ICADE - Rapport Financier Semestriel 2025

SOMMAIRE

CHIFFRES CLES .................................................................................................................................................................... 4

ACTIVITÉS DU GROUPE ....................................................................................................................................................... 8

1.  Faits marquants du premier semestre 2025 .............................................................................................................. 10

2.  Confirmation de la guidance 2025 ............................................................................................................................. 12

3.  Analyse des résultats consolidés au 30 juin 2025 ...................................................................................................... 12

4.  Performance par métier au 30 juin 2025 ................................................................................................................... 14

5.  Structure financière ................................................................................................................................................... 21

REPORTING EPRA .............................................................................................................................................................. 24

1.  Actif net réévalué EPRA ............................................................................................................................................. 27

2.  Résultat net récurrent EPRA – Foncière ..................................................................................................................... 27

3.  LTV EPRA .................................................................................................................................................................... 28

4.  Taux de rendement EPRA – Foncière ......................................................................................................................... 29

5.  Taux de vacance EPRA– Foncière ............................................................................................................................... 30

6.  LFL revenus locatifs nets EPRA – Foncière ................................................................................................................. 30

7.  Ratio de coûts EPRA – Foncière ................................................................................................................................. 31

8.  Investissements EPRA – Foncière .............................................................................................................................. 31

INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES............................................................................................................................... 32

1.  Compte de résultat analytique Groupe Icade ............................................................................................................ 34

2.  Métier de la Foncière ................................................................................................................................................. 36

3.  Structure de l’endettement ....................................................................................................................................... 40

4.  Evénements postérieurs à la clôture ......................................................................................................................... 41

5.  Facteurs de risques .................................................................................................................................................... 41

6.  Glossaire..................................................................................................................................................................... 42

GOUVERNANCE ................................................................................................................................................................. 48

1.  Evolution de la composition du conseil d’administration et de ses comités au 30 juin 2025 ................................... 50

2.  Composition du Comité exécutif................................................................................................................................ 53

COMPTES CONSOLIDÉS RÉSUMÉS AU 30 JUIN 2025 ........................................................................................................ 54

États financiers consolidés au 30 juin 2025 ............................................................................................................... 56

Notes annexes aux états financiers consolidés résumés au 30 juin 2025 ................................................................. 60

 Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle .................................................. 99

ATTESTATION DU RESPONSABLE DU DOCUMENT

J’atteste, à ma connaissance, que les états financiers consolidés résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité ci-joint, présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu’une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.

Fait à Paris La Défense, le 23 juillet 2025 

Nicolas Joly

Directeur général            

 • CHIFFRES CLES •

Chiffres clés

Groupe

Principales données financières                                                                                    30/06/2025                30/06/2024                Variation (%)

Métier Foncière

                                                                                                                                  30/06/2025                30/06/2024                     Variation

Variation /

                Répartition du patrimoine de la Foncière                                   Répartition du patrimoine de bureaux 

                                      (à 100% + QP CE)                                                                            (à 100% + QP CE)

1

2

Métier Promotion

¹  Principalement composé de commerces et d’hôtels

²  Bureaux diffus: 0,3 Md€ (62%) / Bureaux situés dans les parcs d’affaires: 0,2 Md€ (38%)

• CHIFFRES CLES •

Indicateurs de passif

                                                                                                                                         30/06/2025             31/12/2024                  Variation

Structure capitalistique

Répartition du capital au 30/06/2025

1. Faits marquants du premier semestre 2025

1.1. Un volume sécurisé de plus de 100 M€ de cessions d’actifs mixtes

Au cours du 1^er semestre 2025, Icade a cédé des actifs non stratégiques représentant plus de 90 M€ (hors cession interne) incluant :

•       le Centre Hospitalier Régional Universitaire (CHRU) de Nancy (55 M€) via le débouclage par anticipation du Partenariat Public Privé, la résiliation du Bail Emphythéotique Hospitalier et le transfert des dettes associées au CHRU^[1];

•       la cession d’un portefeuille de 5 hôtels B&B à un investisseur de premier plan pour un montant de 36 M€, à un rendement moyen de c. 7%, en ligne avec l’ANR du 31 décembre 2024.

Par ailleurs, en juillet 2025, Icade a signé pour 14 M€ une promesse de vente sur un actif mixte de bureaux et commerces (3 300 m²) au cœur du quartier d’affaires Euromed à Marseille, le « 5 Joliette ». Cette signature, en ligne avec l’ANR du 31 décembre 2024, témoigne de la liquidité sur le marché de l’investissement d’actifs core et de petite taille, à des rendements situés autour de 6%.

A noter que la Foncière a également cédé pour 8 M€ à Icade Promotion un terrain situé au sein du parc des Portes de Paris, en vue de la construction d’une résidence mixte de 9 200 m² offrant plus de 100 logements (projet Time présenté dans le cadre de ReShapE en février 2024).

1.2. Cession des activités de Santé : point d’étape  

Au cours du 1^er semestre 2025, Icade a réduit son exposition dans Præmia Healthcare de 22,52% au 31 décembre 2024 à 21,61% au 30 juin 2025, à travers deux opérations.

•       D’une part, Icade et Predica ont réalisé en février 2025 une opération d’échange de titres détenus par Icade dans Præmia Healthcare contre des titres de Predica dans la société Future Way. Cette transaction réalisée à l’ANR du 31 décembre 2024, pour un montant de c. 30 M€, confirme l’intérêt d’un actionnaire historique de Præmia Healthcare pour ce portefeuille à sa valeur d’expertise et permet à Icade de détenir à 100% un actif de bureaux well-positioned à Lyon. 

•       D’autre part, Præmia Healthcare a vendu en juin 2025 un EHPAD non stratégique en France, permettant à Icade de percevoir 6 M€ via une réduction de capital de Præmia Healthcare. 

Icade a continué de travailler à la mise en œuvre des prochaines étapes de la cession de sa participation dans Præmia Healthcare en prorogeant les options d’achat de titres détenus par Icade dans Præmia Healthcare au profit de Præmia REIM et d’autres actionnaires jusqu’à fin 2026. 

S’agissant du portefeuille international IHE Healthcare Europe, le processus de marketing du portefeuille d’actifs italiens est toujours en cours. 

Au 30 juin 2025, les activités de Santé représentent pour Icade une exposition de c. 1,2 Md€^[2], dont c. 0,7 Md€ de titres dans Præmia Healthcare et c. 0,5 Md€ pour le portefeuille IHE^[3] (incluant 195 M€ de prêt d’actionnaires entre Icade et IHE).

Icade confirme sa stratégie de cession de l’intégralité des activités de Santé : la cession des portefeuilles détenus en France et à l’international est envisagée de manière progressive en 2025 et 2026. 

1.3. Poursuite de la mise en œuvre du plan stratégique ReShapE

Au cours du 1^er semestre 2025, Icade a poursuivi les projets annoncés de diversification de son portefeuille d’actifs. En particulier, sur le segment des résidences étudiantes, Icade a signé, au cours du mois de juillet 2025, un contrat de partenariat^[4] avec l’opérateur de résidences étudiantes Nomad Campus (anciennement Cardinal Campus), qui exploitera, en marque blanche pour le compte d’Icade, un portefeuille d’actifs à constituer. 

En juin 2025, la Foncière s’est positionnée comme investisseur d’une première résidence étudiante à Ivry-sur-Seine (194 logements sur c. 3 600 m²), développée en co-promotion par Icade et le groupe Philia. Le projet, qui s’appuie sur un permis de construire purgé de tout recours, prévoit (i) la signature du contrat de VEFA au 4^ème trimestre 2025, (ii) le lancement des travaux au 1^er trimestre 2026 et (iii) une livraison en 2028. 2 à 3 autres projets de résidences étudiantes ont d’ores et déjà été identifiés en Ile-de-France avec le pôle Promotion, représentant environ 750 lits supplémentaires d’ici 2028. L’objectif d’investissement de 500 à 1 000 lits par an est ainsi confirmé. 

Au cours du 1^er semestre 2025, le Groupe a également démontré son engagement dans la construction de la ville 2050. Icade a notamment publié avec la SCET^[5] et en lien avec dix associations et fédérations partenaires, le premier baromètre sur les entrées de villes commerciales, réparties sur le territoire national. Le résultat de cette étude met en exergue un potentiel de 1,6 million de logements, 15 000 hectares de foncier économique et 10 000 hectares en renaturation. Icade ambitionne de jouer un rôle important dans la transformation de ces zones commerciales. 

