Kaufman & Broad SA: RESULTATS DES NEUF PREMIERS MOIS DE 2025

Communiqué de presse

                                                                                                                                                   Communiqué de presse

Paris, le 2 octobre 2025

RESULTATS DES NEUF PREMIERS MOIS DE 2025  

•     Logement : bonne activité commerciale sur les 9 premiers mois

•     Structure financière très solide

•     Confirmation des perspectives sur l’ensemble de l’exercice

Kaufman & Broad SA annonce aujourd’hui ses résultats pour les neuf premiers mois de l’exercice 2025 (du 1^er décembre 2024 au 31 août 2025). Nordine Hachemi, PrésidentDirecteur Général de Kaufman & Broad, a notamment déclaré :

« Sur l’ensemble des neuf premiers mois de 2025, Kaufman & Broad a enregistré une progression de 6,3 % de ses réservations en valeur et de 9,5 % de ses réservations en volume dans un marché du Logement neuf en recul de plus de 6 %^(d). 

Tout en prenant note de ce bon niveau d’activité commerciale, Kaufman & Broad reste attentif aux évolutions du marché du logement neuf, qui pourrait être perturbé par l’environnement économique actuel.

Les réservations en volume réalisées par les primo et secundo accédants ont progressé de 39,3 % d’une période à l’autre. Elles représentent 24 %, des réservations totales des neuf premiers mois de 2025, contre 18 % au 31 août 2024. La part des investisseurs particuliers s’élève à 12 % malgré l’abrogation du dispositif Pinel fin 2024. 

L’offre commerciale est en hausse significative d’une période sur l’autre. Elle reste toutefois contrainte par un rythme très lent de délivrance des permis de construire. 

Les délais d’écoulement de 5,1 mois restent nettement inférieurs à ceux du marché, estimés à près de 19,7 mois^(e). Ils témoignent de la maîtrise des coûts de nos projets qui, combinée au niveau actuel des taux d’intérêt, permet de proposer des prix de vente adaptés au pouvoir d’achat de nos clients. En attestent les succès commerciaux des ouvertures récentes.

Par ailleurs, la progression de 13, 6 % du portefeuille foncier à 34 474 lots sur les douze derniers mois confirme sa dynamique de reconstitution.

Dans le domaine de la RSE, l’évaluation 2025 S&P Global Corporate Sustainability Assessment (CSA) voit le score ESG du groupe progresser à 53/100, positionnant K&B dans le top 10% de son industrie.

L’agence de notation Fitch Ratings a confirmé, fin août, le rating « BBB- » Investment Grade avec perspectives stables de Kaufman & Broad SA. Cette notation est constante depuis 2022. La confirmation par Fitch Ratings de cette note met en évidence la solidité de la structure financière du groupe.

A fin août 2025, la trésorerie active s’établit à 398,3 millions d’euros après remboursement à son échéance du solde de l’emprunt obligataire de type EuroPP de 100 millions d’euros et prise en compte du dividende 2024. La trésorerie nette positive^(a) s’élève à 394,7 millions d’euros. La moitié environ sera utilisée pour la réalisation du projet Austerlitz, dont la livraison est prévue courant 2027. Le solde aura vocation à financer la croissance sur les exercices à venir.

Les perspectives fixées en janvier dernier pour l’ensemble de l’exercice 2025 sont maintenues : le chiffre d’affaires devrait progresser d’environ 5 %. Le taux de Résultat opérationnel courant (MOP) ou d’EBIT devrait s’établir entre 7,5% et 8% et la trésorerie nette devrait rester significative après la prise en compte du paiement d’un dividende de près de 43 millions d’euros au titre de l’exercice 2024. »

(a) hors dette IFRS 16 et Put Neoresid 

(b) Calculé sur neuf mois 

(c) exprimée en pourcentage, elle correspond au résultat opérationnel courant cad à la marge brute diminuée des charges opérationnelles courantes divisée par le chiffre d’affaires 

(d) Source : Adéquation (de déc. 2024 à août 2025) – données brutes hors diffus et constructions existantes et non corrigées des variations saisonnières.

