RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL

RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL

AU 30 JUIN 2024

ATTESTATION DE LA PERSONNE PHYSIQUE

RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL

Responsable du rapport financier semestriel

Philippe Rosio,

Président Directeur Général

Foncière INEA

2, place des Hauts Tilliers

92230 Gennevilliers

ATTESTATION

J’atteste qu’à ma connaissance les comptes consolidés résumés présentés dans le présent rapport financier semestriel au 30 juin 2024 sont établis conformément aux normes comptables applicables et qu’ils donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la Société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes semestriels, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.

Fait à Paris, le 25 juillet 2024

Le Président Directeur Général Philippe Rosio

SOMMAIRE

RAPPORT SEMESTRIEL D’ACTIVITE.............................................................................................. 5

1.  FAITS MARQUANTS INTERVENUS AU COURS DE LA PERIODE ...........................................

COURANT DU 1^ER JANVIER AU 30 JUIN 2024....................................................................... 6

1.  UN CONTEXTE ECONOMIQUE ET POLITIQUE PEU PORTEUR............................................. 6

2.  INVESTISSEMENTS.................................................................................................................. 6

3.  CESSIONS D’ACTIFS................................................................................................................ 7

4.  MOYENS DE FINANCEMENT.................................................................................................. 7

2.  ACTIVITE LOCATIVE ET DEVELOPPEMENTS.......................................................................... 8

3.  PATRIMOINE.................................................................................................................................... 8

4.  PRESENTATION DES COMPTES SEMESTRIELS RESUMES.................................................... 9

5.  ACTIF NET REEVALUE (ANR)...................................................................................................... 9

1.  EXPERTISES DU PATRIMOINE................................................................................................ 9

2.  CALCUL DES ANR.................................................................................................................. 10

3.  RENSEIGNEMENTS  RELATIFS  AU  CAPITAL  ET  AUTRES ...................................................

INFORMATIONS........................................................................................................................ 11

1.  FRANCHISSEMENTS DE SEUILS........................................................................................... 11

2.  PRINCIPAUX MOUVEMENTS SUR LE CAPITAL AU COURS DU SEMESTRE ..................... 11

3.  VALEURS MOBILIERES DONNANT ACCES AU CAPITAL.................................................... 11

4.  CONTRAT DE LIQUIDITE, AUTOCONTROLE....................................................................... 12

5.  DISTRIBUTION ET GOUVERNANCE..................................................................................... 12

6.  PRINCIPAUX RISQUES DE LA SOCIETE............................................................................... 13

7.  DEVELOPPEMENT DURABLE ET APPROCHE ENVIRONNEMENTALE.............................. 13

8.  PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE LES PARTIES LIEES............................................... 15

9.  RESULTAT SOCIAL................................................................................................................. 17

10.  EVENEMENTS POST-CLOTURE........................................................................................... 17

11.  PERSPECTIVES POUR LA FIN D’ANNEE 2024.................................................................... 17

12.  REPORTING EPRA AU 30 JUIN 2024..................................................................................... 18

ETATS FINANCIERS CONSOLIDES RESUMES EN NORMES IFRS AU 30 JUIN 2024............. 23

RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L’INFORMATION FINANCIERE SEMESTRIELLE................................................................................................................................. 50

RAPPORT SEMESTRIEL D’ACTIVITE

Le Conseil d’Administration, lors de sa réunion en date du 24 juillet 2024, a arrêté les comptes au 30 juin 2024 et établi le présent rapport prévu par l’article L232-7 al.3 du Code de Commerce ainsi que par l’article L451-1-2 III du Code Monétaire et Financier qui sera signé à la date de remise du rapport des commissaires aux comptes.

Ce rapport sera publié dans les conditions et modalités prévues par la réglementation en vigueur.

1. FAITS MARQUANTS INTERVENUS AU COURS DE LA PERIODE

COURANT DU 1^ER JANVIER AU 30 JUIN 2024

1. UN CONTEXTE ECONOMIQUE ET POLITIQUE PEU PORTEUR

Le déclenchement du conflit armé en Ukraine en février 2022 avait engendré un contexte économique morose, marqué par l’incertitude, l’inflation, la hausse des taux d’intérêt et des craintes de récession. 

Alors que l’inflation commençait à reculer partout dans le monde, permettant aux banques centrales des différentes zones économiques d’envisager des baisses de taux directeurs début 2024, la situation s’est complexifiée avec un contexte politique tendu, aux Etats-Unis (campagne présidentielle) comme en Europe (élections européennes, suivies en France d’élections législatives), douchant les espoirs de reprise rapide.

Ainsi le marché de l’investissement s’affiche-t-il en baisse marquée ce semestre (-39% sur 12 mois), avec seulement 4,1 Mds € investis en immobilier d’entreprise.

Dans ce contexte peu porteur, le patrimoine d’INEA fait preuve de résilience depuis plusieurs semestres :

-          Le niveau économique des loyers en Régions et la solidité des locataires en place ont permis d’absorber l’indexation des loyers ;

-          La qualité intrinsèque des immeubles permet le maintien du taux d’occupation et de la valeur du patrimoine. 

2. INVESTISSEMENTS

Au cours du 1^er semestre 2024, INEA a réceptionné trois immeubles qui étaient en cours de construction :

-       la 1ère  tranche du parc d’activités Innovespace Chalifert pour 7.550 m², livrée en février

;

-       la 3ème et dernière tranche de l’opération Arko à Mérignac, 3.218 m² de bureaux en structure bois massif équipés de panneaux photovoltaïques livrés début avril ;

-       l’immeuble Cœur de Garonne, 3.165 m² de bureaux situés à proximité immédiate de la gare TGV Bordeaux Saint-Jean (ZAC Saint-Jean Belcier) et livrés mi-avril.

INEA n’a procédé à aucun investissement au cours du 1^er semestre 2024.

3. CESSIONS D’ACTIFS

INEA n’a procédé à aucun arbitrage au cours du 1^er semestre 2024, mais a signé une promesse de vente portant sur le bâtiment A du site de bureaux Marseille Baronnies, pour une réalisation au second semestre.

4. MOYENS DE FINANCEMENT

Au cours du 1^er semestre 2024, la Société a procédé au refinancement de la 1^ère tranche du Green

Loan – contracté en 2018 et arrivant à échéance en février 2024 – via un nouveau Sustainability Linked Loan de 49 M€. Il s’agissait là de l’unique échéance de remboursement se présentant en 2024.

Le montant total de la dette tirée s’élève à 584 millions d’euros au 30 juin 2024.

Le taux moyen d’endettement est en hausse à 3,83% (contre 3,34% au 31 décembre 2023), du fait de l’évolution de l’Euribor 3M au cours des 12 derniers mois, passé de 3,58% au 1^er juillet 2023 à +3,71% au 30 juin 2024 (avec un pic à 4% mi-novembre 2023). 

Cette hausse de taux moyen est enregistrée à près de 70% sur la dette nouvelle contractée au cours de ce semestre.

Les instruments de couverture mis en place par la Société ont permis d’atténuer cette hausse des taux d’intérêts (4,1 M€ de gains enregistrés en produits financiers).

Au 30 juin 2024, l’endettement de la Société est très largement couvert contre le risque de taux (94%), sur une durée de 2,7 ans.

La durée de vie moyenne résiduelle des emprunts est de 3,7 ans. Aucune échéance de remboursement significative ne se présente avant mi 2027.

