Covivio Hotels - Résultats semestriels 2024

                                                                          COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Paris, le 16 juillet 2024

1^er semestre 2024 : croissance soutenue des résultats 

Marché hôtelier : de bonnes performances sur le premier semestre

Le mois de juin devrait bénéficier de la même tendance, avec des performances accrues en Allemagne grâce au championnat d’Europe de football, et en retrait à Paris, impactée par un ralentissement en période pré-Jeux Olympiques.  

Signature d’un protocole d’accord entre Covivio Hotels et AccorInvest

En juin 2024, Covivio Hotels et AccorInvest ont signé un protocole d’accord portant sur le remembrement de la propriété des murs et fonds de commerce d’hôtels détenus conjointement, en ligne avec les conditions définies lors de l’entrée en négociations exclusives en novembre 2023. L’opération devrait être finalisée au dernier trimestre 2024.

Ce protocole porte sur l’acquisition par Covivio Hotels de 24 fonds de commerce^[1] - permettant ainsi le remembrement de ces hôtels qui seront détenus en murs et fonds par Covivio Hotels - en contrepartie du transfert à AccorInvest des murs de 10 autres hôtels qui seront alors détenus en murs et fonds par AccorInvest. La valeur convenue des murs cédés à AccorInvest représente 208 M€^[2] et la valeur convenue des fonds de commerce rachetés par Covivio Hotels représente 266 M€^[3]. Sur la base des chiffres 2023, le montant des loyers annuels des actifs cédés à AccorInvest représente 11 M€ et l’EBITDA des fonds de commerce acquis par Covivio Hotels représente environ 31 M€. 

L’opération permet ainsi à Covivio Hotels d’acquérir des fonds de commerce localisés dans des zones à forte attractivité touristique et bénéficiant d’un potentiel de création de valeur significatif au travers de travaux de repositionnement et d’optimisation de la gestion. Certains de ces hôtels resteront sous enseignes Accor (en contrat de gestion ou de franchise), d’autres feront l’objet d’un changement de marque

Ce protocole d’accord vise aussi les hôtels détenus en joint-venture par Covivio Hotels, qui est également indirectement propriétaire et asset manager des murs de 60 autres hôtels loués à AccorInvest et détenus au travers de 2 joint-ventures, créées entre 2010 et 2019 : l’une détenue à 80% par Crédit Agricole Assurances et 20% par Covivio Hotels, et l’autre détenue par la Caisse des Dépôts et Consignations, Société Générale Assurances et Covivio Hotels. Le protocole porte sur l’acquisition par Covivio Hotels et ses partenaires de 19 fonds de commerce pour ces 2 joint-ventures (permettant ainsi le remembrement de ces hôtels qui seront détenus en murs et fonds par Covivio Hotels et ses partenaires) en contrepartie du transfert à AccorInvest des murs de 6 autres hôtels qui seront alors détenus en murs et fonds par AccorInvest. 

Au total, les opérations de remembrement sur Covivio Hotels et sur les joint-ventures font ressortir une valeur de murs d’hôtels cédés par Covivio Hotels et ses partenaires de 393 M€^[4], équivalente à celle des fonds de commerce détenus et exploités par les sociétés dont les titres seront acquis. A l’issue de l’opération, Covivio Hotels et ses partenaires auront remembré 43 hôtels et AccorInvest 16 hôtels.

Cette opération d’échange d’hôtels permettra le repositionnement d’une grande partie du portefeuille et permettra à Covivio Hotels de renforcer sa capacité à agir directement sur la performance du patrimoine et de bénéficier ainsi d’un important potentiel de croissance. 

77 M€ de nouveaux engagements de cessions signés 

Covivio Hotels a signé 77 M€ en part du groupe (83 M€ à 100%) de nouveaux engagements de cessions sur le semestre, dont 4 hôtels en Allemagne (31 M€), 1 hôtel en Espagne (17 M€) et 13 actifs en France pour 30 M€, dont 3 hôtels sous enseigne Accor. 