Dans cette optique, Icade a acquis au cours du 1^er semestre 2025 auprès de Casino, un portefeuille de 11 sites immobiliers pour 32 M€ HT, composé de parkings, fonciers non bâtis, murs et lots annexes aux magasins. Deux de ces sites ont fait l’objet d’un co-investissement avec le groupe CDC Habitat. Ces sites présentent un potentiel de développement total d’environ 3 500 logements et plus de 50 000 m² de surfaces de commerces, pour un chiffre d’affaires potentiel estimé à c. 1 Md€. La mise en œuvre de ces projets d’aménagement s’étalera sur une période de 10 à 15 ans et prévoit une phase de portage des actifs, avant l’obtention des autorisations administratives et l’éviction des locataires, puis le lancement de programmes de promotion classique en VEFA.

1.4. Approbation en Assemblée Générale de deux résolutions distinctes sur le climat et la biodiversité

En 2024, Icade s’était démarquée en étant la première société cotée européenne à proposer deux résolutions distinctes sur le climat et la biodiversité. A l’occasion de son Assemblée Générale du 13 mai 2025, Icade a de nouveau soumis ces deux résolutions au vote de ses actionnaires.

•       La résolution Say on Climate portait sur les résultats du Groupe en 2024 en matière de réduction de l’intensité carbone (-43% pour la Foncière et -20% pour la Promotion sur la période 2019-2024) et de réduction des émissions de CO₂ (-44% en valeur absolue sur la période 2019-2024), en ligne avec la trajectoire 1,5°C validée par la SBTi selon le standard Net-Zero.

•       La résolution Say on Biodiversity portait sur les résultats du Groupe en 2024 en matière de contribution à la préservation de la biodiversité avec notamment (i) la mesure des indicateurs de renaturation sur les parcs d’affaires (impact sur les sols, la faune, la flore, l’eau, etc.) et (ii) la mesure des opérations de promotion ayant amélioré leur impact sur la nature entre l’avant et l’après projet.

Les résolutions Say on Climate et Say on Biodiversity ont été très largement approuvées, respectivement à 99,3% et à 99,4%.

1.5. Dividende 2024

L’Assemblée Générale du 13 mai 2025 a approuvé à l’unanimité le versement du dividende au titre de l’exercice 2024 d’un montant de 4,31 € par action, intégrant 2,54 € par action correspondant au montant du dividende restant dû au titre de la plus-value de cession réalisée lors de la première étape de la cession des activités de Santé en 2023.

Après le versement en numéraire le 6 mars 2025 d’un acompte de 50%, soit 2,16 € par action, le paiement en numéraire du solde du dividende, soit 2,15 € par action, est intervenu le 3 juillet dernier (avec un détachement le 1^er juillet 2025).

2.   Confirmation de la guidance 2025

Sur la base des résultats du Groupe au 30 juin 2025 et des anticipations pour le deuxième semestre, Icade confirme viser pour l’année 2025 un Cash-Flow Net Courant Groupe entre 3,40 € et 3,60 € par action, incluant un Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques de c. 0,67 € par action, hors effet des cessions^[6]. 

Au 30 juin 2025, le Cash-Flow Net Courant annuel des activités non stratégiques est d’ores et déjà sécurisé à plus de

85%, compte tenu des produits enregistrés par Icade au 1^er semestre (intégralité du solde du dividende 2024 de Præmia

Healthcare perçu pour 37 M€ et produits financiers sur le prêt d’actionnaires à IHE Healthcare Europe comptabilisés sur 6 mois). A noter que la contribution des activités non stratégiques n’inclut pas le versement d’un acompte sur les dividendes de Præmia Healthcare en 2025.

3.   Analyse des résultats consolidés au 30 juin 2025

¨     Amélioration de l’EBO, après une année 2024 marquée par des provisions significatives sur l’activité de Promotion

¨     Légère baisse du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques, liée à la diminution des revenus nets de la Foncière et des produits financiers

¨     Diminution de l’EPRA ANR NTA de c. -5,7%

(en M€)                                                                                                                                   30/06/2025                            30/06/2024                      Variation (M€)                            Variation (%)

(a) Les autres produits liés à l'activité sont principalement constitués des refacturations de charges locatives

Au 30 juin 2025, les revenus consolidés IFRS du Groupe sont en baisse de -9,8%, à 630,4 M€, et intègrent :

•       une diminution des revenus locatifs de la Foncière à 178,3 M€ (-5,1%), pénalisés principalement par l’effet des départs de locataires intervenus en 2024, et

•       un chiffre d’affaires de la Promotion en baisse à 443,1 M€ (-11,9%), compte tenu de l’arrêt de l’activité tertiaire et du fort ralentissement des ventes en bloc par rapport au 1^er semestre 2024.

L’Excédent Brut Opérationnel s’élève à 144,8 M€ au 30 juin 2025, et affiche une forte croissance par rapport à la même période 2024 qui avait été marquée par 85 M€ de dépréciations comptabilisées à la suite de la revue du portefeuille d’opérations de la Promotion. 

Le résultat opérationnel intègre la variation de juste valeur des immeubles de placement pour -200,5 M€ au 1^er semestre 2025, vs -268,5 M€ au 1^er semestre 2024.

Le résultat financier Groupe se dégrade à -21,5 M€ vs -6,7 M€, sous l’effet d’une baisse des produits de placement et des dividendes perçus des activités de Santé.

Le résultat net part du Groupe s’élève à -91,7 M€, vs -180,5 M€ au 1^er semestre 2024. 

Compte tenu de la cession des activités de Santé, Icade communique sur un Cash-Flow Net Courant Groupe, composé (i) du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques, que sont la Foncière et la Promotion, et (ii) du Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques, à savoir les activités résiduelles de Santé.

Le Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques est en légère baisse de -1,7% à 109,3 M€ par rapport au 30 juin 2024, compte tenu notamment de la détérioration des revenus nets de la Foncière (-13 M€) et de la diminution du résultat financier courant (-16,2 M€ dont -13,5 M€ de produits de placement), compensée partiellement par l’amélioration de la marge immobilière nette de la promotion (+30 M€).

La baisse de Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques est expliquée notamment par la diminution des dividendes perçus par Icade au titre des activités de Santé (-10,5 M€).

Le Cash-Flow Net Courant Groupe est en baisse de -8,8%, à 154,1 M€ au 30 juin 2025.

L’actif net réévalué NDV du Groupe s’élève à 4 558 M€ (60,0 € par action), en baisse de -6,9% par rapport au 31 décembre 2024 (4 896 M€ ou 64,5 € par action) principalement sous les effets combinés suivants : 

•       la perte du semestre de -91,7 M€, soit -1,2 € par action (incluant notamment l’effet de la baisse de valeur du portefeuille de la Foncière à hauteur de -2,7 € par action) ; 

•       le versement de l’acompte sur dividendes de -164 M€, soit -2,2 € par action ;

•       la baisse de la juste valeur de la dette à taux fixe sur la période à 78,3 M€, soit -1,0 € par action.

L’actif net réévalué NTA du Groupe ressort, quant à lui, à 4 299 M€ (56,6 € par action) en recul de -5,7% par rapport au 31 décembre 2024, du fait de la perte du semestre et du versement de l’acompte sur dividende.

Enfin, l’actif net réévalué NRV du Groupe ressort au 30 juin 2025 à 4 645 M€ (61,2 € par action), en baisse de -5,1% sur un an, globalement pour les mêmes raisons.

Le ratio LTV droits inclus ressort au 30 juin 2025 à 38,1%, en augmentation de +1,6 pp comparé à fin 2024, expliqué par (i) la baisse de la valeur du patrimoine foncier droits inclus (+0,8 pp) et (ii) la hausse de la dette nette (+0,8 pp).

4. Performance par métier au 30 juin 2025

4.1. Foncière : activité locative solide, revenus nets impactés par les départs de locataires

¨     Dynamique commerciale solide : c. 79 000 m² de baux signés et renouvelés, sécurisant 20 M€ de loyers faciaux annualisés à une WALB de 7,4 années

¨     Hausse des taux d’occupation des bureaux well-positioned (88,8% vs 88,0% à fin 2024) et des locaux d’activité (89,5% vs 88,9% à fin 2024)

¨     Plus de 100 M€ de cessions sécurisées d’actifs mixtes, en ligne avec l’ANR

¨     Revenus locatifs bruts en baisse (-4,3 % en LfL), impactés par les départs de locataires  

¨     Baisse en LfL de -2,7% des valeurs du portefeuille de bureaux well-positioned et stabilité des valeurs des locaux d’activité

Principales données financières

(en M€)                                                                                                                      30/06/2025                30/06/2024                      Variation

* Hors cession interne et intégrant le débouclage du PPP du CHRU de Nancy et une cession sous promesse de l'actif 5 Joliette

Variation à

                                                                                                                                  30/06/2025                31/12/2024                      Variation

4.1.1. Revenus locatifs bruts en baisse de -4,3% à périmètre constant

(en M€)                                                                                                                 30/06/2025       30/06/2024 Variation (M€)        Variation

                                                                                           Activité locative                                                                             Variation totale Variation à périmètre

(en M€)                                                                                             et indexation *            Autres **                                   (%)                         constant (%)

(*) Les éléments "Activité locative et indexation" incluent les indemnités de résiliation anticipées  

(**) Les éléments "Autres" incluent les effets de périmètre (acquisitions, cessions, pipeline) 

Les revenus locatifs bruts de la Foncière s’élèvent à 178,3 M€, en diminution de -5,1% à périmètre courant par rapport au 30 juin 2024, et de -4,3% à périmètre constant. 

