Covivio Hotels - Rapport financier semestriel 2025

INFORMATION FINANCIÈRE  SEMESTRIELLE 2025

SOMMAIRE

1. RAPPORT D’ACTIVITE AU 30 JUIN 2025                                                                                                                                   3

1.1. Résultats financiers                                                                                                                                                                            8

1.2. Patrimoine au 30 juin 2025                                                                                                                                                            11

1.3. Indicateurs EPRA                                                                                                                                                                              15

1.4. Entreprises liées                                                                                                                                                                                15

1.5. Risques et incertitudes                                                                                                                                                                    15

1.6. Perspectives 2025                                                                                                                                                                            18

1.7. Tableaux de passage                                                                                                                                                                       19

2. COMPTES CONSOLIDES CONDENSES AU 30 JUIN 2025                                                                                               22

3. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES                                                                                                               75

4. ATTESTATION DU RESPONSABLE                                                                                                                                            78

Marché hôtelier : des performances qui progressent toujours en Europe

Après une très bonne dynamique en 2024, l’hôtellerie européenne poursuit sa croissance en 2025 avec des performances en hausse de +2,5% à fin mai 2025. Ces résultats sont portés par l’augmentation des prix et une légère croissance des taux d’occupation. 

Ce sont les pays d’Europe du Sud et notamment l’Espagne et l’Italie qui enregistrent les meilleures performances, avec des hausses respectives de RevPAR (Revenus Par Chambre Disponible) de +5,0% et +3,6%. L’Allemagne continue de rattraper son retard avec une croissance des RevPAR de +4,1%. En France, la croissance des RevPAR ressort à +2,1%.

L’investissement hôtelier en Europe a atteint 4,95 milliards d’euros sur le premier trimestre 2025 (stable sur un an), l’hôtellerie représentant désormais 10,7% des investissement totaux en immobilier. 

60 M€ de cessions en ligne avec les valeurs d’expertise 2024  

Covivio Hotels a signé pour 60 M€ en part du groupe (65 M€ à 100%) de nouveaux engagements de cessions d’actifs sur le premier semestre 2025 : 8 actifs en France pour 23 M€, dont 2 hôtels sous enseigne Accor, et 1 hôtel à Erfurt, en Allemagne (37 M€).

Hausse des valeurs d’expertise de +2,3% à périmètre constant, grâce à la hausse des revenus et à l’opération de remembrement des hôtels en murs et fonds réalisée fin 2024.

Covivio Hotels détient à fin juin 2025, un patrimoine Hôtels d’une valeur de 5 878 M€ (6 501 M€ à 100%), caractérisé par :  

-       des emplacements prime : la note moyenne concernant la « situation géographique » des hôtels attribuée par les clients sur Booking.com s’élève à 8,9 / 10 ;  

-       un portefeuille diversifié, en termes de pays (11 pays), de segments (27% d’hôtels économiques, 40% d’hôtels moyenne gamme et 33% d’hôtels haut de gamme) et de partenaires opérateurs (17 enseignes dont Accor, Marriott, IHG, Radisson, Minor ou B&B) ;

-       des baux long terme de 10,7 ans fermes en moyenne.

                                                                                                                             ∆ S1 2025 à            Rdt HD        Rdt HD S1

                                                                                                                                    PC¹                               2024²                    2025²

A périmètre constant, le patrimoine Hôtels s’inscrit en hausse de +2,3% sur 6 mois, portée principalement par les actifs situés en France (+4,7%) et dans le sud de l’Europe (+3,3% en Espagne, +2,6% en Italie). Cette croissance est en grande partie attribuable à l’opération de remembrement des actifs en murs et fonds situés en France et en Belgique, réalisée fin 2024, laquelle a entrainé une revalorisation de +10,4% de ces actifs.   

Le patrimoine hôtelier présente un rendement moyen hors droits de 6,4% (stable sur 6 mois), dont 6,2% sur le patrimoine en bail et 6,5% sur le patrimoine détenu en murs et fonds.

Répartition du patrimoine hôtelier au 30/06/2025 (en Part du Groupe)

Renforcement des fonds propres de 183 M€  

Les fonds propres de Covivio Hotels ont augmenté de 183 M€ sur le premier semestre 2025, suite au paiement du dividende en actions, souscrit par 82,3% des actionnaires, à 18,57€/action.

9 848 860 actions nouvelles ont donc été émises, portant le nombre total d’actions composant le capital social à 157 990 312.

Cette opération, reflet de la confiance renouvelée des actionnaires dans la stratégie de Covivio Hotels, renforce les moyens de l’entreprise pour poursuivre son développement.

Baisse de l’endettement et amélioration du taux de la dette  

La dette nette de Covivio Hotels s’est réduite à 1 966 M€ en part du groupe contre 2 119 M€ au 31 décembre 2024, pour un taux stable, à 2,3% à fin juin. La maturité moyenne de la dette s’établit à 4,4 ans. 

Au 30 juin 2025, le ratio LTV (Loan To Value) s’établit à 29,8%, en baisse de -2,7 points par rapport à fin 2024, bénéficiant des hausses de valeur et du paiement du dividende en actions. Le ratio de couverture des intérêts (ICR) ressort à 8,1x, et le ratio de dette nette/EBITDA s’élève à 6,4x.

Covivio Hotels dispose, à fin juin 2025, d’une liquidité (y compris lignes de crédits non tirées) d’un montant de 958 M€.

Croissance des revenus : +5,3% à périmètre constant 

Les bons résultats du marché hôtelier et de nos hôtels sur le semestre se traduisent par une croissance des revenus hôtels de +6,0% à périmètre courant et +5,3% à périmètre constant, pour s’établir à 162,9 M€ contre 153,7 M€ au 30 juin 2024.

(*) à périmètre constant

Revenus fixes (56% des revenus Hôtels en part du groupe)

-       Les loyers s’établissement à 91,5 M€ au 30 juin 2025, soit une hausse de +3,6% à périmètre constant, sous l’effet de l’indexation des loyers.

Revenus variables (44% des revenus Hôtels en part du groupe)

-       Hôtels en loyers variables (10% des revenus hôtels en part du groupe) : le portefeuille est majoritairement loué à Essendi (ex AccorInvest), en France et en Belgique. Il comprend également la part variable des revenus des actifs situés en Espagne, en Italie et au Royaume-Uni, détenus en bail avec un loyer minimum garanti.

-       Hôtels en murs et fonds (34% des revenus Hôtels en part du groupe) : ces hôtels sont majoritairement situés en France, en Allemagne et en Belgique. 

Au global, les revenus variables progressent de +8,7% à périmètre constant sur un an, grâce en particulier aux très bonnes performances des hôtels en bail en Europe du Sud et des hôtels détenus en murs et fonds situés à Nice et à Lille 

Dividendes en action et bilan renforcé

Covivio Hotels a réalisé le paiement de son dividende en action cette année avec 82,3% des actionnaires qui ont souscrit à l’offre. Seulement 39 M€ de trésorerie ont été utilisé pour le paiement du solde.

La dette nette de Covivio Hotels atteint 1 965,5 M€ en part du groupe contre 2 119 M€ au 31 décembre 2024, son taux moyen est amélioré de 5 pb, passant de 2,33% à fin décembre 2024 à 2,28% à fin juin 2025 et sa maturité moyenne est en baisse, à 4,4 ans (contre 4,8 ans fin 2024). Covivio Hotels dispose d’un taux de couverture de la dette renforcé, de 101,6% à fin juin 2025 (vs 94,8% fin 2024), avec une maturité de couverture de 5,2 ans. 

Au 30 juin 2025, la LTV (Loan To Value) s’établit à 29,8%. Le ratio de couverture des intérêts (ICR) ressort à 8.09x, en progression par rapport à fin 2024 (6,09x).

Covivio Hotels dispose, à fin juin 2025, d’une liquidité (y compris lignes de crédits non tirées) d’un montant de 958 M€ en part du groupe.

Lors de sa revue annuelle, S&P Global Ratings a confirmé la notation financière de Covivio Hotels à BBB+, perspective stable, alignée sur celle de Covivio. Cette confirmation vient reconnaître la solidité du profil opérationnel et financier de la société.

Signature d’un nouveau bail avec Radisson Hotel Group

Covivio Hotels a conclu un nouveau bail avec Radisson Hotel Group pour un actif situé au sein de l’aéroport Roissy Charles de Gaulle, précédemment exploité par Accor sous contrat de management. Ce bail, d’une durée de 12 ans, repose sur un loyer variable assorti d’un minimum garanti. L’hôtel 4* de 305 chambres, sera opéré sous l’enseigne Radisson Blu. 

Le passage d’une détention murs et fonds à un bail devrait entraîner une amélioration significative du revenu qui devrait croître de plus de 50% par rapport à 2024.

Cette opération marque une nouvelle étape dans le partenariat stratégique entre Covivio Hotels et Radisson Hotel Group, et illustre la capacité de Covivio Hotels à optimiser en permanence ses revenus, en tirant parti de la flexibilité des différents types de contrats (bail, franchise, management) et de sa connaissance approfondie des opérateurs. 