Les promesses ont été signées avec une marge de l’ordre de +11% par rapport aux valeurs d’expertise de fin 2023, reflétant le fort appétit des investisseurs pour l’hôtellerie. 

Légère hausse des valeurs à périmètre constant 

Covivio Hotels détient à fin juin 2024, un patrimoine hôtels d’une valeur de 5 821 M€ (6 432 M€ à 100%), caractérisé par : 

-       des emplacements de qualité : la note moyenne concernant la « situation géographique » des hôtels attribuée par les clients sur Booking.com s’élève à 8,9 / 10 ;  

-       un portefeuille diversifié, en termes de pays (12 pays, aucun ne représentant plus de 33% du total du portefeuille) et de segments (68% d’hôtels économiques et moyenne gamme et 32% d’hôtels haut de gamme) ;

-       des baux long terme avec les principaux opérateurs hôteliers : 16 opérateurs, avec une durée résiduelle ferme des baux de 11,8 ans en moyenne.

                                                                                                                                                 ∆ S1 2024 à           Rdt HD        Rdt HD

                                                                                                                                              ¹              2023²           S1 2024²

                  ² Rdt HD : Rendement hors droits                                                                                                                                            

A périmètre constant, le patrimoine Hôtels s’inscrit en hausse de +0,5% sur 6 mois. Cette variation s’explique principalement par une stabilisation des taux de capitalisation et la poursuite de la croissance des revenus, liée aux bonnes performances des hôtels à revenus variables et à l’indexation des loyers fixes. 

Le patrimoine hôtelier présente un rendement moyen hors droits de 6,0%. 

Répartition du patrimoine hôtelier au 30/06/2024

Croissance des revenus : +5% à périmètre constant 

Les bons résultats du marché hôtelier sur le 1^er semestre se traduisent par une croissance des revenus hôtels de +5,2% à périmètre constant, pour s’établir à 153,7 M€ contre 150,1 M€ au 30 juin 2023.

(*) à périmètre constant

Hôtels en bail (81% des revenus Hôtels)  

-       Hôtels en loyers variables (23% des revenus hôtels) : le portefeuille est principalement loué à AccorInvest, en France et en Belgique, et inclut également la part des revenus variables des actifs détenus en bail avec un loyer minimum garanti en Espagne, en Italie et au Royaume-Uni. La hausse de +9,3% à périmètre constant sur un an provient des très bonnes performances des hôtels en Europe du Sud.

-       Hôtels en loyers fixes (58% des revenus hôtels) : hausse des loyers de +4,4% à périmètre constant, en raison notamment des niveaux d’indexation des loyers (+5,6% en France, 3,8% en Allemagne et 3,6% en Espagne).   

Le taux d’occupation du patrimoine Hôtels demeure à 100% sur le portefeuille. 

Hôtels en murs et fonds (19% des revenus Hôtels)

Ces hôtels sont majoritairement situés en Allemagne (notamment à Berlin) et en France. L’EBITDA des actifs en murs et fonds est en hausse de +2,9% à périmètre constant sur un an grâce notamment aux bonnes performances hôtelières enregistrées sur les actifs allemands. Par ailleurs, les actifs situés à Bruges font l’objet d’un programme de travaux. 

Succès des refinancements, coût de la dette compétitif et liquidité renforcée 

Deux nouveaux financements d’un montant de 729 M€ ont été sécurisés sur le semestre, permettant de refinancer les échéances futures. Covivio Hotels a notamment émis, en mai 2024, 500 M€ d’obligations vertes (Green bonds) de maturité 9 ans, pour un coupon de 4,125% (spread par rapport au taux mid-swap de 148 pb). Le taux fixe de l’émission a été largement variabilisé, afin de profiter de la situation de couverture du Groupe.   

