CP – ICADE – Resultats annuels 2024

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Paris, le 18 février 2025 à 18h

RÉSULTATS ANNUELS 2024

Résilience du Groupe dans un environnement toujours complexe

¨     CFNC Groupe 2024 de 3,98€ par action, supérieur à la guidance comprise entre 3,78€ et 3,93€ par action

¨     Résilience de la Foncière : progression des revenus locatifs (LfL +2,5%) ; ralentissement de la baisse des valeurs du portefeuille (LfL -7,1%)

¨     Revue du portefeuille d’opérations de la Promotion au S1 2024 ; amélioration de l’activité sur le diffus au S2 2024

¨     Réalisations concrètes un an après l’annonce du plan stratégique ReShapE : progrès réalisés sur deux projets de data centers, signature d’un protocole d’accord relatif à un partenariat sur les résidences étudiantes et accélération de l’engagement sur les entrées de ville

¨     Performance carbone du Groupe : baisse de -44% des émissions en valeur absolue vs 2019

¨     Contribution très positive du résultat financier, liquidité solide et LTV DI à 36,5%

¨     Dividende 2024 de 4,31€ par action^[1]

¨     Guidance 2025 : CFNC Groupe compris entre 3,40€ et 3,60€ par action^[2]

Lors de sa séance du mardi 18 février 2025, le Conseil d’administration d’Icade, présidé par Monsieur Frédéric Thomas, a arrêté les comptes audités au 31 décembre 2024.

Nicolas Joly, Directeur général : « En 2024, Icade affiche un Cash-Flow Net Courant Groupe 2024 de 3,98€ par action, légèrement supérieur à la guidance, soutenu par la résilience de la Foncière et une gestion optimisée du passif. Les équipes de Promotion affichent une bonne performance sur les réservations en diffus sur la deuxième partie de l’année et ont travaillé en 2024 à l’apurement du portefeuille d’opérations. Cette première année de déploiement du plan stratégique ReShapE positionne Icade comme acteur de référence dans la construction de la ville mixte et durable de 2050, en particulier sur les entrées de ville. Nous visons à accélérer en 2025 notre engagement de transformation du Groupe sur l’ensemble de nos piliers stratégiques. Dans un environnement toujours volatil et empreint d’incertitudes politiques et économiques, nous restons prudents sur le niveau d’activité et envisageons un Cash-Flow Net Courant

Groupe en 2025 entre 3,40€ et 3,60€ par action ».                                                                  

Données Groupe 

Principales données financières                                                                                    31/12/2024                31/12/2023               Variation (%)

Principales données financières                                                                                    31/12/2024                31/12/2023                    Variation

Données Métiers

CONFÉRENCE TÉLÉPHONIQUE

Nicolas Joly, Directeur général, et Christelle de Robillard, Directeur financier du Groupe, présenteront le mercredi 19 février les résultats annuels 2024 à 10h (CET). 

Cette conférence téléphonique sera suivie d’une session de questions-réponses.

Le support de la présentation sera disponible sur le site https://www.icade.fr/finance.

Accès direct au webcast :https://channel.royalcast.com/icadeen/#!/icadeen/20250219_1

Accès à la version audio (et possibilité de poser des questions oralement) 

Ce communiqué ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d’offre de vente ou d’échange de titres, ni une recommandation, de souscription, d’achat ou de vente de titres d’Icade. La distribution de ce communiqué peut être limitée dans certains pays par la législation ou la réglementation. Les personnes entrant par conséquent en possession de ce communiqué sont tenues de s’informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites autorisées par la loi applicable, Icade décline toute responsabilité ou tout engagement quant à la violation d’une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.

 CALENDRIER FINANCIER

Information financière du 1^er trimestre 2025 : mercredi 16 avril 2025 après bourse

Assemblée générale 2025 : mardi 13 mai 2025

Résultats semestriels 2025 : mercredi 23 juillet 2025 après bourse

Information financière du 3^ème trimestre 2025 : mercredi 22 octobre 2025 après bourse

Les comptes consolidés, arrêtés par le Conseil d’administration du 18 février 2025, ont fait l’objet de procédures d’audit. Le rapport de certification sera émis après le Conseil d’administration qui arrêtera le projet des résolutions soumises à l’Assemblée générale.

Les comptes consolidés peuvent être consultés ou téléchargés sur le site Icade (www.icade.fr) dans la rubrique :

En FR : https://www.icade.fr/finance/resultats-financiers

En EN : https://www.icade.fr/en/finance/financial-results

A PROPOS D’ICADE

A la fois foncière (patrimoine au 31/12/2024 de 6,4 Md€ - à 100% et en quote-part des co-entreprises) et promoteur (CA économique 2024 de 1,2 Md€), Icade est un acteur immobilier intégré opérant sur l’ensemble du territoire français. Partenaire de long terme, Icade répond aux évolutions des usages et met au cœur de son modèle les enjeux climatiques et la préservation de la biodiversité pour réinventer l’immobilier et contribuer à une ville plus durable. Cotée (SIIC) sur Euronext Paris, Icade a pour actionnaire de référence le groupe Caisse des Dépôts.

Le texte de ce communiqué est disponible sur le site internet d’Icade : www.icade.fr

1.      Faits marquants de l’exercice 2024

1.1.        Des premières actions concrètes, un an après l’annonce du plan stratégique ReShapE 

En février 2024, face aux nouveaux enjeux de la ville 2050 et s’appuyant sur la complémentarité de ses activités de Foncière et de Promotion, Icade a présenté son nouveau plan stratégique ReShapE, à horizon 2028. En réponse aux mutations profondes des usages au sein des immeubles et des quartiers, ainsi qu’aux défis climatiques majeurs de la société, Icade s’est fixé 4 priorités stratégiques : 

•       poursuivre l’adaptation du portefeuille de bureaux à l’évolution de la demande : résilience de l’offre existante, reconversion et/ou cession d’actifs spécifiques et sélectivité accrue du pipeline ; 

•       accélérer la diversification du portefeuille en cohérence avec les besoins croissants de mixité : locaux d’activité, résidences étudiantes et data centers ; 

•       construire la ville 2050, mixte, innovante et durable ; 

•       maintenir une structure financière solide via une allocation de capital équilibrée, finançant des projets créateurs de valeur et contribuant à la réduction de la dette du Groupe. 

Au cours de l’exercice 2024, Icade a notamment travaillé à la reconversion de bureaux to-be-repositioned, compte tenu de leur inadéquation aux nouveaux usages. Ces actifs représentent, au 31 décembre 2024, 0,6 Md€ de valeur de patrimoine, soit 11% du portefeuille de bureaux (vs 14% au 31 décembre 2023), pour un montant de 37,9 M€ de loyers IFRS annualisés. 

Au cours de l’année, deux actifs ont été vendus par la Foncière au pôle Promotion, à leur valeur d’expertise (66,4 M€), afin de les transformer en programme de logements.

•       Icade Promotion a acquis, en co-promotion avec la SEMPRO^[3], l’immeuble de bureaux Arcade afin d’y créer un nouveau quartier, Le Carré Haussmann, composé de commerces et de 650 logements, visant à obtenir les meilleures certifications environnementales. La livraison de la 1^ère tranche du programme est prévue en 2026.

•       En juillet, Icade Promotion a finalisé l’acquisition d’une tour de bureaux de près de 8 900 m², au centre de Lyon, en vue de sa réhabilitation en 101 logements de standing d’ici fin 2026. 

Par ailleurs, Icade a franchi des premières étapes concrètes, préalables à la diversification de son portefeuille d’actifs, en particulier sur les résidences étudiantes et les data centers. 

•       Icade a signéle 14 février 2025 un protocole d’accord encadrant le futur partenariat avec l’opérateur de résidences étudiantes, Cardinal Campus, qui opérera, en marque blanche pour le compte d’Icade, un portefeuille d’actifs à constituer. La signature de la convention de partenariat est prévue pour le premier semestre 2025. Pour se développer sur cette nouvelle classe d’actifs avec l’appui de cet opérateur, Icade pourra s’appuyer sur l’excellent maillage territorial du pôle Promotion, son expertise dans le développement de résidences ainsi que sur la reconversion de certains actifs de bureaux to-berepositioned. A ce jour, le Groupe se fixe un objectif de croissance de 500 à 1 000 lits par an. 