Croissance du résultat net récurrent de +10,7% sur le 1er semestre 2025

Le résultat net récurrent (EPRA Earnings) de 132,3 M€ à fin juin 2025 (contre 119,5 M€ fin juin 2024) affiche une hausse de +10,7% sur un an, sous l’effet de la hausse des revenus. Par action, l’EPRA Earnings atteint 0,88 € (contre 0,81 € l’an passé), en progression de +8,8%, tenant compte versement du dividende en action.

L’ANR EPRA NTA s’établit à 4 006 M€ contre 3 815 M€ fin 2024, en hausse de +5,0%. Par action, il s’élève à 25,4 €, soit une baisse de -1,5% par rapport à fin 2024, sous l’effet du versement du dividende en action en 2025. 

L’ANR EPRA NDV, qui tient compte de la mise en juste valeur des instruments de couverture de taux et des dettes à taux fixe, s’élève à 3 843 M€, contre 3 690 M€ à fin décembre 2024, en hausse de +4,2%. Il s’établit à 24,3 €/action.  

1.1.  Résultats financiers

1.1.1. Principes généraux

Les états financiers consolidés semestriels condensés ont été préparés en conformité avec la norme internationale d’information financière IAS 34 « Information Financière Intermédiaire », telle qu’adoptée par l’Union Européenne. Les règles et méthodes appliquées sont identiques au 31 décembre 2024.

1.1.2. Etat du résultat net semestriel

Revenus Part du Groupe

En part du groupe, les revenus Covivio Hotels s’établissent à 163,4 M€ pour le 1^er semestre 2025, en hause de 5,3% par rapport à juin 2024. A périmètre constant, les loyers fixes des hôtels sont en hausse de 6,2%, les loyers variables des hôtels de 41,0% et l’EBITDA des hôtels en murs et fonds diminue de 3,5% par rapport à juin 2024. Au global, les revenus variables progressent de +8,7% à périmètre constant sur un an, grâce en particulier aux très bonnes performances des hôtels en bail en Europe du Sud et des hôtels détenus en murs et fonds situés à Nice et à Lille. 

(*) à périmètre constant                                                                                                                                                                                                                                                                                    

Résultat Opérationnel Part du Groupe

Le résultat opérationnel s’élève à 157,1 M€ en part du groupe au 30 juin 2025, contre 153,1 M€ au 30 juin 2024. Cette légère évolution s’explique principalement par la variation de la mise en juste valeur des immeubles de placement (+49,7M€), minoré par la baisse des revenus locatifs (-18 M€) et L’EBITDA des hotels en gestion (+26 M€) minoré des amortissements de la période (-31 M€).

Résultat financier Part du Groupe 

Le résultat financier est principalement constitué :

-       Du coût de l’endettement financier net pour -22,7 M€, en baisse de 5 M€ par rapport à juin 2024, en lien avec la baisse de la dette moyenne et de son coût ;

-       De la charge financière sur passifs locatifs (-7,8 M€), générée par l’application de la norme IFRS 16 consistant à retraiter les contrats de location de la même manière que les contrats de locationfinancement ;

-       De la variation négative de juste valeur des actifs et passifs financiers pour -6 M€, compte tenu de l’évolution des taux ;

-       Du résultat de change en lien avec nos portefeuilles anglais, polonais, hongrois et tchèque pour 0,5 M€ contre 0,4 M€ au 30 juin 2024.

1.1.3. EPRA Earnings

L’EPRA Earnings s’élève à 132,3 M€ au 30 juin 2025. Il est en hausse de 10,7% par rapport à 2024. Par action, l’EPRA Earnings atteint 0,88 € au 30 juin 2025, contre 0,81 € à la même date en 2024, soit une hausse de 8,8%. 

                                                                           nombre d'actions à la clôture :                                                         150 696 431          148 134 973

1.1.4. Etat de situation financière semestrielle consolidée au 30 juin 2025

Le bilan consolidé en part du groupe simplifié au 30 juin 2025 se présente comme suit :

(En M€)

Les immeubles d'exploitation sont en baisse (-70,1 M€) sous l'effet principal des amortissements de la période (-49,6 M€) et du reclassement des immobilisations d'un hôtel en Allemagne en Actifs destinés à la vente pour -32,1 M€.

Les immeubles de placements sont en légère hausse (+12,4 M€) sur la période principalement à la suite de

:

-          La variation de juste valeur des actifs immobiliers, pour un montant de +49,7 M€,

-          La baisse du cours de la Livre Sterling -24,5 M€

-          Le reclassement de nouvelles promesses sur des commerces (-4 M€)

Les actifs destinés à être cédés varient également du fait de la cession des promesses 2024 et de la signature de nouvelles promesses 2025 sur des actifs Commerces et la cession d’un hôtels en Murs et Fonds en Allemagne.

La trésorerie est constituée de disponibilités et de valeurs mobilières de placement pour 597 M€, en prévision du remboursement d’un emprunt obligataire (350 M€) sur le second semestre.

Au passif, les capitaux propres passent de 3 434 M€ au 31 décembre 2024 à 3 499 M€ au 30 juin 2025. Cette variation s’explique essentiellement par l’impact :

-          du résultat positif de la période de +114,5 M€

-          du versement du dividende 2024 pour -222 M€ mais minoré par l’augmentation de capital dédiée pour + 183 M€, soit un montant net de -39 M€

-          de la variation de la réserve de conversion pour -11 M€

L’explication détaillée des différents postes est donnée dans l’annexe aux comptes semestriels consolidés.

1.1.5. Structure de l’endettement

Au 30 juin 2025, la dette financière nette s’élève à 1 966 M€ en part du groupe.

La dette financière nette en part du groupe représente 29,8% du total des actifs réévalués en valeur droits inclus part du groupe et 32,1% du total des actifs en valeur hors droits part du groupe, hors retraitement des promesses.

Caractéristiques de l’endettement

Le taux moyen de la dette ressort à 2,28% (contre 2,33% au 31 décembre 2024).

Dette par maturité

La maturité moyenne de la dette est de 4,4 ans au 30 juin 2025, contre 4,8 ans du 31 décembre 2024.

Couverture

Au 30 juin 2025, le taux de couverture active part du groupe est de 101,6%.

La valorisation nette des instruments de couverture s’élève à 90 M€ en part du groupe au 30 juin 2025. La variation de valeur des instruments de couverture sur la période impacte le compte de résultat pour -6,1 M€ en part du groupe, du fait de l’évolution des taux d’intérêt.

1.2.  Patrimoine au 30 juin 2025

Le patrimoine de Covivio Hotels est évalué à 6 501 M€, hors droits, soit 5 878 M€ en part du groupe hors droits.

Le patrimoine de Covivio Hotels se répartit de la façon suivante :

A périmètre constant, le patrimoine Hôtels s’inscrit en hausse de +2,3% sur 6 mois, portée principalement par les actifs situés en France (+4,7%) et dans le sud de l’Europe (+3,3% en Espagne, +2,6% en Italie). Cette croissance est en grande partie attribuable à l’opération de remembrement des actifs en murs et fonds situés en France et en Belgique, réalisée fin 2024, laquelle a entrainé une revalorisation de +10% de ces actifs.   

Le patrimoine hôtelier présente un rendement moyen hors droits de 6,4% (stable sur 6 mois), dont 6,2% sur le patrimoine en bail et 6,5% sur le patrimoine détenu en murs et fonds.  

Depuis 2005, l’évolution du patrimoine de Covivio Hotels est la suivante (en M€) :

Répartition des loyers

Covivio Hotels dispose d’une grande visibilité de ses cash-flows futurs compte tenu de la signature de baux fermes de longue durée avec des preneurs, leaders sur leur secteur d’activité respectif et présentant une grande qualité de signature.

Loyers annualisés

Les loyers et revenus des hôtels en murs et fonds annualisés s’élèvent à un total de 371,9 M€ au 30 juin 2025 (hors commerces), détaillés comme suit :

Répartition géographique

Répartition par locataire / marque

1.2.1. Echéancier des baux

La durée résiduelle ferme des baux diminue de -0,3 an par rapport au 31 décembre 2024, soit une durée résiduelle ferme de 10,7 ans à fin juin 2025.

Les loyers, par date de fin de bail, se répartissent de la façon suivante :

1.2.2. Synthèse des travaux des experts

Au 30 juin 2025, la répartition du portefeuille en valeur (part du groupe) entre les experts immobiliers est détaillée comme suit :

1.2.3. Taux d’occupation

Le taux d’occupation financier mesure le rapport entre les loyers annualisés des locaux occupés et les loyers annualisés si les locaux étaient intégralement loués.

Le taux d’occupation physique indique le nombre de m² occupés par rapport aux m² commercialisables.

Ces deux taux sont stables à 100% pour les hôtels au 30 juin 2025.

1.3.  Indicateurs EPRA

Au 30 juin 2025, l’ANR EPRA NTA s’élève à 4006 M€ (soit 25,4 €/action), ce qui correspond à une baisse de -1,5% par rapport au 31 décembre 2024. L’ANR EPRA NDV s’établit à 3 843 M€ (soit 24,3 €/action), en baisse de -2,3% sur 6 mois.

