from FREY (EPA:FREY)
Mise à disposition du rapport financier semestriel 2025
SOMMAIRE
ATTESTATION 3 COMPTES SEMESTRIELS
DU RESPONSABLE CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025 13
DU RAPPORT 3.1 Informations financières concernant
le patrimoine, la situation financière
FINANCIER SEMESTRIEL 5 et les résultats du groupe Frey 13
3.2 Evénements majeurs survenus au cours
de la période 17
RAPPORT FINANCIER 3.3 Principes comptables et méthodes de consolidation 18
2.1 Faits marquants du 1er semestre 2025 2.2 Présentation des résultats consolidés au 30 juin 2025 2.3 RSE & développement durable 2.4 Perspectives | 3.4 Notes sur les comptes consolidés au 30 juin 2025
11RAPPORT DES COMMISSAIRES 11 AUX COMPTES SUR L’INFORMATION FINANCIÈRE SEMESTRIELLE | 22 33 35 |
SEMESTRIEL 7
Rapport Financier Semestriel 2025 -
3
 |
1 ATTESTATION DU RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
1 ATTESTATION DU RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
Responsable des informations
Monsieur Antoine FREY,
Président Directeur Général de FREY S.A (la « Société »).
Attestation du responsable
« J’atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés pour le semestre écoulé, présentés dans le Rapport Financier au 30 juin 2025, sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société FREY et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité ci-joint présente un tableau fidèle des évènements importants survenus pendant les six premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu’une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice. » Fait à Bezannes, le 24 juillet 2025
Monsieur Antoine FREY
Président Directeur Général de FREY S.A (la « Société »).
 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
RAPPORT FINANCIER
SEMESTRIEL
1. FAITS MARQUANTS DU 1ER SEMESTRE 2025
Patrimoine Locatif consolidé Au cours du premier semestre de l’exercice 2025, l’activité du Groupe a notamment été marquée par : ● L’acquisition de son 1er Outlet, Designer Outlet Berlin (21.200 m²), seul village de marques de la région Berlin-Brandebourg (Allemagne), ● La cession d’un Retail Park à Vendenheim (2.000 m²) Les surfaces locatives consolidées par le Groupe au 30 juin 2025, s’élèvent à 697.700 m². Elles ont généré 65 M€ de loyers facturés bruts sur le semestre, soit une diminution de 6 % par rapport au premier semestre de l’exercice 2024. Patrimoine économique Le patrimoine économique de la foncière correspond aux actifs détenus à 100 % auxquels s’ajoutent les actifs détenus en partenariat à hauteur de leur quote-part de détention. Au 30 juin 2025, le patrimoine économique du Groupe représente une surface locative de 748.400 m² pour 156,5 M€ de loyers annualisés (y compris loyers variables). | À périmètre constant, les loyers annualisés sur le patrimoine économique en exploitation ont progressé de +2,1 % par rapport au 31 décembre 2024. Au 30 juin 2025, le patrimoine économique enregistre une vacance (calculée selon les Best Practice Recommandations EPRA) de 2,5%, identique au 31 décembre 2024. Le taux d’occupation ressort donc à 97,5% au 30 juin 2025. Patrimoine sous gestion Les surfaces locatives gérées par le Groupe au 30 juin 2025 s’élèvent à 878 700 m² contre 857 890 m² à fin 2024. Elles représentent 179,9 M€ de loyers annualisés, contre 160,6 M€ à fin 2024. Ces surfaces se composent des éléments suivants : ● le patrimoine détenu à 100% par le Groupe ; ● le patrimoine détenu par le Groupe au travers de partenariat (à 100%); ● le patrimoine géré par le Groupe pour le compte de tiers. |
Synthèse du Patrimoine du Groupe
Le détail du patrimoine en exploitation du Groupe au 30 juin 2025 est présenté dans le tableau ci-dessous :
VENTILATION DU PATRIMOINE EN EXPLOITATION
+ | Actif en exploitation mis en équivalence (QP non FREY) | 313,3 | |
= | PATRIMOINE TOTAL EN EXPLOITATION | 2 538,6 | |
Développement Malmö Outlet est en cours de travaux et commercialisation (26.000 m²). Les travaux d’un autre actif débuteront dans le prochain semestre pour 57.000 m² dont environ 49.000 m² seront conservés en patrimoine. | Distribution de dividendes L’Assemblée Générale des actionnaires en date du 25 juin 2025 a approuvé le paiement d’un dividende de 1,90 € par action aux 32 250 098 actions existantes, soit un dividende d’un montant total de 61,3 M€. Compte tenu des actions auto-détenues, le montant à verser s’élève à 60,6 M€. | ||
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
2. PRÉSENTATION DES RÉSULTATS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025
2.1. COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ
Comptes consolidés - M€ | 30/06/2025 (6 mois) | 30/06/2024 (6 mois) | Variation | |
Chiffre d’Affaires | 93,5 | 95,7 | -2,2 | |
Dont : - Revenus locatifs | 65,0 | 69,4 | -4,4 | |
- Promotion immobilière | 0,5 | 4,5 | -4 | |
- Gestion pour compte de tiers | 7,8 | 0,3 | 7,5 | |
- Autres activités | 1,1 | 1 | 0,1 | |
- Refacturations de charges – IFRS 16 | 19,1 | 20,5 | -1,4 | |
Résultat Opérationnel Courant | 51,1 | 55,7 | -4,6 | |
Variation Juste Valeur des immeubles de placement | -0,5 | 12,0 | -12,5 | |
Résultat Net des sociétés mises en équivalence | 0,5 | 0,1 | 0,4 | |
Variation Juste Valeur des Instruments financiers | -15,3 | 2,2 | -17,5 | |
Résultat Net avant IS | 18,8 | 52,7 | -33,9 | |
RÉSULTAT NET PART DU GROUPE | 12,7 | 46,5 | -33,8 | |
2.1.1. Chiffre d’Affaires Revenus locatifs Le total des loyers consolidés du Groupe s’élève à 65,0 M€ au 1er semestre 2025, contre 69,4 M€ en 2024, soit une diminution de 6,3%. A périmètre constant, les loyers facturés ont augmenté de 3,6 % par rapport au 1er semestre 2024. Promotion immobilière Le chiffre des ventes de la promotion immobilière s'établit à 0,5 M€ pour le premier semestre 2025. Gestion pour compte de tiers Le chiffre d'affaires généré par l'activité de gestion pour compte de tiers est de 7,8 M€ au cours du 1er semestre 2025. Autres activités Le chiffre d’affaires généré par l’activité de gestion d’actifs immobiliers (asset management, property et acquisitions) ressort à 1,1 M€ au 1er semestre 2025. | 2.1.2. Résultat opérationnel courant Le résultat opérationnel courant ressort à + 51,1 M€ au 30 juin 2025, contre + 55,7 M€ au premier semestre 2024, soit une diminution de 8,3%. 2.1.3. Juste valeur Le Groupe Frey enregistre une variation de juste valeur de - 0,5 M€. Cette variation se compose de la variation de juste valeur des immeubles de placement en exploitation et en développement présents au 31 décembre 2024 ainsi que de la variation de juste valeur de l'actif Designer Outlet Berlin acquis au cours du premier semestre 2025. Au 30 juin 2025, la valorisation des immeubles de placement a été déterminée par des experts indépendants : les cabinets Colomer Expertises, Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate, JLL France et Savills. 2.1.4. Résultat net (Part du Groupe) Le résultat net (part du Groupe) ressort à 12,7 M€ contre 46,5 M€ pour les 6 premiers mois de l’exercice 2024, soit une diminution 33,8M€ Cette variation du résultat net s’explique principalement par la baisse des justes valeurs des instruments financiers et les variations de périmètre réalisées par le Groupe. | |||
2.2. BILAN CONSOLIDÉ
Principaux postes du bilan consolidé - M€ | 30/06/2025 (6 mois) | 31/12/2024 (12 mois) | Variation |
Capitaux propres part du Groupe | 995,6 | 1 047,8 | -52,2 |
Capitaux propres | 1 037,9 | 1 099,7 | -61,8 |
Dettes financières | 1 236,9 | 1 218,4 | 18,5 |
Immeubles de placement | 2 194,8 | 1 926,6 | 268,2 |
Stocks promotion | 64,6 | 64,0 | 0,6 |
Disponibilités + VMP | 111,6 | 321,3 | -209,7 |
Au 30 juin 2025, les capitaux propres part du Groupe ressortent à 995,6 M€, contre 1 047,8 M€ au 31 décembre 2024.
Cette évolution est due principalement aux éléments suivants : ● la variation du pourcentage de détention des sociétés ROS KRAKOW et
● la distribution de dividendes votée lors de l’Assemblée Générale ROS POLAND pour - 3,5 M€.
du 25 juin 2025 pour un montant de 61,3 M€ ; La valeur consolidée du patrimoine ressort à 2 194,8 M€ au 30 juin 2025,
● le résultat de la période pour 12,7 M€ ; contre 1 926,6 M€ au 31 décembre 2024, soit une augmentation de
268,2 M€ sur 6 mois.
● le retraitement des actions auto-détenues pour -0,3 M€;
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 
Le patrimoine total (développement et exploitation) du Groupe, reclassement IFRS 5 compris, se décompose de la manière suivante :
VENTILATION DU PATRIMOINE - M€
Immeubles de placement consolidés | 2 195,8 | |
- | Immeubles de placement dans les partenariats (QP non Frey) | - 13,9 |
+ | Immeubles de placement mis en équivalence (QP Frey) | 134,9 |
= | IMMEUBLES DE PLACEMENT ECONOMIQUES * | 2 316,8 |
+ | Immeubles de placement dans les partenariats (QP non FREY) | 13,9 |
+ | Immeubles de placement mis en équivalence (QP non FREY) | 314,8 |
= | PATRIMOINE TOTAL | 2 645,5 |
 |
*Les Immeubles de placement économiques sont composés de la quote-part de détention, des immeubles de placements IFRS IG et MEE et des immeubles de placements reclassés en Actifs destinés à être cédés.
2.3. RESSOURCES FINANCIÈRES 2.3.1. Dette bancaire L’encours des dettes du Groupe au 30 juin 2025 ressort à 1 234,5 M€, se décompose comme suit : ● 170,0 M€ de contrats hypothécaires long terme ● 4,5 M€ de dettes de crédit-bail immobilier ● 1 060,0 M€ de dettes corporate. Le Groupe dispose également d’un droit de tirage résiduel de 225,0 M€ sur les lignes corporate ainsi que d’une trésorerie de 111,6 M€, permettant d’accompagner le développement du Groupe. | 2.3.2. Taux intérêts et couverture de taux Au 30 juin 2025, la dette du Groupe est majoritairement indexée sur un taux variable (Euribor 3 mois). Cependant, compte tenu des opérations de couvertures de taux mises en place (SWAP, CAP et COLLAR), le taux d’intérêt de cette dette est sécurisé à hauteur de 93,7%, contre 95,1% au 31 décembre 2024. Le taux d’intérêt moyen de la dette au 30 juin 2025, après prise en compte des couvertures de taux et avec un Euribor 3 mois à 2,039 %, ressort à 2,73 %, contre 2,66 % au 31 décembre 2024. Ce taux de 2,73 % se décompose en un taux moyen de 3,81 % sur les crédits hypothécaires et 2,55 % sur les financements corporates. Le tableau suivant présente les impacts sur le résultat financier du Groupe des éventuelles variations du taux Euribor 3 mois de 100 points et de 50 de base (en plus et en moins) : |
La maturité de la dette bancaire ressort à 4,9 contre 4,7 ans à fin 2024.