La dette nette de Covivio Hotels atteint 2 373 M€ en part du groupe contre 2 260 M€ au 31 décembre 2023, son taux moyen est amélioré de 11 pb, passant de 2,43% à fin décembre 2023 à 2,32% à fin juin 2024 et sa maturité moyenne est en hausse, à 5,1 ans (contre 3,6 ans fin 2023). Covivio Hotels dispose d’un taux de couverture de la dette renforcé, de 96% à fin juin 2024 (vs 89% fin 2023), avec une maturité de couverture élevée de 6,0 ans. 

Au 30 juin 2024, la LTV (Loan To Value) s’établit à 36,1%. Le ratio de couverture des intérêts (ICR) ressort à 5,94x, en progression par rapport à fin 2023 (5,38x).

Covivio Hotels dispose, à fin juin 2024, d’une liquidité (y compris lignes de crédits non tirées) d’un montant de 616 M€.

Lors de sa revue annuelle, S&P Global Ratings a confirmé la notation financière de Covivio Hotels à BBB+, perspective stable, alignée sur celle de Covivio. Cette confirmation vient reconnaître la solidité du profil opérationnel et financier de la société.

Par ailleurs, S&P a rehaussé la note stand-alone de Covivio Hotels, de BB+ à BBB-.

Croissance du résultat net récurrent de +7% au premier semestre 2024

Le résultat net récurrent (EPRA Earnings) de 119,5 M€ au 1^er semestre 2024 (contre 112,1 M€ au 1^er semestre 2023), affiche une hausse de +6,6% sur un an, sous l’effet de la hausse des revenus. Par action, l’EPRA Earnings atteint 0,81 € (contre 0,76 € l’an passé), en progression de +6,6%.

L’ANR EPRA NTA s’établit à 3 505 M€ contre 3 550 M€ fin 2023. Par action, il s’élève à 23,7 €, soit une baisse de -1,3% par rapport à fin 2023, malgré l’impact du paiement du dividende. 

L’ANR EPRA NDV, qui tient compte de la mise en juste valeur des instruments de couverture de taux et des dettes à taux fixe, s’élève à 3 472 M€, contre 3 512 M€ à fin décembre 2023, en baisse de -1,1%. Il s’établit à 23,4 €/action. 

Perspectives 2024

Leader de l’immobilier hôtelier dans les principaux marchés européens, Covivio Hotels entend tirer parti d’un marché en croissance et du potentiel de valorisation de son patrimoine, notamment via l’opération de remembrement annoncée sur son patrimoine loué à AccorInvest (20% du portefeuille).

CONTACTS  

Relations Presse

Géraldine Lemoine

Tél : + 33 (0)1 58 97 51 00 geraldine.lemoine@covivio.fr

Louise-Marie Guinet

Tél : + 33 (0)1 43 26 73 56 covivio@wellcom.fr

A PROPOS DE COVIVIO HOTELS

Relations Investisseurs Vladimir Minot Tél : + 33 (0)1 58 97 51 94 vladimir.minot@covivio.fr

Covivio Hotels est spécialisé dans la détention de murs d’exploitation dans le secteur de l’hôtellerie. Société d’Investissements Immobiliers Cotée (SIIC), partenaire immobilier des grands acteurs de l’hôtellerie, Covivio Hotels détient un patrimoine hôtels d’une valeur de 6,4 Md€ (à fin juin 2024). Covivio Hotels est noté BBB+ / perspective Stable par Standard and Poor’s.

A PROPOS DE COVIVIO

Forte de son histoire partenariale, de ses expertises immobilières et de sa culture européenne, Covivio invente l’expérience utilisateur d’aujourd’hui et dessine la ville de demain. 

Acteur immobilier de préférence à l’échelle européenne, Covivio se rapproche des utilisateurs finaux, capte leurs aspirations, conjugue travailler, voyager, habiter, et coinvente des espaces vivants.

Opérateur européen de référence avec 23,1 Md€ de patrimoine Covivio accompagne les entreprises, les marques hôtelières et les territoires dans leurs enjeux d’attractivité, de transformation et de performance responsable.

