

Se concentrant sur les actifs vacants afin d’optimiser le prix, Covivio a aussi réalisé pour 30 M€ à 100% (20 M€ part du Groupe) de ventes à l’unité, reflétant un prix de vente moyen de 5 656€/m² et une marge de +35%. 

Enfin, Covivio a livré sur le semestre un projet build-to-sell de 28 M€ à Berlin, pour une marge moyenne de 20%. En parallèle, le groupe a lancé deux nouveaux projets à Berlin pour environ 22 M€. Leur livraison est prévue en 2027, pour une marge attendue autour de 15%.

132 M€ de nouveaux accords de cessions signés en 2025

Après avoir finalisé son plan de cessions de 1,5 Md€ fin 2024, et dans un marché de l’investissement qui retrouve des couleurs, Covivio poursuit sa rotation de patrimoine de manière sélective. Sur le semestre, 132 M€ part du Groupe (188 M€ à 100%) d’accords de cessions ont été signés, avec une marge moyenne de +1,3% sur les valeurs d’expertise de fin 2024. 

En bureaux, le Groupe a sécurisé 69 M€ d’accords de cessions (77 M€ à 100%) principalement portés sur des actifs non stratégiques, notamment en périphérie de Milan ou Berlin. En résidentiel allemand, 31 M€ part du Groupe (46 M€ à 100%) ont été cédés, bénéficiant notamment de la poursuite des ventes à l’unité. En hôtellerie, les accords de cessions ont totalisé 32 M€ en part du Groupe (65 M€ à 100%), proche des valeurs d’expertise. Ils ont concerné tant les murs cédés dans le cadre de ventes conjointes de murs et fonds de commerce avec Essendi (ex AccorInvest), que des hôtels non stratégiques, notamment en Allemagne. 

Croissance du patrimoine de +3,1% à périmètre courant et +1,5% à périmètre constant

Le patrimoine de Covivio affiche une croissance de +3,1% à périmètre courant, à 16,0 Md€ en part du Groupe (23,6 Md€ à 100%) grâce notamment aux investissements en hôtels et à l’acquisition de la quote-part minoritaire dans CB21. A périmètre constant, les valeurs d’actifs s’inscrivent en croissance de +1,5% sur six mois. 

En bureaux (+0,4% à périmètre constant), les valeurs des actifs core en centre-ville, qui représentent 70% du patrimoine, progressent de +1,0%, bénéficiant de la dynamique de marché favorable. La valeur des immeubles core situés dans les principaux quartiers d’affaires (25% du patrimoine) commence à se stabiliser (-0,8% à périmètre constant), malgré l’effet du départ de Suez sur l’immeuble CB21 (valeurs stables en excluant cet effet).  Enfin, les immeubles non core, qui représentent 5% du patrimoine bureaux, voient leur valeur baisser de -2,2% à périmètre constant. Le rendement moyen du patrimoine bureau ressort à 5,9%. 

Le patrimoine résidentiel allemand affiche une croissance de +3,1% à périmètre constant. Les valeurs à Berlin (58% du patrimoine) sont notamment bien orientées avec une hausse de +3,2%. La valeur métrique moyenne du patrimoine résidentiel s’établit à 2 543 €/m², dont 3 228 €/m² à Berlin et 1 845 €/m² en Rhénanie-du-Nord Westphalie, sur la base d’une valorisation en valeur bloc. Pour autant, 47% du patrimoine, soit 2,3 Md€, sont d’ores et déjà mis en copropriété, en particulier à Berlin (67% / 1,9 Md€), où l’écart entre valeur bloc et prix de vente au détail atteint +47%.

Le patrimoine hôtels, porté par l’opération de remembrement des hôtels fin 2024, progresse de +2,1% à périmètre constant. Le patrimoine détenu en murs et fonds progresse de +3,1% à périmètre constant, dont +10% sur les actifs remembrés, et le patrimoine en bail gagne +1,4%. La croissance concerne en particulier les hôtels en France (+4,0%) et dans le sud de l’Europe (+3,3% en Espagne, +2,6% en Italie). 

Covivio a continué à faire croitre le taux de certification de son patrimoine : la part bénéficiant d’une certification HQE, BREEAM, LEED ou équivalent, en opération et/ou en construction, atteint désormais 98,6% (+3,3 points vs 2023). En outre, la part des immeubles de bureaux bénéficiant des meilleurs niveaux de certification (Very Good et au-dessus) s’établit à 72,0%, en hausse de +4,8 pts par rapport à fin 2023.

Revenus en hausse de +9% à périmètre courant et +5% à périmètre constant          

Sur les six premiers mois de 2025, les revenus ressortent à 527 M€ à 100% et 356 M€ en part du Groupe, en hausse annuelle de +8,9%. Le renforcement en hôtellerie au 1^er semestre 2024 et les fortes performances opérationnelles ont ainsi largement compensé l’impact des cessions. A périmètre constant, les revenus progressent de +4,9%, soutenus par l’indexation (2,3 pts), la hausse du taux d’occupation et des loyers lors des relocations et renouvellements (2,0 pts), ainsi que les revenus variables en hôtellerie (0,6 pt).

En bureaux, les loyers gagnent +4,7% à périmètre constant, principalement portés par l’indexation (2,6 pts), la progression du taux d’occupation en 2024 (+1,8 pt) et la réversion locative (+0,3 pt). A périmètre courant, les revenus gagnent +8,9%, principalement en raison des performances à périmètre constant et du rachat de la participation minoritaire dans CB21. Dans ce contexte, Covivio a loué ou renouvelé 32 600 m² de bureaux sur le semestre et le taux d’occupation se maintient à un niveau élevé de 95,5%. 

En résidentiel allemand, la croissance des loyers à périmètre constant s’accélère, à +4,8% vs +4,3% en 2024, bénéficiant à la fois de l’indexation (pour 2,4 pts), des programmes de modernisation des logements (pour 1,5 pt) et des relocations (pour 1,1 pt). L’impact de la vacance stratégique en vue des privatisations est de -0,2 point. Le taux d’occupation s’établit à un niveau toujours élevé de 99%. 