Nouveaux indicateurs Description

Détail par action                                                                                                            31-déc.-24          30-juin-25       Variation en %

Capitaux propres conso (PdG)                                                                                                 23,2                     22,1                   -4,5%

EPRA NRV                                                                                                                                  27,8                     27,4                   -1,6%

EPRA NTA                                                                                                                                   25,8                     25,4                   -1,5%

EPRA NDV                                                                                                                                  24,9                     24,3                   -2,3%

Nombre d'action à la clôture                                                                                             148 141 452        157 995 780                           

1.4. Entreprises liées

Les principales transactions entre les parties liées ayant eu cours au premier semestre 2025 sont détaillées dans le paragraphe 2.2.7.3 de l’annexe aux comptes semestriels consolidés.

1.5. Risques et incertitudes

Covivio Hotels invite ses lecteurs à se référer au Chapitre 2 de son Document d’Enregistrement Universel (URD) 2024 dans lesquels ont été identifiés les principaux risques et dispositifs de maîtrise mis en place par la société.

La cotation des risques résulte d’une analyse combinée de leurs impact négatif potentiel (sur la valorisation de la société, ses résultats, son image et/ou sur la continuité de son activité) et de leur probabilité de réalisation. Une fois quantifiés, impact et probabilité bruts sont corrigés des dispositifs de maîtrises en place afin de déterminer le risque net.

À la suite de la revue des risques, sont présentés ci-après ceux dont le niveau pourrait évoluer au second semestre 2025, via une augmentation de leur impact net et/ou de leur probabilité nette. Les dispositifs de maîtrise de ces risques (inchangés) sont décrits dans l’URD 2024 disponible sur le site internet de Covivio Hotels. Les autres risques sont à ce jour inchangés.

1.5.1. Risques liés à l’environnement dans lequel Covivio Hotels opère

Évolution défavorable du marché immobilier : baisse ou stagnation des valeurs et des revenus  Valeurs

Le total des actifs de Covivio Hotels à fin juin 2025 (7,2 Md€ en Consolidé) est essentiellement constitué de la valeur d’expertise des immeubles qui s’élève à 6,5 Md€ (soit plus de 91%). Ainsi, toute évolution de valeur des immeubles a un impact direct sur le total du bilan.

La valeur du patrimoine de Covivio Hotels dépend de l’évolution des marchés immobiliers dans lesquels la société opère. Tant les niveaux de loyers que les prix de marché (et par conséquent les taux de capitalisation utilisés à titre de comparables par les experts) peuvent être soumis à des fluctuations liées à l’environnement économique et financier. Covivio Hotels comptabilise en effet ses immeubles de placement à leur juste valeur conformément à l’option offerte par la norme IAS 40.

Ainsi, une diminution des valeurs d’expertise est susceptible d’affecter la valeur de l’Actif Net Réévalué de Covivio Hotels et, éventuellement, la valorisation de son cours de bourse.

Sur le premier semestre 2025, la valeur du patrimoine hôtels a évolué à périmètre constant de +2,3% (contre +1,5% en 2024).

L'augmentation des taux d'emprunt peut entraîner une augmentation des coûts de financement pour les investisseurs et les acheteurs potentiels, ce qui peut dissuader certains d'entre eux de réaliser des transactions immobilières ou de procéder à des acquisitions. Cela peut réduire la demande sur le marché et exercer une pression à la baisse sur la valorisation du patrimoine de Covivio Hotels. 

Le marché immobilier est dynamique et réagit à divers facteurs économiques et financiers. Une hausse des taux d'intérêt peut entraîner des ajustements dans les taux de capitalisation en fonction de la perception des risques et des rendements attendus. Les investisseurs peuvent exiger des rendements plus élevés pour compenser les coûts d'emprunt accrus, ce qui peut se traduire par une augmentation des taux de capitalisation.

A noter néanmoins que l’impact de la hausse des revenus attendue par Covivio Hotels devraient limiter l’effet négatif d’une hausse des taux.

À titre d’information, le tableau ci-dessous présente la sensibilité de la valorisation des actifs en bail au 30/06/2025 aux taux de rendement (correspondant au Loyer annualisé normatif/Valeur d’expertise des actifs hors droits) :

                                                               Baisse du taux de capitalisation             Données au            Hausse du taux de capitalisation

    (*) Total en immeubles de placement, hors actifs en developpement et droits d'utilisation                                                                                       

La sensibilité des covenants aux évolutions des valeurs d’expertise est présentée au paragraphe 1.5.2 « Risques financiers ».

Revenus

L’activité touristique européenne est sur ce premier semestre très dynamique, avec une poursuite de la hausse des prix moyens et des taux d’occupation en ligne (voire supérieurs) avec ceux de 2024. Les revenus du premier semestre s’élèvent à 163,4 M€ en part du groupe (+5,3% à périmètre constant vs S1 2024). Néanmoins, la société reste sensible sur sa quote-part de revenus variables (actifs dont les loyers sont susceptibles d’évoluer en fonction du CA des hôtels ainsi que les loyers des hôtels détenus en Murs et Fonds) représentant 50% de ses revenus au 30 juin 2025.

Ainsi en cas de dégradation de l’environnement, Covivio Hotels pourrait, en sus d’une baisse de ses revenus, subir des corrections de valeur qui pourraient être amplifiées par la hausse des taux.

La Société bénéficie par ailleurs de baux sur des durées fermes longues lui permettant d’être peu exposée d’être sécurisée au cours des prochaines années face au risque de vacance.

Le tableau ci-après présente la sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation des loyers. Le taux de capitalisation est constant à 6,2% (données part du groupe).

                                                                 Baisse des loyers annualisés               Données au              Hausse des loyers annualisés

    (*) Total en immeubles de placement, hors actifs en developpement et droits d'utilisation                                                                                       

(*) Variation par rapport au patrimoine du 30/06/2025

Les impacts des évolutions de valeurs sur les Covenants de la Société sont présentés au paragraphe 1.5.2 « Risques financiers ».

1.5.2. Risques financiers   

Evolution défavorable des taux (emprunt et change)

Emprunts

Covivio Hotels pourrait subir une hausse de ses frais financiers sur sa quote-part de dette non couverte et se voir plus généralement limitée dans sa capacité à mettre en œuvre sa stratégie d’investissement à court /moyen terme.

Avec un taux moyen de 2,28%, la dette de Covivio Hotels s’élève à 2,1 Md€ PdG à fin juin 2025. Son taux de couverture active moyen s’établit à 101,6%.

Le détail ci-après présente une sensibilité de l’EPRA Earnings de Covivio Hotels à la hausse des taux.

Une augmentation de 25 bps du taux de l’Euribor trois mois aurait un impact de -0,3 M€ sur l’EPRA Earnings.

Une augmentation de 50 bps du taux de l’Euribor trois mois aurait un impact de -0,5 M€ sur l’EPRA Earnings.

Une augmentation de 100 bps du taux de l’Euribor trois mois aurait un impact de -1,0 M€ sur l’EPRA Earnings.

Change

Une variation du taux de change entre la livre sterling et l'euro pourrait entraîner des conséquences négatives sur le résultat de Covivio Hotels et plus spécifiquement sur le montant des loyers perçus dans la mesure où 13% de son patrimoine est situé au Royaume-Uni.

Non-respect des covenants bancaires (LTV, ICR) lié aux baisses de valeurs et/ou des revenus

Les risques liés aux évolutions des valeurs et des revenus sont détaillés dans les développements dédiés au risque "Évolution défavorable du marché immobilier : baisse ou stagnation des valeurs et des loyers" (cf. supra).

En cas de non-respect d’un covenant, Covivio Hotels devrait théoriquement rembourser l’intégralité de sa dette tirée. En pratique ce risque apparaît néanmoins peu probable, les banques préférant généralement renégocier les conditions financières existantes des emprunteurs concernés comme on a pu le constater lors de la crise financière de 2008.

Le covenant de LTV (Loan to Value) le plus restrictif de Covivio Hotels s’élève à 60% pour un ratio effectif au 30 juin 2025 de 32,1% (LTV bancaire). Ainsi la société pourrait subir une baisse de valeur de ses actifs de -46% avant d’atteindre son covenant de LTV.

Le covenant d’ICR le plus restrictif (Interest Coverage Ratio) de Covivio Hotels s’élève à 200% pour un ratio effectif au 30 juin 2025 de 809%.

1.6. Perspectives 2025

Acteur de référence de l’immobilier hôtelier en Europe, Covivio Hotels poursuit sa stratégie de croissance et d’optimisation de son portefeuille, en valorisant activement son patrimoine existant à travers une gestion dynamique et ciblée.           

1.7. Tableaux de passage

            1.7.1.      Tableaux de passage

                      1.7.1.1.         Tableau de passage du patrimoine

Patrimoine au  30/06/2025                                                                                            5 914 M€

                      1.7.1.2.         Tableau de passage des indicateurs EPRA

Capitaux propres Groupe - Comptes IFRS                                                                               3 499 M€

La juste valeur des dettes à taux fixe est valorisée au taux sans risque et hors spread de crédit.