Construire du bien-être et des liens durables telle est ainsi la Raison d’être de Covivio qui exprime son rôle en tant qu’opérateur immobilier responsable auprès de l’ensemble de ses parties prenantes : clients, actionnaires et partenaires financiers, équipes internes, collectivités, générations futures. Par ailleurs, son approche vivante de l’immobilier ouvre à ses équipes des perspectives de projets et de parcours passionnants.

Annexes :

Covivio Hotels, filiale de Covivio à 52,5% à fin juin 2024, est une Société d’Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) et un acteur immobilier leader en Europe. Elle investit à la fois dans les hôtels en bail et en murs & fonds.

Les données sont communiquées à 100% et en part du groupe Covivio Hotels (PdG).

Covivio Hotels détient un portefeuille d’hôtels de premier ordre (311 hôtels, 43 402 chambres) d’une valeur de 6,4 milliards d’euros (5,8 milliards d’euros en part du Groupe) et se concentre sur les actifs situés dans des grandes métropoles européennes, loués ou exploités par 16 des principaux opérateurs hôteliers tels qu’Accor, B&B, IHG, NH Hotels, Mariott, etc. Ce portefeuille offre une diversification géographique et locative (à travers 12 pays européens) et des possibilités de gestion d’actifs à travers différents modes de détention (hôtels en bail et murs & fonds).

1. Les performances hôtelières continuent de progresser 

La performance du premier semestre 2024 en Europe est en hausse par rapport à 2023. Le RevPAR (Revenu par chambre disponible) affiche une hausse moyenne de +4% à fin mai 2024, alors que le marché européen poursuit sa dynamique, soutenue par la hausse des taux d’occupation et des prix moyens.

„  Les pays d’Europe du Sud, en particulier l’Espagne et l’Italie, affichent de très bonnes performances avec des hausses respectives de +15% et +8%.

„  L’Allemagne poursuit son retard avec une croissance du RevPAR de +4%.

„  En France, la croissance du RevPAR est plus modeste à +1%, impactée par des déplacements limités en période pré-olympique. 

„  Du côté des investissements, les volumes restent soutenus, atteignant 4,5 milliards d’euros au 1^er trimestre 2024, soit une hausse de 45% par rapport au 1^er semestre 2023. La France, l’Espagne et le Royaume-Uni représentent la majorité des transactions (60 %).

Les actifs non détenus à 100% par Covivio Hotels correspondent principalement à : 

o    91 actifs B&B en France (dont 89 actifs à 50,2% et 2 actifs à 31,2%)

o    25 actifs AccorInvest en France (23 actifs) et en Belgique (2 actifs), détenus entre 31,2% et 33,3%.

2. Revenus comptabilisés : +5,2% à périmètre constant

Les revenus des hôtels sont en hausse de +5,2% à périmètre constant par rapport au S1 2023 pour s’établir à 154 M€, notamment en raison des éléments suivants :

„  Hôtels en bail :

-       Hôtels en loyers variables (23% des revenus hôtels) : la hausse de +9,3% à périmètre constant sur un an provient des très bonnes performances des hôtels en Europe du Sud, compensée par un ralentissement de l’activité en région parisienne dans la période préolympique.

-       Hôtels en bail à loyers fixes (58% des revenus hôtels) : hausse des loyers de +4,4% à périmètre constant, en raison notamment de la hausse d’indexation des loyers.  

„  Hôtels en murs et fonds (19% des revenus hôtels) : ces hôtels sont majoritairement situés en Allemagne et au nord de la France. L’EBITDA des actifs en murs et fonds est en hausse de +2,9% à périmètre constant sur un an grâce notamment aux bonnes performances hôtelières enregistrées sur les actifs allemands.

3. Revenus annualisés 

Répartition par opérateur et par pays, sur la base des loyers 2024 qui s’élèvent à 340,4 M€ en part du groupe

          Allemagne                                                               

Les loyers sont répartis en loyers fixes (55%), loyers variables (22%) et EBITDA (23%). 