Les revenus hôtels poursuivent leur croissance, de +5,3% à périmètre constant. Cette performance est attribuable tant aux loyers fixes, en hausse de +3,6%, qu’aux revenus variables, en hausse de +8,5%. A périmètre courant, les revenus gagnent +15%, bénéficiant également du renforcement de la participation dans Covivio Hotels. A noter également les très bonnes performances des hôtels remembrés en 2024, dont l’EBITDA est en croissance de +11% sur un an (la croissance à périmètre constant en hôtels s’établirait ainsi à +6,2% en intégrant ces performances).

Le taux d’occupation moyen du patrimoine se maintient à un niveau élevé de 97,3% (+0,1pt vs fin 2024), tout comme la durée moyenne ferme des baux (6,3 ans).

Des refinancements réalisés dans des conditions attractives et maintien d’un bilan de qualité 

719 M€ refinancés depuis le début d’année, à des conditions favorables 

Sur les six premiers mois, le Groupe a sécurisé près de 719 M€ de financements ou refinancements à 100% (630 M€ part du Groupe), pour une maturité moyenne de 9 ans.

En juin 2025, Covivio a notamment émis pour 500 M€ d’emprunts obligataires verts (EU Green bond), à maturité 2034, avec une marge de 135 pb. Cette opération a été sursouscrite plus de 4 fois, témoignant de l’appétit des investisseurs obligataires pour cette émission, la première sous ce format au sein du secteur immobilier. 

Sur le marché bancaire, 219 M€ de financements hypothécaires ou lignes de crédit corporate ont été sécurisés, à une marge moyenne de 102 pb, pour une maturité moyenne de 9 ans.

Ces financements, majoritairement associés à des critères de performance ESG, permettent à Covivio de poursuivre le renforcement du poids de sa dette verte (associée à des objectifs ESG), porté à 69% à fin juin 2025 (contre 64% fin 2024 et 38% fin 2022).

Des indicateurs de dette solides 

Le ratio d’endettement (LTV) ressort à 39,8% (vs 38,9% fin 2024), en ligne avec la politique Groupe de ratio LTV inférieur à 40% et ce malgré le versement de l’intégralité du dividende au 1^er semestre (il serait de 38,7% en lissant l’impact du dividende sur l’année). Le ratio dette nette / EBITDA s’améliore à nouveau, à 10,7x (vs 11,4x fin 2024).

La dette dispose d’une maturité moyenne de 4,8 ans (stable) et d’une protection élevée contre la hausse des taux d’intérêt : le taux de couverture s’élève à 92%, pour une maturité moyenne des instruments de couverture de 5,6 ans. Le taux moyen de la dette de Covivio s’établit à 1,7% et reste attendu en dessous de 2,5% jusque fin 2028.  

L’agence de notation Standard & Poor’s a confirmé, le 15 mai 2025, sa notation BBB+, perspective stable sur Covivio. 

Croissance du résultat net récurrent de +14% (+6% par action)

Résultat net récurrent de 263,2 M€, en hausse annuelle de +14% 

Portés par la bonne dynamique opérationnelle et la rotation de patrimoine, les revenus nets progressent de +9,6% sur un an, à 362,5 M€. En parallèle, la maîtrise des coûts de fonctionnement permet de faire croître le résultat opérationnel de +11,9%, à 309,1 M€. La marge opérationnelle est en hausse de +180pb à 85,3% vs 83,5% au 1^er semestre 2024.

Le résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) ressort ainsi en forte croissance de +14% sur un an, à 263,2 M€. Par action, il s’élève à 2,38€ par action, en hausse de +6,0%, compte tenu de l’augmentation du nombre d’actions en 2024, lié au paiement du dividende 2023 en actions et au renforcement en hôtels. 

Le résultat net de Covivio s’élève à +341,4 M€ (vs -8,4 M€ au 1^er semestre 2024), les variations de valeurs positives venant s’ajouter au résultat récurrent.

Actif net réévalué EPRA NTA de 80,4€/action, en hausse de +3,5% sur un an

L’actif net réévalué de continuation (ANR EPRA NTA) ressort à 8 962 M€ et 80,4€/action, en hausse de +3,5% sur un an et de +0,7% sur six mois malgré le paiement de l’intégralité du dividende au 1^er semestre. Le résultat récurrent, la hausse des valeurs d’actifs et la création de valeur sur les acquisitions ont ainsi plus que compensé le versement du dividende. L’ANR de liquidation (EPRA NDV) s’établit à 8 695 M€ (78,0€/action) et l’ANR de reconstitution (EPRA NRV) ressort à 9 829 M€ (88,2€/action).

Perspectives de résultat net récurrent 2025 revues en hausse de +4%

Les bonnes performances opérationnelles du semestre, les conditions de financement meilleures qu’attendu et le travail d’asset management, permettent à Covivio de relever son objectif de résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) 2025, désormais attendu autour de 515 M€ (contre 495 M€ précédemment), soit une hausse d’environ +8% vs 2024 (et de +4% par action). 

  AGENDA

          ► Activité du 3^ème trimestre 2025 :                                                           22 octobre 2025

 CONTACTS

                                 Relations Presse                                            Relations Investisseurs

                                Géraldine Lemoine                                                   Vladimir Minot

Tél : + 33 (0)1 58 97 51 00   Tél : + 33 (0)1 58 97 51 94 geraldine.lemoine@covivio.fr         vladimir.minot@covivio.fr

Louise-Marie Guinet

Tél : + 33 (0)1 43 26 73 56 covivio@wellcom.fr

 A PROPOS DE COVIVIO

Fort de son histoire partenariale, de ses expertises immobilières et de sa culture européenne, Covivio invente l’expérience utilisateur d’aujourd’hui et dessine la ville de demain. 

Acteur immobilier de préférence à l’échelle européenne, Covivio se rapproche des utilisateurs finaux, capte leurs aspirations, conjugue travailler, voyager, habiter, et coinvente des espaces vivants.

Opérateur européen de référence avec 23,6 Md€ de patrimoine Covivio accompagne les entreprises, les marques hôtelières et les territoires dans leurs enjeux d’attractivité, de transformation et de performance responsable.

Construire du bien-être et des liens durables, telle est ainsi la Raison d’être de Covivio qui exprime son rôle en tant qu’opérateur immobilier responsable auprès de l’ensemble de ses parties prenantes : clients, actionnaires et partenaires financiers, équipes internes, collectivités, générations futures. Par ailleurs, son approche vivante de l’immobilier ouvre à ses équipes des perspectives de projets et de parcours passionnants.