Au 30 juin 2025 | -100 pts | -50 pts | E3M | +50 pts | +100 pts |
Impacts (en K€) | 648 | 479 | - | - 671 | - 1 048 |
2.3.3. Echéancier de la dette
L’échéancier ci-dessous représente l’échéancier global de remboursement de la dette du Groupe, y compris lignes corporate long terme tirées.
4,5 | 100
| 150
| 110
| 600 |
| |
120 |
1002025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
Emprunts 
Crédits-bails immobiliers 
Lignes corporates
2.3.4. Covenants Dans le cadre de ses contrats de financement, le Groupe FREY est soumis aux covenants usuels dans le cadre de ce type de financement (LTV, Dette sécurisée, ICR). Au 30 juin 2025, tous les engagements et covenants du Groupe FREY pris vis à vis des partenaires financiers sont respectés. | Les ratios sur la base desquels sont établis les principaux covenants, sont exposés dans les tableaux suivants. Le ratio ICR mesure le rapport entre les loyers et les intérêts financiers. Le ratio LTV mesure le rapport entre l’encours de crédit et la valeur de l’actif DI. Le ratio de Dette Sécurisée indique le pourcentage de la dette totale du Groupe bénéficiant de suretés réelles | |||
RATIOS CONSOLIDES | LTV DROITS INCLUS | ICR | DETTE SÉCURISÉE | |
Dette concernée | 1 060,0 M€ | 1 060,0 M€ | 1 060,0 M€ | |
Ratios demandés | <=60,0 % | >= 2 | <20,0 % | |
Ratios 30.06.2025 | 44,7 % | 3,4 | 7,2 % | |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
2.4. ACTIF NET RÉÉVALUÉ EPRA (A.N.R.)
Les indicateurs de performance de FREY au 30 juin 2025, établis conformément aux bonnes pratiques définies par l’EPRA(1) dans ses recommandations, sont présentés ci-dessous.
Au 30 juin 2025 (en M€) | EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV |
CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS PART DU GROUPE | 995,6 | 995,6 | 995,6 |
Incluant/excluant : | |||
i) Instruments hybrides | - | - | - |
ANR DILUÉ | 995,6 | 995,6 | 995,6 |
Incluant : | |||
ii.a) Réévaluation des immeubles de placement (si option pour IAS 40 au coût) | - | - | - |
ii.b) Réévaluation des immeubles en cours (si option pour IAS 40 au coût) | - | - | - |
ii.c) Réévaluation des autres investissements non courants | - | - | - |
iii) Réévaluation des contrats de location-financement | - | - | - |
iv) Réévaluation des propriétés commerciales | - | - | - |
ANR DILUÉ À LA JUSTE VALEUR | 995,6 | 995,6 | 995,6 |
Excluant : | |||
v) Impôt différé sur la juste valeur des immeubles de placement | 38,7 | 38,7 | - |
vi) Juste valeur des instruments financiers | 8,2 | 8,2 | - |
vii) Goodwill résultant de l’impôt différé | - | - | - |
viii.a) Goodwill selon le bilan IFRS | - | - | - |
viii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS | - | - 1,8 | - 1,8 |
Incluant : | - | - | - |
ix) Juste valeur de la dette à taux fixe | - | - | - |
x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | - | - | - |
xi) Droits de mutation | 108,6 | 3,4 | - |
ANR | 1 151,1 | 1 044,1 | 993,8 |
Nombre d’actions ordinaires en circulation à la fin de l'exercice | 32 250 098 | 32 250 098 | 32 250 098 |
Actions auto-détenues et plan d'attribution gratuite d'actions | 348 181 | 348 181 | 348 181 |
Nombre d’actions pris en compte après effet dilutif | 31 901 917 | 31 901 917 | 31 901 917 |
ANR PAR ACTIONS (en €) | 36,1 | 32,7 | 31,2 |
(1) European Public Real Estate Association, « Best Practice Recommandations », publiées en octobre 2019, sur le site Internet www.epra.com.
 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
Au 31 décembre 2024 (en M€) | EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV |
CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS PART DU GROUPE | 1 047,8 | 1 047,8 | 1 047,8 |
Incluant/excluant : | |||
i) Instruments hybrides | - | - | - |
ANR DILUÉ | 1 047,8 | 1 047,8 | 1 047,8 |
Incluant : | |||
ii.a) Réévaluation des immeubles de placement (si option pour IAS 40 au coût) | - | - | - |
ii.b) Réévaluation des immeubles en cours (si option pour IAS 40 au coût) | - | - | - |
ii.c) Réévaluation des autres investissements non courants | - | - | - |
iii) Réévaluation des contrats de location-financement | - | - | - |
iv) Réévaluation des propriétés commerciales | - | - | - |
ANR DILUÉ À LA JUSTE VALEUR | 1 047,8 | 1 047,8 | 1 047,8 |
Excluant : | |||
v) Impôt différé sur la juste valeur des immeubles de placement | 37,3 | 37,3 | - |
vi) Juste valeur des instruments financiers | - 6,9 | - 6,9 | - |
vii) Goodwill résultant de l’impôt différé | - | - | - |
viii.a) Goodwill selon le bilan IFRS | - | - | - |
viii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS | - | - 1,7 | - 1,7 |
Incluant : | |||
ix) Juste valeur de la dette à taux fixe | - | - | - |
x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | - | - | - |
xi) Droits de mutation | 83,2 | - 3,5 | - |
ANR | 1 161,4 | 1 073,0 | 1 046,1 |
Nombre d’actions ordinaires en circulation à la fin de l'exercice | 32 250 098 | 32 250 098 | 32 250 098 |
Actions auto-détenues et plan d'attribution gratuite d'actions | 361 643 | 361 643 | 361 643 |
Nombre d’actions pris en compte après effet dilutif | 31 888 455 | 31 888 455 | 31 888 455 |
ANR PAR ACTIONS (en €) | 36,4 | 33,6 | 32,8 |
3. RSE & DÉVELOPPEMENT DURABLE
Pionnière dans le virage stratégique vers la durabilité depuis 2008 et Société à Mission Certifiée B Corp™ depuis 2021, FREY demeure à l'avantgarde de l'innovation et de l'exemplarité. Au 1er semestre 2025, FREY franchit une nouvelle étape avec sa recertification B Corp, assortie d’un score de 116,1 points, en progression de 14 points par rapport à sa première évaluation. Avec ce score, FREY progresse sur chacun des cinq piliers fondamentaux : ● Collaborateurs (+4,6 points) : Sécurité financière, santé, bien-être, développement professionnel et engagement. ● Environnement (+5,6 points) : Empreinte carbone, gestion des ressources, biodiversité. 4. PERSPECTIVES POURSUITE DE LA CROISSANCE | ● Communautés (+3,0 points) : Impact local, diversité, équité, inclusion et relations fournisseurs. ● Clients (+0,4 points) : Qualité des services, marketing éthique, protection des données. ● Gouvernance (+0,2 points) : Transparence, éthique, mission sociale et environnementale. FREY démontre ainsi qu’un autre modèle d’entreprise est possible et performant. Cette reconnaissance renforce la conviction du Groupe qu’il est impératif de réconcilier rentabilité économique et intérêt collectif pour construire les territoires futurs. | |
FREY affirme plus que jamais sa volonté de devenir le leader européen du commerce de plein air, capitalisant sur ses compétences éprouvées en investissement, développement, et gestion de centres commerciaux de plein air full price et outlet. FREY continuera à mettre en œuvre sa stratégie ambitieuse à travers trois principaux piliers : ● Asset management des sites existants : Au-delà de la mise en œuvre des capacités de gestion (recommercialisations, renouvellements…) des équipes FREY sur ses centres de plein air stratégiques, les bons fondamentaux de la classe d’actifs permettent une densification et une diversification progressive (restauration, loisirs, santé, formation, services publics…) des sites existants avec des investissements affichant des rendements moyens au-dessus des expertises existantes. | ● ● | Mise en œuvre du pipeline de développement : à l’instar des standards de ses Shopping Promenade, le Groupe développe actuellement 2 grands projets à moyen terme destinés à être conservés en patrimoine. Il s’agit de Promenade Lleida en Espagne et Malmö Designer Village en Suède représentant environ 83 000 m2 pour 628 M€ d’investissements et un loyer potentiel de 20 M€. Acquisitions opportunistes en Europe : FREY acquiert des actifs commerciaux de plein air premium en Europe, les transformant aux normes de la foncière tant sur le plan économique qu'environnemental, en les repositionnant progressivement aux meilleurs standards commerciaux et environnementaux, en ligne avec le patrimoine existant du Groupe. FREY a notamment accru en 2025 ses moyens financiers pour soutenir cette croissance. En mai 2025, FREY a officiellement acquis son premier outlet premium en patrimoine, le Designer Outler Berlin. |
 |
COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025
COMPTES
SEMESTRIELS
CONSOLIDÉS
AU 30 JUIN 2025
1. INFORMATIONS FINANCIÈRES CONCERNANT LE PATRIMOINE, LA SITUATION FINANCIÈRE ET LES RÉSULTATS DU GROUPE FREY
1.1. COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ AU 30 JUIN 2025
En K€ | Note | 30.06.2025 6 mois | % CA | 31.12.2024 12 mois | % CA | 30.06.2024 6 mois | % CA |
Chiffre d'affaires | 4.1.1 | 93 502 | 100% | 191 312 | 100% | 95 685 | 100% |
Achats consommés | -29 070 | -31% | -64 472 | -34% | -32 564 | -34% | |
Charges de personnel | -9 538 | -14 221 | -4 753 | ||||
Autres Produits | 4.1.3 | 586 | 2 148 | 1 075 | |||
Autres Charges | 4.1.3 | -784 | -363 | -193 | |||
Impôts et taxes | -1 564 | -2 456 | -1 368 | ||||
Dotations et reprises aux amortissements et dépréciations | 4.1.4 | -2 043 | -4 053 | -2 223 | |||
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT | 51 089 | 55% | 107 895 | 56% | 55 659 | 58% | |
Autres Produits opérationnels | 4.1.5 | - | 306 | 52 | |||
Autres Charges opérationnelles | 4.1.5 | -268 | -2 824 | -1 569 | |||
Résultat de cessions d'Immeubles de placement | 4.1.6 | -10 | -1 352 | -978 | |||
Ajustement des valeurs des immeubles de placement | 4.2.2 | -497 | 23 787 | 11 952 | |||
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 50 314 | 54% | 127 812 | 67% | 65 116 | 68% | |
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence | 4.2.3 | 471 | -4 507 | 138 | |||
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL APRÈS QUOTE-PART DU RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES MISES EN ÉQUIVALENCE | 50 785 | 54% | 123 305 | 64% | 65 254 | 68% | |