La variation à périmètre constant intègre les effets suivants :

•       l’impact des départs de locataires (-7,9%) et la réversion négative sur les renouvellements (-2,6%) ;

•       l’effet positif de l’indexation à hauteur de +3,4% ; et

•       l’effet positif des indemnités de résiliation anticipées principalement sur les bureaux to-be-repositioned (+2,8%).

L’effet périmètre compte pour -0,8% et résulte de la cession de cinq immeubles, partiellement compensée par la livraison de deux actifs de bureaux (Next et Cologne) en 2024.

Les revenus locatifs nets de la Foncière sont en baisse de -7,7% à périmètre courant, sous l’effet du coût de la vacance en hausse de c. 3 M€, et notamment sur les actifs to-be-repositioned. 

Le taux de marge décroit donc de 89,9% à 87,4% entre le 1^er semestre 2024 et 2025.

4.1.2. Activité locative solide avec plus de 79 000 m² signés ou renouvelés

Dans un marché locatif en retrait par rapport à 2024 (-12%⁹ au 1^er semestre par rapport à la même période l’année dernière), Icade a signé ou renouvelé plus de 79 000 m² (49 baux), représentant un montant de loyers faciaux annualisés de 20 M€ et une durée ferme moyenne de c. 7,4 années.  

•       Les nouvelles signatures représentent plus de 58 000 m² de surfaces louées dont une des plus importantes transactions du marché, à savoir la signature avec le Conseil Départemental de la Seine-Saint-Denis d’un bail portant sur l’intégralité de l’immeuble Pulse (c. 29 000 m²) à 12 ans ferme. La prise à bail est prévue fin 2025/début 2026.

•       Les renouvellements portent sur près de 21 000 m², dont c. 7 000 m² renouvelés avec le locataire Heineken sur l’immeuble H2O à Rueil Malmaison sur une durée de 6 ans ferme, et c. 6 000 m² de bureaux et de locaux d’activité renouvelés avec Ricoh France sur la zone de Rungis sur une durée ferme de 5,5 ans.

L’activité locative vient confirmer l'attractivité de certains territoires, comme La Défense / Péri-Défense, bien desservis et proposant une offre significativement moins chère que le Quartier Central des Affaires à Paris. Icade a ainsi signé ou renouvelé 18 baux pour près de 17 000 m² au premier semestre 2025 sur ce secteur.

Icade a également enregistré de belles signatures sur ses parcs d’affaires et en particulier sur le parc du Mauvin. Celuici affiche désormais un taux d’occupation de 100%, après la signature et la prise à bail de 4 600 m² par la start-up française Alice & Bob, spécialisée dans l’informatique quantique, et de près 2 800 m² par Raboni, distributeur de bois et matériaux de construction.  

Le taux d’occupation financier s’établit à 83,6% au 30 juin 2025, en diminution de 1,1 pp par rapport au 31 décembre 2024. Il est en amélioration sur les segments des bureaux well-positioned et des locaux d’activité.

•       Sur le segment des bureaux well-positioned, le taux d’occupation financier progresse à 88,8% (+0,8 pp par rapport au 31 décembre 2024), à la suite notamment de la prise à bail de locataires dans les immeubles Next à Lyon, la Tour Eqho à La Défense, et au sein du Parc des Portes de Paris. En incluant le bail du Conseil Départemental de la Seine-Saint-Denis sur Pulse, signé en février 2025, le taux d’occupation financier des bureaux well-positioned serait supérieur à 90%.  

•       Le taux d’occupation des locaux d’activité augmente de +0,5 pp pour atteindre 89,5% à fin juin 2025 (vs 88,9% à fin décembre 2024), compte tenu de la commercialisation de locaux d’activité livrés au 4^ème trimestre 2024.

•       La baisse attendue du taux d’occupation financier sur les bureaux to-be-repositioned se confirme à 51,7%, soit une diminution de c. 13 pp vs fin décembre 2024. 

                                                                                          Taux d'occupation financier* (%)                        Durée moyenne des baux* (années)

Classes d’actifs                                                            30/06/2025           31/12/2024               Variation             30/06/2025            31/12/2024

Bureaux well-positioned 3,6

Bureaux to-be-repositioned 2,1

SOUS-TOTAL BUREAUX 3,4

Activités 2,8

Autres  5,0

TOTAL FONCIÈRE 3,4

(*) Données à 100% et en quote-part des co-entreprises

4.1.3. Allocation du capital ciblée

Au cours du premier semestre 2025, Icade a sécurisé la cession d’actifs non stratégiques ou matures pour un montant de plus de 100 M€ (hors cession interne). Ce volume inclut le CHRU de Nancy (55 M€), un portefeuille de 5 hôtels B&B en France (36 M€) et un actif de bureau prime à Marseille, le 5 Joliette (14 M€ sous promesse). Ces cessions sont détaillées dans les « Faits marquants du 1^er semestre 2025 ».

⁹ Source : Immostat, juillet 2025

Au 30 juin 2025, les investissements s’élèvent à 105,1 M€^[7], en hausse de 26% par rapport à la même période l’année dernière. L’augmentation des investissements tient à deux facteurs : 

•       +15 M€ de dépenses de développement des opérations en pipeline (cf. section 4 « Informations complémentaires »), en particulier sur l’opération Edenn dont la livraison est attendue pour la fin d’année. De nouveaux projets de bureaux core, offrant des rendements entre 7% et 7,5%, ont également été lancés : deux projets de bureaux Seed et Bloom, au cœur du quartier Lyon Part-Dieu à côté de l’immeuble Next, et un projet de bureaux à Toulouse Centreda, l’ensemble étant pré-loué à plus de 50% ; 

•       +9 M€ d’avantages commerciaux sous forme de capex d’exploitation, lié à la re-commercialisation de certains actifs majeurs comme Pulse.

Le pipeline intègre un volume d’investissements restant à engager de c. 300 M€ sur les trois prochaines années, et devrait générer 50 M€ de loyers annualisés additionnels.

Conformément aux ambitions du Groupe en matière de RSE, Icade vise à ce que l’intégralité des projets en cours de développement obtiennent les meilleurs niveaux de certification (HQE et BREEAM niveau Excellent) ou soient alignés avec les critères de la taxonomie européenne.

4.1.4. Baisse limitée des valeurs d’actifs

Variation à périmètre   Variation à périmètre (Données hors droits en M€, à 100% + QP CE)      JV 30/06/2025                  JV 31/12/2024                  Variation (M€)                  courant (%)                constant (%)

(a) Inclut principalement des hôtels et des actifs de commerces

Au 30 juin 2025, la valeur du portefeuille de la Foncière s’établit à 6,2 Md€ hors droits contre 6,4 Md€ à fin 2024, en baisse de 195,2 M€, soit -3,1% à périmètre courant. Cette variation intègre notamment l’impact de la hausse des droits de mutation pour -22,2 M€, dans le cadre d’une mesure législative transitoire entrée en vigueur en 2025 pour une durée de 3 ans.

Après un ajustement important des valorisations sur les deux dernières années, le patrimoine affiche, au 1^er semestre 2025, une baisse de valeur contenue de -2,8% à périmètre constant, notamment liée à la révision à la baisse des prévisions d’indexation par les experts, en lien avec les incertitudes économiques et géopolitiques.

Les évolutions sont néanmoins à considérer selon les typologies d’actifs.

•       La dynamique de reprise des locaux d’activité se maintient, avec une légère progression de +0,4% à périmètre constant, soutenue par l’effet positif des commercialisations (notamment la signature des baux Alice et Bob et Raboni sur le Parc du Mauvin), une compression de taux pour certains actifs et une progression mesurée des loyers de marché.

•       La valeur des bureaux well-positioned baisse légèrement de -2,7% à périmètre constant, impactée par les effets négatifs de la décompression résiduelle des taux et une baisse des projections d’indexation.

•       Les bureaux to-be-repositioned voient leur valeur baisser de -7,5% à périmètre constant, compte tenu de la dégradation des paramètres d’expertise (taux, loyers de marché, durée de recommercialisation…) et de la hausse de l’offre disponible. 