(e) Calculé par la société sur la base des données Adéquation à fin août. 2025 ; (Offre commerciale / (réservations période) /9).

 Activité commerciale

✓ Pôle Logement

A fin août 2025, les réservations de logements en valeur s’élèvent à 826,9 millions d’euros (TTC), à comparer à 777,9 millions d’euros par rapport à la même période en 2024. En volume, elles s’établissent à 3 760 logements en 2025 contre 3 433 logements en 2024, soit une progression de 9,5 %.

Le délai d’écoulement des programmes s’établit à 5,1 mois au 31 août 2025 (sur 9 mois), en légère hausse par rapport à la même période en 2024 (3,6 mois).

L’offre commerciale, avec 91 % des logements situés en zones tendues (A, Abis et B1), s’élève à 2 145 logements au 31 août 2025 (1 355 logements à fin août 2024).

Répartition de la clientèle

Les réservations en valeur (TTC) des primo-accédants représentent 24 % des ventes, à comparer à 18 % sur la même période en 2024. Les secundo-accédants représentent 11 % des ventes pour les neuf premiers mois de 2025 contre 6 % en 2024. 

Les réservations réalisées auprès des investisseurs représentent 12 % des ventes contre 15 % par rapport à fin août 2024. La part des ventes en bloc s’établit à 53 % des réservations en valeur (TTC) contre 61 % sur la même période en 2024. 

✓  Pôle Tertiaire  

Au 31 août 2025, le pôle tertiaire a enregistré des réservations nettes de -0,5 millions d’euros (TTC) à comparer à 21,0 millions d’euros (TTC) à la même période en 2024.

Kaufman & Broad a actuellement en commercialisation ou à signer 55 200 m² de surfaces de bureaux et environ 144 600 m² de surfaces logistiques. Le groupe dispose de 49 300 m² de surfaces de bureaux et environ 60 700 m² de surfaces logistiques à l’étude. Par ailleurs, 100 800 m² de surfaces de bureaux ainsi que près de 12 700 m² de logistique sont actuellement en construction. Enfin, la société a près de 13 500 m² de surfaces de bureaux à réaliser en MOD (maîtrise d’ouvrage déléguée).

✓  Indicateurs avancés de l’activité commerciale et développement

Au 31 août 2025, le Backlog Logement s’établit à 1 994,0 millions d’euros (HT) contre 2 050,0 millions d’euros (HT) pour la même période en 2024, et représente 26,3 mois d’activité contre 27,5 mois d’activité à fin août 2024. Au 31 août 2025, Kaufman & Broad comptait 119 programmes de logements en cours de commercialisation.

Le portefeuille foncier Logement représente 34 474 lots et est progression par rapport à celui de fin août 2024 (30 347 lots). À fin août 2025, il correspond à plus de 6 années d’activité commerciale. 

Par ailleurs, 84 % des logements du portefeuille foncier sont situés en zones tendues, représentant 28 929 logements au 31 août 2025.

Au 4^ème trimestre 2025, le groupe prévoit de lancer 40 nouveaux programmes.

Au 31 août 2025, le Backlog du pôle Tertiaire s’établit à 384,4 millions d’euros HT à comparer à 552,5 millions d’euros HT pour la même période en 2024.

 Résultats financiers

✓  Activité 

Le chiffre d’affaires global s’établit à 744,7 millions d’euros (HT), à comparer à 701,2 millions d’euros à la même période en 2024.

Le chiffre d’affaires Logement s’élève à 599,2 millions d’euros (HT), contre 598,4 millions d’euros (HT) en 2024, stable à + 0,1 %. Il représente 80,5 % du chiffre d’affaires du groupe.