Coût de l’endettement net | 4.1.7 | -16 613 | -32 643 | -14 741 | |||
dont Produits financiers | 12 138 | 30 981 | 16 534 | ||||
dont Charges financières | -28 751 | -63 624 | -31 275 | ||||
Autres produits et charges financiers | 4.1.7 | -15 325 | -29 799 | 2 226 | |||
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | 18 847 | 20% | 60 863 | 32% | 52 739 | 55% | |
Impôts sur les résultats | -4 755 | -15 703 | -5 187 | ||||
RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES CONSOLIDÉES | 14 091 | 15% | 45 160 | 24% | 47 552 | 50% | |
RÉSULTAT NET DES PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE | -1 358 | -5 157 | -1 087 | ||||
RÉSULTAT NET (PART DU GROUPE) | 12 734 | 14% | 40 003 | 21% | 46 465 | 49% | |
Résultat par action | 4.1.8 | 0,40 | 1,26 | 1,46 | |||
Résultat dilué par action | 4.1.8 | 0,40 | 1,26 | 1,47 |
1.2. ETAT DE SITUATION FINANCIÈRE CONSOLIDÉE AU 30 JUIN 2025
En K€ | Note | 30.06.2025 | 31.12.2024 | 30.06.2024 |
Capital | 625 | 625 | 625 | |
Réserves consolidées & Primes | 605 | 411 | 698 | |
Réserves de change | -407 | -210 | -103 | |
Résultat | 734 | 003 | 465 | |
CAPITAUX PROPRES (PART DU GROUPE) | 1.4 | 557 | 047 829 | 055 685 |
Participations ne donnant pas le contrôle | 1.4 | 367 | 870 | 861 |
TOTAL CAPITAUX PROPRES | 1.4 | 037 924 | 099 699 | 103 546 |
Provisions pour risques & charges | 4.2.7 | 537 | 407 | 400 |
Instruments financiers dérivés passifs non courants | - | - | - | |
Passifs financiers non courants | 4.2.6 | 241 149 | 220 789 | 077 720 |
Impôts différés passif | 029 | 931 | 508 | |
Autres passifs non courants | 612 | 112 | 310 | |
TOTAL PASSIFS NON COURANTS | 298 327 | 270 239 | 118 938 | |
Fournisseurs & comptes rattachés | 102 | 012 | 870 | |
Autres passifs courants | 4.2.8 | 748 | 399 | 508 |
Instruments financiers dérivés passifs courants | 3.3 | 302 | 846 | 586 |
Passifs financiers courants | 4.2.6 | 512 | 762 | 708 |
TOTAL PASSIFS COURANTS | 664 | 019 | 672 | |
Passifs liés à un groupe d'actifs destinés à être cédés | - | - | - | |
TOTAL PASSIF | 565 915 | 515 957 | 398 156 |
ACTIF
En K€ | Note | 30.06.2025 | 31.12.2024 | 30.06.2024 |
Ecart d'acquisition | 15 652 | 15 652 | 5 912 | |
Immobilisations incorporelles | 1 737 | 1 741 | 835 | |
Immobilisations corporelles | 4.2.1 | 28 875 | 29 383 | 29 443 |
Immeubles de placement | 4.2.2 | 2 194 794 | 1 926 552 | 2 034 492 |
Titres mis en équivalence | 4.2.3 | 72 095 | 73 029 | 46 005 |
Autres actifs non courants | 4 926 | 3 419 | 3 311 | |
Impôts différés actif | 2 708 | 870 | 1 100 | |
TOTAL ACTIFS NON COURANTS | 2 320 787 | 2 050 646 | 2 121 098 | |
Stocks et en-cours | 4.2.4 | 64 553 | 64 028 | 60 370 |
Clients & comptes rattachés | 4.3.2 | 21 306 | 18 999 | 24 882 |
Autres actifs courants | 35 163 | 33 854 | 38 903 | |
Actifs financiers courants | 3.3 | 11 480 | 24 089 | 45 676 |
Trésorerie et équivalents | 4.2.5 | 111 626 | 321 291 | 100 597 |
TOTAL ACTIFS COURANTS | 244 128 | 462 261 | 270 428 | |
Actifs destinés à être cédés | 4.2.2 | 1 000 | 3 050 | 6 630 |
TOTAL ACTIF | 2 565 915 | 2 515 957 | 2 398 156 |
PASSIF
 |
1.3. ETAT DE FLUX DE TRÉSORERIE AU 30 JUIN 2025
En K€ Note | 30.06.2025 6 mois | 31.12.2024 12 mois | 30.06.2024 6 mois | |
Flux de trésorerie liés à l'activité | ||||
Résultat net des sociétés consolidées | 14 091 | 45 160 | 47 552 | |
Elimination des charges & produits sans incidence sur la trésorerie ou non liés à l'activité | ||||
● Amortissements & provisions | 718 | 1 794 | 770 | |
● Coût de l'endettement | 20 312 | 36 992 | 17 153 | |
● Autres produits et charges financiers | 0 | - | ||
● Variation des impôts | 4 755 | 15 703 | 5 187 | |
● Variation de la valeur sur les immeubles de placement | 4.2.2 | 497 | -23 787 | - 11 952 |
● Variation de la valeur des instruments financiers | 4.1.7 | 15 066 | 29 254 | - 2 595 |
● Plus et moins-values de cession | 55 | -1 396 | - 330 | |
● Quote-part de résultat des mises en équivalence | 4.2.3 | -471 | 4 507 | - 138 |
● Frais d’acquisition sur titres de participation | 168 | - | ||
● Autres produits et charges sans incidence sur la trésorerie | - | - | ||
MARGE BRUTE D’AUTOFINANCEMENT DES SOCIÉTÉS INTÉGRÉES | 55 023 | 108 395 | 55 647 | |
Dividendes reçus des sociétés mises en équivalence | 903 | - | - | |
Impôts payés | -1 773 | -5 161 | - 1 060 | |
Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité | 4.3.2 | 6 860 | 7 482 | 3 306 |
FLUX NET DE TRÉSORERIE GÉNÉRÉS PAR L'ACTIVITÉ (1) | 61 013 | 110 716 | 57 893 | |
Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement | ||||
Acquisition d'immeubles de placement | 4.3.3 | -261 476 | -67 066 | - 12 789 |
Acquisition d'immobilisations | 4.3.3 | -200 | -50 023 | - 1 021 |
Variations des prêts, avances et autres actifs financiers | -3 789 | -1 265 | 2 477 | |
Cession d'immobilisations | 4.2.1 | 3 087 | 190 317 | 36 081 |
Cession d’actifs financiers | - | - | ||
Variations des autres placements | - | - | ||
Incidence des variations de périmètre | 4.3.4 | -32 | -5 939 | - 180 |
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX OPÉRATIONS D’INVESTISSEMENT (2) | -262 410 | 66 024 | 24 568 | |
Flux de trésorerie liés aux opérations de financement | ||||
Dividendes versés aux actionnaires de la société mère | 2.1.1 | -57 141 | - 57 141 | |
Dividendes versés aux minoritaires des sociétés intégrées | - | - | ||
Augmentation, réduction de capital | - | - | ||
Cession (acquisition) nette d'actions propres | -305 | 3 673 | 4 461 | |
Sommes versées lors d’un changement dans les participations sans perte de contrôle | -3 352 | -5 469 | - 3 922 | |
Emission d'emprunts | 4.2.6 | 120 090 | 609 524 | 349 263 |
Remboursement d'emprunts (y compris locations financement) | 4.2.6 | -101 051 | -390 782 | - 279 758 |
Remboursement des dettes de location | 4.2.6 | -519 | -1 043 | - 506 |
Intérêts payés (y compris sur les obligations locatives) | -22 970 | -41 341 | - 21 415 | |
Variations des autres financements | 4.2.6 | -45 900 | - 45 900 | |
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX OPÉRATIONS DE FINANCEMENT (3) | -8 098 | 71 521 | - 54 918 | |
Incidence de la variation des taux de change | -170 | 47 | 69 | |
VARIATION DES FLUX DE TRÉSORERIE (1+2+3) | -209 665 | 248 308 | 27 612 | |
Trésorerie d'ouverture | 4.3.1 | 321 291 | 72 985 | 72 985 |
Trésorerie de clôture | 4.3.1 | 111 626 | 321 291 | 100 597 |
VARIATION DE TRÉSORERIE | -209 665 | 248 306 | 27 612 | |
1.4. VARIATION DES CAPITAUX PROPRES
Informations au 30 juin 2025
Réserves Capitaux Participations Total des consolidés et Réserves de propres part ne donnant capitaux
En K€ Capital Primes résultats change du Groupe pas le contrôle propres
TOTAL AU 31 DÉCEMBRE 2023 | 80 625 | 463 130 | 502 824 | - 49 | 1 046 530 | 69 908 | 1 116 438 | |||
Résultat de la période | - | - | 40 003 | - | 40 003 | 5 157 | 45 160 | |||
Distributions de dividendes | - | - 54 983 | - 2 159 | - | - 57 142 | -3 026 | - 60 168 | |||
Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | |||
Actions d'autocontrôle | - | - | 3 590 | - | 3 590 | - | 3 590 | |||
Variation de périmètre | 15 099 | 15 099 | - 20 169 | - 5070 | ||||||
Autres | - | -60 | - 30 | - 161 | - 251 | - | - 251 | |||
TOTAL AU 31 DÉCEMBRE 2024 | 80 625 | 408 087 | 559 327 | -210 | 1 047 829 | 51 870 | 1 099 699 | |||
Résultat de la période | - | - | 12 734 | - | 12 734 | 1 358 | 14 092 | |||
Distributions de dividendes | - | - 30 569 | - 30 706 | - | - 61 275 | - 10 597 | - 71 872 | |||
Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | |||
Actions d'autocontrôle | - | - | - 314 | - | -314 | - | -314 | |||
Variation de périmètre* | - | - | - 3 220 | - | -3 220 | - 266 | - 3 486 | |||
Autres | - | - | - | - 197 | - 197 | 2 | - 195 | |||
TOTAL AU 30 JUIN 2025 | 80 625 | 377 518 | 537 821 | -407 | 995 557 | 42 367 | 1 037 924 | |||
(*) La variation des réserves consolidés et des participations ne d POLAND et ROS KRAKOW déjà consolidées en intégration glo Informations au 30 juin 2024 En K€ | onnant pas l bale. Capital | Primes | e contrôle est principalement liée à la variation du p Réserves consolidés et résultats | Capitaux Réserves de propres part du change Groupe | ourcentage de détention des société Participations ne donnant pas le contrôle | s ROS Total des capitaux propres | ||||
TOTAL AU 31 DÉCEMBRE 2022 | 70 917 | 424 371 | 494 796 | 990 084 | 63 111 | 1 053 195 | ||||
Résultat de la période | - | - | 18 859 | - | 18 859 | 5 931 | 24 790 | |||
Distributions de dividendes | - | - 47 683 | - | - | - 47 683 | -2 134 | - 49 817 | |||
Augmentation de capital | 9 708 | 86 442 | - | - | 96 150 | 3 000 | 99 150 | |||
Actions auto-détenues - Paiement fondé sur des actions | - | - | - 10 792 | - | - 10 792 | - | - 10 792 | |||
Autres | - | - | - 39 | - 49 | - 88 | - | - 88 | |||
TOTAL AU 31 DÉCEMBRE 2023 | 80 625 | 463 130 | 502 824 | - 49 | 1 046 530 | 69 908 | 1 116 438 | |||
Résultat de la période | - | - | 46 465 | - | 46 465 | 1 087 | 47 552 | |||
Distributions de dividendes | - | - 54 983 | - 2 159 | - | - 57 142 | - 3 026 | - 60 168 | |||
Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | |||
Actions auto-détenues - Paiement fondé sur des actions | - | - | 3 811 | - | 3 811 | - | 3 811 | |||
Variation de périmètre* | - | - | 16 186 | - | 16 186 | - 20 108 | - 3 922 | |||
Autres | - | - 107 | - 4 | - 54 | - 165 | - | - 165 | |||
TOTAL AU 30 JUIN 2024 | 80 625 | 408 040 | 567 123 | - 103 | 1 055 685 | 47 861 | 1 103 546 | |||
2. EVÉNEMENTS MAJEURS SURVENUS AU COURS
DE LA PÉRIODE
2.1. OPÉRATIONS VISANT L’ACTIONNARIAT DU GROUPE
2.1.1. Distribution de dividendes
L’Assemblée Générale des actionnaires en date du 25 juin 2025 a approuvé le paiement d’un dividende de 1,90 € par action aux 32 250 098 actions existantes, soit un dividende d’un montant total de 61,3 M€. Compte tenu des actions auto-détenues, le montant à verser s’élève à 60,6 M€.