                      1.7.1.3.         Tableau de passage des loyers

                      1.7.1.4.         Tableau de passage de l’EPRA Earnings

Résultat Net

                                                                                                                    Quote-part des Résultat Net Part                                          EPRA

M€                                                                                                100%                                                               Retraitements

                                                                                                                      minoritaires        du Groupe                                           Earnings

Comptes IFRS

Loyers Nets

Résultat des hôtels en gestion

Coûts de fonctionnement

Amortissements des biens d'exploitation

Variation nette des provisions et autres

RESULTAT D'EXPLOITATION

Résultat des cessions d'actifs

Résultat des ajustements de valeurs

Résultat des cessions de titres

Résultat des variations de périmètre

RESULTAT OPERATIONNEL

Coût de l'endettement financier net

Charges d'intérêts des passifs locatifs

Ajustement de valeur des instruments dérivés

Actualisation et résultat de change

Variation nette des provisions financières et autres

Quote-part de résultat des entreprises associées

Amortissements anticipés des frais d'émission d'emprunts

RESULTAT NET AVANT IMPOTS

Impôts différés

Impôts sur les sociétés

RESULTAT NET DE LA PERIODE                                                           120,6                 -6,1                    114,5                       17,8                  132,3

                      1.7.1.5.         Résultat des hôtels en gestion

2.1. COMPTES CONSOLIDES CONDENSES AU 30 JUIN 2025

                  2.1.1     ETAT DE SITUATION FINANCIERE 

Actif

Passif

                  2.1.2      ETAT DU RESULTAT NET

*  cf. note 2.2.1 relatif au retraitement de 2024 pour compatibilité.             

                  2.1.3      ETAT DU RESULTAT GLOBAL

*  cf. note 2.2.1 relatif au retraitement de 2024 pour compatibilité.  

                  2.1.4      ETAT DE VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES

                  2.1.5     TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE 

2.2. ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES 

     2.2.1     PRINCIPES GENERAUX

                                              2.2.1.1.       Référentiel comptable

Les comptes consolidés condensés au 30 juin 2025 du groupe Covivio Hotels sont établis en conformité avec la norme internationale d’informations financières IAS 34 « Information Financière Intermédiaire ». S’agissant de comptes condensés, ils n’incluent pas toute l’information requise par le référentiel IFRS et doivent être lus en relation avec les états financiers de Covivio Hotels pour l’exercice clos le 31 décembre 2024. 

Les comptes ont été arrêtés par la Gérance le 15 juillet 2025.

•        Retraitement de la colonne 30.06.2024 de l’état du résultat pour comparabilité

Afin de prendre en compte l’évolution du business model de l’activité Hôtelière du Groupe et l’évolution des conditions du marché du financement, le Groupe a procédé à des modifications de présentation de son compte de résultat au 31 décembre 2024. Le détail de ces modifications est présenté dans le Document d’Enregistrement Universel au paragraphe 4.2.1.1 Référentiel Comptable (p. 276).

•        Evolution du référentiel comptable

Les principes comptables appliqués pour les comptes consolidés condensés au 30 juin 2025 sont identiques à ceux utilisés dans les comptes consolidés au 31 décembre 2024, à l’exception des nouvelles normes et amendements dont l’application est obligatoire à compter du 1^er janvier 2025 et qui n’avaient pas été appliqués de façon anticipée par le groupe.

Les amendements ci-dessous d’application obligatoire au 1er janvier 2025 n’ont pas eu d’incidence sur les comptes consolidés du groupe :

•        Amendement à « IAS 21 – Effet des variations des cours des monnaies étrangères – Absence de convertibilité ». Cet amendement apporte des précisions sur le traitement des transactions en devises étrangères lorsque le taux de change spot n’est pas disponible. Compte tenu de l’implantation du Groupe, cet amendement ne devra pas avoir d’impacts sur les comptes du Groupe.

•        Amendement à IFRS 7 et IFRS 9 – « Classement et évaluation des instruments financiers » :

o    Décomptabilisation : Les amendements précisent quand un actif ou un passif financier doit être décomptabilisé ;

o    Passifs financiers : Ils autorisent la décomptabilisation des passifs réglés via des systèmes de paiement électronique avant la date de règlement, sous certaines conditions ;

o    Critère SPPI : Ils clarifient l'analyse du critère SPPI (Solely Payments of Principal and Interest) pour les prêts liés aux critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.

L’application de ces amendements n’a pas conduit à des modifications significatives dans la présentation des comptes consolidés semestriels.

Ces amendements entreront en vigueur pour les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2026, sous réserve de leur adoption par l'Union européenne :

•        IFRS 18 – « Présentation et informations à fournir dans les états financiers »

Cette norme est destinée à remplacer la norme IAS 1 sur la présentation des états financiers et à amender, principalement, les normes IAS 7 – Tableau des flux de trésorerie et IAS 8 – Méthodes comptables, changements d’estimations comptables et erreurs.

Cette norme vise à :

•        Accroître la comparabilité du compte de résultat en définissant des principes relatifs à sa structure et à son contenu notamment au travers de trois nouvelles catégories de charges et de produits qui complètent les catégories « Impôts » et « Activités abandonnées » déjà existantes : « Exploitation », « Investissement » et « Financement »;

•        Améliorer la transparence dans l’utilisation de certains Indicateurs Alternatifs de Performance en lien avec le compte de résultat ;

•        Accentuer la pertinence des informations communiquées en renforçant les exigences en matière de regroupement ou de détail de l’information communiquée dans les états primaires et les notes annexes.

Sous réserve de son adoption par l’union européenne, l’application de la norme IFRS 18 sera obligatoire pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027, de manière rétrospective.

•        IFRS 19 – « Filiales n’ayant pas d’obligation d’information du public : Informations à fournir »

Cette norme vise à réduire les exigences en matière d’informations à fournir dans les notes pour les filiales dont les titres ou la dette ne sont pas cotés. Elle n’est pas applicable pour le Groupe.

Sous réserve de son adoption par l’union européenne, l’application de la norme IFRS 19 sera obligatoire pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027. 

                                              2.2.1.2.       Estimations et jugements

Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût historique, à l’exception des immeubles de placement et de certains instruments financiers qui sont comptabilisés selon la convention de la juste valeur. L'établissement des états financiers nécessite, conformément au cadre conceptuel des normes IFRS, d'effectuer des estimations et d’utiliser des hypothèses qui affectent les montants figurant dans ces états financiers. 

Les estimations significatives réalisées par le groupe Covivio Hotels pour l'établissement des états financiers portent principalement sur :

•       les évaluations retenues pour les tests des pertes de valeur notamment de la valeur recouvrable des écarts d'acquisition et des immobilisations incorporelles,

•       l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement, •     l’évaluation à la juste valeur des instruments financiers dérivés,

•       l'évaluation des provisions.

En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d'évaluation, le groupe Covivio Hotels révise ses estimations sur la base des informations régulièrement mises à jour. Ces estimations tiennent compte, le cas échéant, des impacts financiers liés aux engagements pris par le Groupe sur les effets du changement climatique (note 2.2.1.3 de l’Annexe des comptes consolidés). Il est possible que les résultats futurs des opérations concernées diffèrent de ces estimations.

Outre l’utilisation d’estimations, la direction du groupe fait usage de jugements pour définir le traitement comptable adéquat de certaines activités et transactions lorsque les normes et interprétations IFRS en vigueur ne traitent pas de manière précise des problématiques comptables concernées. 

                                              2.2.1.3.       Prise en compte des effets des changements climatiques 

Covivio a annoncé en 2021 une nouvelle trajectoire carbone et a relevé ses ambitions pour atteindre 40% de réduction des émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2030, relevant ainsi également les objectifs pour Covivio Hotels. Cet objectif, qui concerne l’ensemble des scopes 1,2 et 3, couvre l’intégralité des activités en Europe et la totalité du cycle de vie des actifs : matériaux, construction, restructuration et exploitation. 

Covivio Hotels a poursuivi sa dynamique en matière de certification des bâtiments : la part de patrimoine bénéficiant d’une certification HQE, BREEAM, Green Key, GSTC ou équivalent, en opération et/ou en construction, atteint 97,5% à fin 2024. Cette stratégie contribue activement à l’atteinte de la nouvelle trajectoire Carbone. Elle s’accompagne d’un engagement à travailler de pair avec ses clients pour parvenir à ses objectifs en s'appuyant sur ses partenariats forts.  

Par ailleurs, conformément à la réglementation européenne, Covivio Hotels a publié ses taux d'éligibilité et d'alignement à la Taxonomie européenne. Ces informations sont publiées dans le chapitre 3 (Rapport de Durabilité) du Document d’Enregistrement Universel - Rapport de Durabilité de Covivio Hotels en application de la Directive européenne sur le reporting extra-financier (CSRD). Ce chapitre détaille le plan d’atténuation du changement climatique mis en œuvre par le Groupe.  

En matière de financement, Covivio Hotels s’est dotée d’un Green Financing Framework et a procédé à son tour à la requalification en obligations vertes de l’ensemble de ses souches obligataires en 2023. Covivio Hotels a publié un second Impact report en 2025 afin de rendre compte de la performance du portefeuille éligible aux principes établis dans ce framework. A fin 2024, ce portefeuille représentait 4,1 Md€ (3,3 Md€ nets de dettes externes), couvrant ainsi les 1,45 Md€ d’obligations.  

La prise en compte des effets liés aux changements climatiques n’a pas eu d’impact matériel sur les jugements exercés et les principales estimations nécessaires à l’établissement des états financiers.