Le titre Covivio est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris (FR0000064578 - COV), admis au SRD et rentre dans la composition des indices MSCI, SBF120, Euronext IEIF « SIIC France », CAC Mid100, dans les indices de référence des foncières européennes « EPRA » et « GPR 250 », ainsi que dans les indices ESG FTSE4 Good, CAC SBT 1.5°C, DJSI World et Europe, Euronext Vigeo (World 120, Eurozone 120, Europe 120 et France 20), Euronext® CDP

Environment France EW, Stoxx ESG, Ethibel et Gaïa et bénéficie des reconnaissances et notations EPRA BPRs Gold Awards (rapport financier et développement durable), CDP (A-), GRESB (88/100, 5-Star, 100% public disclosure), ISSESG (B-) et MSCI (AAA).

Notations sollicitées :

Volet financier :             BBB+ / perspective Stable par S&P

1.  BUSINESS ANALYSIS                12

2.  BUSINESS ANALYSIS BY SEGMENT         21

A. OFFICES                  21 B. GERMAN RESIDENTIAL                30 C. HOTELS              36

3.  FINANCIAL INFORMATION                 41

4.  FINANCIAL RESOURCES                   50

5.  EPRA REPORTING          55

6.  FINANCIAL INDICATORS                    66

7.  GLOSSARY              67

1. BUSINESS ANALYSIS

A. REVENUES: €527 MILLION AND €356 MILLION GROUP SHARE IN H1 2025

1: Like-for-like change || 2: Operating Properties (EBITDA)

Group share revenues, up +8.9% at current scope, stand at €355.7 million vs. €326.8 million in H1 2024, due to:

„  The +4.9% increase on like-for-like basis, split between:

o    Offices: +4.7% like-for-like, driven by indexation and letting activity; o Hotels: a sustained like-for-like revenue increased by +5.3%, due to the continued growth in variable revenues (EBITDA + variable leases) of +8.5% and a +3.6% like-for-like growth for fixed lease properties;

o    German Residential: a robust and accelerated growth of +4.8% like-for-like.

„  Impact of asset swap with Essendi (ex AccorInvest) in H1 2024 (consolidation of hotels): +€5.2 million;

„  The reinforcement of the stake in Covivio Hotels in H1 2024 and H1 2025: +€5.8 million;

„  Reinforcement of ownership on CB21 tower and departure fees: +€12.1 million;

„  Other net asset rotation of the portfolio: -€8.5 million.

B. LEASE EXPIRIES AND OCCUPANCY RATES 

1. Lease expiries: average firm residual duration of 6.3 years 

                                                      By lease end date                                By lease end date

(1st break)

Lease expiries schedule

In 2025, lease expiries with first break options represent €11.4 million: 

2. Occupancy rate: 97.3% secured, stable vs. 2024

                                                                      Occupancy rate (%)

⁽¹⁾ On leased assets

The occupancy rate remains stable vs. 2024, to 97.3% for the whole portfolio. 

C. BREAKDOWN OF ANNUALIZED REVENUES

                                               By major tenants                                                     By activity

D. IMPROVED COST TO REVENUE RATIO

⁽¹⁾ Ratio restated of IFRIC 21 impact (property tax) spread over the year

Cost to revenue ratio is down by -140bps year-on-year, mostly thanks to increase of rents on a like-for-like perimeter on all asset classes and departure fees in Offices. 

E. DISPOSALS: €132M OF NEW AGREEMENTS 

1: GS: Group share

New disposals and agreements totalled €132 million Group share (€188 million at 100%) over the first semester 2025. 

These disposal agreements were made of mature offices for the largest part, for a total of €69 million Group share  (77 M€ at 100%), with an average margin of -6%, as it mostly dealt with non-strategic offices in the periphery of Milan and Berlin.

In German residential, €31 million Group share (€46 million at 100%) of disposal agreements were achieved over the semester, with an average premium of +25% vs. 2024 book values. The major part is related to privatisations, totalling €20m Group share (€30m at 100%), at an average premium of +35%. 

In the hotels business, disposal agreements totalled €32 million Group share (€65 million at 100%), close to last appraisal values. These were made of joint disposals (OpCo and PropCo) in France alongside Essendi (ex-AccorInvest) and nonstrategic hotels, mostly in Germany.

F. INVESTMENTS: €215M GROUP SHARE REALIZED 

€215 million Group share (€262 million at 100%) of investments were realized during the first semester to improve the quality of our portfolio and create value:               

„  €50 million were invested in acquisitions, linked to the 25% minority stake in CB21 tower,

„  Capex in the development pipeline totalled €105 million Group share (€121 million at 100%),

„  €60 million Group share (€91 million at 100%) relate to works on the operating portfolio (including 2/3 of valorisation work), of which €39 million in German residential (60% for modernization capex, generating additional revenue).

G. DEVELOPMENT PROJECTS:

1. Delivery: 12,100 m² of offices delivered during the first semester

„ Corte Italia (€125 million total cost), 100% let, with a 6% yield on cost. 

2. Committed pipeline: €86m Group Share of additional revenue 

Covivio has a pipeline of 8 office / mixed-use buildings with €82m of additional revenue potential in France, Germany, and Italy, the bulk of it (71%) in the city centers of Paris, Milan and Berlin, where demand for prime assets is high. This pipeline will participate to the continued improvement of the portfolio quality towards centrality & grade A buildings (100% of the projects certified “Excellent” or above).

The office / mixed-use pipeline is made of 4 kinds of projects:

1.     Redevelopments in Paris CBD (The Line, Grands Boulevards & Monceau), with an average marginal yield on capex of around 8%; 

2.     A turnkey project in Paris 1^st ring for Thalès, with 8.2% yield on cost;  

3.     Developments in the city center of Berlin (Loft, Alexanderplatz) and Dusseldorf (Icon), with an average yield on cost of 5.2%;

4.     The redevelopment of half (34,000m²) of the CB21 tower in La Défense, with yield on cost of 6.7%.

Covivio also has a hotel pipeline of 5 buildings, located in France, Belgium & in the United Kingdom. The regeneration of these hotels will allow to open 43 additional rooms. 