2.1.2. Contrat de liquidité, programme de rachat d’actions
L'Assemblée Générale du 25 mai 2025 a autorisé le Conseil d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les conditions prévues par la loi, à acheter ou faire acheter des actions de la société, dans les conditions prévues par les articles L225-209 du Code de commerce
Au 30 juin 2025, la société détenait 348 181 actions propres, soit 1,08 % de son capital à cette date, réparties entre les deux contrats suivants :
● 17 538 titres détenus dans le cadre du contrat de liquidité conclu le 3 mars 2017 ayant pour objectif l’animation du marché.
● 330 643 titres détenus dans le cadre du contrat de rachat permettant de réaliser les autres objectifs autorisés par l’Assemblée Générale
2.2. FINANCEMENTS
Lignes corporate
Sur le mois de juin 2025, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an des dates d’échéance de 5 lignes corporate à 2030 pour un montant global de 610 M€.
Le 27 juin 2025, Frey a signé une ligne de financement moyen terme assortie de critères de performance ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) d’un montant total de 145 M€ à 5 ans avec deux possibilités d’extension d'un an.
Couvertures
Le Groupe a renforcé ses positions de couvertures de taux en signant sur le premier semestre 2025 :
● un collar d'un nominal de 50 M€ pour une durée de 5 ans.
● un swap d'un nominal de 50 M€ pour une durée de 3 ans.
● un swap d'un nominal de 100 M€ à échéance en novembre 2034.
2.3. VARIATIONS DE PÉRIMÈTRE
Le périmètre au 30 juin 2025 est identique au périmètre présenté dans les comptes 2024, à l’exception des variations décrites ci-dessous.
Entrée de périmètre
Le 14 février 2025, FREY a acquis 2 sociétés luxembourgeoises (TRAVIS 43 et
TRAVIS 44) et 4 sociétés allemandes (FREY BERLIN PROPERTY 2, FREY BERLIN PROPERTY 3, FREY BERLIN PROPERTY 4 et FREY BERLIN OPCO) . Le 7 mai 2025, ces sociétés ont acquis l'actif Designer Outlet Berlin.
Le 26 mars 2025, la société ROS BERLIN a été créée. L'intégralité de ses titres est détenue par ROS GMBH.
Variation du pourcentage de détention
En date du 29 janvier 2025, FREY a acquis en complément, 37,5 % des parts de la société ROS ITALY portant sa participation de 62,5 % à 100 %.
En date du 3 février 2025, FREY a acquis, en complément, 50 % des parts des sociétés ROS POLAND (anciennement ROS PEAKSIDE) et ROS KRAKOW portant sa participation de 50 % à 100 %.
PRINCIPES COMPTABLES ET MÉTHODES DE CONSOLIDATION La société mère du Groupe, tel que présentée sur les états ci-après, est la société Frey dont le siège social est 1 rue René Cassin, 51430 Bezannes. |
3.1. RÉFÉRENTIEL COMPTABLE
Les comptes semestriels consolidés résumés au 30 juin 2025 ont été préparés conformément aux dispositions de la norme I.A.S. 34 « Information financière intermédiaire » qui permet de présenter une sélection de notes annexes. S’agissant de comptes résumés, ils n’incluent pas toute l’information requise par le référentiel IFRS pour des comptes annuels et doivent être lus conjointement avec les comptes consolidés annuels du groupe au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024.
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés semestriels sont conformes aux normes et interprétations I.F.R.S. telles qu'adoptées par l’Union Européenne au 30 juin 2025 et sont identiques à ceux utilisés dans la présentation des comptes consolidés annuels pour l'exercice clos le 31 décembre 2024.
3.2. BASE D’ÉVALUATION, JUGEMENTS ET UTILISATION D’ESTIMATION
Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût historique, à l’exception des immeubles de placement et des instruments dérivés, qui sont comptabilisés selon la convention de la juste valeur.
L’établissement des états financiers nécessite, conformément au cadre conceptuel des normes I.F.R.S., d’effectuer des estimations et d’utiliser des hypothèses qui affectent les montants figurant dans ces états financiers. Les estimations significatives réalisées par le Groupe pour l’établissement des états financiers portent principalement sur :
● L’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement,
● L’évaluation des instruments financiers de couverture,
● L’évaluation des actifs d’exploitation, et notamment le taux d’avancement des projets en cours,
● L’évaluation des provisions.
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d’évaluation, le Groupe révise ses estimations sur la base des informations régulièrement mises à jour. Il est possible que les résultats futurs des opérations concernées diffèrent de ces estimations.
Outre l’utilisation d’estimations, la direction du Groupe fait usage de jugement pour définir le traitement comptable adéquat de certaines activités et transactions lorsque les normes et interprétations I.F.R.S. en vigueur ne traitent pas de manière précise des problématiques comptables concernées.
Risques climatiques
La mise en œuvre d’actions pour limiter les effets des activités du Groupe sur le changement climatique (au travers de l’acquisition et de l’exploitation de forêts françaises durablement gérées notamment) fait partie des enjeux de la société dans le cadre de la stratégie environnementale du groupe.
Au 30 juin 2025, à ce stade, les effets du changement climatique ne sont pas venus impacter les états financiers de manière significative.
3.3. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS
L’évaluation et la comptabilisation des instruments financiers ainsi que l’information à fournir sont définies par les normes I.A.S. 32, I.F.R.S 9, I.F.R.S. 7 et I.F.R.S 13.
Le Groupe Frey n’utilise des instruments dérivés que dans le cadre de sa politique de couverture du risque de taux d’intérêt de la dette. Ces instruments, présentés à leur valeur notionnelle en hors bilan en normes françaises, constituent en normes I.F.R.S. des actifs et passifs financiers et doivent être inscrits au bilan pour leur juste valeur.
Ces instruments doivent être qualifiés ou non d’opérations de couverture, dont l’efficacité doit être vérifiée. Lorsque la relation de couverture est établie (couverture de flux futurs de trésorerie ou cash flow hedge), la variation de valeur de l’instrument, correspondant à la seule partie efficace de la couverture est enregistrée en capitaux propres. La variation de valeur de la part inefficace est comptabilisée, quant à elle, en compte de résultat selon les valorisations « MTM » communiquées par les établissements de crédit concernés.
Dans tous les autres cas, la variation de valeur est directement enregistrée en résultat.
Compte tenu du coût de réalisation des tests d’efficacité et la prise en compte de l’impact des variations de valeur enregistrées en capitaux propres dans le résultat global, le Groupe a décidé de ne pas tester ses instruments financiers et donc de comptabiliser l’intégralité des variations en résultat.
Les soultes liées à ces instruments financiers sont comptabilisées comme une variation de valeur.
Exposition au risque de crédit d’une contrepartie
Le Groupe, détenant des groupes d’actifs ou de passifs financiers, est exposé à un risque de marché ou un risque de crédit sur chacune de ses contreparties, tel que défini par I.F.R.S. 7. Le Groupe utilise l’exception prévue par I.F.R.S. 13 qui permet de mesurer à la juste valeur le groupe d’actifs ou de passifs financiers sur la base du prix qui serait reçu pour la vente ou le transfert d’une position nette à l’égard d’un risque particulier lors d’une transaction normale entre des intervenants de marché à la date d’évaluation.
Pour déterminer la position nette, le Groupe tient compte des arrangements existants qui atténueraient le risque de crédit en cas de défaut (par exemple, un accord de compensation globale avec la contrepartie). L’évaluation de la juste valeur prend en compte la probabilité qu’un tel arrangement puisse être juridiquement contraignant en cas de défaut.
L’impact étant non significatif, l’évaluation des dérivés ne prend pas en compte l’ajustement de la valeur de crédit (C.V.A.) et l’ajustement de la valeur de débit (D.V.A.).
Au 30 juin 2025, les instruments financiers détenus représentent une valeur de - 7,8 M€ (hors intérêts courus) contre 7,2 M€ au 31 décembre 2024.
L’impact de la variation de juste valeur, net des soultes et primes versées, a été comptabilisé en résultat à hauteur de 15,3 M€, hors impôts différés.
3.4. SEGMENTS OPÉRATIONNELS
La norme I.F.R.S. 8 impose la présentation d’informations sur les segments opérationnels du Groupe. Au 30 juin 2025, il n’y a pas eu de modification dans l’identification des segments par rapport à l’exercice clos au 31 décembre 2024.
Le Groupe FREY présente son information sectorielle de la manière suivante :
● Quatre segments opérationnels sont identifiés par le management du Groupe :
● Activité foncière (loyers et autres revenus perçus sur les actifs en patrimoine) ;
● Activité de promotion immobilière (développement et aménagement de Parcs d'Activités Commerciales) ;
● Activité de gestion pour compte de tiers (gestion de Parcs d'Activités Commerciales pour le compte de tiers),
● Autres activités (facturations de prestations et d'activités support). ● Les loyers et les charges non refacturables font l’objet d’une répartition entre les actifs stabilisés (livrés ou achetés depuis plus d’un an à la date de clôture) et les actifs non stabilisés (livrés ou achetés depuis moins d’un an à la date de clôture). ● Les indicateurs suivis par segment opérationnel sont les suivants :
● Le chiffre d’affaires (loyers, ventes, honoraires) ; ● Les charges non refacturables aux locataires ; ● Le coût des ventes.
● Les autres items ne pouvant être répartis par des « informations financières isolées » sont présentés de manière globale.
Le Groupe considère que chaque programme en promotion ou chaque immeuble de placement est représentatif d'une U.G.T., chaque U.G.T. pouvant être affectée à un ou plusieurs segments opérationnels selon sa destination économique.