Le chiffre d'affaires de l’activité Appartements s’établit à 566,7 millions d’euros (HT) (vs. 549,0 millions d’euros (HT) à fin août 2024). Le chiffre d'affaires du pôle Tertiaire ressort à 133,8 millions d’euros (HT), à comparer à 90,3 millions d’euros (HT) sur la même période en 2024. Les autres activités dégagent un chiffre d’affaires de 11,6 millions d'euros (HT) (dont 6,7 millions d’euros de chiffre d’affaires liés à l’exploitation des résidences étudiants) contre 12,5 millions d'euros (HT) (dont 6,1 millions d’euros de chiffre d’affaires liés à l’exploitation des résidences étudiants).

✓  Eléments de rentabilité 

Au 31 août 2025, la marge brute s’élève à 149,2 millions d’euros, à comparer à 146,2 millions d’euros sur la même période en 2024. Le taux de marge brute s’établit à 20,0 % à comparer à 20,9 % sur la même période de 2024. 

Les charges opérationnelles courantes s’élèvent à 92,4 millions d’euros (12,4 % du chiffre d’affaires), contre 92,7 millions d’euros sur la même période en 2024 (13,2 % du chiffre d’affaires). Le résultat opérationnel courant s’établit à 56,8 millions d’euros, à comparer à 53,5 millions d’euros en 2024. Le taux du Résultat opérationnel courant s’élève à 7,6 % comme en 2024. 

À fin août 2025, le résultat net de l’ensemble consolidé s’élève à 41,7 millions d'euros, à comparer à la même période en 2024 où il s’élevait à 40,0 millions d’euros. Les participations ne donnant pas le contrôle s'élèvent à 8,5 millions d’euros au neuf premiers mois 2025 contre 8,9 millions d’euros en 2024.  Le résultat net - part du groupe ressort à 33,3 millions d’euros à comparer à 31,1 millions d’euros sur la même période en 2024.

✓  Structure financière et liquidité

La trésorerie nette positive (hors dette IFRS 16 et dette put Neoresid) au 31 août 2025 s’établit à 394,7 millions d’euros, à comparer à une trésorerie nette positive (hors dette IFRS 16 et dette put Neoresid) de 397,6 millions d’euros à fin novembre 2024. La trésorerie active (disponibilités et valeurs mobilières de placement) s’établit à 398,3 millions d’euros au 31 août 2025, à comparer à 502,9 millions d’euros au 30 novembre 2024. 

Le besoin en fonds de roulement s’établit à - 297,4 millions d’euros au 31 août 2025, soit - 26,5 % du chiffre d’affaires, à comparer à - 289,2 millions d’euros au 30 novembre 2024, soit - 26,9 % du chiffre d’affaires.

 Confirmation de la notation « Investment grade » par Fitch

L’agence de notation Fitch Ratings a confirmé en août dernier, pour la quatrième année consécutive, la notation « Investment grade » - « BBB - »   avec perspectives stables de Kaufman & Broad S.A. Cette notation est constante depuis 2022. Pour Fitch Ratings, la confirmation de la notation reflète le profil commercial et financier solide de Kaufman & Broad, qui s'avère résilient pendant les périodes de faible demande. Fitch souligne également que Kaufman & Broad continue de maintenir une position de trésorerie nette positive, qui couvre confortablement toutes les échéances de dette à venir.

 Perspectives 2025  

A ce jour, les perspectives fixées en janvier dernier pour l’ensemble de l’exercice 2025 sont maintenues : le chiffre d’affaires devrait progresser d’environ 5 %. Le taux de Résultat opérationnel courant (MOP) ou d’EBIT devrait être entre 7,5% et 8% et la trésorerie nette ^(a) devrait rester significative après la prise en compte du paiement d’un dividende de près de 43 M€ au titre de l’exercice 2024. 