Capex still to be spent on the total committed (office, mixed-use, hotels) development pipeline amount to €400 million Group share (€160 million per year by 2027 on average).

1. Business analysis - Group share 

2025 half-year results

¹  Surface at 100%

²  Including land and financial costs

³  Yield on total revenue over total budget

17

3. Build-to-sell pipeline 

„  One residential project was delivered in Berlin during the first semester, for a total budget €20 million Group Share (€31 million at 100%) & 20% margin. 

                                                                                                                        Total                            Total             Pre-sold 

        Committed projects - June 2025                          Units                 Budget ¹                      Budget ¹              June 25

¹ Including land and financial costs

„  At the end of June 2025, the German build-to-sell pipeline deals with 5 projects located in Berlin, where housing shortage is the highest in Germany, totalling 370 residential units and a total cost of €103 million Group share.

„  The current French pipeline is composed of 2 office to residential conversion in Greater Paris & Bordeaux, representing 260 residential units, and a total cost of €45 million Group Share. 

„  The current Italian pipeline is composed of 1 office to residential conversion in Padova, representing 40 units, and a total cost of €23m Group Share.

„  The total margin of the committed pipeline reaches 5%.

4. Managed Pipeline

In the long-term, Covivio also owns more than 263,000 m² of landbanks that could welcome new development projects:

► in Paris, Greater Paris and Major French Cities (125,000 m²) mainly for turnkey developments;

► in Milan mainly with Symbiosis area (37,000 m²), and Porta Romana (76,000 m²); ► and approximately 14,000 m² in Berlin.

H. PORTFOLIO

Portfolio value: +3.1% at current scope, +1.5% like-for-like change over the year

¹ LfL: Like-for-Like                                                                                                                                    

The portfolio increased by +3.1% at current scope, to reach €16.0 billion Group share (€23.6 billion at 100%). This is mostly explained by (i) the fair value change, (ii) the acquisition of the minority stake in CB21 and (iii) the reinforcement by 0.7pt of the stake in Covivio Hotels, offsetting (iv) the impact of disposals. On a like-for-like basis, the portfolio value changed by +1.5% mostly due to: 

„  Overall in offices, asset values were up +0.4% on a like-for-like basis: +1% on core city center (70% of the portfolio), -0.8% in core assets outside city center (25%) and -2.2% on non-core assets (5%). 

„  Germany Residential values increased on a like-for-like basis in H1 2025: +3.1%. A stronger performance was achieved in Berlin (58% of German residential portfolio), at +3.2% like-for-like. Average value per m² for residential part of the portfolio is €2,543m², of which €3,228/m² in Berlin. Assets are valued at their block value. 47% of the portfolio worth €2.3 billion, is already divided into condominiums, particularly in Berlin (67%; €1.9 billion), where the unit sale value is 47% above the block value.

„  In Hotels, portfolio values increased by +2.1%, both on fixed leases at +1.4% and operating properties at +3.1%. Growth was particularly strong in France (+4.0%) and Southern Europe (Spain +3.3%, Italy +2.6%). Hotels consolidated in 2024 (from swap with Essendi) are up by +10.4% in H1.

Over the semester, the portfolio quality improvement continued, with a certification rate at 98.6% (up 0.1pt vs end2024).

Geographical breakdown of the portfolio at end of June 2025

I. LIST OF MAIN OFFICE & HOTEL ASSETS

The value of the ten main assets represents 15% of the portfolio Group share.

2. BUSINESS ANALYSIS BY SEGMENT 

A. OFFICES: 50% OF COVIVIO’S PORTFOLIO

Covivio has implemented an overall offices strategy based on centrality, operated real estate, and sustainability. This strategy has been executed by increasing investments in best-in-class assets in central locations, improving the quality of the existing portfolio and exiting from non-core areas.

Today, quality has become a much more important driver of future growth for Covivio, which owns offices with high levels of centrality and accessibility, A-quality buildings, and top-level service offering. These offices buildings are located in France (28% of Covivio’s portfolio), Italy (16%), and Germany (7%) totaling €9.4 billion (€8.0 billion Group share) as of end June 2025.

This office strategy is bearing fruit, as illustrated by the stability in occupancy rate in 2025, at 95.5%.  

Covivio's portfolio is split as follows:

1. European office market: confirmed polarization, positive signals for investments 

1.1. French offices: polarization confirmed, positive signals in periphery for good assets, and improving investment market 

Take-up in Greater Paris office market reached 768,400 m² in H1 2025, down -12% year-on-year. At the same time, customer demand continues to be focused on prime assets in city centers, but also on the best located assets at the right price:

up down -11% to 65,300 m². Moreover, the trend on smaller/medium areas keeps on improving, with  48 000 m² let in H1, up +62% yoy (the number of transactions was 23, comparable to Paris CBD). 

For the full year 2025, CBRE and BNP Real Estate are expecting take-up in Greater Paris around 1.8 million m², stable. 

The immediate offer increased by +10% over the last six months to 5.99 million m² and the vacancy rate now stands at 10.8% according to BNP Real Estate, up by +60bps year-to-date, with 4.7% in Paris CBD and slightly above 15% in the first ring and La Défense. The first half is marked by positive signals regarding office take-up, looking at numerous large corporates introducing policies for a gradual return to the office (Société Générale, Amazon, Free, JP Morgan, etc.).  Added to this is the decline in future new office supply, which is widespread across Europe and has a more significant impact in the Greater Paris region. New office construction projects have been reduced by nearly 40% over the last 18 months, while future supply (new or restructured) is expected to fall by -45% between 2024 and 2026.

Scarcity of the best assets in city centers continues to impact positively prime rents, reaching all-time levels in Paris at €1,250/m²/year (+17% yoy). Incentives in Greater Paris increased slightly to 28.2% in H1 2025, up +180bps vs. end-2024, but decreased both in Paris (excluding Center West) to 13.7% (vs. 14.3%) and La Défense (to 36.0% vs 39.3%). 

Office investments in France totaled €2.4 billion in H1 2025, +33% YoY. Appetite is stronger for French offices YTD, especially for prime assets, with prime yields down further by -10bps vs end-2024 according to BNP Real Estate, at 3.9% in Paris CBD. Next quarters should enable to observe further improvement, as transactions under preliminary agreement, exclusivity or marketing sharply increased over the last months, to €4.5Bn end-May compared to €1.6Bn end-2024.  