INEA dispose en outre de 60 millions d’euros de dettes disponibles permettant de couvrir les décaissements restants sur le pipeline d’opérations en cours de construction. 

5. CREATION DES FILIALES SERENEA ET SERENYFLEX

Au titre de son objet secondaire, le groupe a créé début juillet deux filiales, SERENEA et SERENYFLEX, afin de déployer la production d’énergie renouvelable (photovoltaïque) sur son parc immobilier. Ces sociétés ont été créées en partenariat avec le groupe SERENYSUN, prestataire en charge de la mise en place et de l’exploitation des centrales photovoltaïques.  

SERENEA, est une SAS à capital variable, créée le 4 juillet 2024, détenue à hauteur de 70% par INEA et à hauteur de 30% par la société SERENYSUN INVEST. INEA exerce un contrôle exclusif sur cette filiale.

SERENYFLEX est une SAS à capital variable, créée le 3 juillet 2024, détenue à hauteur de 51% par Flex Park (filiale à 100% d’INEA) et à hauteur de 49% par la société SERENYSUN INVEST. Flex Park exerce un contrôle exclusif sur cette filiale.

2. ACTIVITE LOCATIVE ET DEVELOPPEMENTS

INEA a observé une activité locative intense au 1er semestre 2024, avec un total de 48 baux signés, en hausse par rapport aux 40 baux signés au 1^er semestre 2023. En revanche, la taille moyenne des baux signés est en baisse (586 m² vs. 1 163 m²), aboutissant à un volume de surfaces louées en retrait (28.000 m² contre près de 50.000 m²).  

Plus de la moitié des surfaces louées concerne les derniers immeubles mis en exploitation et ceux en cours de construction. La signature la plus significative du semestre concerne l'immeuble Nexus, situé sur la ZAC Cambacérès à Montpellier, avec Keyce Academy, filiale du groupe Collège de Paris. Ce bail, d'une durée ferme de 12 ans, porte sur une surface totale de 4 112 m², permettant la pré commercialisation pour moitié de l'immeuble sept mois avant sa livraison prévue début 2025.

La base locative d’INEA est diversifiée, sécurisée et de qualité : parmi plus de 380 locataires , 66% sont des entreprises réalisant un chiffre d’affaires annuel supérieur à 100 millions d’euros, et 67% ont conclu des baux d’une durée ferme de 6 ans minimum.

3. PATRIMOINE

Au 30 juin 2024, le patrimoine total (livré et en cours de construction) d’INEA atteint la valeur vénale droits compris de 1 252 millions d’euros, en baisse de 1,1% sur 6 mois. 

Il est constitué de 84 ensembles immobiliers, situés à 84% en régions, et dans ces régions, à 88% dans les 10 premières métropoles.

Les actifs détenus sont exclusivement à usage tertiaire. Ce sont en grande majorité des bureaux (79%), le solde étant composé de locaux d’activité (21%).

Au 30 juin 2024, ce patrimoine représente une surface locative totale de 482 104 m².

Le loyer moyen du patrimoine total s’établit à 163 €/m², avec une différenciation marquée selon la typologie des actifs :

•      187 €/m² pour les bureaux ;

•      105 €/m² pour les locaux d’activités.

Le rendement potentiel du patrimoine ressort à 7,3%.

i.          Immeubles livrés figurant en immobilisation au Bilan

ii.        Immeubles à livrer

Au 30 juin 2024, 5 opérations sont en cours de construction. 

Les livraisons de ces opérations sont prévues entre juillet 2024 et fin 2025. 

4. PRESENTATION DES COMPTES SEMESTRIELS RESUMES 

Les fondamentaux sains de la Société lui permettent ce semestre encore d’associer performance opérationnelle et résilience du portefeuille. 

Comme en 2023, le 1^er semestre de l’exercice 2024 fait en effet état :

•      d’une solide performance opérationnelle, avec des revenus locatifs bruts et un excédent brut d’exploitation (EBE) en hausse respective de +17 et +20% ; 

•      à même de compenser la hausse des charges financières nettes (+50%) et d’assurer une croissance du Résultat net récurent de 6%.

Le patrimoine d’INEA démontre par ailleurs de nouveau sa résilience dans un contexte de poursuite des corrections de valeurs dans le marché, avec un ajustement limité à -1,3%, qui explique la perte finale de 5,8 M€ enregistrée ce semestre.  

5. ACTIF NET REEVALUE (ANR)

1. EXPERTISES DU PATRIMOINE

Le patrimoine du Groupe a fait l’objet d’une évaluation en date du 30 juin 2024 réalisée par deux experts immobiliers indépendants, BNP PARIBAS REAL ESTATE EXPERTISE et BPCE EXPERTISES IMMOBILIERES.

La méthodologie retenue par les experts repose principalement sur l'application de l'approche par capitalisation des revenus, recoupée par l'approche par comparaison. La méthodologie est la même que celle employée pour l'expertise des immeubles de la Société réalisée en décembre 2023, décrite au paragraphe 9.3 (p. 245-247) du Document d’Enregistrement Universel déposé le 3 avril 2024 auprès de l'AMF sous le numéro D.24-0232.

Le contexte d’expertise, ce semestre, a encore été marqué par le faible nombre de transactions observables. Les experts ont acté par prudence une légère hausse des taux de capitalisation retenus, engendrant une baisse de valeur du portefeuille à périmètre constant de 15 M€.  Cette correction est toutefois limitée (-1,3%), et confirme la résilience du portefeuille d’INEA, dont la valeur avait été maintenue en 2023. 

Le taux de capitalisation (droits compris) du portefeuille expertisé affiche une hausse de 16 bps et s’établit à 6,26%. Il est de 6,33% en moyenne pour les immeubles de bureaux et 5,98% pour les immeubles d’activité.

Au 30 juin 2024, la valeur droits compris du patrimoine – comprenant pour leur valeur d’acquisition les actifs non expertisés – ressort à 1 252 millions d’euros, contre 1 266 millions d’euros au 31 décembre 2023 (-1,1%).

Pour rappel les actifs non expertisés sont les actifs sous promesse ou VEFA dont la livraison est postérieure de 6 mois de la date de clôture et dont le niveau de commercialisation ne permet pas une évaluation fiable en juste valeur. 

2. CALCUL DES ANR

Les actifs nets réévalués EPRA par action sont en retrait de 4 à 5% sur 6 mois du fait de la distribution du dividende et de l’ajustement à la baisse de la valeur du patrimoine.

L’actif net réévalué NDV, prenant en compte la juste valeur de la dette, s’élève à 52,5 €/action.  Les deux autres ANR (NRV et NTA) s’élèvent respectivement à 56,0 et 50,9 €/action.

Evolution des ANR EPRA sur 6 et 12 mois : 

               * hors actions auto-détenues                                                                                            

Le cours de l’action ayant baissé de 25% sur 6 mois, clôturant à 28,40 € au 30 juin 2024, sa décote par rapport aux différents ANR s’est mécaniquement accrue ce semestre : elle est de 49% droits compris (ANR NRV) et 46% hors droits (ANR NDV).