                                              2.2.1.4.       Secteurs opérationnels (IFRS 8)

Les secteurs opérationnels du groupe Covivio Hotels sont détaillés dans le paragraphe 2.2.8.1

                                              2.2.1.5.        IFRS 7 – Table de correspondance

Risque lié aux variations de valeur de patrimoine                                                  § 2.2.2.5

Risque de liquidité                                                                                              § 2.2.2.1

Sensibilité des frais financiers                                                                             § 2.2.2.3

Sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement                                  § 2.2.5.1.3

Risque de contrepartie                                                                                       § 2.2.2.4

Covenants                                                                                                         § 2.2.5.12.7.

Risque de change                                                                                              § 2.2.2.6.

2.2.1.6.       Méthode de conversion

Les états financiers de Covivio Hotels sont présentés en millions d’euros, l’euro étant la monnaie fonctionnelle et de présentation du Groupe. Chaque entité du groupe détermine sa propre monnaie fonctionnelle. La monnaie fonctionnelle correspond à la devise de l’environnement économique dans lequel la société exerce ses activités principales. Tous les éléments inclus dans les états financiers de ces entités sont évalués en utilisant cette monnaie fonctionnelle. 

Les opérations en monnaies étrangères sont initialement enregistrées au taux de change en vigueur à la date de transaction. Les actifs et passifs des filiales sont convertis en euros au taux de change en vigueur à la date de clôture alors que les produits et charges sont convertis au taux de change moyen sur la période. Les écarts de changes sont comptabilisés en capitaux propres.

 GESTION DES RISQUES FINANCIERS

Les activités opérationnelles et financières de la société l'exposent aux risques suivants :

2.2.2.1      Risque de liquidité

La gestion du risque de liquidité est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels de gestion de trésorerie et, à court terme, par le recours à des lignes de crédit confirmées et non tirées. Au 30 juin 2025, les disponibilités de Covivio Hotels s’élèvent à 1 052 M€ et sont composées de 410 M€ de lignes de crédits confirmées, de 607 M€ de placements et équivalents de trésorerie et de 35 M€ de découverts autorisés et non utilisés. 

Le graphique ci-dessous reprend les échéanciers des emprunts (en M€) y compris charges d’intérêts au 30 juin 2025.

Le montant de la dette du groupe Covivio Hotels s’élève à 2 635,2 M€ au 30 juin 2025 (cf. 2.2.5.12).

Les intérêts qui seraient versés jusqu’à l’extinction de l’intégralité de la dette, estimés sur la base de l’encours existant au 30 juin 2025 et du taux moyen de la dette s’élèvent à 258 M€.

Le détail des échéances de la dette est fourni en note 2.2.5.12.3 et une description des covenants bancaires et des clauses d’exigibilité anticipée prévues dans les conventions de crédit est présentée en note 2.2.5.12.7.

2.2.2.2. Risque de taux

L’exposition du Groupe au risque de variation des taux d’intérêts de marché est liée à l’endettement financier à taux variable et à long terme.

La dette bancaire est, dans la mesure du possible quasi systématiquement couverte par des instruments financiers (cf. 2.2.5.12.5). Au 30 juin 2025, après prise en compte des swaps de taux d’intérêts, la couverture active moyenne s’établit à 101,6 % de la dette du Groupe, et l’essentiel du reliquat est couvert par des caps d’intérêts, induisant une sensibilité à la variation des taux présentée ci-dessous :

•       l’impact d’une hausse de 100 bps sur les taux au 30 juin 2025 est de -1 M€ sur le Coût de l’endettement net part du Groupe de 2025 ;

•       l’impact d’une hausse de 50 bps sur les taux au 30 juin 2025 est de -0,5 M€ sur le Coût de l’endettement part du Groupe de 2025 ;

•       l’impact d’une baisse de 50 bps sur les taux au 30 juin 2025 est de +0,5 M€ sur le Coût de l’endettement part du Groupe de 2025.

2.2.2.3. Risque de contreparties financières

Compte tenu des relations contractuelles qu'entretient le groupe Covivio Hotels avec ses partenaires financiers, la société est exposée au risque de contrepartie. Si l'une des parties partenaires n'est pas en mesure d'honorer ses engagements le résultat du Groupe pourrait subir des impacts négatifs.

Ce risque concerne notamment les instruments de couverture souscrit par le Groupe et pour lesquels une défaillance de la contrepartie pourrait entraîner la nécessité de remplacer une opération de couverture au taux du marché en vigueur.

Le risque de contrepartie est limité par le fait que le groupe Covivio Hotels est structurellement emprunteur. Il se limite donc essentiellement aux placements effectués par le Groupe et aux contreparties du groupe dans les transactions de produits dérivés. La société suit de manière continue son exposition au risque de contreparties financières. La politique de la société est de ne contracter qu’avec des contreparties de premier rang, tout en diversifiant ses partenaires financiers et ses sources de financement.

Le risque de contrepartie en matière de couverture est appréhendé dans la valorisation des IFT. Au 30 juin 2025, le montant est de -3,1 M€ contre -5,2 M€ au 31 décembre 2024.

2.2.2.4. Risque de contreparties locatives

Les revenus des loyers du groupe Covivio Hotels sont sujets à un certain degré de concentration, dans la mesure où les principaux locataires (Accor, B&B, IHG, NH …), génèrent l’essentiel des revenus annuels de loyers.

Le groupe Covivio Hotels n’est pas exposé de manière significative au risque d’insolvabilité, étant donné que les locataires sont sélectionnés sur la base de leur qualité de signature et sur les perspectives économiques offertes dans leurs branches de marché. Les performances opérationnelles et financières des principaux locataires sont suivies de manière régulière. Par ailleurs, lors de la signature des baux, les locataires remettent au Groupe des garanties financières.

2.2.2.5. Risque lié aux variations de valeur du patrimoine

Les variations de juste valeur des investissements immobiliers sont comptabilisées dans l’état du résultat net. Des changements dans les valeurs des immeubles peuvent en conséquence avoir un impact significatif sur la performance opérationnelle du Groupe.

La politique d’investissement du groupe Covivio Hotels a pour but de minimiser l’impact des différentes étapes du cycle, en choisissant des investissements :

•       comportant des baux de longue durée et des locataires de qualité, permettant d’atténuer l’impact des baisses de loyers de marché et le déclin des prix de l’immobilier qui s’en suit ;

•       situés dans les principales métropoles européennes.

La détention d'actifs immobiliers destinés à la location expose le groupe Covivio Hotels au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers et des loyers.

Malgré les incertitudes liées au contexte économique de crise, cette exposition est limitée dans la mesure où les loyers facturés sont issus d'engagements de location dont la durée et la dispersion lissent l'effet des fluctuations du marché locatif.

L’évolution des loyers repose sur des indices servant de base à l’indexation des loyers, sur l’évolution du chiffre d’affaires Accor et de la probabilité d’application de clauses de sous-performance majeure sur le patrimoine au Royaume-Uni pour les hôtels concernés.

La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation des valeurs locatives et/ou taux de capitalisation est analysée dans le § 2.2.5.1.3.

2.2.2.6. Risque de taux de change

Le groupe opère à la fois dans et hors de la zone Euro depuis l’acquisition de murs d’hôtels au RoyaumeUni, en Pologne, en République Tchèque et en Hongrie. Le Groupe s’est prémuni des variations de la Livre Sterling en finançant une partie de l’acquisition au Royaume-Uni via un emprunt en devises et en souscrivant un swap de taux et devises.

Impact d’une baisse du taux de change GBP/EUR sur les capitaux propres

                                                                                     Baisse réelle de     Baisse de -5% du      Baisse de -10% du

                                                            30/06/2025        -3,2% du taux de        taux de change           taux de change

2.2.2.7. Risque lié aux variations de valeur des actions et obligations

Le Groupe est exposé aux risques pour deux catégories d’actions (cf. § 2.2.5.2.2 et § 2.2.5.3.2) :

•       les titres disponibles à la vente valorisés à la juste valeur. Cette juste valeur est le cours de bourse lorsque les titres sont négociés sur un marché réglementé ;

•       les titres des sociétés consolidées selon la méthode de la mise en équivalence sont valorisés selon leur valeur d’utilité. La valeur d’utilité est déterminée sur la base d’expertises indépendantes pour les actifs immobiliers et les instruments financiers.    

Le Groupe Covivio Hotels a émis un emprunt obligataire inaugural en septembre 2018, un emprunt obligataire en juillet et novembre 2021 et un nouvel emprunt obligataire de 500 M€ en mai 2024 dont les caractéristiques sont présentées au § 2.2.5.12.4. 

2.2.2.8. Risque de commercialisation des immeubles en développement

Le Groupe réalise des développements immobiliers. A ce titre, il est exposé à différents risques notamment les risques liés aux coûts des travaux, au retard de livraison et à la commercialisation de l’actif. Il n’y a pas de projet d’immeuble en développement au 30 juin 2025.

                                              2.2.2.9.       Environnement fiscal

Le groupe n’observe pas d’évolution majeure de l’environnement fiscal en France et dans les autres pays impactant les résultats de l’exercice au 30 juin 2025.

En revanche, la réforme de la fiscalité au niveau international « PILIER 2 », issue d’un projet de l’OCDE et de la Commission Européenne, et visant à garantir une imposition minimale effective de 15% des groupes ayant un chiffre d’affaires d’au moins 750 M€, est applicable à compter de l’exercice 2024. 