4.2. Promotion : reprise fragile dans un marché incertain

¨     Volume des réservations stable incluant (i) une baisse sur le diffus de -11% à la suite de l’arrêt du dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2025et (ii) une hausse des réservations en bloc de +10%

¨     Baisse du chiffre d’affaires liée notamment au fort ralentissement de l’activité tertiaire de -39%

¨     Retour à une rentabilité positive (taux de ROEC à 2,3%), après une revue exhaustive du portefeuille d’opérations en 2024

Principales données financières

                                                                                                                                  30/06/2025                30/06/2024                      Variation

Principales données opérationnelles

                                                                                                                                  30/06/2025                30/06/2024                Variation (%)

                                                                                                                                  30/06/2025                31/12/2024                Variation (%)

1 670,9                                                                                                                                                                                                             1 725,5

4.2.1. Ralentissement de l'activité dans un contexte de marché peu favorable

Impact défavorable de la fin du dispositif Pinel sur l’activité résidentielle

Dans un marché du logement toujours dégradé au 1^er semestre, le pôle Promotion enregistre un volume de réservations stable avec 2 116 réservations (+0,3%) pour un montant de 496 M€, en baisse de -7,9%. 

L’activité en diffus accuse un recul de -11,1% en volume, en ligne avec le marché^[8]. 

Ce repli s’inscrit dans un environnement fiscal défavorable, marqué par la fin du dispositif Pinel, qui a entraîné une nette contraction de la part des investisseurs particuliers (-35% par rapport au 1^er semestre 2024). 

A l’inverse, la dynamique est plus favorable pour les réservations des accédants, en hausse de +10%, sous l’effet positif des dispositifs déployés en faveur de l’accession à la propriété (extension du PTZ à l’ensemble du territoire, exonération des droits de donation pour l’achat d’un logement neuf).

En particulier, la mise sur le marché de nouveaux programmes répondant aux attentes des accédants, tels qu’Écrin de l’Ill à Strasbourg et Villa Moraines à Saint-Cergues, a été un succès, comme en témoigne leur pré-commercialisation rapide au 1^er semestre 2025.     

Les réservations en bloc affichent une hausse de +10,4% en volume et de -7,8% en valeur. La distorsion entre les évolutions en volume et en valeur s’explique par une évolution ponctuelle du mix produits.

Dans ce contexte peu favorable à l’investissement des particuliers, les investisseurs institutionnels participent donc toujours au soutien de l’activité. Ils représentent, au 1^er semestre 2025, 54% du volume des réservations, dont un peu moins de la moitié provenant de bailleurs sociaux. A noter que le volume d’activité auprès des investisseurs institutionnels est historiquement plus important sur la deuxième partie de l’année (en 2023 et en 2024, plus de 2/3 des réservations en bloc avait été réalisé au 2^ème semestre).

Activité tertiaire en repli

Dans un contexte de marché en bas de cycle, l’activité tertiaire est en net repli, avec une baisse marquée des ventes actées de -23% en valeur à 12,6 M€ (vs 16,3 M€ au 1^er semestre 2024). 

En mai 2025, Icade et Sogeprom ont livré l’immeuble Audessa, au cœur de Lyon Part-Dieu. Ancien siège du Réseau de Transport d’Electricité (RTE), le bâtiment de 13 000 m² a été entièrement restructuré et agrandi, avant d’être acquis en VEFA par Union Investment.

En juin 2025, Icade Promotion, Novaxia et Imring ont lancé les travaux de l’opération Ping à Villeurbanne, représentant un chiffre d’affaires à terminaison de 15 M€ HT. Cet immeuble de 5 260 m², a été acquis en VEFA par la Fédération Handicap International et la ville de Villeurbanne. Orienté bas carbone, ce projet permettra de réduire de 50% les émissions de CO₂ par rapport à une opération classique de démolition-reconstruction.  

Backlog de 1,7 Md€ à fin juin 2025

Le backlog au 30 juin 2025 s’établit à 1,7 Md€, en retrait de -3,2% par rapport à fin 2024. Cette évolution reflète (i) une baisse du backlog résidentiel de -2,9% à 1,6 Md€ et (ii) un net repli du backlog tertiaire de -6,6%, du fait de l’absence de nouvelles signatures et de l’avancement des programmes en cours tel qu’Osmose Wacken.

A fin juin 2025, 40% du backlog est sécurisé^[9] par des ventes actées.

4.2.2. Retour à une rentabilité positive, après la revue exhaustive du portefeuille d’opérations en 2024

                                                                                                                             30/06/2025       30/06/2024 Variation (M€)              Variation

(en M€, à 100% + QP CE)

(a) Résultat opérationnel courant retraité de la charge de redevance de marque facturée par Icade.                                                                                        

Le chiffre d’affaires économique de la Promotion s’élève à 501,1 M€ au 30 juin 2025, en repli de -14,0% par rapport à la même période en 2024.

•       Le chiffre d’affaires de l’activité résidentielle s’élève à 422,9 M€, en baisse de -7% par rapport à fin juin 2024. Cette baisse s’explique par la baisse des ventes actées sur ce semestre (-11% en valeur), principalement attribuable à une contraction des ventes en bloc (-32% en valeur), un phénomène non représentatif des tendances attendues en fin d’année. 

•       Le chiffre d’affaires de l’activité tertiaire s’élève à 71,5 M€, en retrait de -39% par rapport à la même période en 2024, du fait de livraisons d’opérations importantes fin 2024 (Envergure à Romainville et Nanterre Newton) et du faible volume de nouvelles signatures en 2025 (ventes actées de 13 M€ au 30 juin 2025).  

La marge immobilière nette s’améliore à 72,1 M€, soit une hausse de +30,4 M€ par rapport à la même période l’année dernière, compte tenu de l’effet des dépréciations comptabilisées au 1^er semestre 2024 (-46 M€ intégrés en 2024 à la marge immobilière nette courante). Elle est néanmoins pénalisée par la baisse de l’activité (effet volume pour -12 M€) et par une pression sur les marges de certaines opérations historiques lancées avant 2024 (-3 M€). 

Dans ce contexte, le taux de ROEC s’améliore nettement, passant de -3,1% au 30 juin 2024 à +2,3% au 30 juin 2025.

(en M€, à 100% + QP CE)                                                                                        30/06/2025                31/12/2024                   Variation (M€)

Le Besoin en Fonds de Roulement du pôle Promotion s’élève à 388,6 M€ au 30 juin 2025, en hausse de 86,5 M€ par rapport à fin 2024. Cette hausse s’explique notamment par l’acquisition auprès de Casino de sites à aménager pour 32 M€ HT (cf. détail dans les« Faits marquants du 1^er semestre 2025 ») et par la saisonnalité de l’activité. 

Pour autant, une attention reste portée à la maîtrise du BFR, en particulier via (i) le suivi de l’enveloppe d’actifs en phase de portage – illustrée par exemple par la cession de l’actif Tolbiac au 1^er trimestre 2025 pour un montant de 19,5 M€ et (ii) la gestion rigoureuse du stock d’invendus sur des programmes terminés (17 M€ au 30 juin 2025 vs 14 M€ au 31 décembre 2024). 

5. Structure financière

¨     Gestion proactive de l’échéancier de dette à travers l’émission de 500 M€ d’obligations à 10 ans et le rachat de 268 M€ d’obligations

¨     Liquidité encore renforcée après la signature de lignes de crédit revolving pour 290 M€  Maîtrise des charges financières

Principales données financières

                                                                                                                                         30/06/2025             31/12/2024                  Variation

5.1. Liquidité solide et allongement de la durée de vie moyenne de la dette

Au 30 juin 2025, le Groupe dispose d’une position de liquidité très confortable de plus de 2,8 Md€, nette des Neu CP, pour une dette brute de 4,6 Md€. Elle couvre les échéances de dette du Groupe jusqu’en 2029. 

La liquidité est composée de : 

•       1,0 Md€ de trésorerie nette des découverts bancaires, en baisse de -0,2 Md€ par rapport au 31 décembre 2024 ; et 

•       1,8 Md€ de lignes de crédit non utilisées, nettes des Neu CP^[10].  Au cours du premier semestre 2025, Icade a renforcé sa liquidité en anticipation de ses prochaines échéances de dette et a signé 290 M€ de lignes de crédit revolving, dont 100 M€ au titre du refinancement des échéances 2026 et 190 M€ de new money. Ces nouvelles lignes présentent une maturité moyenne de 6 ans. 

Au cours du 1^er semestre 2025, Icade a également géré de manière proactive sa structure financière, dans un environnement toujours marqué par une forte volatilité des marchés.

•       En mai 2025, Icade a réalisé avec succès une émission obligataire verte de 500 M€ à 10 ans, offrant un coupon de 4,375 %. Cette opération, sursouscrite trois fois, a été réalisée dans des conditions attractives, avec un spread de 197 bps, et porte ainsi à 2,2 Md€ l’encours total d’obligations vertes d’Icade.