3. RENSEIGNEMENTS RELATIFS AU CAPITAL ET AUTRES

INFORMATIONS

1. FRANCHISSEMENTS DE SEUILS

Les déclarations adressées à l’AMF et à la Société au cours du premier semestre 2024 sont les suivantes :

o   Par courrier reçu le 4 avril 2024 (Avis AMF n°224C0489), la société GEST (2, place des Hauts Tilliers 92230 Gennevilliers ) a déclaré avoir franchi en baisse, le 3 avril 2024, directement et indirectement par le biais de la société GEST Invest qu’elle contrôle, le seuil de 15% des droits de vote de la société FONCIERE INEA et détenir directement et indirectement à cette date 1 433 084 actions FONCIERE INEA représentant 2 566 357 droits de vote, soit 13,22% du capital et 14,70% des droits de vote de cette société

o   le 23 avril 2024 (Avis AMF n°224C0570), la société GEST rectifiait sa déclaration du 3 avril 2024, publiée dans D&I 224C0489 du 4 avril 2024, et déclarait n’avoir donc pas franchi à la baisse directement et indirectement par le biais de la société GEST Invest qu’elle contrôle, le seuil de 15% des droits de vote. Elle précisait alors détenir, au 23 avril 2024, directement et indirectement, par l’intermédiaire de la société GEST Invest qu’elle contrôle, 1 440 262 actions FONCIERE INEA représentant 2 573 535 droits de vote, soit 13,29% du capital et 15,17% des droits de vote de cette société, répartis comme suit :

2. PRINCIPAUX MOUVEMENTS SUR LE CAPITAL AU COURS DU SEMESTRE

Néant.

3. VALEURS MOBILIERES DONNANT ACCES AU CAPITAL

Au 30 juin 2024, aucune valeur mobilière donnant accès au capital d’INEA n’est en circulation.

4. CONTRAT DE LIQUIDITE, AUTOCONTROLE

Au titre du contrat de liquidité confié par INEA à ROTHSCHILD MARTIN MAUREL, les moyens suivants figuraient à la date du 30 juin 2024, savoir :

-       27 792 titres Foncière INEA

-       553 375 €

Au cours du 1^er semestre 2024, il a été négocié par le contrat :

-       à l’achat, un total de 5 418 titres (909 transactions) pour 177 165 € -            à la vente, un total de 8 063 titres (598 transactions) pour 268 562 €.

Par ailleurs, la Société annonce avoir signé en date du 26 juin 2024 un avenant à ce contrat de liquidité conclu avec Rothschild Martin Maurel le 1er mars 2019, conformément aux dispositions du règlement (UE) No 596/2014 du Parlement européen et du Conseil du 16 avril 2014, du Règlement délégué (UE) 2016/908 de la Commission du 26 février 2016, des articles

L. 225-209 et suivants du Code de commerce, de la décision AMF n°2018-01 du 2 juillet 2018 (la Décision de l'AMF) et des dispositions qui y sont visées.

Dans le cadre de cet avenant, la somme allouée au compte de liquidité a été portée à 2.000.000 euros (deux millions d’euros).

S’agissant des autres opérations d’auto-contrôle, un rachat d’un bloc (hors marché) de 4.125 actions Foncière INEA est intervenu en février 2024 dans le cadre du programme de rachat (autorisé par l’Assemblée générale du 10 mai 2023 dans sa 22e résolution) aux fins de la couverture du plan d’Actions Gratuites existantes INEA créé en 2019 (le « Plan »). Ce bloc d’actions propres, représentant 0,03 % du capital à la date de livraison, a été acquis au cours unitaire de 37,60 euros, frais de négociation de 0,36% TTC en sus (l’ensemble ayant été refacturé à GEST comme prévu dans le Plan). Ces 4.125 actions ont été livrées aux Bénéficiaires du Plan (à la date d’échéance contractuelle arrêtée pour l’année 2024). Précisons qu’à la date du présent rapport, INEA ne détient aucune propre action qui aurait été rachetée en vue du Plan.

5. DISTRIBUTION ET GOUVERNANCE

L’Assemblée Générale du 22 mai 2024 a approuvé le versement d’un dividende au titre de l’exercice 2023 de 2,70 € par action, payable en numéraire à compter du 29 mai 2024.  Le dividende versé offre un rendement de 7,1 % sur le cours de Bourse du 31 décembre 2023 (38 €).

Les actionnaires ont approuvé la nomination de la société Mazars comme Commissaire aux comptes de la société, pour une durée de six exercices, soit jusqu’à l’Assemblée générale appelée à statuer en 2030 sur les comptes du dernier exercice clos, en remplacement de la société KPMG dont le mandat arrive à expiration à l’issue de la présente Assemblée.

Ils ont par ailleurs renouvelé (pour une durée de 3 ans) le mandat d’administrateur de Madame Valérie Guillen.

6. PRINCIPAUX RISQUES DE LA SOCIETE

Au 30 juin 2024, la Société estime que les principaux risques et incertitudes qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) sont identiques à ceux décrits dans le Document d’Enregistrement Universel (exercice 2023) déposé auprès de l'AMF sous le numéro D.24-0232 (Chapitre 2 page 31 et suivantes) auquel il est fait renvoi exprès.

Le ratio Loan-to-Value (LTV) résultant des définitions des contrats bancaires s’élève à 50,3% au 30 juin 2024 (contre 47,7% au 31 décembre 2023), le seuil maximum à respecter au titre du covenant bancaire étant de 55%. 

             (2) trésorerie et équivalents de trésorerie diminués des concours bancaires courants

Pour information, la Société communiqué également son LTV EPRA (conformément aux recommandations de l’European Public Real Estate Association dont elle est membre), page 23 du présent document. Celui s’élève à 51,7% hors droits et 49,4% droits compris au 30 juin 2024.

7. DEVELOPPEMENT DURABLE ET APPROCHE ENVIRONNEMENTALE

Grâce à la mise en place d’une démarche de développement durable rigoureuse, assortie d’objectifs et d’engagements concrets, INEA est devenue l’un des leaders du Green Building en France. Elle déploie actuellement sa feuille de route RSE à horizon 2025, établie début 2021. 

Les détails de cette feuille de route et l’avancement à fin 2023 sont décrits dans le Document d’enregistrement universel D.24-0232 (chapitre 4 page 75 et suivantes).

Au cours du 1^er semestre 2024, INEA a consolidé sa position grâce à des avancées majeures dans la réalisation de sa feuille de route RSE. Toujours plus sobre énergétiquement et désormais productrice d’énergie renouvelable, ce qui maximise sa contribution à la neutralité carbone, la foncière optimise aussi la gestion des déchets produits sur son parc, notamment en réduisant au maximum le taux d’enfouissement de ces déchets.

Sobriété énergétique

En privilégiant l’acquisition d’immeubles neufs ou récents, dont la construction repose sur les dernières règlementations thermiques et les labels les plus performants, et en les gérant ensuite de façon proactive sur le plan environnemental (la foncière a été pionnière, dès 2016, en matière de collecte automatisée des données de consommation de ses actifs), INEA affiche une consommation énergétique de son patrimoine très faible comparée au secteur : 91 kWhef /m² en 2023, 41 % de moins depuis 2013  et surtout un niveau inférieur de 32 % à la moyenne du parc française (134 kWhef/m²) calculée et publiée par l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) dans son dernier baromètre.

Grâce à cette sobriété énergétique, 90 % du parc bureaux d’INEA est en deçà des seuils 2030 du Dispositif Eco-Energie Tertiaire (DEET, aussi appelé « Décret tertiaire ») applicables en matière de consommation énergétique.

Les 5 actifs qui n’atteignent pas encore leur seuil 2030 font l’objet de plans d’action spécifiques et devraient le respecter à court terme, leur consommation énergétique n’étant en moyenne que 12 % supérieure au seuil du DEET.