        1.2.      Milan offices: dynamic letting market and investment market 

Milan office market recorded a total take-up of 190,000 m² in H1 2025, +10% year-on-year, according to Cushman & Wakefield, with CBD still highly demanded (+29% at 90 000m²). Demand continued to be focused on buidings in prime locations, offering good level of services, as illustrated by demand for grade A/A+ properties, counting for 75% of total take-up.

The average vacancy rate in Milan, was down -70bps to 9.4% in H1, of which -180bps to 3.3% in CBD (where most of Covivio’s portfolio is located).

The intense demand for high-quality spaces, combined with the scarcity of grade A assets, contributed to a new increase of prime rents in Milan, at €770/m²/year (+10% year-on-year). 

With a total amount of €515 million invested in H1 2025, the Milan office investment market is up +56% compared to last year. Prime yields stabilized, at 4.25%.

        1.3.      Germany offices: start of a rebound, with disparities

Take-up in top six German office markets increased by +18% year-on-year in the first semester 2025, to 1,295,900 m²

(6% above last 5-year average), boosted by Münich (+10%), Frankfurt (+94%), Cologne (+74%), while Berlin (17%) and Düsseldorf (-11%) are lagging.   

Vacancy rates reached 7.7% on average, up +120 bps year-to-date. Hamburg (4.8%) and Cologne (4.3%) recorded among the lowest vacancy rates, followed by Berlin (7.1%) and Dusseldorf (7.8%). 

Prime rents grew on average by +2% year-to-date (and +6% year-on-year), with Berlin at +2% and Düsseldorf stable.

According to BNP, investment volumes in German Offices increased by +20% YoY in H1 2025 to €2.7 billion.

Prime yields stabilized since end-2023, at 4.4% on average for the top 6 cities in Germany. 

2. Accounted revenues: +4.7% on a Like-for-like basis

                                                               100%                                                     Group share 

1 LfL: Like-for-Like

Compared to last year, rental income increased by €13.9 million, mainly due to: 

„  Strong Like-for-like rental growth (+€6.5 million) of +4.7%, mostly driven by the impact of indexation (+2.6pts contribution), increase in occupancy rate (+1.9 pts), and +0.3pts reversion.

„  Disposals (-€2.6 million) mainly in Italy,

„  Impact of vacated assets to be converted into hotel or residential (-€2.5 million) offset by deliveries of new assets in Milan (+€2 million),

„  Changes in scope (assets reclassified under the German residential disclosure) and indemnities, for a total of +€4.5 million.

3. Annualized revenue

4. Indexation

Fixed-indexed leases are indexed to benchmark indices (ILC and ICC in France and the consumer price index for foreign assets):

„  For current leases in France, 92.8% of rental income is indexed to ILAT, 5.5% to ICC and 1.6% to ILC.

„  In Italy, the indexation of rental income is usually calculated by applying the increase in the Consumer Price Index (CPI) on each anniversary of the signing of the agreement. 

„  Rents are indexed on the German consumer price index for 50% of leases, 17% have a fixed uplift and 22% have an indexation clause (special clause). The remainder (11%) is not indexed and mainly let to public administration.

5. Rental activity: 32 580 m² let or renewed during H1 2025

In the first semester 2025, 32,580 m² were let or renewed.

„  22,524 m² (€6.0 million) have been let or pre-let in H1 2025, in France (9,396 m², mostly CB21 La Défense with 6,002m² and Paris Cap 18 with 1,287 m²), in Italy (7,154 m²) and Germany (5,974 m²).  

„  10,056 m² (€2.4 million) have been renewed, with a +8.6% uplift on average. A large part of renewals was achieved in Germany (6,693 m² / 67%), notably 2,125 m² in Frankfurt, 2,478 m² in Berlin and 1,586 m² in Hamburg. 2,682 m² (28%) were renewed in France, the major ones in Marseille: 1,441 m² and in La Défense (772m²). 

„  68 994 m² (€26.4 million) were vacated, mostly in France (53,717 m²), for redevelopments into office, hotel or residential, and Germany (14,553 m²). 

6. Lease expiries and occupancy rate

6.1. Lease expiries: firm residual lease term of 4.9 years

In 2025, €11.4 million leases will expire, of which 

► €2.6 million are already managed (€2.4million in offices for which tenant has no intention to vacate the property and €0.2 million in assets to be disposed),

► €2.9 million vacating for redevelopment in Paris CBD,

Then, €5.8 million (0.8% of Annualized revenue) are still to be managed in offices, mostly on core assets).

6.2. Occupancy rate: 95.5% at end-June 2025, stable vs end-2024

„  In France, the occupancy rate decreased by -50bps to 95.8%, compared to 96.3% at end-2024, mostly due to the release in CB21 La Défense. 

„  In Italy, the occupancy rate level increased by +70bps to 98.1%, compared to 97.4% at end-2024, mainly due to new lettings in Milan.

„  In Germany, the occupancy rate is overall stable at 87.8% vs. end-2024.             

7. Portfolio values

7.1. Change in portfolio values: +0.4% on offices 

7.2. Portfolio value change on a like-for-like basis: +0.4% over the semester

¹ LfL : Like-for-Like || ²  Yield excluding assets under development

The +0.4% change in Like-for-Like value is driven by several effects: 

„  Increase of Italy (+1.5%), especially in Milan with value increase by +1.8%. 

„  Increase in France (+0.1%), with Paris CBD at +1.2%.

„  -0.9% value decline in Germany.

The average yield increased by +10bps to 5.9%.

8. Assets partially owned

Partially owned assets are the following:

-    The Silex 1 and 2 assets in Lyon (50.1% owned and fully consolidated).

-    So Pop project in Paris Saint-Ouen (50.1% owned and fully consolidated).

-    Streambuilding project in Paris 17^th (50% owned and fully consolidated).

-    The Dassault campuses in Vélizy (50.1% owned and fully consolidated).

-    The New Vélizy campus for Thales (50.1% owned and accounted for under the equity method).

-    Euromed Centre in Marseille (50% owned and accounted for under the equity method).