(a) hors dette IFRS 16 et Put Neoresid

Ce communiqué est disponible sur le site www.corporate.kaufmanbroad.fr  Prochaine date d’information périodique : 

✓ mercredi 28 janvier 2026 : Publication des résultats annuels 2025 (après Bourse)

GLOSSAIRE

Backlog ou (carnet de commandes) : Il recouvre, pour les Ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), les logements réservés non livrés pour lesquels l’acte de vente notarié n’a pas encore été signé et les logements réservés non livrés pour lesquels l’acte de vente notarié a été signé à hauteur de la partie non encore prise en chiffre d’affaires (sur un programme avancé à 30 %, 30 % du chiffre d’affaires d’un logement pour lequel l’acte de vente notarié a été signé est comptabilisé en chiffre d’affaires, 70 % sont inclus dans le backlog). Le backlog est une synthèse à un moment donné qui permet d’estimer le chiffre d’affaires restant à reconnaître au cours des prochains mois et ainsi de conforter les prévisions du groupe − étant précisé qu’il existe une part incertaine de transformation du backlog en revenus, notamment pour les réservations non encore actées.

BEFA : le Bail en l’état futur d’achèvement consiste pour un utilisateur à louer un immeuble avant même sa construction ou sa restructuration.

Besoin en fonds de roulement (BFR) : Il provient des décalages des flux de trésorerie : les décaissements et encaissements correspondant aux dépenses et recettes d’exploitation nécessaires à la conception, à la production et à la commercialisation des programmes immobiliers. L’expression simplifiée du BFR qui en résulte est la suivante : s’agit de l’Actif courant (stock + créances clients + autres créances d’exploitation + avances et acomptes reçus + produits constatés d’avances) diminué du Passif courant (dettes fournisseurs + dettes fiscales et sociales + autres dettes d’exploitation + charges constatées d’avances). L’importance du BFR va notamment dépendre de la longueur du cycle d’exploitation, de l’importance et de la durée de stockage des encours de production, du nombre de projets lancés et des délais de paiement accordés par les fournisseurs ou du profil des échéanciers octroyés aux clients.

Cash-flow libre :  Le cash-flow libre est égal à la capacité d’autofinancement après variation du Besoin en fonds de roulement et impôts payés diminuée des investissements nets d’exploitation de l’exercice.

Cash-flow opérationnel ou Flux de trésorerie généré par l'activité : est égal à la capacité d’autofinancement après Besoin en fonds de roulement et impôts payés.

Capacité d’autofinancement : La capacité d’autofinancement après coût de l’endettement financier et impôt est égale au résultat net consolidé retraité de la quote-part dans le résultat des entreprises associées, co-entreprises et résultat des activités en cours de cession et des produits et charges calculés.

Capacité financière : correspond à la trésorerie active augmentée des lignes de crédit non tirées à date.

CDP :  (anciennement « Carbon Disclosure Project ») : mesure de l'impact environnemental des entreprises.  

Délai d’écoulement : Le délai d’écoulement des stocks est le nombre de mois nécessaire pour que les logements disponibles soient vendus si les ventes se poursuivaient au même rythme que celui des mois précédents, soit l’encours de logements (offre disponible) par trimestre divisé par les réservations par trimestre écoulés elles-mêmes divisées par le nombre de trimestre de la période des réservations considérée.

Dividende : Le dividende est la part du bénéfice net annuel de la société distribuée aux actionnaires. Son montant, proposé par le Conseil d’Administration, est soumis à l’approbation des actionnaires en Assemblée Générale. Il est payable dans un délai maximal de 9 mois après la clôture de l’exercice.

EBIT : correspond au résultat opérationnel courant cad à la marge brute diminuée des charges opérationnelles courantes.

Endettement financier brut ou dette financière : L’endettement financier brut est constitué par des passifs financiers à long terme et à court terme, des instruments financiers de couverture relatifs aux passifs constitutifs de l’endettement financier brut et des intérêts courus sur les postes du bilan constitutifs de l’endettement financier brut.