•       Simultanément, Icade a procédé au rachat partiel de plusieurs souches obligataires pour un montant total racheté de 267,5 M€, dont 79,0 M€ d’obligations à échéance 2026, 160,0 M€ d’obligations à échéance 2027 et 28,5 M€ d’obligations à échéance 2028.

Ces opérations ont permis à Icade de réduire ses échéances de dette court terme et d’allonger la maturité moyenne de ses financements. La durée de vie moyenne de la dette^[11] au 30 juin 2025 s’établit à 4,2 ans, contre 3,9 ans au 31 décembre 2024.

Le Groupe conserve une structure de financements équilibrée et diversifiée, composée à 59% de financements désintermédiés et à 41% de financements bancaires. 

Par ailleurs, en cohérence avec ses ambitions en matière RSE, Icade présente une structure de financements majoritairement durables et atteint, avec plus d’un an d’avance, son objectif de 75% de financements verts ou adossés à des objectifs en matière d’intensité carbone et de renaturation (vs 70% au 31 décembre 2024). Le 23 juillet 2025, Icade a publié son Green Financing Report, présentant l’ensemble des financements verts (1,9 Md€) et les actifs éligibles (2,3 Md€) au 31 décembre 2024 – disponible via ce lien Financement de marché long-terme.

Dans un marché toujours complexe, le ratio Loan-to-Value droits inclus augmente à 38,1% (vs 36,5% au 31 décembre 2024), du fait de la baisse de la valorisation du patrimoine de la foncière pour -200,5 M€. La dette nette augmente également compte tenu des investissements et du versement de l’acompte sur dividende, compensé par un volume de cessions encore limité. 

Le ratio Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et déconsolidées s’améliore à 8,3x (vs 10,0x au 31 décembre 2024), compte tenu de la progression de l’EBITDA, après une année 2024 marquée par des dépréciations importantes sur l’activité de promotion.

5.2. Maîtrise du coût de la dette

Le Groupe affiche un coût moyen de la dette maîtrisé en légère augmentation au 30 juin 2025 à 1,59% (vs 1,52% à fin 2024). 

Le coût de l’endettement net s’inscrit en hausse (-18,7 M€ vs -1,9 M€ au 30 juin 2024), notamment sous l’effet de la baisse des produits financiers. Dans ce contexte, le ratio ICR ressort à 7,4x (vs 14,5x au 31 décembre 2024), en baisse, tout en demeurant à un niveau élevé grâce au maintien d’un volume significatif de produits financiers (10,9 M€ de produits de placement et 6,9 M€ d’intérêts perçus au titre de l’avance accordée par Icade à IHE Healthcare Europe).

Icade maintient une politique prudente en matière de gestion du risque de taux. La dette totale du Groupe projetée au second semestre 2025 est intégralement couverte. En conséquence, Icade dispose d’une bonne visibilité sur l’évolution du coût moyen de sa dette : à isopérimètre, en intégrant l’effet de l’émission obligataire de 500 M€ réalisée en mai 2025, le coût moyen de la dette reste maîtrisé en fin d’année, en deçà de 1,8%. 

5.3. Covenants bancaires

Les ratios de covenants sont respectés au 30 juin 2025 et présentent une marge confortable par rapport à leur limite.

Indicateurs de référence dans le secteur des foncières, Icade présente ci-dessous l’ensemble des indicateurs de performance de l’European Public Real Estate Association (EPRA) qui a été établi en conformité avec ses recommandations.

Principales données EPRA                                                                                    30/06/2025        31/12/2024            Variation           Voir Note

Principales données EPRA                                                                                    30/06/2025        30/06/2024            Variation           Voir Note

1. Actif net réévalué EPRA

(en M€)                                                                                                                                          30/06/2025      31/12/2024      30/06/2024

(a)  Au 30 juin 2024 et au 30 juin 2025, solde du dividende dû au titre de l'exercice précédent et versé respectivement en juillet 2024 et 2025.

(b)  S’élève à 75 948 603 au 30 juin 2025 après annulation des actions auto détenues (-409 716 actions) et impact positif des instruments dilutifs (+123 774 actions).

2. Résultat net récurrent EPRA – Foncière

(en M€)                                                                                                                                                           30/06/2025            30/06/2024

(a) Les Autres activités correspondent à la promotion, aux activités non stratégiques ainsi qu'aux opérations inter-métiers et autres.

3.   LTV EPRA

NB : les dettes courantes nettes incluent les dettes nettes d'exploitation et en particulier le solde du dividende payé le 3 juillet 2025

4.   Taux de rendement EPRA – Foncière

Le tableau ci-dessous présente le passage entre le taux de rendement net Icade et les taux de rendement définis par l’EPRA. Le calcul prend en compte l’ensemble des immeubles de la Foncière en exploitation. Il est présenté à 100% et en QP pour les Co-Entreprises (CE).

(à 100% + QP CE)                                                                                                                                   30/06/2025                31/12/2024

                                                                                                                                                   Foncière

                                                                                           TOTAL AU          Bureaux             Bureaux            Sous-                                                                       TOTAL AU

 30/06/2025 well- to-be- total Activité Terrains Autres 31/12/2024 positioned repositioned Bureaux

(en M€, à 100% + QP CE)

(1) Immeubles en développement, réserves foncières, surface en attente de restructuration. et actifs assimilés à des créances financières (PPP)

5. Taux de vacance EPRA– Foncière

(à 100% + QP CE)                                                                                                           30/06/2025             31/12/2024            30/06/2024

^(a) Hors PPP, y compris Autres actifs

Taux de vacance

EPRA au

                                                                               Valeurs locatives de marché des            Valeur locative de marché ^30/06/2025 

(en M€, à 100% + QP CE)                                                          surfaces vacantes (A)                                      totale (B) ^{(= A/B)}

^(a) Hors PPP, y compris Autres actifs

6. LFL revenus locatifs nets EPRA – Foncière

                                                                                           Activité locative                                                                           Variation totale Variation à périmètre

(en M€)                                                                                             et indexation *            Autres **                                    (%)                       constant (%)

(*) Les éléments "Activité locative et indexation" incluent les indemnités de résiliation anticipées  

(**) Les éléments "Autres" incluent les effets de périmètre (acquisitions, cessions, pipeline) 

7.   Ratio de coûts EPRA – Foncière

Les données ci-dessous présentent le détail du ratio de coûts EPRA sur le périmètre de la Foncière.

(en M€, à 100% et en QP CE)                                                                                                                                  30/06/2025       30/06/2024

8.   Investissements EPRA – Foncière

Les investissements sont présentés selon les préconisations de l’EPRA sur le périmètre de la Foncière. 

                                                                                              30/06/2025                                                 30/06/2024                          

                                                                                                              Joint-                                                          Joint-

100%                Total         100%        Total (en M€)                   ventures ventures

1. Compte de résultat analytique Groupe Icade

1.1. Compte de résultat analytique au 30 juin 2025

Retraitement

Promotion Total Groupe Intermétiers             IFRS & Autres (Coentreprises économique*) économique*)

                                                                                                              Foncière               (Vision                                              (vision                                      Total Groupe 

Promotion)

(en M€)                                                                                                                                                                                                                                  

Eléments courants :                                                                                                                                                                                                                                                                     

 Revenus locatifs                                                                                                                                                                                                          (0,1)  

  Charges Locatives non récupérées et autres charges                                                                                                                                             0,1  

 Autres Prestations                                                                                                                                                 9,9                      4,2                   (0,9)  

  Coût de fonctionnement et autres coûts                                                                                                     (27,4)                (65,7)                    (2,9)  

* Les agrégats du compte de résultat incluent les entités contrôlées et les entités sous contrôle conjoint « coentreprises » en quote-part de détention.

1.2. Compte de résultat analytique au 30 juin 2024

Retraitement

Promotion Total Groupe

IFRS

                                                                                                Foncière                                               (Vision  (vision                                                                       Total Groupe 

(Coentreprises

économique*) économique*)

Promotion)

(en M€)                                                                                                                                                                                 

Eléments courants :                                                                                                                                                                                                                                                                       

 Revenus locatifs                                                                                                                

 Charges Locatives non récupérées et autres charges                                                 

Revenus Locatifs Nets                                                                                                      

Taux de marge Foncière Tertiaire (Revenus Locatifs Nets / Revenus                      

Locatifs)

 Chiffre d'affaires à l'avancement                                                                                   

 Coût des ventes et autres charges                                                                                 

Marge immobilière Nette Promotion                                                                            

Taux de marge immobilière Promotion (Marge immobilière Nette / CA à

   l'avancement)

 Autres Prestations                                                                                                                           7,5                     5,5   

 Coût de fonctionnement et autres coûts                                                                                (27,3)                (66,7)   

* Les agrégats du compte de résultat incluent les entités contrôlées et les entités sous contrôle conjoint « coentreprises » en quote-part de détention.