-    Coeur d’Orly in Greater Paris (50% owned and accounted for under the equity method).

B. GERMAN RESIDENTIAL: 30% OF COVIVIO PORTFOLIO 

Covivio operates in the German residential segment through its 61.7% held subsidiary Covivio Immobilien. The figures presented are expressed as 100% and as Covivio Group share.

Covivio owns around ~41,000 units in Berlin, Hamburg, Dresden, Leipzig, and North Rhine-Westphalia, representing €7.6 billion (€4.8 billion Group share) of assets. 

Covivio is mostly exposed to A-cities in Germany, with a 100% exposure to metropolitan areas above 1 million inhabitants and 90% in cities above 500,000 inhabitants. Covivio targets the high-end of the housing market. 

Exposure to Berlin, where housing shortage is the highest in Germany, represents 58% at end-June 2025. Covivio’s portfolio in Berlin is of high quality, with 68% of buildings built before 1950 and 67% of assets already divided into condominiums.

1. A positive momentum confirmed, on rental and investment markets 

„  In Germany, the demand for housing continued to rise since the start of the year, in a context of increasing number of inhabitants (population in Germany reached a record high level of 85.4 million inhabitants according to Destatis), while completed buildings reached 251 900 units in 2024, -14% year-on-year and far from the Government target (> 400 000 units / year). A situation that should worsen over the short term, given the 215 293 building permits granted in 2024, down -17% year-on-year.  

„  This shortage continues to support rents in Germany and especially in Berlin. According to Immoscout24, in H1 2025, average asking rents for existing buildings were by +2% year-on-year to €8.7/m²/month in Germany and by +5% to €14.4/m²/month in Berlin. For new buildings, rents were up up by +7% year-on-year in Germany to €13/m²/month and by +4% in Berlin to €20.4/m².

„  German residential investment volumes (for multi-family buildings above 30 units) started to rebound since Q2 2024. Over the first semester 2025, volumes were up by +36% to €4.5 billion according to BNP Real Estate. The private market also proved a continued appetite, as illustrated by private real estate loans recorded by the Bundesbank, up +30% year-on-year to €220 billion over the last 12 months at end-April 2025.

„  Average asking prices were also trending continuously upwards. According to Immoscout24, prices for existing buildings increased by +2% in H1 2025 in Berlin to €4,737/m², still well above the current valuation of Covivio’s residential portfolio (€3,228/m² in Berlin). The average price/m² for new buildings also increased to €6,696/m² in H1 2025 (+2% over six months). 

In H1 2025, Covivio's activities were marked by:

„  Continued high rental growth: +4.8% on a like-for-life basis, now well above inflation;

„  Renewed growth in values: +3.1% on a 6-months like-for-like basis, of which +3.2% in Berlin.

2. Accounted rental income: +4.8% like-for-like change  

of which Residential  125.5 81.0 130.7 83.3 +  2.8% +4.6%  84% of which Other commercial ²  21.1 13.8 26.0 16.1 +  16.5% +6.0%  16%

1 LfL: Like-for-Like || 2 Other commercial: Ground-floor retail, car parks, etc

Rental income amounted to €99.4 million Group share in H1 2025, up +4.8% (+€4.6 million) thanks to:

„  In Berlin, like-for-like rental growth is +4.9% (+€ 2.4 million), driven by the indexation and relettings with high uplift (+36% in H1 2025).

„  Outside Berlin, like-for-like rental growth was strong in all areas (+4.7% on average, +€2.1 million) due to the reletting impact (including modernizations) and the indexation.

3. Annualized rents: €203.6 million Group share

¹ Other commercial: Ground-floor retail, car parks, etc || 2 North Rhine-Westphalia

Rental income (€9.4/m²/month on average) offers solid growth potential through reversion vs. our achieved reletting rents in all our markets including Berlin (45%), Hamburg (15-20%), Dresden and Leipzig (10-15%) and in North RhineWestphalia (15-20%).

4. Indexation 

Rental income from residential property in Germany changes depending on multiple mechanisms.

4.1. Rents for re-leased properties:

In principle, rents may be increased freely, provided the property is not financed through governmental subsidies. 

As an exception to the unrestricted rent setting principle, cities like Berlin, Hamburg, Cologne, Düsseldorf, Dresden and Leipzig have introduced rent caps (Mietpreisbremse) for re-leased properties. In these cities, rents for re-leased properties cannot exceed the public rent reference (Mietspiegel) by more than 10%, except in the following conditions: 

„  If the property has been modernised in the past three years, the rent for the re-let property may exceed the +10% limit by a maximum of 8% of the costs to modernise it.

„  In the event the property is completely modernised (work amounting to more than one-third of new construction costs excl. Maintenance), the rent may be increased freely.

„  If the rent received from the previous tenant is higher than the +10% limit, then the previous rent will be the limit in the case of re-letting.

Properties built after 1 October 2014 are not included in the rent cap.

4.2.  For current leases:

For residential tenants, the rent can generally be adjusted based on the local comparative rent (Mietspiegel), which is usually determined based on the rent index. In addition to this adjustment method, an index-linked or graduated rent agreement can also be concluded. A successive combination of adjustment methods can also be contractually agreed (e.g. graduated rent for the first 5 years of the contract, followed by adjustment to the local comparative rent).

Adjustment to the local comparative rent: The current rent can be increased by 15% to 20% within three years, depending on the region, without exceeding the local comparative rent (Mietspiegel). This type of contract represents c. 90% of our rental income.

4.3.  For current leases with work carried out:

If works have been carried out, rents may be increased by up to 8% of the cost of work excl. maintenance, in addition to the possible increase according to the rent index. This increase is subject to three conditions:

„  The works aim to save energy, increase the utility value, or improve the living conditions in the long run.

„  The rent increase takes effect 3 months after the declaration of rent increase.

„  The rent may not be increased by more than €3/m² for work to modernise the property within a six-year period (€2/m² if the initial rent is below €7/m²).

5. Occupancy rate: a high level of 99.0%

The occupancy rate stands at 99.0% It has remained above 98% since the end of 2015 and reflects the Group's very high-quality portfolio and low rental risk.