•       La diversification du portefeuille a également progressé en 2024 sur le segment des data centers : (i) lancement des travaux du data center loué par Equinix dans le Parc des Portes de Paris – livraison attendue au 2^ème trimestre 2026 et (ii) obtention de la PTF (Proposition Technique et Financière) pour le raccordement au réseau de distribution d’électricité et dépôt du dossier de permis de construire d’un data center hyperscale de 130 MW sur le Parc Paris Orly-Rungis, dont la livraison est prévue en 2031.

Enfin, Icade s’engage dans la construction de la ville 2050, plus mixte et plus durable. En particulier, le Groupe confirme, dans un livre blanc « Entrées de Ville, quartiers de vie » sa volonté d’œuvrer à la transformation des entrées de ville, qui, dans un environnement de plus en plus contraint, constituent un réservoir d’opportunités pour répondre aux enjeux de la crise du logement, de la réindustrialisation et de l’adaptation des villes au réchauffement climatique. La requalification de ces sites en quartiers mixtes, se fera par le déploiement de son offre dédiée, Ville En Vue, grâce à sa capacité à fédérer toutes les parties prenantes et à son savoir-faire spécifique en matière d’aménagement du territoire.

Dans cette optique, Icade a signé en décembre 2024 un accord ferme avec Casino portant sur l’acquisition d’un portefeuille de 11 sites immobiliers pour 50 M€. Composés de parkings, fonciers non bâtis, murs et lots annexes à des magasins, ces sites présentent un potentiel de développement d’environ 3 500 logements et plus de 50 000 m² de surfaces de commerces tout en visant un objectif ambitieux de renaturation. Le closing de l’opération est prévu au premier semestre 2025.

1.2.        RSE : accélération de la réduction carbone et politique de rémunération incitative 

1.2.1. Baisse importante des émissions carbone, conformément à la trajectoire fixée à 2030

Lors de son Assemblée Générale le 19 avril 2024, Icade s’est démarquée en étant la première société cotée en Europe à soumettre au vote de ses actionnaires deux résolutions distinctes sur le climat et la biodiversité, largement approuvées, respectivement à 99,3% et 98,7%.

Icade affiche en 2024 de très bonnes performances sur l’ensemble de ses métiers en matière de réduction d’émission carbone et confirme la trajectoire ambitieuse visée à horizon 2030^[4]. 

Entre 2019 et 2024 : 

•       l’intensité carbone de la Foncière diminue de -43% en raison notamment des travaux améliorant la performance énergétique, au remplacement des chaudières gaz par des sources moins carbonées et au recours accru aux contrats d’électricité renouvelable, résultats des investissements passés⁵ ;

•       l’intensité carbone de la Promotion s’améliore de -20% grâce à une utilisation accrue des sources d’énergie décarbonées et des matériaux biosourcés ;

•       les émissions carbone sur le périmètre Corporate baissent de -20% en raison de l’évolution de la flotte de véhicule de fonction vers des modèles moins polluants et la réduction des voyages en avion en faveur du train ;

•       les émissions de gaz à effet de serre du groupe Icade en valeur absolue diminuent de -44% grâce à la contribution des trois pôles à la performance carbone et à l’effet d’une moindre activité du pôle Promotion.

1.2.2. Engagement reconnu par les agences de notation extra-financière

•       Avec un score de 90/100, Icade améliore de 2 pts son excellent niveau auprès du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB).

•       Sustainalytics confirme le niveau de risques ESG d’Icade à négligeable, classant le Groupe 14^ème parmi 417 sociétés d’investissement immobilier cotées.

•       L’EPRA a récompensé Icade d’un Gold Sustainability Award, pour la 10^ème année consécutive, pour la qualité et la transparence de son reporting RSE. 

1.2.3. Renforcement des mécanismes incitatifs des salariés à la performance durable du Groupe

Icade encourage l’ensemble de ses salariés à contribuer activement à la performance durable de l'entreprise en intégrant des critères RSE dans les objectifs et les évaluations des collaborateurs, et en conditionnant une partie de la rémunération variable du Comité exécutif à l'atteinte de ces objectifs. 

En 2025, Icade fait le choix de renforcer cette politique incitative puisque désormais :

•       100% des collaborateurs et managers auront a minima 20% de leurs objectifs annuels portant sur la performance durable (vs 81% en 2024) ; 

•       25% de la rémunération variable annuelle des membres du Comité exécutif sera conditionnée à l’atteinte d’objectifs RSE Groupe portant à la fois sur la performance carbone d’Icade et sur l’index de l’égalité professionnelle (vs 15% en 2024 adossé uniquement à la performance carbone) ; et

•       25% de la rémunération variable annuelle du Directeur Général sera conditionnée à l’atteinte de plusieurs objectifs RSE portant sur (i) la performance carbone, (ii) la préservation de la biodiversité, (iii) l’index de l’égalité professionnelle et (iv) le développement des compétences des collaborateurs. 

1.3. Dividende 2024

Compte tenu des ambitions de transformation des activités du Groupe, Icade entend limiter le montant de dividendes afin de préserver ses capacités de déploiement et de financer sa croissance future. 

Le Conseil d’Administration d’Icade proposera à l’Assemblée Générale, prévue le 13 mai 2025, le versement d’un dividende de 4,31€ par action au titre de l’exercice 2024, dont 2,54€ correspondant au montant du dividende restant dû au titre de la plus-value de cession réalisée lors de l’étape 1 de la cession des activités de Santé en 2023.

Le versement du dividende interviendra en deux fois : 

•       un acompte de 2,16€ par action sera versé en numéraire avec un détachement le 4 mars 2025 et un paiement le 6 mars 2025 ; 

•       le solde de 2,15€ par action sera versé en numéraire avec un détachement le 1^er juillet 2025 et un paiement le 3 juillet 2025^[5].

2.  Cession des activités de Santé : point d’étape

A la suite de la signature d’un protocole avec Primonial REIM (dénommée désormais Præmia REIM) et les actionnaires minoritaires d’Icade Santé (dénommée désormais Præmia Healthcare) et d’Icade Healthcare Europe (dénommée désormais IHE Healthcare Europe), Icade a annoncé en 2023 la cession de ses activités de Santé en trois étapes. 

La première étape de la transaction, conclue en juillet 2023, correspondait à la cession de 63% de la participation d’Icade dans Icade Santé à Præmia REIM et Sogecap pour un montant total de 1,45 Md€^[6]. 

L’étape 2 consiste en la cession du solde des titres détenus par Icade dans Præmia Healthcare^[7], pour un montant estimé au 31 décembre 2024 à c. 0,8 Md€. Les termes de l’accord prévoient que la cession se fasse graduellement via : 

•       l’acquisition d’actions complémentaires par des fonds gérés par Præmia REIM, financée par la collecte ; 

•       et/ou via le rachat par des investisseurs institutionnels tiers des actions résiduelles détenues par Icade.

Conformément aux accords liant Icade et Præmia REIM, les options d’achat des titres détenus par Icade dans Præmia Healthcare dont bénéficie notamment Præmia REIM prennent fin mi-2025.

L’étape 3 passe par la cession du portefeuille international IHE (Italie, Portugal et Allemagne) qui représente pour Icade^[8] un montant de c. 0,5 Md€ au 31 décembre 2024, dont 195 M€ de prêt d’actionnaires entre Icade et IHE. 