La sobriété énergétique étant atteinte, INEA a concentré ses efforts sur le second volet de sa politique bas carbone : la production d’énergie renouvelable.

Production d’énergie renouvelable

La foncière vient d’annoncer la signature d’un partenariat avec la société SerenySun visant à développer la production d’énergie solaire sur son patrimoine. Le modèle choisi permettra d’alimenter en énergie renouvelable les locataires des bâtiments d’INEA et de partager le surplus d’énergie avec des consommateurs potentiels à proximité (entreprises, acteurs publics, particuliers), grâce à l’autoconsommation collective.

À l’issue de la première phase de ce partenariat, qui concerne aussi bien des bureaux que des parcs d’activités pour des mises en service de centrales entre fin 2024 et mi-2025, 22 % du patrimoine d’INEA sera équipé de panneaux photovoltaïques, la suite du déploiement étant soumise à l’éligibilité technique du reste du parc.

Grâce à ces actions, INEA maximise sa contribution à la neutralité carbone, en détenant un patrimoine sobre énergétiquement et pourvoyeur d’énergie renouvelable.

Économie circulaire : réduction au maximum du taux d’enfouissement des déchets produits sur le parc immobilier

En tant que propriétaire non occupant de ses immeubles, INEA n’est pas directement responsable des déchets produits sur son parc immobilier, mais la foncière a choisi d’inscrire l’optimisation de la gestion des déchets comme l’un des 9 engagements de sa feuille de route RSE 2021-2025, considérant qu’elle avait un rôle majeur à jouer :

o    en amont, en apportant à ses locataires les moyens de favoriser le tri sélectif, o en aval, en vérifiant le traitement réservé à leurs déchets. 

Pour tenir cet engagement, INEA travaille depuis 2021 avec la société Urbyn pour quantifier les déchets générés sur son parc immobilier, identifier leur typologie et surtout leur traitement final, sachant qu’il y a aujourd’hui 3 types de traitements possibles : 

o    le recyclage (la valorisation de la matière) o l’incinération (la valorisation énergétique)  o et l’enfouissement (la méthode la moins respectueuse de l’environnement).

Après avoir découvert au terme de l’audit initial début 2022 que 25 % des déchets produits sur son parc immobilier étaient enfouis, INEA s’était fixé l’objectif de réduire au maximum ce taux d’enfouissement.

C’est chose faite aujourd’hui (https://fonciere-inea.com/inea-optimise-la-gestion-des-dechetsproduits-sur-son-parc/). Grâce à l’exécution du plan d’action établi avec l’aide d’Urbyn, en collaboration avec les property managers, la part des déchets traités en enfouissement a été réduite de 50 %, pour atteindre un seuil de 13 % quasi incompressible en raison d’un manque d’incinérateurs dans certains territoires.

Si, sur cette thématique, l’enjeu est désormais de maintenir le taux d’enfouissement au niveau le plus bas, INEA se fixe également un nouvel objectif : maximiser le taux de valorisation matière. La foncière y parviendra en vérifiant le bon déploiement des filières de recyclage mises en place sur son patrimoine et en donnant à ses locataires les moyens de trier mieux et plus efficacement leurs déchets ainsi que leurs biodéchets grâce à la mise à disposition de composteurs (ils répondront de surcroît à leur nouvelle obligation réglementaire du 01/01/24, la loi AGEC).

Les ambitions green d’INEA

L’atteinte de ces objectifs majeurs de sa feuille de route RSE encourage INEA à poursuivre en partenariat ses efforts en la matière afin de consolider sa position de leader du Green Building sur le marché de l’immobilier tertiaire en France. Elle l’incite également à traiter de nouvelles thématiques de cette feuille de route, au premier rang desquelles la protection de la biodiversité sur son patrimoine. Son parc d’activités INNOVESPACE à Chalifert (77) est ainsi sa première opération à viser la labellisation BiodiverCity®.

Plus généralement, en même temps qu’elle permet de répondre aux obligations réglementaires qui se multiplient, la démarche RSE d’INEA est portée avec la conviction qu’elle fournit de solides atouts à la foncière :

o une meilleure attractivité de son offre locative, o la consolidation de son ancrage local, o le renforcement de la valeur verte de son patrimoine.

8. PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE LES PARTIES LIEES

Un nouveau contrat de management et de gestion administrative entre la Société et la société GEST (l’ancien contrat étant arrivé à échéance le 31 décembre 2023) a été signé après approbation par le Conseil d’administration du 30 avril 2024 (le « Contrat INEA/ GEST ») avec une prise d’effet rétroactivement le 1er janvier 2024 pour une durée de 5 ans. 

Le Conseil (en l’absence de Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler qui n’ont donc pas assisté aux délibérations ni pris part au vote) a autorisé cette nouvelle convention réglementée après avoir établi les motifs justifiant de son intérêt pour la Société. Du fait de sa conclusion en 2024, cette nouvelle convention réglementée sera soumise aux suffrages de l’Assemblée générale ordinaire appelée en 2025 à statuer sur les comptes de l’exercice 2024.

Un procédé de suivi annuel du Contrat INEA/ GEST a en outre été mis en place et prévoit que le Directeur général fasse un compte-rendu spécifique au Conseil d’administration chaque année sur le calcul de la rémunération GEST (pour l’exercice écoulé) et ce, dans le cadre de la séance du Conseil relative à l’approbation des comptes annuels. 

S’agissant du terme du contrat, le Directeur général s’oblige également à convoquer le Conseil au moins neuf (9) mois avant celui-ci de manière à disposer du temps nécessaire pour se prononcer sur l’opportunité de renouveler ou non ledit contrat.

Rappelons que la société INEA ne détient aucun effectif salarié en direct et que sa gestion opérationnelle est entièrement externalisée auprès de la société GEST depuis sa création.  Dans le cadre du Contrat INEA/GEST, GEST assure ou coordonne avec l’aide de prestataires extérieurs selon le cas :

-       la gestion administrative d’INEA et de ses filiales qui comprend le secrétariat juridique, le contrôle de la comptabilité, la domiciliation des sociétés, la gestion de la trésorerie et des paiements, les déclarations fiscales et autres obligations légales, le contrôle de gestion, l’informatique ;

-       l’asset management qui comprend la recherche de produits d’investissements immobiliers, les dues diligences, les négociations lors des acquisitions d’immeubles avec les vendeurs, la recherche de financements dans le cadre de l’acquisition des immeubles et la constitution des dossiers de financement, le suivi de la gestion locative des immeubles en coopération avec les gestionnaires desdits immeubles, le suivi des travaux, les polices et dossiers d’assurances, la commercialisation, la valorisation et la cession des immeubles. 

La conclusion du Contrat INEA/GEST s’inscrit dans la continuité de la gestion de la Société tout en actant l’inflexion stratégique rendue publique lors de la parution des résultats 2023 de la Société le 28 février 2024, au regard à la fois de l’état des marchés immobiliers et de l’environnement actuel en matière de taux d’intérêt. 

Tout en reprenant les principales dispositions du contrat précédent, le Contrat INEA/GEST introduit plus de flexibilité pour la Société avec des clauses de résiliation anticipée à la seule initiative de la Société et répondant aux cas de (i) révocation de Monsieur Philippe Rosio de son mandat de Directeur général de la Société, (ii) survenance de certains évènements (décès / invalidité, démission ou perte de contrôle de GEST) pouvant l’affecter et (iii) réalisation d’une opération de cession structurante pour la Société. Certaines de ces facultés de résiliation anticipée sont assorties d’indemnités.