6. Portfolio values: €7.6 billion (€4.8 billion Group share)

6.1. Change in portfolio value

In H1 2025, the portfolio increased by €208m Group Share at current scope, to €4.8 billion Group share, mostly driven by the increase in market values due to ongoing strong rental growth. 

6.2. Maintenance and modernization CAPEX

In H1 2025, CAPEX totalled €61 million (€22/ m²; €39 million in Group share) and OPEX came to €11 million  (€4 / m²; €7 million in Group share).

On average, modernization projects, which totalled €37 million in H1 2025 (€24 million in Group share), have an

average yield of 7%.

                                                                                         North Rhine-Westphalia

                              €23m (€ 21 / m²)

                € 16 / m² modernization     € 5 / m² maintenance

                                   Hamburg - €6m (€ 38 / m²)

€ 20 / m² modernization € 18 / m² maintenance Berlin - €26m (€ 20 / m²)

€ 11 / m² modernization

€ 9 / m² maintenance

Dresden & Leipzig - €6m (€ 23 / m²)

€ 8 / m² modernization

€ 15 / m² maintenance

6.3. Growing values: +3.1% on a like-for-like basis

1 LfL: Like-for-Like || 2 Other commercial: Ground-floor retail, car parks, etc || 3 NRW: North Rhine-Westphalia

The average value of residential assets is €2,661/m², with €3,353/m² in Berlin (€3,228/m² on pure residential) and €1,845/m² in North Rhine-Westphalia. The average yield is almost stable vs. end of 2024 at 4.2%. Assets are valued at their block value. 47% of the portfolio is already divided into condominiums, particularly in Berlin (67%), where the unit sale value is 47% above the block value.

In H1 2025, values increased by +3.1% on a like-for-like basis versus end-2024, following rent increase.

C. HOTELS: 20% OF COVIVIO’S PORTFOLIO  

Covivio Hotels, a 53.2%-owned subsidiary of Covivio as of 30 June 2025 (vs. 52.5% at end-2024), is a listed property investment company (SIIC) and leading hotel real-estate player in Europe. It invests both in hotels under lease (fixed or variable) and in hotel operating companies (owning OpCos and PropCos).

The figures presented are expressed at 100% and in Covivio Group share (GS).

Covivio owns a high-quality hotel portfolio (277 hotels / 38,354 rooms) worth €6.6 billion (€3.2 billion in Group share), focused on major European cities and let to or operated by major hotel operators such as Accor, B&B, Mariott, IHG, NH Hotels, etc. This portfolio offers geographic and tenant diversification (across 11 European countries) as well as multiple asset management opportunities via different investment methods (hotel lease and hotel operating properties).

Assets partially owned by Covivio Hotels include mostly: 

•       91 B&B assets in France, including 89 held at 50.2% and 2 held at 31.2%

•       22 Essendi¹ assets in France (21 assets) and Belgium (1 asset), between 31.2% and 33.3% owned.

1. Hotels market: continued growth in RevPAR 

Following a good momentum in 2024, European hotels growth continues in 2025, with RevPAR (revenue Per Available Room) in Europe showing an average increase of +2.5% year-on-year at end-May 2025, supported by the rise average prices but also a slight growth in occupancy. 

                                                                                                                             Source : MKG

„  Southern European countries continue to outperform, with Spain up by +5% and Italy by +4%.

„  Germany is continuing to catch up with a RevPAR growth of +4% over the year. 

„  In France, RevPAR growth is +2%.

„  The UK, more impacted by economic uncertainty in H1 and Americans’ demand, is slightly down at –1%. 

„  On the investment side, appetite remains unchanged, with volumes in Q1, reaching €4.5 billion in Q1 2025, stable vs. Q1 2024, according to CBRE. 

¹ Ex AccorInvest

36

2. Accounted revenues: +5.3% on a like-for-like basis 

¹ LfL: Like-for-Like                                                                                                                                                                

Hotel revenues increased by +5.3% like-for-like (+€11.0 million Group share at current scope) over 1 year, due to:

„  Lease properties:

•       Variable leases (10% of hotels revenue), up +41.0% on a like-for-like basis, mostly linked with the steep increase of variable rents in the south of Europe

•       Fixed leases (56% of hotels revenue), up +3.6% like-for-like, mostly through positive indexation.

„  Operating properties (34% of hotels revenue): mainly located in Germany and in the north of France. The -3.4% like-for-like decrease in EBITDA is mostly explained by performances in Germany (-7.6%), impacted in June by the negative base effect due to the Euro Football Championship in 2024. In France, performance was solid at +9.5% like-for-like. 

„  Note that hotels that were consolidated last year (AccorInvest deal) also recorded strong performances, with EBITDA up +11% year-on-year (not included in like-for-like figures). EBITDA growth would be +3.1% like-for-like including these assets. 

At current scope, revenue increased by +15% to €87.0 million, mostly linked with the reinforcement in Covivio Hotels, on top of like-for-like growth.

3. Annualized revenue

Breakdown by tenant/operator and by country (based on 2025 revenues), totalling €198 million in Group share:

Other

7%

                                                                                                                    14%                                      20%

Revenues are split using the following breakdown: fixed leases (49%), variable leases (10%) and EBITDA on management contracts (40%).

4. Indexation

Fixed leases are indexed to benchmark indices (ILC and ICC in France and consumer price index for foreign assets).

5. Lease expiries: 10.7 years hotels residual lease term

6. Portfolio values: +2.1% at current scope

6.1. Change in portfolio values 

As of June 30, 2025, the hotel portfolio amounted to €3.2 billion (Group share), up €163 million compared to year-end 2024. This increase is mainly due to office to hotels conversions (+€93 million) and value changes on a like-for-like basis (+€65 million), partially offset by disposals (-€32 million).

6.2. Change on a like-for-like basis: +2.1%

At the end of June 2025, Covivio Hotels owned a unique hotel portfolio (277 hotels / 38,354 rooms) of €3.2 billion Group share (€6.6 billion at 100%) across Europe. This strategic portfolio is characterised by:

► High-quality locations: average Booking.com location grade of 8.9/10 and 91% of the portfolio located in major European tourists’ destinations.

► Diversified portfolio: in terms of geography (11 countries), and segment (33% upscale, 40% midscale and 27% economy.

► Major hotel operators with long-term leases: 17 hotel operators with an average lease duration of 10.7 years.