Dans un marché de l’investissement dégradé depuis 2023 (taux de financement élevés, correction des taux de rendement, arrêt soudain de la collecte, instabilité politique en France), Icade a travaillé à des solutions alternatives pour poursuivre son désengagement des activités de Santé. Ainsi, le Groupe a signé en janvier 2025 un accord avec Predica, filiale assurance-vie du Crédit Agricole Assurances, pour procéder à un échange de titres de Præmia Healthcare contre des titres de Future Way, société détenant un immeuble de bureaux well-positioned à Lyon dont Icade est déjà

l’associé majoritaire à 52,75%. Réalisée à l’ANR du 31 décembre 2024 avec un actionnaire historique de Præmia Healthcare, cette transaction démontre l’attractivité du portefeuille de Santé à sa valeur d’expertise. Elle permettrait en outre à Icade de réduire son exposition sur Præmia Healthcare de 0,85pp (c. 30 M€) en la ramenant à 21,7%^[9]. Le closing de l’opération est prévu au 1^er trimestre 2025, sous réserve de la levée des conditions suspensives.

Par ailleurs, s’agissant du portefeuille international, le processus de marketing du portefeuille d’actifs italiens est toujours en cours.

Icade confirme sa stratégie de cession de l’intégralité des activités de Santé. En 2024, ces actifs démontrent de nouveau leur résilience : ajustement contenu des valorisations de -1,7%^[10], solidité de la base locative et taux d’occupation à 100%. Néanmoins, l’environnement de marché actuel conduit Icade à constater un décalage dans le calendrier d’exécution : la cession des portefeuilles français et international (étapes 2 et 3) est envisagée de manière progressive en 2025 et 2026.

La présentation des titres résiduels de l’ex Foncière Santé dans les comptes du Groupe Icade au 30 juin 2025 devra être réappréciée au regard des avancées du processus de cession et des perspectives connues à cette date.

3.  Perspectives et guidance 2025

Si l’environnement est marqué par une baisse progressive de l’inflation et des taux, qui pourrait jouer favorablement sur la dynamique du secteur immobilier, les incertitudes persistantes sur le plan macroéconomique et politique, en particulier en France, pourraient freiner le rythme de la reprise. 

La polarisation sur le marché des bureaux reste une réalité avec une offre disponible encore importante dans les zones périphériques. Dans ce contexte, la qualité et la localisation des actifs well-positioned d’Icade au cœur de zones bien desservies sont essentielles. Pour autant, le Groupe s’attend à une baisse des revenus de la Foncière en 2025, liée notamment à une baisse de l’effet positif de l’indexation et à l’impact en année pleine des départs de locataires actés en 2024. 

Sur l’activité de promotion, la rentabilité devrait mécaniquement s’améliorer, après une année 2024 marquée par d’importantes dépréciations, mais le Groupe se montre prudent quant à une reprise de l’activité dans un environnement politique et fiscal peu favorable (fin du dispositif Pinel, élections municipales en mars 2026, instabilité gouvernementale, etc.).

Dès lors, Icade anticipe un Cash-Flow Net Courant du Groupe entre 3,40€ et 3,60€ par action en 2025. 

Celui-ci inclut un Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques de c. 0,67€ par action, hors effet des cessions^[11].  Cette contribution des activités non stratégiques est en baisse par rapport à 2024, car le Groupe n’anticipe pas, à ce stade, de distribution de dividendes de la part d’IHE ni d’acompte sur les dividendes de Præmia Healthcare en 2025. 

. 

4.  Analyse des résultats consolidés au 31 décembre 2024

¨     Cash-Flow Net Courant Groupe 2024 à 3,98 € par action, au-dessus de la guidance

¨     Hausse des loyers nets de la Foncière, portée par l’effet de l’indexation et l’amélioration de la marge nette

¨     Dépréciations significatives comptabilisées à la suite de la revue du portefeuille d’opérations de la Promotion au cours du premier semestre

¨     Nette amélioration du résultat financier sous l’effet combiné d’une bonne maîtrise du coût de l’endettement brut et de l’augmentation des produits financiers

¨     Baisse de l’EPRA ANR NTA de -10,6% liée principalement à la baisse des valorisations en 2024

En 2024, Icade a effectué une revue des indicateurs du Groupe et a introduit un glossaire détaillé reprenant la méthodologie de calcul de chaque indicateur. Les données 2023 sont présentées pro forma des évolutions opérées en 2024 dans une partie dédiée.

(en M€)                                                                                                                                    31/12/2024                            31/12/2023                      Variation (M€)                            Variation (%)

(a)  Les autres produits liés à l'activité sont principalement constitués des refacturations de charges locatives

(b)  Au 31 décembre 2023, en application de la norme IFRS 5, le résultat net part du Groupe de la Foncière Santé du premier semestre 2023 a été classée sur la ligne « Résultat des activités abandonnées » du compte de résultat

Au 31 décembre 2024, les revenus consolidés IFRS du Groupe atteignent 1 452 M€, en baisse de -5,0%. Si la Foncière contribue positivement à la croissance des revenus, le chiffre d’affaires du pôle Promotion est en recul, en particulier sur le segment tertiaire (-63,8 M€ vs 2023), du fait de la livraison d’opérations significatives et du volume limité de nouvelles signatures. Le chiffre d’affaires sur l’activité promotion en résidentiel est stable.

L’Excédent Brut Opérationnel du Groupe s’élève à 239 M€ en 2024 (vs 280 M€ en 2023). La marge opérationnelle du Groupe est réduite du fait des dépréciations importantes (85 M€) comptabilisées au 1^er semestre 2024 sur l’activité de Promotion, liées à la revue du portefeuille d’opérations afin de les adapter aux nouvelles conditions de marché (révision des grilles de prix, abandon d’opérations, revue à la baisse de la valeur des fonciers…). Cet effet défavorable est en partie compensé par l’amélioration de la marge locative sur la Foncière et les efforts consentis en matière de coûts de fonctionnement, notamment du pôle Promotion (-11 M€). 

Le résultat financier est en très nette amélioration au 31 décembre 2024, sous l’effet combiné de la réduction des charges financières (coût moyen de la dette à 1,52% vs 1,60% en 2023 et baisse de la dette brute) et de l’augmentation des produits de placement (+11,5 M€ vs 2023). La perception de produits liés à la détention résiduelle dans les activités de Santé (60 M€ de dividendes et 17 M€ d’intérêts sur le prêt d’actionnaire consenti à IHE Healthcare Europe (IHE)) et la comptabilisation d’une soulte positive de 13 M€ comptabilisée lors de l’opération de rachat obligataire participent aussi à l’amélioration du résultat financier.

Le résultat net part du Groupe s’améliore nettement en lien avec le ralentissement de la baisse de valeur des immeubles de placements en 2024 par rapport à 2023. 

Compte tenu de la cession des activités de Santé, Icade communique sur un Cash-Flow Net Courant Groupe, composé (i) du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques, que sont la Foncière et la Promotion, et (ii) du Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques, à savoir les activités résiduelles de Santé.

(En M€)                                                                                                         31/12/2024         31/12/2023     Variation (M€)          Variation (%)

Le Cash-Flow Net Courant Groupe s’élève à 301,8 M€ au 31 décembre 2024, soit 3,98 € par action, au-dessus de la guidance^[12].

Le Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques compte pour 223,1 M€ (2,94 € par action), en baisse de -4,1% par rapport à l’année précédente. Le Groupe affiche un Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques supérieur à la guidance, grâce à une maîtrise accrue des coûts opérationnels et des charges locatives, et à un volume de produits financiers plus important qu’anticipé. Il résulte néanmoins de performances contrastées selon les métiers, décrites supra et détaillées dans la section « Performance par métiers » (CFNC de 258,9 M€ sur la Foncière et de -30 M€ sur le pôle Promotion).

Le Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques est de 78,7 M€ (1,04 € par action), mais n’est pas comparable à celui de l’année 2023, année de cession des activités de Santé et de leur déconsolidation. 

L’actif net réévalué NTA du Groupe ressort à 4 557 M€ (60,1 € par action), en baisse de -10,6% par rapport au 31 décembre 2023, principalement sous les effets combinés suivants : 

•       la distribution du dividende 2023 de -367 M€, soit -4,84 € par action ;

•       le Cash-Flow Net Courant 2024 de 302 M€, soit 3,98 € par action ;

•       l’effet de la baisse de valeur du portefeuille de la Foncière représentant -5,8 € par action ; et

•       des effets divers représentant -0,4 € par action.

Le ratio LTV droits inclus ressort au 31 décembre 2024 à 36,5%, +3 pp vs fin 2023, compte tenu principalement de la baisse de valeur des actifs de la Foncière.