Il renforce par ailleurs l’alignement des intérêts de GEST avec ceux de tous les actionnaires, via l’introduction du résultat financier dans les modalités de calcul de la rémunération de performance afin de rendre celle-ci dépendante des évolutions macro-économiques affectant la Société, ou encore l’ajout d’une rémunération variable en cas de réalisation d’une opération structurante.

L’adoption du Contrat INEA/GEST permet à la Société de pérenniser la gestion externalisée auprès de GEST, qui a fait ses preuves depuis la création de la Société, est compétitive au regard des indicateurs de place (Cost Ratio EPRA) et a permis à la Société de devenir un des leaders en France du green building dans l’immobilier tertiaire en régions.

L’information sur les transactions entre parties liées est donnée dans la note 15 des notes annexes aux états financiers consolidés résumés du 1^er semestre 2024.

9. RESULTAT SOCIAL

Au 30 juin 2024, le résultat social de la Société mère, INEA, s’affiche à -575 milliers d’euros contre 2 942 milliers d’euros au 30 juin 2023, et celui de sa filiale Flex Park (détenue à 100% par INEA) affiche un résultat social de 1 558 milliers d’euros, contre 923 milliers d’euros au 30 juin 2023.

L’évolution sur 12 mois s’explique essentiellement par l’absence d’arbitrage au 1^er semestre 2024 (alors que la vente de l’immeuble Toulouse Basso Cambo B au 1^er semestre 2023 avait généré une plus-value de 1,1 millions d’euros) et par la hausse des charges financières sur le semestre.

10. EVENEMENTS POST-CLOTURE

Le 16 juillet 2024, INEA a signé une promesse de vente concernant les lots C21 et C22 du site Marseille les Baronnies pour un montant de 656 milliers d’euros.

11. PERSPECTIVES POUR LA FIN D’ANNEE 2024

Les fondamentaux sains de la Société lui permettent ce semestre encore d’associer performance opérationnelle et résilience du portefeuille.

Comme en 2023, le 1^er semestre de l’exercice 2024 fait en effet état d’une solide performance opérationnelle à même de compenser la hausse des charges financières nettes et d’assurer une croissance du résultat net récurent de 6%.

Le patrimoine démontre de nouveau sa résilience dans un contexte de poursuite des corrections de valeurs dans le marché, avec un ajustement limité à -1,3%.

La solidité de la structure lui permet donc de faire face à un environnement de marché tendu et incertain.

D’autant plus que la Société dispose d’un pipeline en cours de construction – constitué de 7 opérations à livrer entre juillet 2024 et fin 2025 – qui portera la croissance des revenus locatifs bruts d’INEA au cours des prochains semestres.

Rien qu’au second semestre 2024, 3 nouveaux immeubles entreront en exploitation :

-                     Au 3ème trimestre, le parc d’activités Arty Station à Toulouse (5.603 m²)

-                     Au 4ème trimestre, le parc d’activités Olea à Mérignac (6.022 m²) 

Cette croissance embarquée du chiffre d’affaires pourrait se combiner à un autre effet positif, avec la perspective réelle de baisse des taux directeurs par les banques centrales, dans un environnement marqué par la multiplication de signaux de ralentissement outre-Atlantique.

12. REPORTING EPRA AU 30 JUIN 2024

Conformément aux recommandations de l’EPRA (European Public Real Estate Association) dont elle est membre, INEA publie ci-après les principaux indicateurs de performance permettant de favoriser la transparence et la comparabilité des résultats financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.

⁽¹⁾ Au 31 décembre 2023

A. Résultat net récurrent EPRA

En semestriel, INEA publie également un RNR modifié par rapport au standard EPRA, afin de neutraliser l’impact de la norme IFRIC 21 (qui aboutit à comptabiliser dès le 30 juin la totalité des taxes annuelles non refacturables aux locataires).

                 Résultat net récurrent                                                                                                          6%

                 Nombre d'actions moyen pondéré hors auto-détenues                                                              0%

*   Hors impact IFRIC 21

Tableau de passage entre le RNR publié et le RNR EPRA :

B.     Actifs nets réévalués EPRA

C.     Taux de vacance EPRA

Taux de vacance financière rapportant la valeur locative de marché des lots vacants sur la valeur locative de marché du patrimoine total en exploitation (taux d’occupation 100%) :

D.    Taux de rendement EPRA

L’EPRA a identifié deux mesures du taux de rendement d’un patrimoine :

-          le taux de rendement EPRA « Net Initial Yield » (NIY) est le ratio rapportant les revenus locatifs annualisés des baux en cours, nets des charges locatives non refacturées, à la valeur, droits inclus du patrimoine en exploitation ;

-          et le taux de rendement EPRA « Topped-up NIY » se distingue du taux de rendement NIY par la réintégration dans les revenus locatifs des franchises accordées aux locataires.

INEA communique également un taux de rendement potentiel correspondant à la valeur locative potentielle du portefeuille (taux d’occupation de 100%) rapportée à la valeur d’acquisition des biens. Ce taux est de 7,3% au 30 juin 2024.

E.     Investissements immobiliers EPRA

Il s’agit des décaissements liés aux investissements réalisés au cours de l’exercice :

-          les dépenses à périmètre constant (CAPEX)

-          et celles concernant les nouvelles acquisitions ou les actifs en construction (investissement)

² rénovations des immeubles Nice Clara et Marseille Angle

F. Croissance Like-for-like EPRA

Il s’agit de la croissance des loyers hors charges à périmètre constant du portefeuille (hors impact des acquisitions et des cessions). 

*   net des charges locatives refacturées ; il s’agit donc de la croissance des loyers.                      

G.    Ratio de coût 

H.    Loan-to-Value EPRA

                                                      LTV EPRA (hors droits)                            51,7%        48,9%

                                                       LTV EPRA (droits inclus)                          49,3%        46,8%

Détail du calcul du LTV EPRA 

ETATS FINANCIERS CONSOLIDES RESUMES EN NORMES IFRS AU 30 JUIN 2024

COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ (Format EPRA) - 30 juin 2024

(1) Augmentation du nombre moyen pondéré d’actions entre le 30 juin 2023 (10 809 691 actions) et le 30 juin 2024 (10 813 288 actions).

ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE – 30 juin 2024

ACTIF

PASSIF

ETAT DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉS – 30 juin 2024

ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS – 30 juin 2024

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NOTES ANNEXES AUX ETATS FINANCIERS CONSOLIDÉS RESUMES 30 juin 2024 

1. Présentation générale et faits marquants 

La société mère et tête de Groupe, INEA, est une Société Anonyme créée le 16 octobre 1998 enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre (Hauts de Seine) sous le numéro 420 580 508 et dont le siège social est situé au 2, Place des Hauts Tilliers à Gennevilliers (Hauts de Seine).

Depuis l’assemblée générale mixte du 18 novembre 2014, la SA FONCIERE INEA est administrée par un conseil d’administration dont Monsieur Philippe ROSIO est Président Directeur Général.

Le capital social d’INEA est de 156 003 141,19 euros, divisé en 10 841 080 actions ordinaires de 14,39 euros de valeur nominale chacune.

Ces 10 841 080 actions sont cotées sur le marché d'Euronext Paris.

Elle a pour objet à titre principal, l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à objet identique et la gestion de ces participations.