2. Métier de la Foncière 

2.1. Evolution des valorisations du patrimoine

à 100% + QP CE

Locaux d'activité                                                                                                                                                                                                                                                                                           

*Retraité des changements de catégories d'actifs entre deux périodes, comme le passage de la catégorie "projets en développement" à la catégorie "exploitation" lors de la livraison d'un immeuble.

(a) Variation nette des cessions de la période, des investissements, des variations de valeur des actifs assimilés à des créances financières (PPP) et des évolutions de fiscalité sur la période

(b) Établi par rapport à la valeur d’expertise hors droits, pour les immeubles en exploitation.

(c)  Principalement hôtels et commerces

Les indicateurs Prix en €/m2, Taux de rendement net droits inclus et Taux de vacance EPRA sont présentés hors PPP et pour les immeubles en exploitation uniquement

Var. à

                                                                           JV                  JV 31/12/2024 des Investissements et        Var. à périmètre               périmètre              JV

(en M€, à 100% + QP CE)                                                               actifs cédés (a)                      autres (b)                       constant         constant (%)

(a) Comprend les cessions en bloc ainsi que les cessions partielles (ventes par lot ou actifs dont la part de détention d’Icade a diminué sur la période).

(b) Comprend les capex, les engagements 2024 des VEFA, les acquisitions. Comprend également le retraitement des droits et frais d’acquisitions, de la variation de valeur des actifs acquis sur l’exercice, des travaux sur actifs cédés, des évolutions de droits de mutation et des variations de valeurs des actifs assimilés à des créances financières

(c) inclut principalement des hôtels et des actifs de commerces

2.2. Investissements par nature

Capex         Total au    Total au (en M€, 100%)                        Acquisitions             Développements      d'exploitation

2.3. Pipeline

                                                                                                               Date de                                   Loyers        Yield     Investisse-      Reste à         Pré-

                                                                  Nature des                                                                          Surface

         Nom du Projet                      Territoire                                                 Typologie            Livraison                               attendus       On       ment Total       réaliser commer-

                                                                     travaux                                                                               à 100%

                                                                                                           prévisionnelle                              (M€)           Cost                 (M€)            (M€) cialisation

Notes : données à 100% + QP CE

2.4. Revenus locatifs

2.4.1. Evolution des revenus locatifs bruts par zone géographique

                                                                                                                                             Périmètre courant           Périmètre constant

(en M€, à 100%)                                                                     en valeur          en %        en valeur          en %

2.4.2. Revenus locatifs nets et taux de marge

                                                                                                                 30/06/2025                                            30/06/2024

                                                                                              Revenus Locatifs                                     Revenus Locatifs

                                                                                                                               Taux de marge                                        Taux de marge

(en M€, à 100%)                                                                                nets                                                        nets

2.4.3. Echéancier des baux

Répartition des loyers IFRS annualisés (en M€, à 100% + QP CE) en fonction de la prochaine échéance ferme

Répartition des loyers IFRS annualisés (en M€, à 100% + QP CE) en fonction de la date de fin de bail

3. Structure de l’endettement

3.1. Echéancier des dettes

L’échéancier de l’endettement tiré (en M€) d’Icade au 30 juin 2025, hors dettes rattachées à des participations et découverts bancaires est présenté ci-dessous.

La durée de vie moyenne de la dette au 30 juin 2025, hors dettes rattachées à des participations, découverts bancaires et NEU CP, s’établit à 4,2 ans contre 3,9 ans au 31 décembre 2024.

3.2. Notionnel des dérivés

Le notionnel des instruments de couverture de taux (en M€) à chaque fin de période est présenté ci-dessous.

4. Evénements postérieurs à la clôture

 Signature de promesse de vente

Le 9 juillet 2025, une promesse de vente a été signée pour la cession de l’actif de bureau 5 Joliette à Marseille pour 14 M€.

5. Facteurs de risques

Icade procède régulièrement à l’identification et à l’évaluation de son exposition aux différentes catégories de risques (taux, liquidité, contrepartie, marché, etc.), et met en place des politiques de gestion appropriées.

Le Document d’Enregistrement Universel 2024 (cf. chapitre 4) présente une analyse détaillée des principaux facteurs de risque auxquels le Groupe est exposé.

Au 30 juin 2025, dans un contexte marqué par des incertitudes liées aux événements géopolitiques et à la situation économique et politique en France, Il n’est pas anticipé de risques ou incertitudes autres que ceux présentés dans le DEU 2024 et les risques jugés prioritaires demeurent inchangés.

Les risques financiers ont fait l’objet d’une revue spécifique et sont présentés au point 5.2 des annexes aux comptes consolidés.

Par ailleurs, une dégradation du marché immobilier pourrait avoir un effet défavorable sur la valorisation du patrimoine du Groupe ainsi que sur son résultat opérationnel, comme indiqué au point 4.2.4 des annexes aux comptes consolidés.

6. Glossaire 

Icade utilise des indicateurs alternatifs de performance (IAP) qui sont identifiés par un astérisque * et définis ci-après conformément à la position AMF DOC-2015-12.

Acronymes et abréviations utilisés :

Périmètres 

¨     Quote-Part Groupe : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés en intégration globale retraitées des intérêts minoritaires + données en quote-part pour les sociétés mises en équivalence (co-entreprises et entreprises associées)

¨     100% Intégration Globale : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés en intégration globale, avant retraitement des intérêts minoritaires

¨     100% Intégration Globale + Quote-Part Co-entreprise : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés mises en intégration globale + données en quote-part pour les sociétés mises en équivalence limitées aux seules sociétés en contrôle conjoint

¨     Like-for-Like : évolution à périmètre constant

ANR NDV, ANR NTA, ANR NRV (QPG) *

Les ANR NDV, ANR NTA et ANR NRV sont des indicateurs de mesure de la valeur patrimoniale de la Société et sont déterminés en application des recommandations de l’EPRA. Ils mesurent l’évolution de la valorisation du Groupe à travers l’évolution des capitaux propres consolidés part du Groupe auxquels sont ajoutées notamment les plus ou moins-values latentes des autres actifs et passifs non comptabilisés à la juste valeur dans les comptes : 

•       ANR NDV reflète la part de l’actif net en cas de cession, incluant la JV de la dette à taux fixe. Icade tient compte dans ce calcul des plus-values latentes de la promotion ; 

•       ANR NTA reflète la seule activité immobilière, hors juste valeur de la dette à taux fixe ; 

•       ANR NRV, dit « de remplacement », droits inclus. 

Les ANR par action sont calculés en rapportant les montants au nombre d’actions fin de période de la Société, hors autocontrôle et corrigé des éventuels impacts de dilution. 

Backlog (100% IG + QP CE)

Le backlog correspond au Chiffre d’affaires HT non encore comptabilisé compte tenu de l’avancement du projet sur l’ensemble des lots actés et réservations ou promesses de ventes non actées, des entités détenues en contrôle exclusif et en part du Groupe pour les coentreprises sous contrôle conjoint. 

Besoin en Fonds de Roulement Promotion (BFR Promotion) (100% IG + QP CE)

Le Besoin en Fonds de Roulement correspond à l’Actif courant (stock + créances clients + autres créances d’exploitation + avances et acomptes reçus + produits constatés d’avance) diminué du Passif courant (dettes fournisseurs + dettes fiscales et sociales + autres dettes d’exploitation + charges constatées d’avance).

Cash-Flow Net Courant (CFNC) (QPG) *

Le Cash-Flow Net Courant est déterminé en prenant le Résultat net part du groupe dont on soustrait les éléments non courants (variation de juste valeur, charges d'amortissement, charges et reprises liées aux pertes de valeur, charge IFRS2, résultat sur acquisition, résultat de cession, quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence non courant, résultat financier non courant, charge d'impôt non courante, part non courante des intérêts minoritaires). Le CFNC du Groupe est ventilé entre le CFNC des activités stratégiques (Foncière et Promotion) et le CFNC des activités abandonnées (activités de Santé). 

Charges non récupérables

Part des charges locatives qui ne peuvent pas être imputées au locataire et qui restent donc à la charge du propriétaire bailleur.

Charges non récupérées

Charges locatives non récupérables sur les surfaces louées (voir supra) ainsi que les charges locatives afférentes aux surfaces vacantes.

Chiffre d’affaires à l’avancement

Le Chiffre d’affaires des activités de Promotion est reconnu selon la méthode de l’avancement pour les revenus issus des contrats de construction et des contrats de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Il est comptabilisé progressivement au prorata de l’avancement des coûts engagés et de l‘avancement commercial sur la base des lots vendus de la période.