5.  Performance par métier au 31 décembre 2024

5.1. Foncière : progression des revenus et du Cash-Flow Net Courant, ralentissement de la baisse des valorisations

¨     Loyers bruts en hausse (+2,5% en LfL), portés par l’effet indexation (+5,1%) 

¨     Dynamique commerciale solide avec 133 000 m² signés et renouvelés

¨     Signature en janvier 2025 d’un engagement de prise à bail sur l’immeuble Pulse pour c. 29 000 m²

¨     Baisse des valeurs du portefeuille de -7,1% en LfL (vs -17,9% en 2023)

¨     82 M€ de cessions d’actifs well-positioned réalisées au-dessus de l’ANR du 30 juin 2024

Principales données financières

(en M€)                                                                                                                      31/12/2024                31/12/2023                      Variation

* Ces chiffres n'incluent pas les cessions internes

Variation à

5.1.1. Activité locative solide

En 2024, 108 baux ont été signés ou renouvelés pour plus de 133 000 m², représentant 35 M€ de loyers faciaux annualisés à 6,4 ans fermes. Ce volume est composé à c. 70% de nouvelles signatures et à c. 30% de renouvellements.

L’activité locative confirme la demande pour des actifs de bureaux répondant aux meilleurs standards dans des zones attractives bien desservies avec c. 85 000 m² de surface signés ou renouvelés sur des bureaux well-positioned. En particulier, Icade a signé un BEFA sur 24 000 m² de bureaux à Toulouse sur 9 ans fermes.

Les écarts de prix importants constatés entre les zones géographiques (loyer prime à c. 550€/m² à La Défense vs c. 1 080€/m² pour le Quartier Central des Affaires à Paris^[13]) permettent à certaines d'entre elles de retrouver de l'attractivité. Icade a notamment signé et renouvelé plus de 11 000 m² sur le secteur de La Défense et 11 000 m² dans la zone Péri-Défense (dont plus de 7 000 m² signés par Schneider Electric sur l’immeuble Edenn à Nanterre).

L’activité locative reste dynamique dans les parcs d’affaires avec près de 28 800 m² signés ou renouvelés au sein du Parc Paris Orly Rungis¹⁵ et c. 18 400 m² dans le Parc des Portes de Paris¹⁶ (dont 5 600 m² signés avec Veolia à 6 ans fermes, en sus des 45 000 m² déjà loués pour son siège social). En janvier 2025, Icade a par ailleurs signé avec le Conseil départemental de la Seine-Saint-Denis un engagement de prise à bail portant sur la totalité de l’immeuble Pulse, soit près de 29 000 m² à Saint-Denis sur 12 ans, à partir de fin 2025/début 2026, sur la base d’un loyer économique en ligne avec le marché. Cette signature intervient moins de 3 mois après le départ du Comité d’Organisation des Jeux Olympiques en octobre 2024.  

A noter qu’Icade a signé et renouvelé également des baux sur l’actif de bureaux to-be-repositioned le Monet à SaintDenis. A travers plusieurs baux entrant en vigueur entre début 2025 et mi 2026, près de 15 000 m² seront occupés sur une durée de 6 ans fermes.

Au 31 décembre 2024, le taux d’occupation financier est en baisse à 84,7% (-3,2pp vs décembre 2023). Cette baisse doit être analysée par classe d’actifs : 

•       sur les bureaux well-positioned ainsi que les locaux d’activité, le taux d’occupation est pénalisé de manière temporaire d’une part par la libération de Pulse au 4^ème trimestre 2024 et d’autre part par la livraison de 5 600 m² de locaux d’activité dont la commercialisation est en cours. En incluant l’immeuble Pulse, dont l’engagement de prise à bail a été signé en janvier 2025, le taux d’occupation financier sur les bureaux well-positioned atteint 90,7% ; 

•       sur les bureaux to-be-repositioned, le taux d’occupation baisse fortement à 64,6%, confirmant l’évolution nécessaire de ces actifs dont l’usage de bureaux est remis en question.

                                                                                       Taux d'occupation financier* (%)                            Durée moyenne des baux* (années)

                                                                                                    31/12/2024            31/12/2023              Variation                31/12/2024           31/12/2023

Classes d’actif

Bureaux well-positioned 3,9

Bureaux to-be-repositioned 1,9

SOUS-TOTAL BUREAUX 3,5

Activité 3,1

Autres 5,4

TOTAL FONCIÈRE 3,6

(*) Données à 100% et en quote-part des co-entreprises

Sur les 78 M€ d’échéances potentielles prévues en 2024, les libérations de surfaces et renégociations représentent c. 50 M€ de perte de loyers faciaux annualisés, dont près de 2/3 actées au second semestre 2024. 

En 2025, 16% des loyers IFRS annualisés arrivent potentiellement à échéance à travers une option de break ou une fin de bail, soit 55,9 M€ (dont 13 M€ sur les bureaux to-be-repositioned, 23 M€ sur les bureaux well-positioned, 14 M€ sur les locaux d’activité et 6 M€ sur le segment Autres). A noter que le potentiel de réversion locative¹⁷ sur les bureaux wellpositioned est de -11,3% au 31 décembre 2024, vs -8,7% au 31 décembre 2023, compte tenu de l’effet de l’indexation.

¹⁵  Incluant plus de 11 000 m² sur des locaux d’activités (38%) et 16 890 m² sur des bureaux (59%)

¹⁶  Incluant plus de 5 900 m² sur des locaux d’activités (32%) et 12 400 m² sur des bureaux (67%)

¹⁷  Loyers de marché vs loyers en vigueur

Echéancier des baux de la Foncière en loyers IFRS annualisés (en M€, à 100% + QP CE)

5.1.2. Allocation du capital ciblée et cessions d’actifs core au-dessus de l’ANR

Icade gère de manière rigoureuse le volume d’investissements, qui s’élève à 193,9 M€^[14] en 2024, en baisse de 65,2 M€ par rapport à 2023. 60% de ces investissements viennent financer les développements du pipeline, tandis que le solde concerne principalement des capex d’exploitation liés aux travaux de rénovation ou d'optimisation de la performance énergétique des bâtiments et des avantages commerciaux.

Capex         Total au    Total au (en M€, 100% + QP CE)                Acquisitions             Développements      d'exploitation

Icade a livré en 2024 deux actifs de bureaux, 100% loués, pour 5,8 M€ de loyers faciaux annualisés.

•       L’immeuble Cologne de plus de 2 900 m², a été entièrement rénové en étroite collaboration avec le locataire Phibor, filiale de Vinci Energies, qui en fait son nouveau siège social dans le parc Paris Orly-Rungis. Cet immeuble est un véritable démonstrateur des solutions en faveur de l’adaptation au changement climatique, les travaux ayant permis de réduire de moitié le risque de vulnérabilité aux vagues de chaleur à horizon 2050^[15]. 

•       L’immeuble Next de 15 700 m², idéalement situé dans le centre de Lyon, a été intégralement réhabilité pour repenser les espaces conformément aux attentes des clients, tout en répondant aux meilleurs standards environnementaux (HQE Rénovation niveau Excellent, BREEAM Rénovation niveau Very Good et Label R2S 2 étoiles). Next a été en grande partie pré-loué par April plus de 2 ans avant sa livraison.

Au 31 décembre 2024, les projets lancés représentent un volume total d’investissements de 872 M€, dont 286 M€ restent à engager, et des loyers annualisés supplémentaires estimés à 45 M€ sur les trois prochaines années. 

Les projets sont diversifiés et cohérents avec les orientations établies dans le cadre du plan stratégique ReShapE. Le pipeline contribue à l’adaptation du patrimoine à l’évolution de la demande, avec les projets 29-33 Champs-Elysées ou

Edenn notamment, et participe à la diversification du portefeuille à travers les projets de data center dans le Parc des Portes de Paris ou le projet hôtelier à Rungis.