Elle a pour objet à titre secondaire, dans l’objectif de concourir au développement durable dans ses dimensions économique, sociale, environnementale et participative ainsi qu’à la transition énergétique, signer tous contrats liés à la production d’énergies à partir de ressources renouvelables ; concevoir, développer, financer, réaliser, exploiter toutes installations photovoltaïques sur les toitures et/ou les emplacements de stationnement de ses immeubles (via des ombrières) incluant la production d’électricité, pour l’autoconsommation ou la vente ; mener toutes opérations visant la maîtrise de la consommation d’énergie, notamment de sobriété et d’efficacité énergétique.

Faits marquants

Création de deux filiales

A ce titre, le groupe a créé au cours du semestre deux filiales SERENEA et SERENYFLEX afin de déployer la production d’énergie renouvelable (photovoltaïque) sur son parc immobilier. Ces sociétés ont été créées en partenariat avec le groupe SERENYSUN, prestataire en charge de la mise en place et de l’exploitation des centrales photovoltaïques.  

-       SERENEA, SAS à capital variable, créée le 20 juin 2024, est détenue à hauteur de 70% par INEA et à hauteur de 30% par la société SERENYSUN INVEST. INEA exerce un contrôle exclusif sur cette filiale. Son capital de 50 000 euros est entièrement libéré au 30 juin 2024. Elle a pour objet, dans l’objectif de concourir au développement durable dans ses dimensions économique, sociale, environnementale et participative, ainsi qu’à la transition énergétique :

 o L’installation et l'exploitation de centrales de production d'énergie renouvelable au sein des programmes immobiliers en cours ou achevés de la société INEA et la distribution de l'énergie produite ; 

o   Le développement et la promotion des énergies renouvelables, des économies d'énergie, des nouveaux services énergétiques (mobilité́, stockage, ...) ; 

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o   Ainsi que toutes opérations financières, commerciales, mobilières ou immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'un des objets spécifiés ou à tous objets similaires ou connexes, de nature à favoriser son extension ou son développement ; 

 o Le tout, directement ou indirectement, pour son compte ou pour le compte de tiers, soit seule, soit avec des tiers, par voie de création de sociétés nouvelles, d'apport, de souscription, d'achat de actions ou droits sociaux, de fusion, d'alliance, de société́ en participation ou de prise ou de dation en location ou en gérance de tous biens ou droits, ou autrement.

-       SERENYFLEX, SAS à capital variable, créée le 21 juin 2024, est détenue à hauteur de 51% par FLEX PARK et à hauteur de 49% par la société SERENYSUN INVEST. FLEX PARK exerce un contrôle exclusif sur cette filiale. Son capital de 50 000 euros est entièrement libéré au 30 juin 2024. Elle présente le même objet social que SERENEA.

Ces deux filiales, bien que contrôlées de manière exclusive par le groupe, n’ont pas été consolidées au 30 juin 2024 du fait de leur caractère non significatif. Les titres correspondant à l’actif d’INEA et FLEX PARK de, respectivement, 35 000 et 25 500 euros ont été comptabilisés au bilan en autres actifs financiers.

Signature d’un nouveau contrat de gestion

Suite à l’arrivée à terme du précédent contrat de gestion, INEA et GEST ont signé en date du 15 mai 2024 et avec effet rétroactif au 1er janvier 2024 un nouveau contrat cadre de gestion d’une durée de 5 ans qui redéfinit, entre autres, les modalités de rémunération et de résiliation dudit-contrat.

Immeubles de placement : livraisons-acquisitions-cessions (cf. §7 Immeubles de placement, immobilisations corporelles et immobilisations incorporelles) :

Acquisitions : 

Durant le semestre le groupe a réceptionné 3 actifs pour un montant global de 34 080 milliers d’euros

:

ü  Le 29 février, la tranche 1 du parc d’activités Chalifert,

ü  Le 2 avril, les bâtiments AB (3ème et dernière tranche) de l’opération de bureaux Mérignac Arko,

ü  Et le 15 avril l’immeuble Cœur de Garonne à Bordeaux.

Cessions : 

Néant

Actifs détenus en vue de la vente : 

Au 30 juin 2024, le bâtiment A du site Marseille Baronnies, sous promesse de vente, est classé en actif destiné à être cédé pour un montant de 5 141 milliers d’euros.

Le détail des mouvements sur immeubles de placement de la période est donné à la note 8 du présent document, relative aux immeubles de placement.

Opérations en capital (cf. §14 – Capital social et prime d’émission) : 

La prime d’émission inscrite au bilan diminue de 24 261 milliers d’euros sur la période du fait : - De la distribution de prime d’émission décidée lors de l’assemblée générale mixte du 22 mai 2024 pour (24 309) milliers d’euros

-          Des frais d’augmentation de capital FLEX PARK 2023 pour (5) milliers d’euros - Des opérations sur actions auto-détenues pour 53 milliers d’euros

Autres opérations de financement (cf. § 12– Dettes financières) : 

Souscriptions : 

La Société a signé le 19 février 2024 un nouveau crédit corporate sous la forme d’un Sustainability Linked Loan de 100 000 milliers d’euros, ayant pour objet de refinancer l’Euro PP 2018 arrivant à échéance :

-          la première tranche de ce SLL 2024, d’un montant de 49 000 milliers d’euros, a été tirée à la signature pour rembourser la première tranche de l’Euro PP ;

-          la seconde tranche, d’un montant de 51 000 milliers d’euros, devra faire l’objet d’un accord des prêteurs au second semestre 2024 pour pouvoir être tirée en février 2025, pour le remboursement de la seconde tranche de l’Euro PP.

La Société a par ailleurs utilisé des lignes de financement existantes au début de l’exercice :

ü  Tirage de 3 000 milliers d’euros sur le Green Loan 2020, portant l’encours total de cet emprunt à 102 000 milliers d’euros.

ü  Tirage de 31 000 milliers d’euros sur le Sustainability Linked Loan 2022, portant l’encours total de cet emprunt à 170 000 milliers d’euros.

ü  Tirage de 1 000 milliers d’euros sur le Sustainability Linked Loan 2023 FLEX PARK, portant l’encours total de cet emprunt à 11 000 milliers d’euros. 

Remboursements : 

Au cours de l’exercice, INEA n’a procédé à aucun remboursement de dettes avant leur échéance finale.

Trois emprunts sont arrivés à échéance sur la période à savoir :

•      La première tranche de l’Euro PP 2018, dont le solde s’élevait à 49 milliers d’euros au 31 décembre 2023 ;

•      L’emprunt Oseo Metz Pacifica dont le solde s’élevait à 71 milliers d’euros au 31 décembre    2023 ;

•      L’emprunt Oseo Nantes Beaulim dont le solde s’élevait à 70 milliers d’euros au 31 décembre 2023 ;

Opérations de couverture :  

Au cours du semestre, le notionnel couvert par des instruments financiers a augmenté de 78 396 milliers d’euros, suite à la souscription de nouveaux instruments de couverture. Ces nouveaux instruments ont, au bilan, une position active de 149 milliers d’euros au 30 juin 2024 ainsi qu’une position passive de 209 milliers d’euros.

Les instruments de couverture précédemment affectés à des emprunts remboursés sur la période sont réaffectés par INEA sur de nouveaux financements afin de garantir l’efficacité desdits instruments.