Chiffre d’affaires économique (100% IG + QP CE) *

Le chiffre d’affaires économique correspond au chiffre d’affaires généré par les sociétés de promotion consolidées en intégration globale, et issu des comptes consolidés en vision IFRS, majoré du chiffre d’affaires des sociétés de promotion en contrôle conjoint, à hauteur de la quote-part de détention de ces sociétés. Cet indicateur réintègre ainsi le Chiffre d’Affaires des sociétés en contrôle conjoint qui est exclu des comptes consolidés en vision IFRS, en application de la norme IFRS 11 qui impose leur comptabilisation par mise en équivalence.

Coût moyen de la dette (100% IG)

Le coût moyen de la dette est calculé en divisant le coût de l’endettement financier brut par l’encours moyen de dette brute (hors découverts), tel que figurant dans les comptes consolidés. 

Durée de vie moyenne de la dette (100% IG)

La durée de vie moyenne de la dette est calculée en divisant la somme des amortissements pondérés par leur maturité résiduelle moyenne par l’endettement brut total (hors découverts, dettes rattachées à des participations et dettes des sociétés mises en équivalence. Le calcul est réalisé hors Neu CP). 

Durée résiduelle moyenne ferme des baux (WALB – Weighted Average Lease Break) (100% IG + QP CE)

La durée résiduelle moyenne ferme des baux est calculée en prenant en compte, pour chaque bail, la date de prochaine option de sortie exerçable du locataire. Elle est pondérée par le loyer IFRS annualisé.

EBITDA *

L’EBITDA correspond à l’Excédent Brut Opérationnel, tel que figurant dans les comptes consolidés. 

Echéancier des baux (100% IG + QP CE)

L’échéancier des baux correspond à la répartition par année des loyers IFRS annualisés, selon la prochaine échéance ferme des baux. 

Endettement net *

L’endettement net se définit par l’endettement brut déduction faite de la trésorerie /équivalent de trésorerie, de la mark-to-market des instruments dérivés et des créances vis-à-vis des sociétés mises en équivalence ou non consolidées.

EPRA (European Real Estate Association) 

L’EPRA est l’organisme représentant les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Icade est membre. L’EPRA publie des recommandations portant notamment sur des indicateurs de performance, visant à favoriser la transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe. 

ICR (Interest Coverage Ratio) (100% IG)

L’ICR est calculé en divisant l’excédent brut opérationnel par le coût de l’endettement net. 

Immeubles en exploitation 

Les immeubles en exploitation sont les immeubles loués ou partiellement loués ne faisant pas l’objet d’une restructuration importante et immeubles vacants faisant l’objet d’une recherche de prospect. Les immeubles volontairement non recommercialisés en vue d’une restructuration sont exclus de ce périmètre.

Investissements EPRA 

Les investissements EPRA incluent le montant des acquisitions, des travaux de développement, des travaux de maintenance et de rénovation énergétique, des travaux bailleurs et preneurs, des honoraires internes et externes, et des frais financiers.

Loan-to-Value (LTV) HD ou DI (100% IG)

Le ratio Loan-to-Value est calculé en divisant l’endettement net consolidé (100%) par la valeur du patrimoine (hors droits ou droits inclus). 

Loyer facial annualisé 

Le loyer facial annualisé est le loyer contractuel tel que stipulé dans le contrat de bail, tenant compte de l’indexation à date, et exprimé sans prise en compte d’éventuelles mesures d’accompagnement. 

Loyer IFRS annualisé 

Le loyer IFRS annualisé est le loyer contractuel recalculé en prenant en compte les lissages de franchises consenties aux locataires selon la norme IFRS.

Marge immobilière nette de la promotion (100% IG + QP CE)

La marge immobilière nette Promotion correspond à la marge des opérations de promotion incluant tous les produits et charges affectés aux opérations de promotion. Ce ratio n’intègre pas les charges non directement affectables aux opérations immobilières (principalement charges de structure, frais généraux).

Mises en commercialisation (100% IG + 100% CE) 

Les mises en commercialisation correspondent aux opérations de promotion mises en commercialisation sur la période. Elles reflètent le nombre de lots potentiels en unités et le chiffre d’affaires potentiel en TTC.

Ordres de Service (OS) (100% IG + 100% CE)

Les Ordres de Service correspondent aux opérations de promotion lancées en travaux sur la période. Ils sont mesurés en nombre de lots potentiels (en unités pour le résidentiel et en m² pour le tertiaire) et en chiffre d’affaires potentiel (en TTC pour le résidentiel et en HT pour le tertiaire).

Patrimoine * (100% IG + QP CE)

Le patrimoine inclut, à leur juste valeur, les immeubles de placement, les immeubles en développement, les réserves foncières, ainsi que les immeubles d’exploitation et les immeubles en stock. Sont inclus les actifs détenus en coentreprise (en quote-part) ainsi que les créances financières représentatives des partenariats-publics-privés (PPP). 

A compter de juin 2023, Icade a revu la segmentation de son patrimoine, sur la base des usages, faisant ressortir quatre grandes typologies d’actifs : les bureaux, les locaux d’activité, les terrains et les autres actifs.

¨     Les actifs de bureaux sont composés de : 

•       bureaux well-positioned, pour lesquels Icade porte une conviction de long terme quant à leur usage

tertiaire ;

•       bureaux to-be-repositioned, dont l’avenir tertiaire est remis en cause à moyen terme, notamment du fait de leur localisation, et pour lesquels un changement d’usage doit être envisagé.

¨     Les locaux d’activités sont composés de studios TV, de data centers, d’activité de grossistes et d’entrepôts. 

¨     Le segment Autres actifs de la Foncière regroupe principalement des hôtels et des actifs de commerce. 

¨     Enfin, les réserves foncières représentent un réservoir de valeur. 

Pipeline de développement (100% IG + QP CE)

Le pipeline lancé correspond aux opérations de la Foncière dont les travaux sont en cours, pour lesquelles un bail a été signé ou ayant un permis de construire obtenu.

Le pipeline complémentaire correspond aux opérations de la Foncière avec un permis de construire obtenu et qui peuvent requérir une pré-commercialisation ou une optimisation avant leur lancement.

L’investissement total, ou prix de revient, des opérations figurant au pipeline de développement inclut la juste valeur du terrain (ou immeuble), le montant des travaux, les travaux preneurs, les frais financiers et les honoraires externes. Il exclut les franchises et les honoraires internes.

Portefeuille foncier (100% IG + QP CE)

Le portefeuille foncier correspond au nombre de lots potentiels en unités et au chiffre d’affaires potentiel HT des opérations de promotion pour lesquelles une promesse de vente de terrain a été signée et qui n’ont pas encore été mises en commercialisation. 

Prix de revient ou Investissement total (100% IG + QP CE) (Métier Foncière)

Le prix de revient inclus la juste valeur du terrain (ou immeuble), le montant des travaux, les travaux preneurs, les frais financiers et les honoraires externes. Il exclut les franchises et les honoraires internes.

Promesses de VEFA (tertiaire) (100% IG + 100% CE)

Les promesses de VEFA correspondent au m² et au chiffre d’affaires HT des surfaces tertiaires pour lesquelles une promesse de vente a été signée sur la période.

Ratio de coûts EPRA de la Foncière (à 100% + QP CE)

Le ratio de coûts EPRA correspond aux coûts administratifs et opérationnels rapportés au revenu locatif brut minoré du coût de location des terrains.

Réservations nettes (résidentiel) (100% IG + 100% CE)

Les réservations nettes correspondent aux réservations signées de contrat de logement, minorées des désistements. Elles sont exprimées en nombre de lots en unités et en valeur (en M€ TTC).

Résultat Financier *

Le Résultat Financier correspond au coût de l’endettement financier net, majoré des autres produits et charges financiers, tel que figurant dans les comptes consolidés.

Résultat Net Part du Groupe (RNPG)

Le Résultat Net Part du Groupe est la quote-part de résultat revenant à l’entreprise à l’issue de l’exercice (ou de la période). Il est égal à (Résultat opérationnel + Résultat financier + Charge d’impôt + Résultat des activités abandonnées – intérêts des minoritaires). Il est issu des comptes consolidés statutaires établis conformément aux normes comptables internationales IFRS.

Résultat Net Récurrent (RNR) (QPG) *

Le Résultat Net Récurrent est défini comme le résultat récurrent provenant des activités opérationnelles de la Foncière. Calculé selon les recommandations de l’EPRA, il est l’indicateur de mesure de la performance de la Foncière. Le Résultat Net Récurrent par action est calculé sur la base du nombre moyen d’actions moyen sur la période considérée, hors autocontrôle et corrigé des éventuels impacts de dilution.

Résultat Opérationnel *

Le Résultat Opérationnel est obtenu à partir de l’EBITDA (ou Excédent Brut Opérationnel) après prise en compte des variations de valeur, des amortissements et des autres produits et charges opérationnels, tel que figurant dans les comptes consolidés.