Icade lance également deux opérations de bureaux dans le quartier de Lyon Part-Dieu : Seed & Bloom. Ces opérations de 8 200 m² et 5 000 m² consistent en la restructuration d’un immeuble de bureaux (Seed) et en la construction d’un immeuble de bureaux neuf (Bloom) dans le quartier central d’affaires, bénéficiant d’une forte demande et d’un taux de vacance faible (6,0% au T3 2024^[16]).

Conformément aux ambitions du Groupe en matière de RSE, Icade vise à ce que l’intégralité des projets en cours de développement obtiennent les meilleurs niveaux de certification (HQE et BREEAM niveau Excellent) ou soient alignés avec les critères de la taxonomie européenne. 

                                                                                                              Date de                                   Loyers        Yield       Investisse-      Reste à         Pré-

                                                              Nature des                                                                              Surface

       Nom du Projet                   Territoire                                                   Typologie               livraison                                attendus        On        ment Total              réaliser commer-

                                                                 travaux                                                                                   à 100%

                                                                                                         prévisionnelle                              (M€)           Cost                   (M€)                 (M€) cialisation

Notes : données à 100% + QP CE

Dans un marché de l’investissement atone (4,9 Md€ de transactions bureaux en 2024 en France, soit -27% par rapport à 2023)^[17], Icade a cédé en 2024 quatre actifs de bureaux well-positioned, pour un montant de 81,8 M€, à un rendement moyen de 5,8%, au-dessus de l’ANR du 30 juin 2024. Ces transactions témoignent de l’attractivité du portefeuille de bureaux well-positioned de la Foncière en régions et de la liquidité de ce type d’actifs.

•       Cession de Quai de Rive Neuve à Marseille à Now Patrimoine, locataire de l’intégralité du bâtiment depuis sa restructuration complète et sa livraison en 2020. 

•       Cession de l’immeuble Le Castel, localisé au cœur du quartier Euroméditerranée, à Marseille, à un fonds géré par la société de gestion immobilière Norma Capital. Restructuré en 2019, cet immeuble de bureaux était intégralement loué depuis sa livraison en 2019. 

•       Cession de Milky Way, situé à Lyon et entièrement restructuré en 2013, à un fonds géré par la société de gestion de portefeuilles immobiliers Midi 2i. 

•       Cession de Dulud, à Neuilly-sur-Seine, à la société Kresk Immobilier. 

Par ailleurs, Icade a débouclé, début février, par anticipation le Partenariat Public Privé (PPP) du Bâtiment Philippe

Canton à Nancy, à travers (i) la résiliation du Bail Emphytéotique Hospitalier du Centre Hospitalier Régional Universitaire (CHRU) et (ii) le transfert des dettes^[18] associées au CHRU. Conformément à la stratégie de recentrage du portefeuille, cette opération permet à Icade de se désengager d’un actif non stratégique^[19] à sa juste valeur (55 M€).

5.1.3. Ralentissement de la baisse des valeurs du portefeuille de bureaux 

                                                                                                                                                    Var. à                   Var. à                Var. à

                                                                    JV                 JV 31/12/2023 des Investissements et           périmètre         périmètre      périmètre              JV

(en M€, à 100% + QP CE)                                                    actifs cédés (a)                      autres (b)                    constant constant (%) courant (%)

(a) Comprend les cessions en bloc (y compris cession à Icade Promotion) ainsi que les cessions partielles (ventes par lot ou actifs dont la part de détention d’Icade a diminué sur la période)

(b) Comprend les capex, les engagements 2024 des VEFA, les acquisitions. Comprend également le retraitement des droits et frais d’acquisitions, de la variation de valeur des actifs acquis sur l’exercice, des travaux sur actifs cédés, des évolutions de droits de mutation et des variations de valeurs des actifs assimilés à des créances financières

(c) Inclut principalement des hôtels et des actifs de commerces

Au 31 décembre 2024, la valeur du portefeuille de la Foncière s’établit à 6,4 Md€ hors droits contre 6,8 Md€ à fin 2023, soit une diminution de -6,6% à périmètre courant.

A périmètre constant, la valeur du patrimoine baisse de -7,1% en 2024, après une forte correction des valorisations en 2023 (-17,9%). Ce chiffre reflète des disparités importantes entre les différentes classes d'actifs, et entre les actifs au sein d’une même classe en fonction de leur localisation et de leur qualité intrinsèque. 

•       La reprise se confirme sur le segment des locaux d’activité, avec une hausse des valeurs sur deux semestres consécutifs (+1,9% sur l’année 2024), soutenue par la stabilisation globale des taux et l’augmentation mesurée de loyers.

•       La valeur des bureaux well-positioned baisse de -6,7% sur 2024, notamment pénalisée par une décompression additionnelle des taux au deuxième semestre 2024 pour les actifs situés en périphérie de Paris et en région. Cette baisse est atténuée par des évènements locatifs favorables (bail signé avec EDF Renouvelables sur l’actif Origine et extension du BEFA de Schneider Electric sur Edenn à Nanterre).

•       Les bureaux to-be-repositioned enregistrent une baisse de valeur plus importante, à -17,6% en 2024, liée à l’impact de la dégradation des paramètres d’expertises (taux, loyer de marché, durée de recommercialisation…), dans un contexte d’offre disponible en nette hausse.

à 100% + QP CE

Locaux d'activité                                                                                                                                                                                                                                                                                           

*Retraité des changements de catégories d'actifs entre deux périodes, comme le passage de la catégorie "projets en développement" à la catégorie "exploitation" lors de la livraison d'un immeuble.

(a) Variation nette des cessions de la période, des investissements, des variations de valeur des actifs assimilés à des créances financières (PPP) et des évolutions de fiscalité sur la période

(b) Établi par rapport à la valeur d’expertise hors droits, pour les immeubles en exploitation.

(c)  Principalement hôtels et commerces

Les indicateurs Prix en €/m2, Taux de rendement net droits inclus et Taux de vacance EPRA sont présentés hors PPP et pour les immeubles en exploitation uniquement

5.1.4. Cash-Flow Net Courant (CFNC) en nette progression de +13,1%

Le Cash-Flow Net Courant de la Foncière affiche une croissance solide de +13,1% à 258,9 M€ soutenue par la hausse des revenus locatifs bruts et l’amélioration du résultat financier.

(en M€)                                                                                                                 31/12/2024       31/12/2023 Variation (M€)              Variation

Eléments récurrents :                                                                                                                                                                

(a)                  Les "Eléments récurrents non courants" correspondent à l'amortissement des biens d'exploitation et à la charge IFRS 2 sur les plans d'attribution gratuite d'actions.

(b)                  Les "Eléments non courants" regroupent la variation de juste valeur des immeubles de placement, le résultat des cessions, la mise en juste valeur des instruments financiers et d'autres éléments non courants.

Les revenus locatifs de la Foncière s’élèvent à 369,2 M€ au 31 décembre 2024, en croissance de +5,2 M€ par rapport au 31 décembre 2023. La croissance des revenus de +2,5% à périmètre constant, est principalement soutenue par l’effet de l’indexation (+5,1%). A noter que la variation à périmètre constant inclut également une contribution de +0,6% liée aux indemnités de résiliation.

La croissance des revenus est portée principalement par les actifs de bureaux well-positioned (+5,3% à périmètre constant) et les locaux d’activité (+4,6% à périmètre constant). Les revenus des bureaux to-be-repositioned sont naturellement davantage altérés par la réversion négative et l’effet des sorties.

                                                                                           Activité locative                                                                             Variation totale Variation à périmètre

(en M€)                                                                                             et indexation *            Autres **                                    (%)                         constant (%)

(*) Les éléments "Activité locative et indexation" incluent les indemnités de résiliation anticipées  

(**) Les éléments "Autres" incluent les effets de périmètre (acquisitions, cessions, pipeline) 

                                                                                                                                             Périmètre courant           Périmètre constant

(en M€, à 100%)                                                                     en valeur         en %         en valeur          en %

Les revenus locatifs nets de la Foncière s’établissent à 347 M€, en augmentation de +15,1 M€ par rapport au 31 décembre 2023. 