2. Principes et méthodes comptables

2.1         Base de préparation des états financiers

2.1.1 Déclaration de conformité

Les états financiers intermédiaires consolidés d’INEA relatifs au premier semestre 2024 et portant sur la période de 6 mois close au 30 juin 2024 ont été préparés sous forme résumée et selon les prescriptions de la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire ». S’agissant de comptes résumés, ils n’incluent pas toute l’information requise par le référentiel IFRS pour l’établissement des états financiers annuels et doivent donc être lus en relation avec les états financiers consolidés du groupe établis conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union Européenne au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2023. 

Les principes comptables au 30 juin 2024 sont les mêmes que ceux retenus pour les états financiers consolidés au 31 décembre 2023 à l’exception des normes, amendements de normes et interprétations dont l’application est obligatoire à compter du 1er janvier 2024. 

Ces textes sont les suivants :

Ø  Amendements à IAS 1 – Classement des dettes avec covenants ;

Ø  Amendements « Supplier finance arrangements » - SFA (IAS 7, IFRS 7) ; Ø Amendements à IFRS 16 – Cession-bail avec loyers variables ;

Ces normes n’ont pas eu d’incidence significative sur les états financiers du groupe.

Les autres textes et amendements ne trouvent pas à s’appliquer pour le groupe INEA ou n’ont pas d’incidence significative sur les comptes.

Les états financiers consolidés résumés semestriels au 30 juin 2024 ont été arrêtés par le Conseil d’Administration du 24 juillet 2024.

INEA considère que l’ensemble de ses activités appartient à un seul segment opérationnel (bureaux/ activités) : la France.

2.1.2 Périmètre consolidation

Les comptes consolidés comprennent ceux d’INEA ainsi que ceux de ses filiales. Une filiale est une entité contrôlée par le Groupe. Cet ensemble forme le Groupe. 

Le Groupe contrôle une filiale lorsqu'il est exposé ou qu'il a droit à des rendements variables en raison de ses liens avec l'entité et qu'il a la capacité d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il détient sur celle-ci. Les entités dans lesquelles le Groupe   exerce une influence notable sans en détenir le contrôle sont comptabilisées par mise en équivalence. Cette influence notable résulte de la participation effective du Groupe aux décisions stratégiques. Elle se présume lorsque le Groupe détient plus de 20% des droits de vote de la filiale.

Les participations ne donnant pas le contrôle sont présentées au bilan dans une catégorie distincte des capitaux propres. Le montant de leur quote-part dans le résultat net consolidé est présenté séparément dans le compte de résultat.

L’ensemble des soldes et transactions intragroupes y compris les profits, pertes et dividendes, est éliminé en consolidation.

Il n’existe pas, dans le périmètre de consolidation du Groupe, de société contrôlée conjointement.

Les sociétés entrent dans le périmètre de consolidation à la date à laquelle leur contrôle est transféré au Groupe, et en sortent à la date à laquelle le Groupe perd le contrôle sur elles.

2.1.3 Jugements et estimations comptables

Les estimations et jugements déterminants, qui sont continuellement, mis à jour, sont fondés sur les informations historiques et sur d’autres facteurs, notamment les anticipations d’évènements futurs jugés raisonnables au vu des circonstances.

Estimations et hypothèses comptables déterminantes 

Le Groupe procède à des estimations et retient des hypothèses concernant le futur. Les résultats effectifs se révélant ultérieurement, peuvent éventuellement faire l’objet d’écarts par rapport à ces estimations. Les estimations et les hypothèses risquant de façon importante d’entraîner un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période suivante sont analysées ci-dessous.

Valeur de marché des instruments financiers dérivés 

La valeur de marché des instruments financiers dérivés est communiquée par un expert spécialisé. Les évaluations retenues par la société reposent sur des estimations de niveau 2.

Evaluation des immeubles de placement

La juste valeur des immeubles de placement est déterminée à partir d’expertises immobilières établies par deux experts indépendants, qualifiés et expérimentés, les sociétés BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises par référence au marché des immeubles constituant le patrimoine d’INEA.

Compte tenu de la qualité des actifs et leur niveau d’occupation, la Direction estime que les justes valeurs déterminées par les experts reflètent raisonnablement la valeur de marché du patrimoine au 30 juin 2024.

Par ailleurs à l’occasion de la campagne d’expertise de juin 2024, la Société a fourni aux experts immobiliers, de manière volontaire, l’ensemble des données ESG disponibles relatives à ses immeubles, en application des recommandations de l’AFREXIM de mars 2023.

Ainsi, en plus des données susmentionnées, la Société a fourni pour chaque actif expertisé les indicateurs de performance ESG suivants, afin que les experts puissent refléter les impacts du changement climatique et des contraintes réglementaires dans leur valorisation des immeubles de placement d’INEA :

•      règlementation thermique / normes, 

•      labels et certifications

•      consommation énergétique de la dernière année écoulée (kWhEF /m² et kWhEP /m²)

•      émission de GES de la dernière année écoulée (KgC02eq/m²)

•      alignement avec le Décret Tertiaire (respect du seuil 2030 applicable à l’immeuble)

•      présence de panneaux photovoltaïques

•      mobilité douce : desserte par les transports en commun, présence de local vélos et bornes de recharge de véhicules électriques

•      systèmes de gestion de l’eau • politique de gestion des déchets.

En outre, compte tenu de la performance du patrimoine d’INEA en matière de consommation énergétique (près de 90 % du parc respecte déjà les seuils 2030 du Décret Tertiaire), la Société a indiqué aux experts que les CAPEX « green » à mettre en œuvre pour respecter la réglementation, notamment le Dispositif Eco-Energie Tertiaire, étaient peu significatifs.

Fourchette des deux principaux critères de valorisation utilisés par les experts :

     Bureaux                           Max                                                            8,75 %                                  261

                                             Min                                                             5,08 %                                    96

                                             Moyenne pondérée                                     6,33 %                                  190

*Loyers de marché (pour les locaux loués) + valeur locative (pour les locaux vacants)

Une augmentation du taux de rendement potentiel ou une baisse du loyer potentiel – partiellement déterminés par les conditions de marché - feront diminuer la valeur d’expertise. 

Ainsi :

-       la sensibilité de la valeur du patrimoine à une hausse du taux de rendement potentiel de 0,50% est de -7,3% :

-       Elle est de -1% pour une baisse du loyer potentiel de 1% :

Les immobilisations en cours à la clôture du semestre sont soit évaluées au coût, si la juste valeur du bien immobilier en cours de construction ou d'aménagement n'est pas déterminable de manière fiable compte tenu des critères d’avancement et de commercialisation, soit à la juste valeur lorsque le montant de l’immobilisation devient déterminable de manière fiable ou lors de l'achèvement de la construction. En cas d’indice de perte de valeur, un test de dépréciation est réalisé. 

Les montants des en-cours immobilisés, évalués au coût, au 30 juin 2024 correspondent aux versements déjà effectués dans le cadre d’opérations sous promesses de vente ou VEFA non expertisées, dont la livraison interviendra après le 31 décembre 2024.

Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilisées en résultat sur une ligne distincte du compte de résultat intitulée « solde net des variations de valeur des immeubles de placement ».

2.1.4 Application de la norme IFRIC 21

La société applique de façon obligatoire depuis le 1er janvier 2015, la norme IFRIC 21, adoptée par l’Union européenne en juin 2014. Cette norme constitue une interprétation de la norme IAS 37 « Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels ». Elle porte entre autres sur le fait générateur et donc sur la date de comptabilisation d'un passif au titre d'une taxe. Selon cette interprétation, un passif au titre d'une taxe est à comptabiliser à la date du fait générateur.