Les précisions attendues des instances représentatives de la réforme permettant de tenir compte des spécificités des régimes nationaux spécifiques aux REITs ont été reportées à 2025. Dans ce contexte, et sur la base des échanges et informations obtenus au cours de l’exercice 2024 et d’une note OCDE de 2025 confirmant les travaux en cours sur les REITs, il n’a pas été comptabilisé d’impôt relatif aux règles PILIER 2 sur les périmètres SIIC, SOCIMI et UK REIT au 30 juin 2025.

Pour les périmètres non SIIC, un impôt PILIER 2 a été provisionné en Hongrie à hauteur de 75 k€ compte tenu du taux d’IS local au 30 juin 2025.

                                              2.2.2.9.1.          Risques fiscaux

En raison de la complexité et du formalisme qui caractérisent l’environnement fiscal dans lequel les activités de Covivio Hotels s’exercent, le Groupe se trouve exposé à des risques fiscaux.  Après avis de nos conseils, si un traitement fiscal présente un risque de redressement, une provision est alors constituée. 

Il n’y a pas de risque fiscal provisionné au 30 juin 2025, dont les effets seraient susceptibles d’affecter de manière significative le résultat ou la situation financière de Covivio Hotels.  

                                              2.2.2.9.2.          Fiscalité Latente

L’impact de la fiscalité latente est essentiellement lié aux investissements pour lesquels le régime SIIC n’est pas applicable (Allemagne, Belgique, Espagne, Hongrie, Irlande, Italie, Pays-Bas, Pologne, Portugal, République Tchèque, Royaume-Uni). S’agissant de l’Espagne, toutes les sociétés espagnoles ont opté pour le régime d’exonération SOCIMI. Toutefois, il existe une fiscalité latente liée aux actifs détenus par les sociétés antérieurement à leur option pour le régime SOCIMI.

L’impôt différé est principalement dû à la prise en compte de la juste valeur du patrimoine à l’étranger et à l’activité Murs et Fonds (Taux Allemagne : 15,825 % ; taux France : 25,83 %). A noter que les activités hôtelières sont imposées en Allemagne à un taux allant de 30,18 % à 32,28 % et que des impôts différés passifs de cette activité ont ainsi été reconnus à ces taux.

S’agissant du Royaume-Uni, 9 sur 12 sociétés ont opté pour le régime d’exonération UK REIT à compter du 1^er janvier 2024. Il n’existe donc plus de fiscalité latente sur cette partie du patrimoine. 

 PERIMETRE DE CONSOLIDATION

                                              2.2.3.1.       Principes comptables relatifs au périmètre de consolidation

✓ Filiales et entités structurées consolidées – IFRS 10

Les présents états financiers comprennent les états financiers de la société Covivio Hotels et les états financiers des entités (y compris les entités structurées) qu’elle contrôle et ses filiales. 

Le groupe Covivio Hotels a le contrôle lorsqu’il :

•       détient le pouvoir sur l’entité émettrice ;

•       est exposée, ou a le droit, à des rendements variables, en raison de ses liens avec l’entité émettrice ;

•       a la capacité d’exercer son pouvoir de manière à influer sur le montant des rendements qu’elle obtient.

Le groupe Covivio Hotels doit réévaluer s’il contrôle l’entité émettrice lorsque les faits et circonstances indiquent qu’un ou plusieurs des trois éléments du contrôle énumérés ci-dessus ont changé.

Une entité structurée est une entité conçue de telle manière que les droits de vote ou droits similaires ne constituent pas le facteur déterminant pour établir le contrôle de l’entité ; c’est notamment le cas lorsque les droits de vote concernent uniquement des tâches administratives et que les activités pertinentes sont dirigées au moyen d’accords contractuels.

Si le groupe ne détient pas la majorité des droits de vote dans une entité émettrice afin de déterminer le pouvoir exercé sur une entité, il analyse s’il dispose des droits suffisants pour lui conférer la capacité de diriger unilatéralement les activités pertinentes de l'entité émettrice. Le groupe prend en considération tous les faits et circonstances lorsqu’il évalue si les droits de vote qu’il détient dans l’entité émettrice sont suffisants pour lui conférer le pouvoir, y compris les suivants :

•       le nombre de droits de vote que le Groupe détient par rapport au nombre de droits détenus respectivement par les autres détenteurs de droits de vote et à leur dispersion ;

•       les droits de vote potentiels détenus par le Groupe, les autres détenteurs de droits de vote ou d’autres parties ;

•       les droits découlant d’autres accords contractuels ;

•       les autres faits et circonstances, le cas échéant, qui indiquent que le Groupe a, ou n’a pas, la capacité actuelle de diriger les activités pertinentes au moment où les décisions doivent être prises, y compris les tendances du vote lors des précédentes assemblées des actionnaires.

Les filiales et entités structurées sont consolidées selon la méthode de l’intégration globale.

✓  Entreprises associées – IAS 28

Une entreprise associée est une entité dans laquelle le Groupe a une influence notable. L’influence notable est le pouvoir de participer aux décisions de politique financière et opérationnelle d’une entité émettrice, sans toutefois exercer un contrôle ou un contrôle conjoint sur ces politiques.

Les résultats, les actifs et passifs des entreprises associées sont comptabilisées dans les présents états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence.

✓  Partenariats (ou contrôle conjoint) – IFRS 11

Le contrôle conjoint s’entend du partage contractuellement convenu du contrôle exercé sur une entreprise, qui n’existe que dans le cas où les décisions concernant les activités pertinentes requièrent le consentement unanime des parties partageant le contrôle.

✓  Coentreprises

Une coentreprise est un partenariat dans lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint sur l’opération ont des droits sur l’actif net de celle-ci. 

Les résultats, ainsi que les actifs et passifs des coentreprises sont comptabilisées dans les présents états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence.

✓  Activités conjointes

Une activité conjointe est un partenariat dans lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint sur l’opération ont des droits sur les actifs, et des obligations au titre des passifs, relatifs à celle-ci. Ces parties sont appelées coparticipants.

Le coparticipant, doit comptabiliser les éléments suivants relativement à ses intérêts dans l’activité conjointe:

•       ses actifs, y compris sa quote-part des actifs détenus conjointement, le cas échéant ;

•       ses passifs, y compris sa quote-part des passifs assumés conjointement, le cas échéant ;

•       les produits qu’il a tirés de la vente de sa quote-part de la production générée par l’activité conjointe

;

•       sa quote-part des produits tirés de la vente de la production générée par l’activité conjointe ;

•       les charges qu’il a engagées, y compris sa quote-part des charges engagées conjointement, le cas échéant.

Le coparticipant comptabilise les actifs, les passifs, les produits et les charges relatifs à ses intérêts dans une activité conjointe en conformité avec les normes IFRS qui s’appliquent à ces actifs, passifs, produits et charges.

Aucune société du groupe n’est considérée comme activité conjointe.

2.2.3.2.       Variation de taux de détention et changement de méthode de consolidation 

Il n’y a eu aucune variation de périmètre au cours du premier semestre 2025.

                                              2.2.3.3.       Liste des sociétés consolidées

Les entrées et les sorties de périmètre sont présentées dans le tableau ci-dessous au début ou à la fin de chaque secteur d’activité.

Le siège social de la société mère Covivio Hotels ainsi que ses principales filiales françaises intégrées globalement se situe Rue de Madrid – 75008 Paris. Le siège social de ses principales filiales luxembourgeoises se situe 21 avenue de la gare, L-1611 Luxembourg.

Le Groupe Covivio Hotels est composé de 195 sociétés dont 153 sociétés en intégration globale et 41 sociétés mises en équivalence.

                                              2.2.3.4.       Evaluation du contrôle

✓ OPCI Foncière B2 Hôtel Invest (entité structurée consolidée)

L’OPCI Foncière B2 Hôtel Invest détenue par Covivio Hotels à 50,2% au 30 juin 2025 est consolidée en intégration globale. 

Les décisions de gouvernance de l’OPCI sont prises à la majorité des six membres du conseil d’administration (Covivio Hotels a trois représentants dont le Président qui a une voix prépondérante en cas de partage des voix).

Compte tenu des règles de gouvernance qui confèrent à Covivio Hotels les pouvoirs lui donnant la capacité d'influer sur les rendements de l'actif, la société est consolidée par intégration globale.

  EVENEMENTS SIGNIFICATIFS DE LA PERIODE

Les évènements significatifs de la période sont les suivants :

2.2.4.1. Point sur l’activité

Le premier semestre 2025 marque une dynamique globalement positive avec la poursuite de la hausse des RevPar et des taux d’occupation légèrement supérieur à 2024. 

Cette évolution de l’activité se traduit par :

•       la baisse des loyers en part du groupe de 18 M€ en lien avec le remembrement des actifs Vauban (-10 M€) et les cessions des hôtels Accor (-5 M€) ; 

•       la hausse des loyers variables sur les actifs en bail (+5 M€) ; •   la diminution de la livre sterling (-3,2%) ;

2.2.4.2. Protocole Vauban 

Un accord avec AccorInvest a été réalisé le 29 novembre 2024 et porte sur la cession de 16 actifs. En contrepartie, Covivio Hotels et ses partenaires ont reçu 43 fonds de commerces d’hôtels dont les murs étaient déjà détenus par le Groupe en France, Belgique et Allemagne. Cette opération de remembrement représente une valeur d’échange de près de 800 M€. Le prix définitif de l’opération sera validé au 2^ème semestre 2025.