Le taux de loyers nets est en amélioration à 94% vs 91,2% en 2023, grâce à l’effet combiné de (i) la hausse des indemnités de remise en état perçues à la suite de la sortie de certains locataires, (ii) la baisse du prix de l’énergie et (iii) la baisse du risque clients. Le taux de recouvrement des loyers à fin décembre 2024 est élevé à 98 % reflétant la solidité de la base locative de la Foncière, constituée à près de 85 % de grands groupes, d’établissements de taille intermédiaires et d’entreprises du secteur public. La hausse du coût de la vacance impacte négativement le taux de loyers nets de 0,5 pp. 

                                                                                                                 31/12/2024                                            31/12/2023

                                                                                               Revenus locatifs                                      Revenus locatifs

Marge Marge (en M€, à 100%)             nets          nets

5.2. Promotion : apurement du portefeuille d’opérations et reprise de l’activité en diffus

¨     Bonne performance sur le diffus (volume des réservations à +17%, dans un marché en repli de -3,7%^[20]) 

¨     Baisse des réservations en bloc (-7% en volume, -9% en valeur) dans des conditions financières moins favorables qu’en 2023

¨     Hausse du backlog résidentiel de +1,8%

¨     Légère baisse du chiffre d’affaires liée au fort ralentissement de l’activité tertiaire

¨     Revue complète du portefeuille au S1 2024 représentant un impact de -34 M€ sur le Cash-Flow Net Courant

¨     Amélioration significative du Besoin en Fonds de Roulement

Principales données financières

                                                                                                                                  31/12/2024                31/12/2023                      Variation

5.2.1. Des signaux positifs et une meilleure performance que le marché sur l’activité en diffus

S’agissant de l’activité résidentielle, le pôle Promotion enregistre 5 300 réservations pour un montant de 1 308 M€, soit une hausse de c.1% en volume et une baisse contenue de c.-3 % en valeur par rapport à 2023. 

La dynamique sur l’activité résidentielle est soutenue en 2024 par l’activité en diffus, auprès des investisseurs individuels et primo-accédants, en hausse de +17% en volume et de +7 % en valeur. La performance d’Icade Promotion sur ce segment est meilleure que le marché, en repli de -3,7%^[21] en volume par rapport à la même période l’année dernière. Les investisseurs institutionnels, bailleurs sociaux et acteurs du logement intermédiaire, représentent 63% de la demande, en baisse de 4 pp par rapport à l’année dernière. Les réservations en bloc sont en baisse de -7% en volume et de -9% en valeur. 

Plusieurs facteurs ont contribué à l’amélioration de l’activité en diffus :

•       La demande des particuliers a été soutenue par quelques éléments conjoncturels comme la baisse des taux d’emprunt^[22] notamment et l’anticipation de la fin du dispositif Pinel, les investisseurs cherchant à profiter des avantages fiscaux liés au dispositif avant sa suppression. 

•       Icade Promotion a adapté son offre commerciale à l'évolution du marché et à la demande des accédants. Plusieurs programmes ont ainsi été très rapidement commercialisés en 2024 comme l’opération Hoya à Dunkerque (69 lots pré-commercialisés à 74% en moins de 6 mois), l’opération Saint Denis Time (63 lots pré-commercialisés à 68% en 6 mois) ou l’opération Quetigny Rive Cromois à Dijon (52 lots précommercialisés à 94% en 9 mois).

•       Icade Promotion s’est également associé à d’autres promoteurs au 4^ème trimestre afin d’entrer au capital de manière ciblée et opportuniste d’une dizaine d’opérations déjà en cours. En particulier, Icade Promotion et IDEAL Groupe ont signé un partenariat portant sur une vingtaine d’opérations développées en co-promotion en 2024 et 2025 et fixant le cadre d’une collaboration future sur les opérations à développer à moyen terme.

Cette dynamique positive se traduit par l’amélioration de certains indicateurs opérationnels comme le taux de désistement des particuliers qui passe à 30 % (vs 37 % au 31 décembre 2023) et l’amélioration du délai d’écoulement au 31 décembre 2024.

L’activité tertiaire est en net repli en 2024. L’année est marquée par la livraison de deux opérations significatives (Envergure à Romainville pour Goldman Sachs et un immeuble à Nanterre pour La Française) pour plus de 60 000 m², tandis que les volumes de promesses en VEFA et de ventes actées se contractent d’environ 70% par rapport à l’année dernière. En 2024, Icade Promotion a toutefois signé en VEFA près de 15 000 m² de surfaces de bureaux auprès d’investisseurs utilisateurs (5 300 m² à Villeurbanne sur le site de l’ancienne clinique du Tonkin et 4 500 m² à Lyon à la croisée du quartier d’affaires de la Part-Dieu, de la Tête d’Or et de l’animation des Brotteaux).

Compte tenu de la bonne performance sur l’activité résidentielle en diffus, le backlog sur ce segment est en hausse de +1,8%, à 1,6 Md€, permettant d’avoir une bonne visibilité sur le chiffre d’affaires 2025. 

Le backlog total s’élève à 1,7 Md€, en baisse de -6,3% par rapport à fin 2023, reflétant la contraction de l’activité tertiaire. A fin décembre 2024, environ 51 % du backlog est sécurisé par des ventes actées.

Le backlog sécurisé à fin décembre 2024 inclut 807,1 M€ de prestations restant à réaliser sur les entités consolidées par intégration globale (voir note 7.1 des comptes consolidés résumés au 31 décembre 2024) et 71,7 M€ en quote-part groupe dans les co-entreprises

Le portefeuille foncier représente un chiffre d’affaires potentiel de 2,0 Md€ HT en vision économique (-27,5% en valeur par rapport au 31 décembre 2023 du fait de la reconfiguration et de l’abandon de projets non adaptés à l’évolution du marché).

5.2.2. Résultats impactés par les dépréciations significatives comptabilisées à la suite de la revue du portefeuille d’opérations

(en M€, à 100% + QP CE)                                                                                         31/12/2024       31/12/2023 Variation (M€)              Variation

(a)  Résultat opérationnel courant retraité de la charge de redevance de marque facturée par Icade.                

(b)  Les "Eléments non courants" regroupent les dotations aux amortissements, des dépréciations et d'autres éléments non courants

Le chiffre d’affaires économique de la Promotion s’établit à 1 214,8 M€ au 31 décembre 2024 (vs 1 293,9 M€ en 2023). 

Cette baisse est induite principalement par le recul du chiffre d’affaires de l’activité tertiaire (à 208,4 M€ soit -78 M€ par rapport à 2023), expliqué par la livraison d’opérations importantes et la baisse du volume de nouvelles signatures. A noter également que le chiffre d’affaires tertiaire était augmenté en 2023 du produit de cession de l’immeuble de bureaux situé rue Taitbout à Paris pour 40 M€.

Le chiffre d’affaires de l’activité résidentielle est relativement stable à 992,5 M€ (-6 M€ par rapport au 31 décembre 2023), alimenté par le backlog constitué fin 2023 et la reprise de l’activité au 2^ème semestre 2024.

Dans un environnement de marché toujours dégradé, marqué par des nouvelles baisses de prix notamment sur les réservations en bloc et par un contexte politique et économique incertain, Icade a enregistré en 2024 des dépréciations significatives, pour un montant total de 85 M€ avant impôts. Ces dépréciations résultent d’une revue complète du portefeuille d’opérations de promotion, au 1^er semestre 2024, consistant à (i) réviser les grilles de prix des projets en cours, (ii) déprécier l’intégralité des frais d’étude engagés sur des projets abandonnés ou reconfigurés et (iii) ajuster la valeur des terrains en cohérence avec le marché et le nouveau bilan promoteur.

Au 2^ème semestre 2024, Icade a par ailleurs comptabilisé, sur quelques actifs ciblés, des baisses de valeur représentant un impact négatif sur le Cash-Flow Net Courant de c. -7,6 M€.

Compte tenu de ces dépréciations, compensées en partie par une gestion rigoureuse des coûts de fonctionnement en amélioration de c. 11 M€, le taux de ROEC ressort à -1,7% vs 3,6% en 2023.