Au 30 juin 2025 (en K€) France Etranger foncière France Etranger | Total activité Gestion pour promotion compte de tiers
immobilière France Etranger | Total gestion Autres pour compte | Total autres | Total |
Titres mis en équivalence - - - 4 - | - - | - 736 - | 736 | |
Passifs financiers non courants 725 110 515 267 1 240 377 503 - | - 108 | 161 - | 161 |
|
Passifs financiers courants -156 268 183 528 27 260 54 - | - 75 | 124 - | 124 | 512 |
Activité foncière
Au 30 juin 2025 (en K€) France Etranger |
foncière France Etranger immobilière France Etranger | Total gestion Autres pour compte de tiers France Etranger | Total autres | Total |
Immeubles de placement 1 196 095 998 699 | 194 794 - - - - - | - - - | - | 194 794 |
Titres mis en équivalence 72 022 - | 022 - - - - - | - 73 - | 73 | 095 |
Stocks et en-cours - 2 137 | 137 62 416 - 62 416 - - | - - - | - | 553 |
En K€ - au 30 juin 2025 | Activité foncière | Promotion immobilière | Gestion pour compte de tiers | Autres | Total | Dont France | Dont Etranger |
Loyers actifs stabilisés | 937 | 937 | 521 | 416 | |||
Charges non récupérables actifs stabilisés | -2 250 | -2 250 | -1 233 | -1 017 | |||
LOYERS NETS ACTIFS STABILISÉS | 687 | 687 | 288 | 399 | |||
Loyers actifs non stabilisés | 101 | 101 | 101 | ||||
Charges non récupérables actifs non stabilisés | |||||||
LOYERS NETS ACTIFS NON STABILISÉS | 101 | ||||||
Chiffre des ventes | 450 | 450 | 450 | ||||
Coût d’achat des marchandises vendues | -450 | -450 | -450 | ||||
MARGE DE PROMOTION | 0 | ||||||
CHIFFRE D'AFFAIRES GESTION POUR COMPTE DE TIERS | 817 | 817 | 874 | 943 | |||
AUTRES CHIFFRES D'AFFAIRES | 096 | 096 | 096 | ||||
MARGE D’ACTIVITÉ | 701 | 258 | 443 | ||||
Services extérieurs | -7 269 | -4 069 | -3 200 | ||||
Charges de personnel | -9 538 | -5 207 | -4 331 | ||||
Autres Produits et Charges | -198 | 318 | -516 | ||||
Impôts et taxes | -1 564 | -575 | -989 | ||||
Dotations et Reprises sur amortissements et provisions | -2 043 | -1 098 | -945 | ||||
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT | 089 | 627 | 462 | ||||
Autres Produits et Charges opérationnels | -268 | -266 | -2 | ||||
Résultat de cessions d'Immeubles de placement | -10 | -10 | |||||
Ajustement des valeurs des immeubles de placement | -497 | -3 887 | 390 | ||||
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 314 | 464 | 850 | ||||
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence | 471 | 471 | |||||
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL APRÈS QUOTE-PART DU RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES MISES EN ÉQUIVALENCE | 785 | 935 | 850 | ||||
Coût de l'endettement net | -16 613 | -7 158 | -9 455 | ||||
Ajustement des valeurs des actifs financiers | -15 325 | -15 469 | 144 | ||||
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | 847 | 308 | 539 | ||||
Impôts sur les résultats | -4 755 | -360 | -4 395 | ||||
RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES CONSOLIDÉES | 091 | -52 | 143 | ||||
Intérêts des minoritaires | -1 358 | -382 | -976 | ||||
RÉSULTAT NET (PART DU GROUPE) | 734 | -434 | 168 |
 |
INFORMATIONS AU 30 JUIN 2025
Les principaux agrégats du bilan par segments opérationnels sont les suivants :
ACTIF
PASSIF
INFORMATIONS AU 31 DÉCEMBRE 2024
Les principaux agrégats du bilan par segments opérationnels sont les suivants :
En K€ - au 31 décembre 2024 | Activité foncière | Gestion pour Promotion compte de immobilière tiers | Autres | Total | Dont France | Dont Etranger |
Loyers actifs stabilisés | 113 652 | 113 652 | 66 102 | 47 550 | ||
Charges non récupérables actifs stabilisés | - 2 303 | - 2 303 | - 1 204 | - 1 099 | ||
LOYERS NETS ACTIFS STABILISÉS | 111 349 | 111 349 | 64 898 | 46 451 | ||
Loyers actifs non stabilisés | 22 024 | 22 024 | 22 024 | - | ||
Charges non récupérables actifs non stabilisés | - 674 | - 674 | - 674 | - | ||
LOYERS NETS ACTIFS NON STABILISÉS | 21 350 | 21 350 | 21 350 | - | ||
Chiffre des ventes | 6 394 | 6 394 | 6 394 | - | ||
Coût d’achat des marchandises vendues | - 6 551 | - 6 551 | - 6 551 | - | ||
MARGE DE PROMOTION | - 157 | - 157 | - 157 | - | ||
CHIFFRE D'AFFAIRES GESTION POUR COMPTE DE TIERS | 5 879 | 5 879 | 1 020 | 4 859 | ||
AUTRES CHIFFRES D'AFFAIRES | 2 807 | 2 807 | 2 807 | - | ||
MARGE D’ACTIVITÉ | 141 228 | 89 919 | 51 309 | |||
Services extérieurs | - 14 388 | - 9 617 | - 4 771 | |||
Charges de personnel | - 14 221 | - 11 672 | - 2 549 | |||
Autres Produits et Charges | 1 785 | 2 344 | - 559 | |||
Impôts et taxes | - 2 456 | - 1 400 | - 1 056 | |||
Dotations et Reprises sur amortissements et provisions | - 4 053 | - 3 999 | - 54 | |||
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT | 107 895 | 65 575 | 42 320 | |||
Autres Produits et Charges opérationnels | - 2 518 | - 2 518 | - | |||
Résultat de cessions d'Immeubles de placement | - 1 352 | - 1 352 | - | |||
Ajustement des valeurs des immeubles de placement | 23 787 | 6 949 | 16 838 | |||
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 127 812 | 68 654 | 59 158 | |||
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence | - 4 507 | - 4 507 | - | |||
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL APRÈS QUOTE-PART DU RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES MISES EN ÉQUIVALENCE | 123 305 | 64 147 | 59 158 | |||
Coût de l'endettement net | - 32 643 | - 12 959 | - 19 684 | |||
Ajustement des valeurs des actifs financiers | - 29 799 | - 30 078 | 279 | |||
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | 60 863 | 21 110 | 39 753 | |||
Impôts sur les résultats | - 15 703 | - 638 | - 15 065 | |||
RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES CONSOLIDÉES | 45 160 | 20 472 | 24 688 | |||
Intérêts des minoritaires | - 5 157 | - 891 | - 4 266 |
RÉSULTAT NET (PART DU GROUPE) 40 003 19 581 20 422
ACTIF
Activité foncière
Au 31 décembre 2024 (en K€) France Etranger | Total Promotion activité immobilière
foncière France Etranger |
immobilière France Etranger de tiers France Etranger | Total autres | Total | ||
Immeubles de placement 1 191 683 711 501 | 1 903 184 0 23 368 | 23 368 0 | 0 0 0 | 0 | 0 | 1 926 552 |
Titres mis en équivalence 71 333 0 | 71 333 1 542 0 | 1 542 0 | 0 0 154 | 0 | 154 | 73 029 |
Stocks et en-cours 0 0 | 0 61 922 2 106 | 64 028 0 | 0 0 0 | 0 | 0 | 64 028 |
PASSIF
Activité foncière
Au 31 décembre 2024 (en K€) France Etranger | Total Promotion activité immobilière
foncière France Etranger |
immobilière France Etranger de tiers France Etranger | Total autres | Total |
Titres mis en équivalence 0 0 | 0 0 0 | 0 0 0 0 610 0 | 610 | 610 |
Passifs financiers non courants 1 162 522 57 778 | 1 220 300 286 0 | 286 0 0 0 203 0 | 203 | 1 220 789 |
Passifs financiers courants 18 296 433 | 18 729 289 1 528 | 1 817 0 49 49 132 35 | 167 | 20 762 |
Activité foncière
Au 30 juin 2024 (en K€) France Etranger | Promotion immobilière Total activité foncière France Etranger | Total Autres Promotion immobilière France Etranger | Total Autres | Total |
Titres mis en équivalence - - | - - - | - 274 - | 274 | 274 |
Passifs financiers non courants 1 067 991 9 342 | 077 333 141 - | 246 - | 246 | 077 720 |
Passifs financiers courants 19 631 609 | 240 344 - | 124 - | 124 | 708 |
 |
INFORMATIONS AU 30 JUIN 2024
En K€ - au 30 juin 2024 | Activité foncière | Promotion immobilière | Gestion pour compte de tiers | Autres | Total | Dont France | Dont Etranger | |
Loyers actifs stabilisés | 69 385 | 69 385 | 45 603 | 23 782 | ||||
Charges non récupérables actifs stabilisés | - 1 446 | - 1 446 | - 962 | - 484 | ||||
LOYERS NETS ACTIFS STABILISÉS | 67 939 | 67 939 | 44 641 | 23 298 | ||||
Loyers actifs non stabilisés | - | - | - | - | ||||
Charges non récupérables actifs non stabilisés | - | - | - | - | ||||
LOYERS NETS ACTIFS NON STABILISÉS | - | - | - | - | ||||
Chiffre des ventes | 4 500 | 4 500 | 4 500 | - | ||||
Coût d’achat des marchandises vendues | - 4 535 | - 4 535 | - 4 535 | - | ||||
MARGE DE PROMOTION | - 35 | - 35 | - 35 | - | ||||
CHIFFRE D'AFFAIRES GESTION POUR COMPTE DE TIERS | 346 | 346 | 346 | |||||
AUTRES CHIFFRES D'AFFAIRES | 969 | 969 | 969 | - | ||||
MARGE D’ACTIVITÉ | 69 219 | 45 921 | 23 298 | |||||
Services extérieurs | - 6 098 | - 5 109 | - 989 | |||||
Charges de personnel | - 4 753 | - 4 503 | - 250 | |||||
Autres Produits et Charges | 882 | 1 052 | - 170 | |||||
Impôts et taxes | - 1 368 | - 677 | - 691 | |||||
Dotations et Reprises sur amortissements et provisions | - 2 223 | - 2 315 | 92 | |||||
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT | 55 659 | 34 369 | 21 290 | |||||
Autres Produits et Charges opérationnels | - 1 517 | - 1 517 | - | |||||
Résultat de cessions d'Immeubles de placement | - 978 | - 978 | - | |||||
AJUSTEMENT DES VALEURS DES IMMEUBLES DE PLACEMENT | 11 952 | 7 339 | 4 613 | |||||
Résultat opérationnel | 65 116 | 39 213 | 25 903 | |||||
QUOTE-PART DE RÉSULTAT NET DES SOCIÉTÉS MISES EN ÉQUIVALENCE | 138 | 138 | - | |||||
Résultat opérationnel après quote-part du résultat net des entreprises mises en équivalence | 65 254 | 39 351 | 25 903 | |||||
Coût de l'endettement net | - 14 741 | - 4 899 | - 9 842 | |||||
AJUSTEMENT DES VALEURS DES ACTIFS FINANCIERS | 2 226 | 2 226 | - | |||||
Résultat avant impôts | 52 739 | 36 678 | 16 061 | |||||
IMPÔTS SUR LES RÉSULTATS | - 5 187 | - 322 | - 4 865 | |||||
Résultat net des entreprises consolidées | 47 552 | 36 356 | 11 196 | |||||
INTÉRÊTS DES MINORITAIRES | - 1 087 | - 94 | - 993 | |||||
Résultat net (part du groupe) | 46 465 | 36 262 | 10 203 |
Les principaux agrégats du bilan par segments opérationnels sont les suivants :
ACTIF
Activité foncière
Au 30 juin 2024 (en K€) France Etranger | Promotion immobilière Total activité foncière France Etranger | Total Autres Promotion immobilière France Etranger | Total Autres | Total |
Immeubles de placement 1 359 288 675 204 | 2 034 492 - - | - - - | - | 2 034 492 |
Titres mis en équivalence 44 119 - | 44 119 1 710 - | 1 710 176 - | 176 | 46 005 |
Stocks et en-cours - - | - 60 370 - | 60 370 - - | - | 60 370 |
PASSIF
4. NOTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025
4.1. NOTES SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT
4.1.1. Chiffre d’affaires
Ventilation du chiffre d'affaires par zone géographique en K€ | 30.06.2025 6 mois | 31.12.2024 12 mois | 30.06.2024 6 mois |
France | 51 245 | 124 697 | 65 356 |
Espagne | 14 765 | 29 310 | 14 402 |
Portugal | 10 600 | 20 195 | 9 836 |
Pologne | 8 659 | 14 591 | 6 091 |
Allemagne | 4 871 | ||
Autres pays européens | 3 362 | 2 519 | |
TOTAL | 93 502 | 191 312 | 95 685 |
Le chiffre d'affaires au 30.06.2025 comprend 19 101 K€ de charges locatives refacturées, contre 40 556 K€ au 31.12.2024 et 20 485 K€ au 30.06.2024.