4. Indexation

Les loyers fixes sont indexés sur des indices de référence (ICC et ILC en France et indice des prix à la consommation pour les actifs à l’étranger).

5. Échéance des baux : 11,8 ans de durée résiduelle ferme                  

6. Valorisation du patrimoine : +0,5% de hausse à périmètre constant

6.1. Évolution de patrimoine

Au 30 juin 2024, le patrimoine hôtels totalise 5,8 milliards d’euros part du Groupe, en hausse de 50 M€ par rapport à fin 2023, qui s’explique principalement par une variation de valeur à périmètre constant de 29 M€ et des travaux à hauteur de 21 M€. 

6.2. Variation à périmètre constant :

Fin juin 2024, Covivio Hotels détient un patrimoine hôtelier unique d’une valeur de 5 821 M€ (6 432 M€ à 100%) en Europe. Ce patrimoine stratégique est caractérisé par :

-       Des emplacements de qualité : une note moyenne de « situation géographique » sur Booking.com égale à 8,9 et 90% au cœur de métropoles européennes 

-       Un portefeuille diversifié : en termes de pays (12 pays et aucun ne représentant plus de 33% du total du portefeuille) et de segments (68% d’hôtels économique et moyenne gamme et 32% d’hôtels haut de gamme).

-       Des baux à long terme avec les principaux opérateurs hôteliers : 16 opérateurs hôteliers avec une durée résiduelle des baux de 11,8 ans en moyenne.

La valeur du patrimoine hôtelier a progressé à périmètre constant de +0,5%, en raison de la stabilisation des taux de capitalisation et la croissance des revenus, portée par la bonne performance des hôtels à

revenus variables et de l’indexation des loyers fixes.

                Répartition du patrimoine en valeur       par pays 

90 % dans les grandes métropoles européennes

-       Tableau de passage du patrimoine :

Patrimoine au  30/06/2024                                                                                                        5 866 M€

-       Tableau de passage des loyers :

-       Echéancier de la dette (sur les engagements en part du groupe):

-       Détail du calcul de Loan-to-Value (LTV) :

-       Réconciliation avec les comptes consolidés :

Dette nette

Patrimoine 

Droits de mutations

Patrimoine Part du Groupe Droits Inclus

QP patrimoine MEE

(+) Créances rattachées à des participations

Patrimoine pour le

Interest Coverage Ratio (ICR)

        -     Tableau de passage de l’EPRA Earnings :

M€

Loyers Nets

Résultat des hôtels en gestion

Coûts de fonctionnement

Amortissements des biens d'exploitation Variation nette des provisions et autres

RESULTAT D'EXPLOITATION

Résultat des cessions d'actifs

Résultat des ajustements de valeurs

Résultat des cessions de titres

Résultat des variations de périmètre

RESULTAT OPERATIONNEL

Coût de l'endettement financier net Charges d'intérêts des passifs locatifs

Ajustement de valeur des instruments dérivés

Actualisation et résultat de change

Variation nette des provisions financières et autres

Quote-part de résultat des entreprises associées

Amortissements anticipés des frais d'émission d'emprunts

RESULTAT NET AVANT IMPOTS

Impôts différés

Impôts sur les sociétés

RESULTAT NET DE LA PERIODE

Résultat Net

Quote-part des Résultat Net Part

      100%                                                          Retraitements      EPRA Earnings

                        minoritaires         du Groupe

Comptes IFRS

           142,0                    -8,7                 133,3                 -13,8                    119,5

-       Bilan (données 100%) :

-       Compte de Résultat (données 100%) :

-       Glossaire :

1) Définition des acronymes et abréviations utilisés :

PdG : Part du groupe

Var. : Variation

P.C. : Périmètre constant

RevPAR : Revenu par chambre disponible

2)    Durée résiduelle ferme des baux 

Durée de bail restante moyenne calculée en prenant en compte la date de 1ère option de sortie du locataire.

3)    Bail triple net  

Contrat de location conclu entre un propriétaire bailleur et un locataire. Le "triple net" qualifie un bail dans lequel toutes les charges et dépenses (travaux, entretien) liées au bon fonctionnement de l'immeuble sont à la charge du locataire.