5.2.3. Amélioration significative du Besoin en Fonds de Roulement

(en M€, à 100% + QP CE)                                                                                                                                                31/12/2024                31/12/2023              Variation (M€)

Le pôle Promotion a géré de manière très rigoureuse son Besoin en Fonds de Roulement (BFR) qui s’améliore de près de 270 M€ au 31 décembre 2024, par rapport au 31 décembre 2023. Il représente 25% du chiffre d’affaires contre 44% fin 2023.

Plusieurs facteurs contribuent à l’amélioration du BFR au cours de l’année :

•       la gestion rigoureuse des encaissements clients ; 

•       la réduction des opérations de portage, du type achat de terrains ; 

•       le lancement sélectif de nouveaux projets (recul des lancements de travaux de -28% en valeur par rapport à 2023) ;

•       la maitrise du stock d’invendus sur les programmes terminés (14 M€ au 31 décembre 2024 vs 19 M€ au 31 décembre 2023) ; et

•       l’impact des dépréciations enregistrées en 2024 sur le portefeuille d’opérations.

Par ailleurs, dans le cadre de sa stratégie d'amélioration du BFR, Icade a signé en janvier 2025 une promesse de vente de l’immeuble Tolbiac (Paris 13^ème) pour un montant de 19,5 M€.

6.  Structure financière robuste

¨     Liquidité très solide

¨     Gestion proactive de l’échéancier de dette à travers le rachat de 350 M€ d’obligations à échéance 2025 et 2026 et l’émission de 149 M€ d’obligations à échéance 2030 et 2031

¨     Amélioration substantielle du résultat financier sous l’effet conjugué de la maîtrise du coût de l’endettement brut (1,52%) et de la nette augmentation des produits de placement (+11 M€)

¨     Structure bilantielle reflétant l’ajustement des valorisations et un volume de cessions limité

Principales données financières

                                                                                                                                         31/12/2024             31/12/2023                  Variation

6.1. Liquidité très solide

Au 31 décembre 2024, le Groupe dispose d’une position de liquidité très confortable de plus de 2,8 Md€ pour une dette brute de 4,7 Md€. La liquidité est composée de : 

•       c. 1,1 Md€ de trésorerie nette des découverts bancaires, en baisse de -0,3 Md€ par rapport au 31 décembre 2023 ; et 

•       1,7 Md€ de lignes de crédit non utilisées (hors disponibilités de tirage des opérations de promotion), stable par rapport au 31 décembre 2023. Au cours de l’année 2024, Icade n’a pas eu recours à ces lignes et a conservé la totalité de son encours de lignes de crédit intégralement disponibles.

Au 31 décembre 2024, le Groupe affiche un encours de NEU CP réduit à 225 M€, en ligne avec la position du 31 décembre 2023, afin d’en limiter l’impact sur les charges financières. Sur l’année 2024, le taux moyen des NEU CP s’élève à 4,06%, pour une maturité moyenne de 3 mois.

Nette de la couverture des NEU CP, qui constituent des ressources à court terme, la liquidité s’élève à 2,6 Md€ au 31 décembre 2024 et couvre les échéances de dette du Groupe jusqu’en 2029.

6.2. Gestion proactive du passif et du profil de couverture 

En 2024, Icade a utilisé une partie du produit perçu en 2023, lors de la réalisation de la première étape de la cession des activités de Santé, pour réduire ses échéances de dette court terme 2025 et 2026. Le Groupe a ainsi racheté 350 M€ d’obligations en mai 2024, dont 142,5 M€ d’obligations 2025 et 207,5 M€ d’obligations 2026. 

Au second semestre 2024, Icade a émis avec succès de nouvelles obligations pour un montant de 149,0 M€. Ces obligations sont venues abonder deux souches existantes :

•           la souche à échéance janvier 2030, offrant un coupon de 1,000%, à hauteur de 99,0 M€ ;  • la souche à échéance janvier 2031, offrant un coupon de 0,625%, à hauteur de 50,0 M€. 

Icade a également mis en place un programme EMTN en décembre 2024, lui permettant une plus grande agilité pour saisir des fenêtres de marché favorables.

Le Groupe conserve une structure de financements équilibrée et diversifiée, composée à 60 % de financements désintermédiés et à 40 % de financements bancaires. 

La durée de vie moyenne de la dette^[23] au 31 décembre 2024 s’établit à 3,9 ans, contre 4,6 ans au 31 décembre 2023.

Echéancier de dette tirée au 31 décembre 2024 (en M€, hors dettes rattachées à des participations et découverts bancaires)

Par ailleurs, en cohérence avec ses ambitions en matière RSE, Icade dispose de financements majoritairement durables : 70 % de ses financements sont verts ou adossés à des objectifs en matière d’intensité carbone et de préservation de la biodiversité (vs 65 % au 31 décembre 2023). Le 22 juillet 2024, Icade a publié son Green Financing Report, présentant l’ensemble des financements verts (1,75 Md€) et les actifs éligibles (2,5 Md€) – disponible via ce lien Financement de marché long-terme.

Icade maintient une politique prudente en matière de gestion du risque de taux. Au 31 décembre 2024, la dette projetée en 2025 est couverte à 92%. Par ailleurs, Icade a amélioré en 2024 son profil de couverture à moyen/long terme, via la souscription de 200 M€ de swaps à départ forward de maturité 7 ans. La durée de vie moyenne de la dette à taux variable ressort à 3,8 ans et celle des couvertures associées à 6,4 ans.

Encours résiduel des instruments de couverture de taux à chaque fin de période (en M€)

6.3. Très nette amélioration du résultat financier 

Le résultat financier est en nette amélioration au 31 décembre 2024 à -22,4 M€, vs -69,4 M€ au 31 décembre 2023. Cette évolution favorable résulte de :

•       la baisse des charges financières permise par (i) l’amélioration du coût moyen de la dette à 1,52% (vs 1,60% à fin 2023) portée par l’effet des couvertures entrées en vigueur fin 2023 et (ii) la réduction de l’encours moyen (NEU CP, remboursement de 100 M€ de lignes à taux variables en juillet 2023, rachat obligataire de 350 M€ en mai 2024) ;

•       l’augmentation des produits de placement (+ 11 M€ vs 2023), avec un volume moyen placé de 1 049 M€ à c. 3,90 % ; et

•       +11M€ d’intérêts perçus au titre de l’avance accordée par Icade à IHE Healthcare.

En conséquence, le ratio ICR ressort en forte augmentation à 14,5x (vs 5,6x au 31 décembre 2023).

6.4. Structure de bilan reflétant l’ajustement des valorisations et un volume de cessions limité

Dans un environnement de marché sous pression, l’évolution des ratios de bilan reflète les ajustements enregistrés sur les activités de Foncière et de Promotion.

•       Le ratio Loan-to-Value droits inclus augmente à 36,5% (vs 33,5% au 31 décembre 2023), du fait de la baisse de la valorisation du patrimoine de la Foncière et d’un volume de cessions limité en 2024.

•       Le ratio Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et déconsolidées augmente à 10,0x (vs 7,0x au 31 décembre 2023), en particulier compte tenu de l’impact sur l’EBITDA des dépréciations enregistrées à la suite de la revue du portefeuille d’opérations de la Promotion au 1^er semestre 2024 (effet de +2,2pt).

En novembre 2024, Standard & Poor’s Global a abaissé la notation de crédit long terme d’Icade de BBB+ perspective négative à BBB perspective stable, dans un contexte de pression sur les activités du Groupe et de décalage de la finalisation de la cession des activités de Santé. S&P Global a également ajusté les seuils des ratios financiers^[24] d’Icade pour une notation BBB, et a fixé désormais comme objectifs cibles : 

•       un ratio Dette Nette / (Dette Nette + Capitaux Propres) toward 50% (vs inférieur à 40% précédemment) ; •        un ratio Dette Nette / EBITDA S&P inférieur à 11x (vs inférieur à 8,5x précédemment) ;

•       un ratio ICR toward 2,4x (vs supérieur à 3,8x précédemment).

6.5. Covenants bancaires

Les ratios de covenants sont respectés au 31 décembre 2024 et présentent une marge confortable par rapport à leur limite.