Résultat Opérationnel Economique Courant (ROEC) (100% IG + QP CE) *

Le Résultat Opérationnel Economique Courant correspond à la Marge immobilière nette Promotion après prise en compte des agrégats suivants : autres prestations de service, coûts de fonctionnement et autres coûts y compris les frais de holding, résultat de cession et part du résultat des sociétés mises en équivalence. La redevance de marque et les dotations aux amortissements sont exclues du calcul de cet indicateur.

Revenus locatifs bruts (100% IG)

Les revenus locatifs sont constitués des produits de loyers enregistrés de manière linéaire sur les durées ferme des baux conformément aux normes IFRS et donc, après prise en compte des effets nets de l’étalement des avantages consentis, y compris les périodes de gratuité de loyer. Les divers produits accessoires aux contrats de location simple y sont également inclus.

Revenus locatifs nets (100% IG)

Les revenus locatifs nets correspondent aux revenus locatifs bruts déduction faite des charges non récupérables, des charges locatives non récupérées du fait de la vacance ou forfaits et le cas échéant, des charges sur terrain.

Stock commercial (100% IG + 100% CE)

Le stock commercial correspond au nombre de lots (en unités et en montant TTC) en commercialisation et non encore réservés sur le diffus.

Taux de désistement (100% IG + 100% CE)

Le taux de désistement correspond au nombre de réservations annulées rapporté au nombre de réservations nettes sur une période donnée.

Taux de marge immobilière (100% IG + QP CE)

Le taux de marge immobilière correspond à la marge immobilière nette de la promotion rapport au Chiffre d’Affaires à l’avancement de la promotion.

Taux de ROEC (100% IG + QP CE)

Le taux de ROEC correspond au ROEC rapporté au Chiffre d’Affaires économique.

Taux d’occupation financier (TOF) (100% IG + QP CE) 

Le Taux d’Occupation Financier correspond au rapport entre les loyers faciaux annualisés et les loyers que percevrait la Foncière si la totalité de son patrimoine était loué (les locaux vacants étant pris en compte à la valeur locative de marché). Les immeubles ou lots faisant l’objet d’un projet de développement ou de restructuration sont exclus du calcul.

Taux de recouvrement

Le taux de recouvrement rapporte les revenus locatifs, augmentés des charges locatives, encaissés aux revenus locatifs, augmentés des charges locatives, quittancés sur douze mois glissants.

Taux de rendement initial net EPRA (100% IG + QP CE)

Le taux de rendement initial net EPRA correspond aux loyers courus annualisés nets des charges non récupérables des surfaces louées et des charges non récupérées liées à la vacance, intégrant les aménagements de loyers, rapportés à la valeur d’expertise droits inclus des actifs en exploitation.

Taux de rendement initial net topped-up EPRA (100% IG + QP CE)

Le taux de rendement initial net topped-up EPRA correspond aux loyers annualisés nets des charges non récupérables des surfaces louées et des charges non récupérées liées à la vacance, excluant les aménagements de loyers, rapportés à la valeur d’expertise droits inclus des actifs en exploitation. 

Taux de rendement net Icade droits inclus (100% IG + QP CE)

Le taux de rendement net Icade droits inclus correspond aux loyers annualisés nets des surfaces louées, additionnés aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché, excluant les aménagements de loyers, rapportés à la valeur d’expertise droits inclus actifs en exploitation. 

Taux de vacance EPRA (100% IG + QP CE)

Le taux de vacance EPRA est défini comme le ratio entre le loyer de marché des surfaces vacantes et le loyer de marché de la surface totale. Il est calculé sur la base des actifs en exploitation à la date de clôture.

Unités

Les unités permettent de définir le nombre de logements ou équivalents logements (pour les programmes mixtes) d’un programme. Le nombre d’unités d’équivalents logement se détermine en rapportant la surface par type (locaux d’activité, commerces, bureaux) à la surface moyenne des logements calculée à partir de la référence du 31 décembre de l’année précédente. 

Ventes actées (100% IG + 100% CE)

Les ventes actées correspondent aux ventes signées par acte notarié, consécutivement à la signature de réservations dans le résidentiel ou de promesses de VEFA dans le tertiaire. Elles permettent de calculer le taux d’avancement commercial d’une opération, utilisé pour le calcul du Chiffre d’Affaires comptabilisé à l’avancement.

Yield on Cost (YoC) 

Le Yield on Cost correspond aux Loyers faciaux rapportés au Prix de revient ou à l’Investissement total du projet.

 GOUVERNANCE •  

1. Evolution de la composition du conseil d’administration et de ses comités au 30 juin 2025

1.1. Dissociation des fonctions de Président du conseil d’administration et de Directeur général

La dissociation des fonctions de Président du conseil d’administration et de Directeur général, mise en place le 17 février 2015, permet de fluidifier la gouvernance, de disposer d’expériences complémentaires, d’assurer un meilleur équilibre des pouvoirs entre le conseil d’administration, d’une part, et la direction générale, d’autre part, de contribuer à une meilleure gestion des éventuels conflits d’intérêts et d’avoir une gouvernance identique à celle des sociétés comparables à Icade.

1.2. Conseil d’administration

Le conseil d’administration d’Icade détermine les orientations de l’activité de la Société et veille à leur mise en œuvre.

Il s’attache également à promouvoir la création de valeur de l’entreprise à long terme en considérant les enjeux sociaux et environnementaux de ses activités et à proposer, le cas échéant, toute évolution statutaire qu’il estime opportune.

Le conseil d’administration examine régulièrement, en lien avec la stratégie qu’il a définie, les opportunités et les risques tels que les risques financiers, juridiques, opérationnels, sociaux et environnementaux ainsi que les mesures prises en conséquence.

GOUVERNANCE•

          MEMBRES                 DE FEMMES               D’INDEPENDANTS              TAUX D’ASSIDUITE                AGE MOYEN

1.3. Comités du conseil d’administration

Le conseil d’administration a mis en place différents comités qui ont un pouvoir consultatif et exercent leur activité sous sa responsabilité. Ils émettent des recommandations à l’attention du conseil d’administration.

•       Olivier Lecomte, Président du Comité, Administrateur indépendant

•       Nathalie Delbreuve, Administratrice indépendante

•       Olivier Mareuse

•       Florence Péronnau, Présidente du Comité, Administratrice indépendante

•       Audrey Girard

•       Florence Habib-Deloncle

•       Olivier Lecomte, Administrateur indépendant

 GOUVERNANCE •  

•       Bruno Derville, Président du Comité, Administrateur indépendant

•       Florence Habib-Deloncle

•       Florence Péronnau, Administratrice indépendante

•       Bernard Spitz

•       Frédéric Thomas

•       Alexandre Thorel

•       Sophie Quatrehomme, Présidente du Comité

•       Florence Péronnau, Administratrice indépendante

•       Gonzague de Pirey, Administrateur indépendant

1.4. Evolution et synthèse au 30 juin 2025

Au cours du premier semestre 2025, le conseil d’administration et ses comités ont enregistré les mouvements suivants:

Le tableau ci-dessous récapitule les évolutions intervenues dans la composition du conseil d’administration et de ses comités depuis le début de l’exercice 2025.

GOUVERNANCE•

2. Composition du Comité exécutif

Les membres du comité exécutif (Comex) d’Icade, reconnus par le marché, mobilisent leurs expertises et mettent leur expérience au service du développement des territoires et d’Icade. Chaque semaine, ce comité se réunit pour traiter des questions relevant de la stratégie, des finances, de l’organisation, des clients et des collaborateurs d’Icade.

Depuis début janvier 2025, le Comité exécutif a évolué avec la nomination en avril 2025, de Bruno Valentin en qualité de Directeur Financier.

Le Comité Exécutif est composé de 10 membres dont 5 femmes et 5 hommes.

Nicolas Joly

Directeur général

Véronique Mercier

En charge des relations  institutionnelles et de la  communication

direction juridique et assurances Groupe

               Alexis de Nervaux                                 Bruno Valentin

En charge des systèmes d’information En charge des finances et de la transformation digitale

 États financiers consolidés au 30 juin 2025

Les états financiers consolidés sont présentés, sauf mention contraire, en millions d’euros, avec arrondi à la centaine de milliers d’euros. Des écarts d’arrondis peuvent ainsi apparaître dans les états financiers.

Compte de résultat consolidé

(en millions d'euros)                                                                                                                                                           Notes              30/06/2025               30/06/2024              31/12/2024

État du résultat global consolidé

(en millions d'euros)                                                                                                                                                                                   30/06/2025             30/06/2024              31/12/2024

État de la situation financière consolidée

ACTIF

(en millions d'euros)                                                                                                                                                                                           Notes                 30/06/2025                    31/12/2024