4)    LTV (Loan To Value) 

Le calcul de la LTV est détaillé en Annexe. 

5)    Loyers 

Les loyers comptabilisés correspondent au montant brut des loyers comptables sur la période prenant en compte, conformément aux normes IFRS, l’étalement des éventuelles franchises accordées aux locataires.

Les loyers comptabilisés à périmètre constant permettent de comparer les loyers comptabilisés d’un exercice sur l’autre avant prise en compte des évolutions de patrimoine (acquisitions, cessions, travaux, livraison de développements…). Cet indicateur est calculé sur les actifs en exploitation ie, actifs loués ou actifs disponibles à la location et faisant l’objet d’une démarche de commercialisation active.

6)    EBITDA (Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization): 

Il s’agit du résultat brut d’exploitation après loyer. Le calcul se détaille de la manière suivante : 

(+) Chiffre d’affaires total (revenus)

(-) Achats et Charges externes

(-) Charges de personnel

= EBITDAR

(-) Loyer 

= EBITDA

7)    Marge EBITDAR :

L’EBITDAR correspond au résultat brut d’exploitation avant loyer. Il est utilisé pour comparer des entreprises aux politiques de détention différentes.

La marge d’EBITDAR correspond au calcul suivant : EBITDAR / CA total 

Les niveaux de marge opérationnelle des hôtels varient suivant la catégorie d’hôtels. 

8)    Patrimoine 

Le patrimoine présenté inclut, à leur juste valeur, les immeubles de placement, les immeubles en développement, ainsi que les immeubles d’exploitation et les immeubles en stock. Le patrimoine inclut également les immeubles sous promesse de vente et les actifs des sociétés mises en équivalence détenues à plus de 30%.

9)    Rendement  

Les rendements du patrimoine sont calculés selon la formule suivante : 

Loyers annualisés bruts

Valeur hors droits sur le périmètre concerné

10)  Taux moyen de la dette   

Charges Financières de la Dette financière de la période

+ Charges Financières de la Couverture de la période

    Encours Moyen de la Dette financière de la période

11)  Taux d’occupation

Le taux d’occupation correspond au taux d’occupation financier spot fin de période et se calcul selon la formule suivante : 

1 -  Perte de loyer liée à la vacance (calculée à la VLM)                  Loyers actifs occupés + perte de loyer

Cet indicateur se calcule uniquement sur les actifs pour lesquels un travail d’asset management est réalisé et n’inclut donc pas les actifs libres sous promesse. Les taux d’occupation sont calculés à partir de données annualisées sur la base des activités stratégiques uniquement.

12) Variation des loyers à périmètre constant 

Cet indicateur compare les loyers comptabilisés d’un exercice à l’autre sans prise en compte des variations de périmètres : acquisitions, cessions, développements dont libérations d’actifs et livraisons d’actifs. La variation se calcule sur la base des loyers quittancés IFRS pour les activités stratégiques. 

Sur les hôtels en murs et fonds, la variation à périmètre constant est calculée sur la base de l’EBITDA.

Retraitements effectués : 

▪ Sortie du périmètre des acquisitions et cessions réalisées sur les périodes N et N-1 ▪ Retraitement des actifs en travaux ie :

o    Retraitement des libérations d’actifs pour réalisation de travaux (réalisées en année N et N-1)

o    Retraitement des livraisons d’actifs en travaux (réalisées en année N et N-1) 

13) Variation des valeurs à périmètre constant 

Cet indicateur permet de comparer les valeurs d’actifs d’un exercice sur l’autre sans prise en compte des variations de périmètres : acquisitions, cessions, travaux, développements dont libérations d’actifs et livraisons d’actifs.

Retraitements : 

▪  Sortie du périmètre des acquisitions et des cessions réalisées sur la période

▪  Retraitement des travaux faits sur la période N sur les actifs (y compris actif en développement).