ANNEXES

31 décembre 2024

SOMMAIRE

1. Compte de résultat analytique Groupe Icade........................................... 27

1.1. Compte de résultat analytique au 31 décembre 2024........................................................................................................ 27

1.2. Compte de résultat analytique au 31 décembre 2023........................................................................................................ 28

2. Reporting EPRA............................................................................................. 29

2.1 Actif net réévalué EPRA.............................................................................................................................................................. 29

2.2 Résultat net récurrent EPRA – Foncière.................................................................................................................................. 30

2.3 LTV EPRA....................................................................................................................................................................................... 30

2.4 Taux de rendement EPRA – Foncière....................................................................................................................................... 31

2.5 Taux de vacance EPRA– Foncière.............................................................................................................................................. 31

2.6 LFL revenus locatifs nets– Foncière.......................................................................................................................................... 32

2.7 Ratio de coûts EPRA – Foncière................................................................................................................................................ 32

2.8 Investissements EPRA – Foncière............................................................................................................................................. 33

3. Revue des indicateurs du Groupe en 2024................................................ 33

4. Glossaire........................................................................................................ 35

1. Compte de résultat analytique Groupe Icade

La colonne intitulée "Activités non stratégiques" fait référence aux dividendes reçus et produits d’intérêts des participations résiduelles non consolidées dans les activités de Santé, à la mise à la juste valeur de celles-ci et aux facturations de prestations administratives et d’intérêts à ces activités. En 2023, cette colonne comprend également le résultat des activités Santé au titre du 1^er semestre, comptabilisé en tant que résultat des activités abandonnées, net des refacturations internes. 

1.1. Compte de résultat analytique au 31 décembre 2024

Retraitement

                                                                                                                     Promotion                                 Activités 

                                                                                                                                                                      Total Groupe              IFRS

                                                                                                       Foncière           (Vision         Intermétiers           Non                                                                      Total

                                                                                                                                                                          (vision           (Coentrepris

                                                                                                       Tertiaire       économique        & Autres        Stratégiqu                                                               Groupe 

                                                                                                                                                                     économique*)              es

                                                                                                                          *)                                              es

(en millions d'euros)                                                                                                                                                                                                                                               Promotion)

Eléments courants :                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

         * Les agrégats du compte de résultat incluent les entités contrôlées et les entités sous contrôle conjoint « coentreprises » en quote-part de détention.

1.2. Compte de résultat analytique au 31 décembre 2023

Retraitement

                                                                                                                     Promotion                                 Activités 

                                                                                                                                                                      Total Groupe              IFRS

                                                                                                       Foncière           (Vision         Intermétiers           Non                                                                      Total

                                                                                                                                                                          (vision            (Coentrepris

                                                                                                       Tertiaire       économique        & Autres        Stratégiqu                                                               Groupe

                                                                                                                                                                     économique*)              es

                                                                                                                          *)                                              es

(en millions d'euros)                                                                                                                                                                                                                                               Promotion)

Eléments courants :                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

* Les agrégats du compte de résultat incluent les entités contrôlées et les entités sous contrôle conjoint « coentreprises » en quote-part de détention.

2. Reporting EPRA

Indicateurs de référence dans le secteur des foncières, Icade présente ci-dessous l’ensemble des indicateurs de performance de l’European Public Real Estate Association (EPRA) qui a été établi en conformité avec ses recommandations.

Principales données EPRA                                                                                    31/12/2024        31/12/2023            Variation            Voir Note

Principales données EPRA                                                                                    31/12/2024        31/12/2023            Variation            Voir Note

2.1 Actif net réévalué EPRA

(en M€)                                                                                                                                                                 

(a) S’élève à 75 876 132 au 31 décembre 2024 après annulation des actions auto détenues (-455 966 actions) et impact positif des instruments dilutifs (+ 97 553 actions).

2.2 Résultat net récurrent EPRA – Foncière

(en M€)                                                                                                                                                          31/12/2024              31/12/2023

(a) Les Autres activités correspondent à la promotion, aux activités non stratégiques ainsi qu'aux opérations inter-métiers et autres.

2.3 LTV EPRA

2.4 Taux de rendement EPRA – Foncière

Le tableau ci-dessous présente le passage entre le taux de rendement net Icade et les taux de rendement définis par l’EPRA. Le calcul prend en compte l’ensemble des immeubles de la Foncière en exploitation. Il est présenté à 100% et en QP pour les Co-Entreprises (CE).

(à 100% + QP CE)                                                                                                                                   31/12/2024                31/12/2023

                                                                                                                                                   Foncière

                                                                                           TOTAL AU          Bureaux             Bureaux            Sous-                                                                         TOTAL AU

 31/12/2024 well- to-be- total Activité Terrains Autres 31/12/2023 positioned repositioned Bureaux

(en M€, à 100% + QP CE)

(1) Immeubles en Développement, réserves foncières, surface en attente de restructuration et actifs assimilés à des créances financières (PPP)

2.5 Taux de vacance EPRA– Foncière

Actifs en exploitation (à 100% + QP CE)                                                                         31/12/2024             30/06/2024              31/12/2023

^(a) Hors PPP, y compris Autres actifs

Taux de vacance

EPRA au

Actifs en exploitation                                              Valeurs locatives de marché des            Valeur locative de marché ^31/12/2024 

(en M€, à 100% + QP CE)                                                          surfaces vacantes (A)                                      totale (B) ^{(= A/B)}

^(a) Hors PPP, y compris Autres actifs

2.6 LFL revenus locatifs nets– Foncière

                                                                                           Activité locative                                                                             Variation totale Variation à périmètre

(en M€)                                                                                             et indexation *            Autres **                                    (%)                         constant (%)

(*) Les éléments "Activité locative et indexation" incluent les indemnités de résiliation anticipées  

(**) Les éléments "Autres" incluent les effets de périmètre (acquisitions, cessions, pipeline) 

2.7 Ratio de coûts EPRA – Foncière

Les données ci-dessous présentent le détail du ratio de coûts EPRA sur le périmètre de la Foncière.

           (en M€)                                                                                                                                             31/12/2024             31/12/2023

2.8 Investissements EPRA – Foncière

Les investissements sont présentés selon les préconisations de l’EPRA sur le périmètre de la Foncière. 

                                                                                                        31/12/2024                                           31/12/2023

Acquisitions                                                                              0,0

Développements                                                                   115,9

                                Dont frais financiers capitalisés                 2,0

Capex d'exploitation                                                               77,0

                                 Dont Sans création de surfaces                64,6

                                  Dont Avantages commerciaux                12,3

TOTAL CAPEX                                                                         192,9

Différence entre Capex comptabilisés et décaissés                    1,9

TOTAL CAPEX DECAISSES                                                       194,8

3. Revue des indicateurs du Groupe en 2024

Dans un souci constant d’amélioration de la clarté de sa communication financière, le Groupe a procédé au cours du premier semestre 2024 à une revue de ses indicateurs, et a conduit une étude de perception auprès d’un panel d’investisseurs et d’analystes.

A l’aune des commentaires recueillis, des recommandations de place, notamment de l’European Public Real Estate Association et des meilleures pratiques de marché, deux typologies de modification ont été introduites, afin de procurer des informations plus pertinentes :

•       le périmètre de calcul de certains indicateurs a été ajusté pour correspondre au périmètre de consolidation des comptes IFRS, majoré de la part détenue dans les entités sous contrôle conjoint (co-entreprise) ;

•       la méthodologie de calcul de certains indicateurs du Groupe a été modifiée.

Le tableau ci-après présente l’ensemble des changements opérés ainsi que leurs impacts, limités, sur les résultats au 31 décembre 2023. Parmi ces indicateurs, sont considérés comme des Indicateurs Alternatifs de Performance (i) le Résultat Net Récurrent EPRA et (ii) le Résultat opérationnel économique courant d’Icade Promotion.

4. Glossaire 

Icade utilise des indicateurs alternatifs de performance (IAP) qui sont identifiés par un astérisque * et définis ci-après conformément à la position AMF DOC-2015-12.

Acronymes et abréviations utilisés :