2.2.4.3.  Opération en capital

A la suite de l'Assemblée Générale Mixte des actionnaires réunie le 15 avril 2025, 9 848 860 actions ont été émises  à 18,57 € soit 183 M€ pour une distribution effective de 222 M€. 

Aussi, le versement d’un dividende au titre de l’exercice 2024 d’un montant de 1,50 € par action a été approuvé, ainsi que la possibilité pour chaque actionnaire d’opter pour le paiement du dividende en actions. A l’issue de la période de souscription, ouverte du 28 avril 2025 au 13 mai 2025 inclus, 82,31% du

capital a opté pour le paiement du dividende en actions. Covivio a opté pour le paiement du dividende en actions et détient désormais 53,23% du capital de Covivio Hotels (+0,7 point). 

2.2.4.4. Cession d’actifs  

Au cours de l’exercice, le groupe Covivio Hotels a réalisé la vente de 4 hôtels en France pour 38 M€, 2 hôtels en Pologne mettant fin à l’activité de Covivio Hotels dans ce pays pour 16,5 M€ et 5 commerces. 

2.2.4.5.   Financement et remboursement

Un remboursement de billets de trésorerie a eu lieu durant le premier semestre 2025 pour 78 M€.  

 NOTES RELATIVES A L’ETAT DE SITUATION FINANCIERE

                                              2.2.5.1.       Patrimoine 

                                              2.2.5.1.1.    Principes comptables relatifs aux actifs incorporels et corporels

✓ Regroupement d’entreprise (IFRS 3) et écarts d’acquisition

Une entité doit déterminer si une transaction ou un autre évènement constitue un regroupement d’entreprise au sens de la définition de la norme IFRS 3 qui stipule qu’une entreprise est un ensemble intégré d’activités et d’actifs susceptible d’être exploité et géré dans le but de fournir un rendement (dividendes, prix inférieurs ou autres avantages économiques) directement aux investisseurs.

Dans ce cas, le prix d’acquisition correspond à la juste valeur à la date d’échange des actifs et passifs apportés et des instruments de capitaux propres émis en échange de l’entité acquise. Le goodwill est comptabilisé comme un actif pour l’excédent du prix d’acquisition sur la part d’intérêt de l’acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs acquise nette des impôts différés comptabilisés s’il y a lieu. Un badwill est porté en compte de résultat.

Pour déterminer si une transaction est un regroupement d’entreprise, le Groupe considère notamment si un ensemble intégré d’activités est acquis en plus de l’immobilier dont les critères peuvent être le nombre d’actifs et l’existence de processus comme l’asset management ou des activités de commercialisation.

Les compléments de prix éventuels sont évalués à la juste valeur à la date d’acquisition. Ils sont définitivement évalués dans les 12 mois suivant la date d’acquisition. La variation ultérieure de ces compléments de prix est comptabilisée en résultat de la période.

Après sa comptabilisation initiale, le goodwill fait l’objet d’un test de perte de valeur au minimum une fois par an. Le test de perte de valeur consiste à comparer la valeur nette comptable des immobilisations incorporelles et corporelles et des goodwill associés avec les valorisations des hôtels en « Murs et Fonds » réalisés par les experts immobiliers. En 2024, l’acquisition des fonds de commerces de l’opération Vauban a nécessité la reconnaissance d’un goodwill de 210 M€. En effet, le prix payé pour acquérir ces fonds de commerce est un élément de la valeur de l’actif « Murs & Fonds » tel que valorisé par l’expert immobilier. Le Groupe n’a pas payé de prix additionnel pour acquérir ces fonds. Le Goodwill présenté au bilan est donc constitutif de la juste valeur des fonds acquis dont les actifs immobiliers rattachés sont en immeuble d’exploitation au bilan du Groupe. Le prix définitif sera validé au 2^ème semestre 2025.

Si le Groupe conclut qu’il ne s’agit pas d’un regroupement d’entreprise, la transaction est comptabilisée comme une acquisition d’actifs et applique les normes appropriées aux actifs acquis.

Les coûts connexes à l’acquisition qualifiés de Regroupement d’entreprise sont comptabilisés en charges conformément à IFRS 3 et figurent sur la ligne « résultat des variations de périmètre » dans le compte de résultat alors que les coûts d'une acquisition non qualifiée de regroupement d'entreprise font partie intégrante des actifs acquis.

✓ Immeubles de placement (IAS 40)

Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus en vue de leur location dans le cadre de locations simples ou de la valorisation du capital à long terme (ou les deux).

Les immeubles de placement représentent l’essentiel du patrimoine de la société. 

Les immeubles exploités en murs et fonds – owner occupied buildings – sont comptabilisés en immobilisations corporelles au coût amorti.

Conformément à l’option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. Les variations de juste valeur sont enregistrées en résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis. 

Le patrimoine de Covivio Hotels est expertisé par des experts indépendants membres de l’AFREXIM (notamment Cushman, BNP Paribas Real Estate, CBRE, BPCE Expertise, MKG et Savills) selon un rythme semestriel, avec deux campagnes réalisées, l’une au 30 juin, l’autre au 31 décembre. Les experts immobiliers sont également membres de la RICS.

Les immeubles de placement sont estimés en juste valeur hors droits et droits compris, et les loyers en valeur de marché. Ils sont enregistrés dans les comptes à leur juste valeur hors-droits.

La méthodologie diffère en fonction de la typologie des actifs :

•       Valorisation des hôtels

La valeur des hôtels a été déterminée en actualisant les revenus nets annuels futurs sur la base des principes suivants :

•       la valorisation des projections de cash-flow a été faite majoritairement sur 10 années ;

•       les cash-flows sont déterminés en fonction des loyers, eux-mêmes fonction du chiffre d’affaires des hôtels, et les investissements directs de Covivio Hotels sont déduits du cash-flow ;

•       les loyers sont calculés en appliquant un taux fixe au chiffre d’affaires des hôtels. Les taux varient en fonction de l’enseigne et de la localisation de l’actif ;

•       les taux d’actualisation et de capitalisation sont déterminés sur la base du taux d’intérêt sans risque majoré d’une prime de risque associée à l’immeuble.

•       Valorisation du Club Méditerranée au Portugal

Le village de vacances a été évalué par capitalisation du revenu locatif qu’il est susceptible de générer.

•       Valorisation des activités non significatives

Les commerces ont été évalués par capitalisation du revenu locatif qu’ils sont susceptibles de générer (en tenant compte du niveau estimé du loyer normatif que l’actif est susceptible de supporter) ainsi que par actualisation de l’ensemble des revenus locatifs sur la durée résiduelle du bail. 

Les valeurs ainsi obtenues sont également recoupées avec le taux de rendement initial, les valeurs vénales au m² des transactions comparables et les transactions réalisées par le Groupe.

La norme IFRS 13 sur la juste valeur établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des évaluations : 

•       Niveau 1 : l’évaluation fait référence à des cours (non ajustés) sur un marché actif pour des actifs/passifs identiques et disponibles à la date d’évaluation ;

•       Niveau 2 : l’évaluation fait référence à des modèles de valorisation utilisant des données d’entrées observables directement ou indirectement sur un marché actif ;

•       Niveau 3 : l’évaluation fait référence à des modèles de valorisation utilisant des données d’entrées non observables sur un marché actif. 

L’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des paramètres non observables ou observables ayant fait l’objet de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du Groupe est réputé relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de la hiérarchie des justes valeurs par la norme IFRS 13.

✓  Immeubles en développement (IAS 40)

Les immeubles en cours de construction sont évalués selon le principe général de valorisation à la juste valeur sauf s’il n’est pas possible de déterminer cette juste valeur de façon fiable et continue. Dans ce cas, l’immeuble est valorisé à son coût de revient. 

En conséquence, les programmes de développement, d’extension ou de restructuration des immeubles existants et non encore mis en exploitation sont évalués à la juste valeur et classés en immeubles de placement dès lors que les critères de fiabilité de la juste valeur sont remplis (critères administratifs, techniques et commerciaux). 

Conformément à IAS 23 révisée, en période de construction et de rénovation, le coût d’emprunt est incorporé dans le coût des actifs qualifiés. Le montant capitalisé est déterminé sur la base des frais financiers payés pour les emprunts spécifiques et le cas échéant pour les financements provenant d’emprunts généraux sur la base du taux moyen pondéré des dettes concernées. 

✓  Droits d’utilisation (IFRS 16)

En application d’IFRS 16, lorsqu’un bien immobilier ou mobilier est détenu dans le cadre d’un contrat de location, le preneur doit comptabiliser un actif au titre du droit d’utilisation et un passif locatif, au coût amorti.

Les actifs comptabilisés au titre des droits d’utilisation sont inclus dans les postes où les actifs sous-jacents correspondants seraient présentés s’ils lui appartenaient, à savoir les postes Immeubles d’exploitation, Autres immobilisations corporelles et Immeubles de placement.

Le preneur amortit le droit d’utilisation linéairement sur la durée du contrat, sauf pour les droits relatifs à des immeubles de placement qui sont évalués à la juste valeur.

✓  Immobilisations corporelles (IAS 16)

En application de la méthode préférentielle proposée par IAS 16, les hôtels en gestion de l’activité Murs et Fonds (occupés ou exploités par les équipes du groupe - own occupied buildings) sont valorisés au coût historique diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeurs. Ils sont amortis sur leur durée d’utilisation et selon une approche par composant.