En K€ | 30.06.2025 6 mois | 31.12.2024 12 mois | 30.06.2024 6 mois |
Loyers et taxes refacturées | 70 170 | 147 666 | 75 197 |
Autres charges locatives refacturées | 13 969 | 28 566 | 14 673 |
TOTAL REVENUS LOCATIFS | 84 139 | 176 232 | 89 870 |
Chiffre des ventes/ activité promotion | 450 | 6 394 | 4 500 |
Gestion pour compte de tiers | 7 817 | 5 879 | 346 |
Autres chiffres d'affaires | 1 096 | 2 807 | 969 |
TOTAL CHIFFRE D'AFFAIRES | 93 502 | 191 312 | 95 685 |
La baisse des revenus locatifs par rapport au 1er semestre 2024 s'exlique par les cessions intervenues au cours de l'année précédente. Par ailleurs, l'augmentation du chiffre d'affaires de gestion pour compte de tiers est expliquée par l'acquisition des sociétés ROS au début du second semestre 2024.
4.1.2. Détails sur la comptabilisation des contrats à long terme selon la méthode de l’avancement
Aucun contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) signé n’est en cours au 30 juin 2025.
4.1.3. Autres Produits et Charges
En K€ | 30.06.2025 6 mois | 31.12.2024 12 mois | 30.06.2024 6 mois |
Produits liés aux cessions (*) | 37 | - | - |
Charges liées aux cessions d'actifs (*) | -78 | -44 | - |
Droits d’entrée et indemnités reçues | 303 | 130 | 34 |
Autres produits sur projets | 61 | 1 531 | 959 |
Produits divers de gestion courante | 185 | 487 | 82 |
Rémunérations des administrateurs | -92 | -100 | -49 |
Autres charges sur projets | -426 | -48 | -4 |
Charges diverses de gestion courante | -188 | -171 | -140 |
AUTRES PRODUITS ET CHARGES | -198 | 1 785 | 882 |
* Hors immeuble de placement (cf 4.1.6)
4.1.4. Dotations et reprises aux amortissement et dépréciations
En K€ | 30.06.2025 6 mois | 31.12.2024 12 mois | 30.06.2024 6 mois |
Immobilisations | -718 | -1 555 | -769 |
Stocks | -18 | -26 | - |
Clients | -1 307 | -2 472 | -1 454 |
Provisions pour risques et charges | - | - | - |
TOTAL | -2 043 | -4 053 | -2 223 |
4.1.5. Autres Produit et autres Charges opérationnels
En K€ | 30.06.2025 6 mois | 31.12.2024 12 mois | 30.06.2024 6 mois |
Charges sur projets abandonnés | - | - 85 | - |
Impacts liés aux variations de périmètre | - 268 | - 1199 | -53 |
Charges de restructuration | - | -622 | - 622 |
Charges sur litiges | - | - 612 | - 842 |
TOTAL | - 268 | - 2 518 | -1 517 |
Sur le 1er semestre 2025 les charges liées aux variations de périmètre concernent principalement l'acquisition de POLYGONE RIVIERA en 2023 (complément de prix).
4.1.6. Résultat de cessions d'Immeubles de placement
Au 30 juin 2025, le résultat de cession des immeubles de placement s'élève à -0,01 M€ contre -1,3 M€ au 31 décembre 2024. Il comprend 3,05 M€ de produit de cession (contre 221,7 M€ au 31 décembre 2024) diminué des valeurs nettes comptables pour 3,06 M€ (contre 223 M€ au 31 décembre 2024).
4.1.7. Coût de l’endettement net et ajustement des valeurs des actifs financiers
En K€ | 30.06.2025 6 mois | 31.12.2024 12 mois | 30.06.2024 6 mois |
Charges d’intérêts * | -27 281 | -61 703 | -30 240 |
Charges d'intérêts sur obligations locatives - crédit-bail | -115 | -367 | -201 |
Charges d'intérêts sur obligations locatives - locations | -26 | -66 | -33 |
Charges et produits liés aux instruments financiers * | 9 165 | 29 644 | 15 657 |
Autres produits et charges financiers | 1 644 | -151 | 76 |
COÛT DE L’ENDETTEMENT NET | -16 613 | -32 643 | -14 741 |
Ajustement des valeurs des instruments financiers (cf.3.3) | -15 325 | -29 799 | 2 226 |
dont Dérivés de taux ** | -15 325 | -29 799 | 2 226 |
dont Dérivés des emprunts convertibles | - | - | - |
Autres produits et charges financiers | - | - | - |
AUTRES PRODUITS ET CHARGES FINANCIERS | -15 325 | -29 799 | 2 226 |
TOTAL | -31 938 | -62 442 | -12 515 |
(*) La variation des charges d’intérêts bancaires et des autres produits et charges liés aux instruments financiers s’explique par la hausse des taux d’intérêts limitée par le bon niveau de couverture de la dette groupe.
(**) En 2022, une revalorisation significative des instruments financiers avait été enregistrée en raison de l’anticipation d’une hausse des taux. En 2024 et 2025, l’attente d’une baisse des taux par le marché a entraîné une diminution de la valorisation de ces instruments, conformément au mécanisme de « consommation » progressive de cette prise de valeur sur la durée de vie des instruments.
4.1.8. Résultat par action
Il n’y a ni droits, ni privilèges, ni restrictions associés aux actions.
En K€ | 30.06.2025 6 mois | 31.12.2024 12 mois | 30.06.2024 6 mois |
Résultat net part du Groupe | 12 734 | 40 003 | 46 465 |
Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation | 32 250 098 | 32 250 098 | 32 250 098 |
Nombre moyen pondéré d'actions auto-détenues | -351 002 | -427 220 | -517 596 |
Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation * | 31 899 096 | 31 822 878 | 31 732 502 |
RÉSULTAT NET NON DILUÉ PAR ACTION | 0,40 | 1,26 | 1,46 |
Nombre de titres ordinaires retenu au titre des éléments dilutifs ** | 0 | 0 | 0 |
Nombre moyen d'actions pris en compte après effet dilutif | 31 899 096 | 31 822 878 | 31 732 502 |
RÉSULTAT NET DILUÉ PAR ACTION | 0,40 | 1,26 | 1,46 |
(*) Hors auto-détention conformément à la norme IAS 33.19
(**) Le nombre d'actions retenu dans les éléments dilutifs prend en compte les attributions d'actions gratuites
Les titres potentiellement dilutifs non pris en compte dans les calculs des montants par action après dilution parce qu’ils auraient eu un effet anti-dilutif sont les suivants :
30.06.2025 6 mois | 31.12.2024 12 mois | 30.06.2024 6 mois | |
Attributions gratuites d'actions | 51 624 | 64 318 | 65 507 |
4.2. NOTES SUR LE BILAN
4.2.1. Immobilisations corporelles
TABLEAU DE VARIATION AU 30 JUIN 2025
Valeurs brutes en K€ | 31.12.2024 | Augmentation | Diminution | Reclassement | 30.06.2025 |
Terrains | 21 842 | 11 | -28 | - | 21 825 |
Constructions | 11 172 | 83 | -15 | - | 11 240 |
Autres immobilisations corporelles | 7 527 | 84 | -4 | - | 7 607 |
Immobilisations en cours | 15 | 45 | -15 | - | 45 |
Avances et acomptes sur immobilisations corporelles | - | - | - | - | - |
Amortissements et dépréciations | -11 173 | -693 | 24 | - | -11 842 |
TOTAL | 29 383 | -470 | -38 | - | 28 875 |
Dont Droit d'utilisation - location-financement | - | - | - | - | - |
Dont Droit d'utilisation - location simple | 2 989 | -409 | - | - | 2 580 |
4.2.2. Immeubles de placement
Valeurs en K€ | Actifs en exploitation | Actifs en cours (y compris terrains nus) | Total immeubles de placement |
31.12.2024 | 1 817 935 | 108 615 | 1 926 550 |
Reclassements | |||
Stocks | 82 | -31 | 51 |
Immobilisations | - | - | - |
Abandon de projets | - | - | - |
Actifs destinés à la vente | -1 000 | - | -1 000 |
Travaux | 10 304 | 13 634 | 23 938 |
Acquisitions | 245 753 | 245 753 | |
Cessions | - | - | - |
Entrées de périmètre | - | - | - |
Reclassement | - | - | - |
Création de valeur | - | - | - |
Variation de juste valeur | -6 970 | 6 473 | -497 |
30.06.2025 | 2 066 104 | 128 691 | 2 194 794 |
L’hypothèse déterminante dans la réalisation des expertises est le taux de capitalisation. L’étude de ce taux de capitalisation et de l’impact de sa variation éventuelle sur la valorisation des immeubles de placement de la société est présentée ci-dessous.
|
Au 30 juin 2025, la valeur des immeubles de placement, acquis au titre du droit d’utilisation issu des contrats de location-financement, s’élève à 43,0 M€, contre 43,4M€ au 31 décembre 2024.
Les actifs détenus en Espagne représentent 18,11% des immeubles de placement soit 397,7 M€ au 30 juin 2025.