Endettement net ou dette financière nette : L’endettement net, ou dette financière nette, d’une entreprise est le solde de ses dettes financières brutes (ou endettement financier brut), d’une part, du disponible et des placements financiers formant sa « Trésorerie active », d’autre part. Elle représente la position créditrice ou débitrice de l’entreprise vis-à-vis des tiers et hors cycle d’exploitation.

Investment grade : la notation Investment grade signifie qu'un instrument financier ou qu'une entreprise présente un risque de défaut relativement faible. 

LEU : les LEU (Logements Equivalent Unités livrés) sont le reflet direct de l’activité. Le nombre de « LEU » est égal au produit (i) du nombre de logements d’un programme donné pour lesquels l’acte de vente notarié a été signé et (ii) du rapport entre le montant des dépenses foncières et des dépenses de construction engagées par le groupe sur ledit programme et le budget total des dépenses dudit programme.

Marge brute : correspond au chiffre d’affaires diminué du coût des ventes. Le coût des ventes est notamment constitué du prix des terrains, des coûts fonciers qui y sont rattachés et des coûts de construction.

Offre commerciale :elle est représentée par la somme du stock de logements disponibles à la vente à la date considérée, c’est-àdire la totalité des logements non réservés à cette date (déduction faite des tranches commerciales non ouvertes).

Portefeuille foncier : Elle comprend les terrains à développer. C’est-à-dire les terrains pour lesquels un acte ou une promesse de vente a été signé(e), ainsi que les terrains en cours d’étude, c’est-à-dire les terrains pour lesquels un acte ou une promesse de vente n’a pas encore été signé(e).

Ratio d’endettement (ou gearing) : C’est le ratio de l’endettement net (ou de la dette financière nette) rapportée aux capitaux propres consolidés de l’entreprise. Il mesure le risque de la structure financière de l’entreprise.

Réservations : mesurées en volume (Units ou Unités) et en valeur, elles sont le reflet de l’activité commerciale du groupe. Leur intégration au chiffre d’affaires est conditionnée par le temps nécessaire à la transformation d’une réservation en une signature d’acte notarié, fait générateur de la prise de résultat. Par ailleurs, dans les programmes de logements collectifs incluant des immeubles mixtes (appartements, locaux d’activité, commerce, bureau), toutes les surfaces sont converties en équivalents logements.

Réservations (en valeur) : Elles représentent la valeur des biens immobiliers émanant des contrats de réservation signés toutes taxes comprises pour une période donnée. Elles sont mentionnées nettes des désistements constatés durant ladite période.

Résidences gérées : Les résidences gérées, ou résidences-services, sont des ensembles immobiliers constitués de logements (Maisons ou appartements) à usage d’habitation offrant un minimum de services tels que l’accueil, la fourniture de linge, le nettoyage et l’entretien des logements ainsi que la prestation de petits-déjeuners. Il existe plusieurs types de résidences : les résidences étudiantes sont des ensembles d’appartements, pour l’essentiel des studios équipés d’une kitchenette et meublés, situés à proximité d’écoles et d’universités et proche des transports en commun ; les résidences de tourisme, situées dans des zones touristiques à fort potentiel, offrent en plus des services habituels des infrastructures telles que piscines, terrains de sport, parfois saunas, hammams, bains à remous, club enfants ; les résidences d’affaires sont une alternative à l’hôtellerie traditionnelle, composée de studios (environ 80 %) et de 2-pièces, situées en centre-ville ou à proximité de centres d’affaires importants et systématiquement bien desservies ; enfin, les résidences seniors (incluant également les résidences pour personnes âgées dépendantes ou non – Ehpad), qui permettent d’anticiper le vieillissement de la population, hébergent des personnes à partir de 55 ans et au-delà ; leur clientèle est mixte : locataires et propriétaires.