Les hôtels exploités en Murs et Fonds sont amortis selon leur durée d'utilisation :

Si la valeur d'expertise en Murs et Fonds est inférieure à la valeur nette comptable, une dépréciation est comptabilisée, en priorité sur la valeur du fonds, puis sur la valeur des immobilisations corporelles.

✓  Actifs non courants destinés à la vente (IFRS 5)

Conformément à la norme IFRS 5, lorsque Covivio Hotels a décidé de céder un actif ou un groupe d'actifs, il le classe en tant qu'actif destiné à la vente si :

•       l'actif ou le groupe d'actifs est disponible en vue de sa vente immédiate dans son état actuel, sous réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de tels actifs ;

•       sa vente est probable dans un délai de 1 an, et des actions de commercialisation sont initiées.

Pour Covivio Hotels, seuls les immeubles répondant aux critères ci-dessus et/ou pour lesquels une promesse de vente a été signée sont classés en actifs courants destinés à être cédés. 

En cas d’existence d’une promesse de vente à la date de clôture des comptes, c’est le prix de la promesse nette de frais qui constitue la juste valeur du bien destiné à être cédé.

                                              2.2.5.1.2.    Tableau de mouvement des actifs immobilisés 

          •     Goodwill

Le 29 novembre 2024, Covivio Hotels a acquis auprès d’AccorInvest et de ses filiales 100% des titres de sociétés qui détiennent des fonds de commerce d’hôtels dont le groupe Covivio Hotels détenait préalablement les murs. 

L’opération porte ainsi sur l’acquisition par Covivio Hotels (et ses partenaires pour les 2 joint-ventures) de 43 fonds de commerce – permettant ainsi le remembrement de ces hôtels qui seront détenus en murs et fonds par Covivio Hotels – en contrepartie du transfert à AccorInvest des murs de 16 autres hôtels qui seront alors détenus en murs et fonds par AccorInvest. 

Au total, les opérations de remembrement sur Covivio Hotels (patrimoine consolidé) et sur les joint-ventures

(participations dans les sociétés mises en équivalence) font ressortir une valeur de murs d’hôtels cédés par Covivio Hotels et ses partenaires de 369 M€ en valeur totale, équivalente à celle des fonds de commerce détenus et exploités par les sociétés dont les titres ont été acquis. Le prix d’acquisition a été réglé par compensation de crédits vendeurs issu des ventes des murs à AccorInvest. Le prix d’acquisition s’élève à 241,2 M€ au titre des 24 fonds de commerce consolidés acquis.

L’opération avec AccorInvest permet à Covivio Hotels de renforcer sa présence hôtelière dans des zones à forte attractivité touristique et bénéficiant d’un potentiel de création de valeur significatif au travers de travaux de repositionnement et d’optimisation de la gestion.

Le goodwill correspond à la différence entre le coût total du regroupement d’entreprises (241,2 millions d’euros) et les capitaux propres acquis (31,1 millions d’euros), et s’élève à 210,1 millions d’euros.

La norme IFRS 3 révisée prévoit un délai maximal de 12 mois à partir de la date d’acquisition quant à la comptabilisation définitive de l’acquisition : les corrections des évaluations effectuées doivent être liées à des faits et circonstances existant à la date d’acquisition. Ainsi, au-delà de ce délai de 12 mois, tout complément de prix est à comptabiliser en résultat de l’exercice sauf si sa contrepartie est un instrument de capitaux propres.

Au 30 juin 2025, des tests de sensibilité sur les goodwill ont été effectués et ont déclenché une dépréciation de -0,2 M€ sur une entité Murs et Fonds en France. Une baisse de 2,5% des valeurs d’expertises entrainerait des dépréciations complémentaires pour -0,4 M€, dont -0,1 M€ issus du portefeuille Vauban acquit en fin d'année 2024 et une baisse de 5% des valeurs entrainerait des dépréciations complémentaires pour -1,7 M€ dont -0,8 M€ liés au portefeuille Vauban.

Données au 31.12.2024 :

•       Immobilisations incorporelles

Données au 31.12.2024 : 

•       Immeubles d’exploitation (valorisés au coût)

Cession,

                                                                                                    Acquisitions/        mise au    Dotations /

en M€                                                                            31/12/2024         Travaux           rebut        reprises    Transferts          Autres    30/06/2025

Le patrimoine des hôtels exploités en murs et fonds s’établit à 1 580,9 M€ au 30 juin 2025 et est présenté sur la ligne « Immeubles d'exploitation (valorisés au coût) ». Conformément aux normes IFRS, les immeubles occupés/exploités (owner occupied building) ne répondent pas à la définition d’un immeuble de placement et sont comptabilisés et évalués au coût amorti.

La colonne « Augmentation / travaux » comprend principalement :

-       des travaux réalisés sur le portefeuille Belge pour 4,3 M€ ;

-       des travaux réalisés en Angleterre pour 3,9 M€ ;

-       des travaux réalisés en France pour 3,5 M€ ;

-       l’achat et le renouvellement de mobiliers pour 3,1 M€ ;

La colonne « Dotations / reprises » -50,1 M€, inclut l’amortissement de la période dont -23,3 M€ concerne le portefeuille Vauban.

La colonne « Autres » -34,8 M€ comprends principalement :

-       Le reclassement en actifs détenus en vue de la vente des sociétés détenant les murs et les fonds d’un hôtel en Allemagne (33,9 M€).

-       L’impact de la variation de change pour -3 M€ sur les hôtels exploités au Royaume-Uni

La colonne « Transferts » (-1,9 M€) correspond à des reclassements entre immeubles d’exploitation à autres immobilisations corporelles.  

Données au 31.12.2024 : 

Cession,

                                                                                        Entrées de Acquisitions           mise au     Dotations /

en M€                                                                                                 31/12/2023        périmètre         /Travaux               rebut          reprises      Transferts      Indexation            Autres      31/12/2024

•       Autres immobilisations corporelles

La colonne « Transferts » (+1,9 M€) correspond à des reclassements entre immeubles d’exploitation à autres immobilisations corporelles.  

Données au 31.12.2024 : 

•       Immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente

TOTAL

Immeubles de

                                                                                                  Droit d'utilisation           placement

                                                                               Immeubles de sur immeuble de       (valorisés à la Actifs détenus en

Les immeubles de placement et les actifs détenus en vue de la vente sont valorisés dans le référentiel IFRS en adoptant le principe de la juste valeur. 

La ligne « Augmentation, acquisitions » -2,5 M€ inclut principalement la régularisation de FNP sur les travaux de l’hôtel Plaza Nice (-3,1 M€).

La ligne « Transferts » (-8,9 M€) inclut notamment :

-       la fin de contrat anticipé d’un contrat IFRS 16 en Italie (-4,5 M€) ;

-       le reclassement en actifs détenus en vue de la vente de 5 commerces pour -4,4 M€.

La ligne « Variation de change » (-24,5 M€) inclut principalement : 

-       l’impact de la variation de change de la Livre Sterling (-28,4 M€) ;

-       minoré par la variation de change du Forint Hongrois (+2,9 M€) et de la Couronne Tchèque (+1,1 M€).  

Les « actifs détenus en vue de la vente » pour 47,9 M€ comprennent 11 commerces (14 M€) et le reclassement des actifs destinés à être cédés des sociétés détenant les murs et les fonds d’un hôtel en Allemagne (33,9 M€).

La variation de la juste valeur des immeubles est en hausse de 50,9 M€ sur l’exercice. Elle est liée à la hausse des valeurs d’expertises sur l’exercice. 

La ligne « Décaissements liés aux acquisitions d’immobilisations corporelles et incorporelles » du Tableau des Flux de Trésorerie s’élève à -21,4 M€. Elle correspond principalement au total de la colonne « Augmentation/acquisitions » des immeubles de placement pour (-2,7 M€), aux travaux sur les immeubles d’exploitation et acquisitions (+15,0 M€), à l’impact des variations sur les dettes sur acquisitions d’immobilisation (-8,4 M€), à l’impact des paliers de loyers et franchises inclus dans les valeurs d’expertises

(+0,4 M€) et aux acquisitions d’immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles (+0,3 M€). 

Données au 31.12.2024 : 

TOTAL

Immeubles de

                                                                                               Droit d'utilisation                 placement          Immeubles de

                                                                             Immeubles de sur immeuble de           (valorisés à la             placement en Actifs détenus en

                                              2.2.5.1.3.     Paramètre des expertises

A noter que le Groupe n’a pas identifié d’utilisation optimale d’un actif différente de l’utilisation actuelle et que, de ce fait, la mise en œuvre d’IFRS 13 n’a pas conduit à modifier les hypothèses retenues pour la valorisation du patrimoine.

En application de la norme IFRS 13, les tableaux ci-dessous détaillent, par secteur d’activité, les fourchettes des principales données d’entrée non observables (de niveau 3) utilisées par les experts immobiliers :

Taux de

                                                                                       Taux de       rendements                        Taux                        Taux               Valeur

Regroupement d'actifs rendements (moyenne d'actualisation d'actualisation d'expertise comparables Niveau (min.-max.) pondérée) du DCF moyen M€