The portfolio value increase by +2.1% like-for-like:

► Growth was driven by both leased assets (+1.4%) and operating properties (+3.1%), with particularly strong performance in France (+4.0%) and Southern Europe (+3.3% in Spain and +2.6% in Italy). Assets consolidated in 2024 (from the asset swap with AccorInvest) increased by +10% like-for-like and contributed to 3/4 of value increase.  

► The hotel portfolio has an average yield excluding duties of 6.4%, stable over six months.

                Portfolio breakdown by value and geography

91% in major Europeandestinations

3. FINANCIAL INFORMATION AND COMMENTS

Covivio is a leading European real estate company. Covivio operates as an investor, developer, operator and service provider, aiming to create hight-performing, service-oriented and sustainable real estate assets. The company has a diversified portfolio worth €23.6 billion consisting of offices, hotels and residential properties mostly in France, Italy and Germany. 

The German Residential information in the following sections include some Office assets owned by the subsidiary Covivio Immobilien.

Registered in France, Covivio is a public limited company with a Board of Directors.

CONSOLIDATED ACCOUNTS

3.1. Scope of consolidation

As of June 30, 2025, Covivio has expanded its scope of activity by acquiring the remaining 25% minority stake in the CB21 tower, located in Paris-La Défense. This acquisition allows Covivio to take full ownership of this iconic asset, providing the opportunity to fully implement its real estate strategy and benefit from asset management efforts reflecting an overall target yield of 10% and value creation. 

The change in covivio Hotels’ ownership has been influenced by the option for shareholders to receive dividends in shares. 82.31% of the shareholders opted for the payment of the dividend in shares. Covivio's ownership stake in Covivio Hotels is now 53.2%, compared to 52.5% as of December 31, 2024.

As of June 30, 2025, Covivio’s scope of consolidation includes companies located in France and several European countries. The main equity interests fully consolidated but not wholly owned companies are as follows:

3.2. Accounting principles

The condensed consolidated financial statements of the Covivio group as of June 30, 2025, have been prepared in accordance with the international Financial Reporting Standard IAS34 “Interim Financial Reporting”. They don’t include all the information required by the IFRS framework and should be read in conjunction with the annual financial statements of the Covivio group for the year ended December 31, 2024. The financial statements were approved by the Board of Directors on July 18, 2025.

 3.3. Simplified income statement - Group share

„  € 360 million net revenue (+10%)

Net revenue in Group share increased especially thanks to dynamic rental activity growing the net rental income. It is reinforced by the reinforcement of the stake in Covivio Hotels and the acquisition in 2024 of operating companies from AccorInvest that offset the impact of disposals growing the EBITDA from hotel operating activity.

Also refer to 1. Business Analysis

Offices rents: increase mainly driven by growth on a like-for-like basis and the acquisition of CNP's 25% stake in CB21, reaching full ownership.

German Residential: continued rental growth driven by mainly indexation, modernization works and reversion. 

Hotels in Europe: the decrease is mainly due to the impact of the disposals of Accor hotels in the second half of 2024 and the restructuring swap of assets converting hotels in lease to operating hotels. 

„  EBITDA from hotel operating activity: 

Increase due to the restructuring operation in 2024 with AccorInvest involved the acquisition of OpCos of hotel properties. The growth in hotels is reinforced by the increase of 8.7% of Covivio’s stake in Covivio Hotels in Q2 2024, amplified by the increase of 0.7% Covivio’s stake in Covivio Hotels in H1 2025.

„  Income from other activities: 

Note that this item includes the income of development projects and EBITDA from flex office activity. 

„  Amort. & net change in provisions and other:

This figure mainly includes the depreciation of operating hotels and Flex office assets; the increase of depreciation is mainly explained by the restructuring operation made in 2024 swapping hotels in lease to operating hotels, which are accounted at cost and so amortized.

„  Change in the fair value of assets:

The income statement recognises changes in the fair value (+€169.2 million) of assets based on appraisals carried out on the portfolio. This line item does not include the change in fair value of assets recognised at amortised cost under IFRS but is considered in the EPRA NAV calculation (hotel operating properties, flex-office assets and other own occupied buildings). For more details on changes in the portfolio by activity, see section 1 of this document.  „   Cost of net financial debt:

The average rate of the debt is stable at 1.7% on June 30, 2025.

The decrease in cost of net financial debt is mainly due to the decrease of the average net debt.

„  Interest charges linked to finance lease liability:

The Group rents some land under long term leasehold. According to IFRS 16, such rental costs are stated as interest charges. The slight increase refers to the hotel activity linked to the reinforcement in Covivio Hotels and the change in GBP exchange rate.

„  Value adjustment on derivatives:

The change in fair value of hedging financial instruments resulted in a -€10.5 million expense in the income statement for the first half of 2025. This rise in long term interest rates since the end of 2024 in compensated by the timing effect, consuming economic advantages of derivatives over the H1 2025. „ Share of income of equity affiliates  

The equity affiliates include Hotels in Europe and the Office sectors:

•       OPCI Covivio Hotels: three hotel portfolios, B&B (18 hotels), Campanile (19 hotels) and AccorHotels (24 hotels) 20%-owned by Covivio Hotels, both in lease and operating hotels. 

•       Lenovilla: the New Vélizy campus (47,000 m²), let to Thalès and co-owned at 50%.

•       Euromed in Marseille: one office building (Calypso) and a hotel (Golden Tulip) co-owned at 50%.

•       Coeur d’Orly in Greater Paris: two buildings in the Orly airport business district co-owned at 50%.

•       Phoenix hotel portfolio: 32% stake held by Covivio Hotels (53.2% subsidiary of Covivio) in a portfolio of 19 AccorInvest hotels in France & 2 in Belgium and 2 B&B in France.

•       Zabarella in Padua is a joint venture between Covivio (51.0%) and a developer (49.00%) to participate to the project in development Pauda Zabarella (transformation office to residential).

•       Fondo Porta di Romana in Milan is a joint venture between Covivio (43.5%), Coima and Prada to participate to the acquisition of a plot of land in South Milan (future Olympic game village).

„  Taxes

Taxes include differed taxes for -€36.3 million and corporate income tax for -€9.8 million.

Adjusted EPRA Earnings at €263.2 million