Original-Research: ACCENTRO Real Estate AG (von Montega AG): Kaufen

Original-Research: ACCENTRO Real Estate AG - von Montega AG

Einstufung von Montega AG zu ACCENTRO Real Estate AG

Unternehmen: ACCENTRO Real Estate AG
ISIN: DE000A0KFKB3

Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 29.09.2023
Kursziel: 2,80 Euro (zuvor: 5,00 Euro)
Kursziel auf Sicht von: 12 Monaten
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Christian Bruns (CFA), Patrick Speck (CESGA)

Guidance ausgesetzt, aber mögliche Übernahme könnte auch für Minderheitsaktionäre interessant werden

Während bei ACCENTRO in der Geschäftsentwicklung für H2 u.E. keine wesentliche Besserung in Sicht ist und das Management nach einem schwachen Q2 die Guidance 2023 ausgesetzt hat, richtet sich das Augenmerk auf eine mögliche Übernahme der Aktienmehrheit durch einen neuen Mehrheitsaktionär.

Negatives Geschäftsmomentum setzt sich in Q2 fort: ACCENTRO verbuchte im zweiten Quartal 2023 nur noch Erlöse in Höhe von 15,3 (Vj.: 59,8) Mio. Euro. Dabei entfielen 10,5 Mio. Euro auf den Verkauf von Vorratsimmobilien und 4,7 Mio. Euro auf Mieterträge. Das EBIT in Q2 betrug -4,8 (Vj.: +5,4) Mio. Euro und das EPS -0,40 (Vj.: -0,02) Euro. Aufgrund dieses Ergebnisses sowie der „anhaltend schwachen Marktentwicklung“ setzte das Management die Guidance für 2023 (Umsatz: 100-120 Mio. Euro, EBIT: 0-2 Mio. Euro) aus.

Mögliche Mehrheitsübernahme: Das Darlehen von ACCENTRO’s Mehrheitsaktionär Brookline gegenüber Shinhan AIM SGPI Trust No.5 ist derzeit in Verzug und mit 75% der Aktien als Sicherheit verpfändet. Die NongHyup Bank Ltd. als Treuhänderin des Darlehensgebers hatte schon im Juli 2023 zusammen mit der Berliner Nox Capital Holding GmbH ein unverbindliches Interesse an einer Übernahme der ACCENTRO bekundet. Danach erwägen die Parteien die Übernahme des verpfändeten Aktienpakets zusammen mit einem Übernahmeangebot in Höhe des gesetzlichen Mindestangebotspreises an die Aktionäre zu unterbreiten und in einer Bezugsrechts-Kapitalerhöhung Eigenkapital (oder EK-ähnliches Kapital) in Höhe eines zweistelligen Mio.-Euro-Betrags zu beschaffen, um eine freiwillige Rückzahlung der ausstehenden Anleihe in Höhe von 225 Mio. Euro zu ermöglichen. Als Voraussetzung eines solchen Deals nennt die ACCENTRO Ad-hoc-Meldung eine „zufriedenstellende“ Einigung mit den Anleihegläubigern, das Ausbleiben einer „wesentlichen“ Steigerung des ACCENTRO-Aktienkurses sowie eine „bestätigende“ Due Diligence-Prüfung. Insbesondere müssten die Anleihegläubiger auf die Kontrollwechselklausel verzichten sowie Änderungen bei den Mindestrückzahlungspflichten zustimmen.

Fazit: Der Buchwert liegt per 30. Juni 2023 bei 6,46 Euro je Aktie. Selbst unter Berücksichtigung der erwarteten Verluste bis Ende 2024 und bei Unterstellung eines Abschlags von 10% auf die Immobilien im Bestandsportfolio liegt der Buchwert noch knapp über 4,00 Euro. Auf diesen Wert halten wir einen Sicherheitsabschlag von 30% für angemessen. Zwar könnte eine BZR-KE diesen Wert verwässern, aber gleichzeitig profitierten die ausstehenden Aktionäre auch von Zugeständnissen der Anleihegläubiger. Eine Übernahme würde u.E. den Druck zu einem Ausverkauf des Bestandsportfolios zur Erfüllung der Tilgungsverpflichtungen reduzieren. Der Mindestangebotspreis für die im Prime Standard notierte Aktie im Falle einer Übernahme reflektiert u.E. nicht den Wert des Unternehmens. Wir reduzieren unsere Umsatz- und Ergebniserwartungen für die nächsten Jahre, bestätigen aber unsere Kaufempfehlung mit einem auf 2,80 Euro reduzierten Kursziel.

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