Les actifs détenus au Portugal représentent 9,98 % des immeubles de placement soit 219,1 M€ au 30 juin 2025.
L'actif détenu en Allemagne représente 10,62 % des immeubles de placement soit 233,3 M€ au 30 juin 2025.
L'actif détenu en Pologne représente 5,13 % des immeubles de placement soit 112,5 M€ au 30 juin 2025.
L'actif détenu en Suède représente 1,64 % des immeubles de placement soit 36,1 M€ au 30 juin 2025.
La valeur des immeubles de placement en cours, évalués au coût, s’élève à 75,0 M€ au 30 juin 2025 contre 62,0 M€ au 31 décembre 2024.
L'acquisition concerne l'actif Designer Outlet Berlin (Allemagne).
Lors de la première comptabilisation d’un terrain ou d’un ensemble immobilier à la juste valeur, la survaleur comptabilisée est appelée « Création de valeur ». Lors des exercices suivants, la variation de cette survaleur correspond à la « Variation de juste valeur ».
Immeubles reclassés en actifs destinés à être cédés
Au 30 juin 2025, l'actif situé à Bar-sur-Aube (10) a été reclassé dans la rubrique « actifs destinés à être cédés » pour 1 M€.
RÉCONCILIATION DE LA VARIATION DE JUSTE VALEUR AU COMPTE DE RÉSULTAT
En K€ | Variation de la juste valeur | |
30.06.2025 | 31.12.2024 | |
MONTANT AU BILAN | - 497 | 32 722 |
Création de valeur | - | 12 927 |
Livraison d’actifs | - | - |
Variation de juste valeur | - 497 | 10 860 |
VARIATION TOTALE AU COMPTE DE RÉSULTAT | - 497 | 23 787 |
SENSIBILITÉ DES IMMEUBLES DE PLACEMENT AU TAUX DE CAPITALISATION
Le taux moyen de capitalisation utilisé pour l'évaluation des immeubles de placement par les experts indépendants est de 7,00 %, contre 6,81 %, sur l’exercice clos au 31 décembre 2024.
Taux de capitalisation répartition géographique | France | Etranger | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
Taux de capitalisation moyen | 6,58 % | 7,46% | 7,00 % | 6,81 % |
Le tableau suivant présente les impacts sur la valorisation des immeubles de placement d'une évolution du taux de capitalisation de 50 points et de 25 points de base (en plus et en moins) :
Taux de capitalisation au 30 juin 2025 - K€ | -50 pts | -25 pts | 7,00 % | +25 pts | +50 pts |
Valorisation des immeubles de placement | 2 354 975 | 2 271 874 | 2 194 793 | 2 123 087 | 2 056 202 |
Ecart de valorisation | 160 182 | 77 081 | - | - 71 706 | - 138 591 |
La variation du taux de capitalisation n'impacte pas les immeubles de placement évalués au coût, ni les terrains évalués selon la méthode comparative ou de charge foncière (méthode mixte).
4.2.3. Titres mis en équivalence
TABLEAU DE VARIATION AU 30 JUIN 2025
Valeurs brutes en K€ | 31.12.2024 | Résultat | Distributions | Variation de périmètre | Reclassement | 30.06.2025 |
Sociétés mises en équivalence Actif | 73 029 | 607 | - | - | - 1 541 | 72 095 |
Sociétés mises en équivalence Passif | 610 | 135 | 1 536 | - | - 1 541 | 740 |
TOTAL | 72 419 | 471 | - 1 536 | - | - | 71 355 |
TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2024
Valeurs brutes en K€ | 31.12.2023 | Résultat | Distributions | Variations de périmètre | Autres variations | 31.12.2024 |
Sociétés mises en équivalence Actif | 45 469 | -3 951 | - | 31 510 | - | 73 029 |
Sociétés mises en équivalence Passif | 53 | 556 | - | - | - | 610 |
TOTAL | 45 416 | - 4 507 | - | 31 510 | - | 72 419 |
Coentreprise
Les principaux éléments de la situation financière et du compte de résultat des coentreprises sont présentés ci-dessous. Il s’agit d’éléments incluant les retraitements de consolidation et présentés à 100%.
Principaux éléments du bilan en K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
Immeubles de placement | 449 666 | 446 413 |
Immobilisations incorporelles | 28 | 28 |
Immobilisation corporelles | 4 569 | 4 694 |
Autres actifs non courants | 135 | - |
Actifs courants | 62 543 | 45 600 |
Actifs financiers | - | - |
TOTAL ACTIF | 516 941 | 496 735 |
Capitaux propres retraités | 217 652 | 211 943 |
Passifs financiers | 136 777 | 215 681 |
Autres passifs non courants | - | - |
Passifs courants | 162 512 | 69 111 |
TOTAL PASSIF | 516 941 | 496 735 |
Principaux éléments du compte de résultat en K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
Chiffre d’affaires | 16 834 | 28 967 |
Résultat opérationnel courant | 12 132 | 14 355 |
Ajustement des valeurs des immeubles de placement | 1 151 | -13 471 |
Coût de l'endettement net | - 4 212 | -5 253 |
RÉSULTAT NET | 8 782 | -4 672 |
4.2.4. Stocks et en-cours
En K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
En-cours de production | 65 563 | 65 076 |
Marchandises | - | - |
Provisions | -1 010 | -1 048 |
TOTAL | 64 553 | 64 028 |
VARIATION DES STOCKS NETS DE PROMOTION IMMOBILIÈRES
En K€ | Ouverture | Acquisitions | Cessions | Reclassement | Autres | Clôture |
Exercice 2024 | 62 684 | 5 642 | - 6 551 | 2 105 | 146 | 64 028 |
EXERCICE 2025 (6 MOIS) | 64 028 | 989 | - 450 | - 51 | 37 | 64 553 |
4.2.5. Trésorerie et équivalents
En K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
Disponibilités | 106 626 | 274 999 |
Autres placements | 5 000 | 46 000 |
Valeurs mobilières de placement | - | 292 |
TOTAL | 111 626 | 321 291 |
4.2.6. Passifs financiers
|
PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS - TABLEAU DE VARIATION AU 30 JUIN 2025
Evolution en K€ | 31.12.2024 | Entrée de périmètre | Augmentation | Reclassement Diminution (*) | |||
cash | Emprunts obligataires | - | - | - | - | - |
|
Emprunts bancaires | 1 210 000 | - | 120 000 | -100 000 | - | 1 230 000 | |
Dettes au titre du droit d'utilisation - locationfinancement | - | - | - | - | |||
Dettes au titre du droit d'utilisation - location simple | 1 801 | - | 61 | -128 | -368 | 1 366 | |
Autres (**) | 4 284 | - | -1 428 | - | 2 856 | ||
Dépôts et cautionnements reçus | 12 409 | - | 4 563 | -1 436 | -773 | 14 763 | |
non cash | Emprunts obligataires | - | - | - | - | - | - |
Emprunts bancaires | -7 705 | -1 408 | 156 | 1 121 | -7 836 | ||
Dettes au titre du droit d'utilisation - locationfinancement | - | - | - | - | - | - | |
Dettes au titre du droit d'utilisation - location simple | - | - | - | - | - | - | |
Dépôts et cautionnements reçus | - | - | - | - | - | - | |
TOTAL | 1 220 789 | - | 123 216 | -102 836 | -20 | 1 241 149 | |
(*) Il s’agit du reclassement des dettes à moins d’un an.
(**) Il s’agit de dettes envers les autres associés dans les sociétés en partenariat.
Ventilation par échéances en K€ | De 1 à 5 ans | + 5 ans | Total |
Emprunts bancaires | 832 905(1) | 389 259(2) | 1 222 164 |
Dettes de location-financement | - | - | - |
Dettes au titre du droit d’utilisation | 1 366 | - | 1 366 |
Dépôts et cautionnements reçus & Autres | 13 156 | 4 463 | 17 619 |
TOTAL | 847 427 | 393 722 | 1 241 149 |
(1) Dont dettes brutes 2027 : 100 M€, 2028 : 150 M€, 2029 : 110 M€ et 2030 : 480 M€
(2) Dont dettes brutes 2030 : 240 M€, 2031 : 50 M€ et 2034 : 100 M€
PASSIFS FINANCIERS COURANTS - TABLEAU DE VARIATION AU 30 JUIN 2025
Evolution en K€ | 31.12.2024 | Entrée de périmètre | Augmentation | Diminution | Reclassement (*) | Ecart de conversion | ||
cash | Emprunts obligataires | - | - | - | - | - | - |
|
Emprunts bancaires | - | - | - | - | - | - | - | |
Dettes au titre du droit d'utilisation - location-financement | 5 575 | - | - | -1 052 | - | - | 4 523 | |
Dettes au titre du droit d'utilisation - location simple | 1 005 | - | 28 | -391 | 368 | - | 1 010 | |
Dépôts et cautionnements reçus | 3 730 | - | 444 | -521 | 773 | 6 | 4 432 | |
Concours bancaires (dettes) | - | - | - | - | - | - | - | |
Concours bancaires (trésorerie) | - | - | - | - | - | - | - | |
Comptes courants d'associés | 3 469 | - | 9 606 | - | - | - | 13 075 | |
non cash | Emprunts obligataires | - | - | - | - | - | ||
Emprunts bancaires | 6 983 | - | 6 438 | -7 828 | -1 121 | - | 4 472 | |
Dettes au titre du droit d'utilisation - location-financement | - | - | - | - | - | - | - | |
Dettes au titre du droit d'utilisation - location simple | - | - | - | - | - | - | - | |
Dépôts et cautionnements reçus | - | - | - | - | - | - | - | |
Concours bancaires (dettes) | - | - | - | - | - | - | - | |
Comptes courants d'associés | - | - | - | - | - | - | - | |
TOTAL | 20 762 | - | 16 516 | -9 792 | 20 | 6 | 27 512 |
(*) Il s’agit du reclassement des dettes à moins d’un an.
Risques de taux d’intérêt
Au 30 juin 2025 la dette financière du groupe auprès des établissements de crédit s'élève à 1 234,5 M€ hors comptes courants d’associés.
La dette financière nette est principalement à taux variable. Cependant, le Groupe a souscrit plusieurs contrats de couverture de taux, sous forme de « swaps », « CAP » et de « COLLAR » réduisant ainsi l’exposition au risque de taux. Le pourcentage de la dette financière totale du Groupe non soumis à variation de taux est de 93,7 % au 30 juin 2025, contre 95,1 % au 31 décembre 2024.
Le tableau suivant présente les impacts sur le résultat financier du Groupe au 30 juin 2025 d’éventuelles variations du taux Euribor 3 mois de 100 points et de 50 points de base (en plus et en moins) :
En K€ - Au 30 juin 2025 -100 pts -50 pts E3M +50 pts +100 pts
479 -671 -1 048
Risques de liquidité
La rentabilité locative des actifs détenus par le Groupe permet à celui-ci d’assurer le service de la dette qu’il a levée.
Au 30 juin 2025, l’ensemble des covenants des actes de prêts signés par le Groupe Frey est respecté.