RSE (responsabilité sociétale des entreprises) : La responsabilité sociétale des entreprises (RSE) est la contribution des entreprises aux enjeux du Développement Durable. La démarche consiste pour les entreprises à prendre en compte les impacts sociaux et environnementaux de leur activité pour adopter les meilleures pratiques possibles et contribuer ainsi à l’amélioration de la société et à la protection de l’environnement. La RSE permet d’associer logique économique, responsabilité sociale et écoresponsabilité (définition du ministère de l’Écologie, du Développement Durable et de l’Énergie).

SBTi : La Science Based Targets initiative est une organisation internationale qui contribue à l’engagement des entreprises en matière de lutte contre le réchauffement climatique, notamment en évaluant et validant leurs objectifs climatiques.

Scope 1, 2 et 3 : Scope 1: émissions directes de gaz à effet de serre (notamment carburant véhicules) ▪ Scope 2 : émissions indirectes de gaz à effet de serre liées à l’énergie) ▪ Scope 3 : autres émissions indirectes (dont fabrication et utilisation de notre production).

Taux d’écoulement : Le taux d’écoulement (Te) représente le pourcentage du stock initial qui se vend mensuellement sur un programme immobilier (ventes/mois divisé par le stock initial) ; soit les réservations nettes mensuelles divisées par le rapport au stock début de période augmenté du stock fin de période divisé par deux.

Taux d’Ebit (ou de ROC) : exprimé en pourcentage, il correspond au résultat opérationnel courant cad à la marge brute diminuée des charges opérationnelles courantes divisé par le chiffre d’affaires.

Trésorerie active : Elle correspond à la trésorerie et équivalent de trésorerie à l’actif du bilan cad l’ensemble des disponibilités (banques et caisses disponibles), des valeurs mobilières de placement (placements court terme et dépôt à terme) ainsi que des soldes réservataires.

Trésorerie nette : Elle correspond à L’endettement net « négative », ou dette financière nette « négative’, cad que pour la société le solde du disponible et des placements financiers formant sa « trésorerie active » est supérieur au montant de ses dettes financières brutes (ou endettement financier brut).

Units : les Units ou Unités permettent de définir le nombre de logements ou d’équivalent logement (pour les programmes mixtes) d’un programme donné. Le nombre d’Units des équivalents logements se détermine en rapportant la surface par type (locaux d’activité, commerce, bureau) à la surface moyenne des logements précédemment obtenue.

VEFA : la Vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de Maître de l’Ouvrage jusqu’à la réception des travaux. 

ANNEXES

 Données financières

Principales données consolidées*

      En milliers d’euros                                                                                                          T3            9M               T3              9M

                                                                                                                                         2025         2025           2024           2024

* L'Ebit correspond au résultat opérationnel courant cad à la marge brute diminuée des charges opérationnelles courantes (ROC). 

**Basé sur le nombre de titres composant le capital social de Kaufman & Broad S.A soit 19 862 022 actions au 31 août 2025 et au 31août 2024.

***incluant 6,7 millions d’euros de chiffre d’affaires liés à l’exploitation des résidences étudiante au 31 août 2025 et de 6,1 millions d’euros au 31 août 2024.

Compte de résultat consolidé*

         En milliers d’euros                                                                                                T3              9M                T3              9M

                                                                                                                                  2025            2025            2024           2024

* Informations non auditées et non arrêtées par le Conseil d’Administration

Bilan consolidé*

    En milliers d’euros                                                                                                                    31 août             30 novembre

                                                                                                                                                            2025                            2024

      ACTIF                                                                                                                                                       

                                                                                                                  31 août             30 novembre

                                                                                                                       2025                            2024

      PASSIF                                                                                                                   

* Informations non auditées et non arrêtées par le Conseil d’Administration                                              

 Données opérationnelles

T3  9M  T3  9M  ^Logement 2025 2025 2024 2024

          ^Tertiaire                                                    ₂₀₂T35         2029M5           202T34            2029M4