Les ratios sont les suivants :
RATIOS CONSOLIDES | LTV DROITS INCLUS ICR | DETTE SÉCURISÉE |
Dette concernée | 1 060,0 M€ 1 060,0 M€ | 1 060,0 M€ |
Ratios demandés | <=60,0% >= 2 | <20,0% |
Ratios 30.06.2025 | 44,7% 3,4 | 7,2% |
Répartition des emprunts bancaires et des dettes de location-financement par nature de taux avant couverture, y compris dettes liées aux actifs destinés à être cédés.
Endettement financier net K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
Taux fixe | 101 148 | 101 451 |
Taux variable | 1 133 375 | 1 114 124 |
TOTAL | 1 234 523 | 1 215 575 |
Droits de tirage non utilisés
Au 30 juin 2025, le Groupe bénéficiait d'un droit de tirage non utilisé d'un montant de 225,0 M€ sur les lignes corporate.
Taux moyen de la dette
Après prise en compte des couvertures, le taux moyen de la dette du Groupe sur la base des conditions de marché au 30 juin 2025 (marge incluse), est de 2,73 % contre 2,66 % au 31 décembre 2024.
Ce taux de 2,73 % se décompose en un taux moyen de 3,81 % sur les crédits hypothécaires et 2,55 % sur les financements corporate.
VENTILATION DU NOMINAL DES INSTRUMENTS DE COUVERTURE PAR ÉCHÉANCE
Ventilation par échéances en K€ | A moins d’1 an | De 1 à 5 ans | A plus de 5 ans | Total |
Instruments financiers | -11 766 | 1 021 813 | 245 000 | 4 1 255 047 |
Le pourcentage de la dette financière bancaire non soumis à variation de taux est de 93,7% au 30 juin 2025, contre 95,1% au 31 décembre 2024.
4.2.7. Provisions et passifs éventuels
En K€ | 31.12.2024 | Augmentation | Reprises utilisées | Reprises non utilisées | Autres Variations | 30.06.2025 | |
Provisions pour litiges | - | - | - | - | - | - | |
Autres provisions pour risques | - | - | - | - | - | ||
Provisions pour retraites | 797 | - | - | - | - | 797 | |
Titres mis en équivalence | 610 | 130 | - | - | 740 | ||
TOTAL | 1 407 | 130 | - | - | - | 1 537 |
4.2.8. Autres passifs courants
En K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
Dettes sur acquisitions d'immobilisations | 62 425 | 56 646 |
Clients – Avances & acomptes reçus | 4 185 | 2 119 |
Dettes sociales | 3 041 | 4 835 |
Dettes fiscales | 23 156 | 15 269 |
Autres dettes | 66 584(1) | 9 214 |
Produits constatés d'avance | 4 357 | 4 316 |
TOTAL | 163 748 | 92 399 |
(1) La variation du poste "Autres dettes" est principalement expliquée par le montant du dividende à payer voté par l'Assemblée Générale du 25 juin 2025.
4.3. NOTE SUR LE TABLEAU DE FLUX DE TRÉSORERIE
4.3.1. Réconciliation entre la trésorerie au bilan et la trésorerie du tableau de flux de trésorerie
Au sein du tableau consolidé des flux de trésorerie, la trésorerie et les découverts bancaires comprennent les éléments suivants :
En K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
Trésorerie et équivalents (cf note 4.2.5) | 106 626 | 274 999 |
Valeurs mobilières de placement – Autres placements | 5 000 | 46 292 |
Découverts bancaires (note 4.2.6) | - | - |
TOTAL | 111 626 | 321 291 |
Les découverts bancaires correspondent intégralement à de la trésorerie. Au 30 juin 2025, le Groupe dispose de douze lignes corporate pour un Conformément à IAS 7, ces dettes sont prises en compte dans les flux de nominal total de 1 285,0 M€ tirées à hauteur de 1 060,0 M€.
trésorerie liés aux opérations de financement.
4.3.2. Détail de la rubrique « Variation du besoin en fonds de roulements lié à l’activité »
En K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
Stocks (cf note 4.2.4) | - 576 | 762 |
Clients | - 2 278 | 7 246 |
Autres créances | 739 | 10 993 |
Fournisseurs | 3 066 | 351 |
Comptes courants créditeurs | - | - 187 |
Autres dettes | 5 909 | - 11 683 |
TOTAL | 6 860 | 7 482 |
4.3.3. Détail des rubriques « Acquisition d’immobilisations » et « Acquisition d’immeubles de placement »
En K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
Acquisition d’immobilisations incorporelles | 22 | - 938 |
Acquisition d’immobilisations corporelles | - 221 | - 977 |
Acquisition des immeubles de placement (*) | - 269 706 | - 58 543 |
Variation des dettes sur acquisitions d’immobilisations | 8 229 | -56 631 |
TOTAL | - 261 676 | - 117 089 |
(*) Il s’agit de l’acquisition d’actifs en exploitation et des travaux sur les actifs en cours de construction (4.2.2).
4.3.4. Détail de la rubrique « Variation de périmètre »
En K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
Flux liés aux prises de participation (*) | - 32 | 2 056 |
Flux liés aux variations du pourcentage de détention | - | - 7 995 |
TOTAL | - 32 | - 5 939 |
4.4. ENGAGEMENTS HORS BILAN
4.4.1. Engagements de locations-preneur
Le montant total des paiements minimaux futurs à effectuer au titre des contrats de location financement s'élève à :
En K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
A moins d’un an | 4 560 | 5 701 |
De un à cinq ans | - | - |
Au-delà de cinq ans | - | - |
VALEUR DES PAIEMENTS AU TITRE DES CONTRATS DE LOCATIONS FINANCEMENT | 4 560 | 5 701 |
En K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
A moins d’un an | 4 559 | 5 579 |
De un à cinq ans | - | - |
Au-delà de cinq ans | - | - |
VALEUR ACTUALISÉE DES PAIEMENTS AU TITRE DES CONTRATS DE LOCATIONS FINANCEMENT | 4 559 | 5 579 |
|
Le montant de paiements minimaux futurs à effectuer au titre des contrats de location simple non retraité par IFRS 16 car relatif à des immeubles de placement, s’élève à 8,4 M€.
4.4.2. Autres engagements donnés
En K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
Garanties hypothécaires | 194 245 | 119 245 |
Promesses d’affectation hypothécaire | 15 839 | 15 839 |
Cautions et indemnités d’immobilisations | 6 527 | 6 527 |
Autres avals et cautions | 11 765 | 7 100 |
Nous vous rappelons l’existence de covenants bancaires liés aux financements souscrits par le Groupe FREY (note 4.2.6).
4.4.3. Engagements de location-bailleur
Le montant total des paiements minimaux futurs à recevoir jusqu’à la prochaine date de risque au titre des contrats de location simple s'élève à :
En K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
A moins d’un an | 103 373 | 96 506 |
De un à cinq ans | 175 616 | 150 441 |
Au-delà de cinq ans | 42 714 | 33 107 |
VALEUR DES PAIEMENTS AU TITRE DES CONTRATS DE LOCATIONS SIMPLES | 321 703 | 280 054 |
4.4.4. Autres engagements reçus
En K€ | 30.06.2025 | 31.12.2023 |
Cautions bancaires (baux signés avec les preneurs) | 6 961 | 8 129 |
Cautions bancaires (réalisation des cellules commerciales) | 737 | 1 474 |
Droits de tirages résiduels sur emprunts à long terme | 225 000 | 305 000 |
Autres engagements reçus dans le cadre de cession d’actifs | - | - |
4.5. ENTREPRISES LIÉES
La norme IAS 24 préconise d'indiquer les entreprises liées au Groupe consolidé ainsi que la nature des flux existant entre celles-ci et le Groupe.
Les relations qui existent entre le Groupe FREY et les coentreprises sont les suivantes :
En K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
Prestations de services (a) | 1 437 | 980 |
Honoraires de commercialisation (b) | 138 | 283 |
Frais généraux (c) | - | 162 |
Intérêts de comptes courants nets reçus (d) | 239 | 414 |
TOTAL SOCIÉTÉS MISES EN ÉQUIVALENCE | 1 814 | 1 839 |
(a) Facturation par le Groupe FREY de prestations de services et administratives.
(b) Honoraires de commercialisation facturés par le Groupe FREY aux coentreprises.
(c) Refacturation par le Groupe FREY des frais généraux supportés pour le compte des coentreprises (charges de structure, frais téléphoniques, frais de déplacement, taxe foncière…).
(d) Relation de financement des coentreprises.
Les principales positions bilantielles avec les coentreprises sont les suivantes :
En K€ | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
Comptes clients | 993 | 428 |
Comptes courants | 11 794 | 8 748 |
TOTAL SOCIÉTÉS MISES EN ÉQUIVALENCE | 12 787 | 9 176 |
Les relations qui existent entre le Groupe FREY et les autres entreprises liées sont les suivantes :
● Firmament Participations, actionnaire à hauteur de 26,51 % : une convention d’animation a été signée en juillet 2017 entre Firmament Participations et Frey pour un montant semestriel de 10 000 €. Aucun autre flux n’a été constaté sur l'exercice.
● Foncière AG Real Estate*, actionnaire à hauteur de 10,5 %
(*participation incluse de la société LOUVRESSES DEVELOPMENT II, entité du groupe AG INSURANCE) : aucun flux existant sur l'exercice avec le Groupe.
● Predica, actionnaire à hauteur de 19,81 % : aucun flux existant sur l'exercice avec le Groupe.
● Cardif Assurance Vie, actionnaire à hauteur de 12,62 % : aucun flux existant sur l’exercice avec le Groupe.
● Sogecap, actionnaire à hauteur de 12,28 % : aucun flux existant sur l'exercice avec le Groupe.
● Primonial, actionnaire à hauteur de 7,41 % : aucun flux existant sur l'exercice avec le Groupe.
● Actionnariat flottant à 10,87 % : aucun flux existant sur l'exercice avec le Groupe.
4.6. RÉMUNÉRATION DES DIRIGEANTS
 |
Les dirigeants ont reçu de la société 1,48 M€ de rémunération au titre de la période de 6 mois entre le 1er janvier 2025 et le 30 juin 2025. Sur l'exercice précédent, ces rémunérations s'élevaient à 1,3 M€ pour la même période de 6 mois.
5. EVÉNEMENTS POSTÉRIEURS AU 30 JUIN 2025
Aucun evénement postérieur au 30 juin 2025 n'est intervenu.
 |
4 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L’INFORMATION FINANCIÈRE SEMESTRIELLE
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L'INFORMATION FINANCIÈRE SEMESTRIELLE
Frey
Période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025
Aux Actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale et en application de l'article L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
● L'examen limité des comptes semestriels consolidés résumés de la société FREY, relatifs à la période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
● La vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du conseil d’administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
1 Conclusion sur les comptes
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.
Un examen limité consiste essentiellement à s’entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en oeuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d’anomalies significatives obtenue dans le cadre d’un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d’un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34 – norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière intermédiaire.
2 Vérification spécifique
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés. A Neuilly-sur-Seine et Reims, le 24 juillet 2025
Les commissaires aux comptes
Grant Thornton FCN
Membre français de Grant Thornton International
Charlotte Espinet Pamela Bonnet
Conception et Réalisation
pomelo-paradigm.com/pomdocpro/