A ce titre, la quote-part relative au second semestre des taxes foncières, des taxes sur les bureaux non refacturées et la C3S ont été comptabilisées en charges à payer pour un montant de 645 k€ contre 433 k€ au 30 juin 2023.

2.1.5 Le statut des SIIC

Depuis le 14 février 2007, INEA a opté pour le régime SIIC applicable de manière rétroactive au 1er janvier 2007. Lors de sa création en décembre 2015, la société FLEX PARK a opté pour le régime SIIC. 

En conséquence, le résultat courant et les plus-values de cession sont exonérés d’impôt sur les sociétés. Il est en de même pour les sociétés PA et ALPHA, fiscalement transparentes.

L’impôt d’INEA au 30 juin 2024 est calculé à partir d’un taux d’impôt effectif moyen pondéré attendu pour l’exercice conformément à IAS 34, tenant compte du niveau du déficit du secteur taxable attendu sur l’exercice.

2.1.6 Impacts financiers des risques environnementaux

Dans le cadre de l’arrêté comptable, INEA présente dans ses comptes les enjeux liés au changement climatique et au développement durable, au cœur de la stratégie d’INEA, au travers notamment :

-       De ses modalités d’évaluation des actifs et passifs du Groupe en application des normes IAS 40 et IAS 36. Au 30 juin 2024, INEA n’identifie ni perte de valeur ni nécessité de revoir ses durées d’utilité au regard du changement climatique,

-       De sa stratégie d’investissements (immeubles neufs ou récents répondant aux dernières normes environnementales en vigueur),

-       De sa stratégie de financement, avec la signature d’emprunts verts à impact (Green Loan ou Sustainability Linked Loan) alignés avec les objectifs de sa feuille de route RSE,

-       De l’ensemble des actions mises en place par INEA pour répondre aux enjeux climatiques et environnementaux,

-       De sa gestion des risques climatiques,

-       En alignement avec les recommandations EPRA, INEA publie dans son document d’enregistrement universel les indicateurs EPRA relatifs aux consommations énergétiques, d’eau et d’émissions carbone de son patrimoine.

2.2      Nouvelles normes et interprétations IFRS applicables par anticipation à compter du 1^er janvier 2024

Il existe des normes et interprétations adoptées par l’Union européenne, non entrées en vigueur pour la période considérée mais pouvant être appliquées par anticipation au 30 juin 2024. INEA n’est cependant pas concernée par ces textes.

Aucun impact significatif n’est attendu de la mise en œuvre de nouvelles normes comptables.

3. Charges locatives et frais de fonctionnement

Ce poste comprend les charges locatives refacturées et non refacturées aux locataires et les frais de fonctionnement

Les frais de fonctionnement comprennent notamment la rémunération GEST, les honoraires, les frais bancaires, les jetons de présence des administrateurs, les impôts et taxes et les pertes sur créances douteuses nettes des dotations et reprises sur dépréciations.

4. Résultat des cessions d’actifs 

Cette rubrique correspond au résultat de cession des actifs déterminé selon les éléments suivants :

5. Ajustements de valeurs des immeubles de placement

La Société enregistre ce semestre une variation de juste valeur de ses immeubles de placement négative de 18 337 milliers d’euros.

Tableau de bouclage du solde net des ajustements de valeurs des immeubles de placement :

6. Frais financiers nets

Les intérêts d’emprunts bancaires nets des gains sur instruments de couvertures s’élèvent à 11 391 milliers d’euros au 30 juin 2024 contre 7 766 milliers d’euros au 30 juin 2023. Cette hausse est liée à l’augmentation de l’encours des emprunts corporate de la Société dans le cadre du financement de sa croissance, et à la hausse des taux d’intérêt.

7. Immobilisations corporelles

Le bien détenu en application d’IFRS 16 concerne le bail des bureaux occupés par INEA à Paris. Le montant restant à amortir au 30 juin 2024 jusqu’à l’échéance du bail (30/01/2029) est de 256 milliers d’euros.

8. Immeubles de placement

L’évaluation de la juste valeur de l’ensemble des immeubles de placement a été catégorisée de niveau 3 au vu des données utilisées au titre des techniques d’évaluation.

Au 30 juin 2024

Les principales augmentations en valeur brute enregistrées ce semestre sont les suivantes :

ü Livraisons / acquisitions : 

 o Le 29 février 2024, la première tranche du parc d’activités situé à Chalifert pour un montant total de 13 678 milliers d’euros hors taxe, en augmentation de 2 066 milliers d’euros sur le semestre.

o   Le 2 avril 2024, la 3ème et dernière tranche de l’ensemble de bureaux Arko situé à Mérignac pour un montant total de 8 503 milliers d’euros hors taxe, en augmentation de 1 738 milliers d’euros sur le semestre.

o   Le 15 avril 2024, l’immeuble de bureaux Cœur de Garonne situé à Bordeaux pour un montant total de 11 899 milliers d’euros hors taxe, en augmentation de 2 243 milliers d’euros sur le semestre.

ü Acquisitions : Néant.

ü Immobilisations en cours (Immeubles en VEFA ou sous promesse) en valeur brute :

o   Ensemble de bureaux « Montpellier Nexus » pour un montant de 7 617 milliers d’euros, stable sur le semestre.

o   Immeuble de bureaux « Aix Atravaia » pour un montant de 12 140 milliers d’euros, en augmentation de 3 728 milliers d’euros sur le semestre.

o   Parc d’activité « Innovespace », tranche 2, situé à Chalifert pour un montant de 2 144 milliers d’euros, en augmentation de 25 milliers d’euros sur le semestre.

o   Parc d’activité « Arty Station » situé à Toulouse pour un montant de 8 497 milliers d’euros, en augmentation de 4 984 milliers d’euros sur le semestre.

o   Parc d’activité « OLEA » situé à Mérignac pour un montant de 6 268 milliers d’euros, en augmentation de 2 105 milliers d’euros sur le semestre.

o   Parc d’activité « Hennequin » situé à Trappes, pour un montant de 3 215 milliers d’euros, en augmentation de 23 milliers d’euros sur le semestre.

o   Parc d’activité « Papin » situé à Trappes, pour un montant de 1 045 milliers d’euros, en augmentation de 7 milliers d’euros sur le semestre.

Les principales diminutions enregistrées en valeur brute ce semestre sont des mises au rebut à la suite de travaux.

Les immeubles de placement d’INEA relèvent dans leur ensemble du niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs telles qu’édictées par IFRS 13. Aucun changement de méthode d’évaluation n’est intervenu par rapport au 31 décembre 2023.

8.1         Tableau de raccordement du patrimoine (expertise externe/ situation comptable)

      * Ajustement de la juste valeur au prix de cession pour les Actifs détenus en vue de la vente

Les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) entrent dans le champ d’application d’IAS 40 et peuvent être évalués à la juste valeur dès lors que celle-ci peut être déterminée de façon fiable et sur une base continue.

INEA considère qu’un immeuble en cours de construction peut être évalué de façon fiable à la juste valeur si sa date de livraison est inférieure à 6 mois ou supérieure à 6 mois mais avec une commercialisation bien avancée. A chaque date de clôture, tous les immeubles en cours de construction dans l’un de ces deux cas font donc l’objet d’une évaluation à la juste valeur ; les autres restant évalués au coût, étant la meilleure estimation de la juste valeur.

• VEFA dont la livraison est attendue avant le 31 décembre 2024 :

o Parc d’activités Arty Station à Toulouse o Parc d’activités OLEA à Mérignac

8.2         Valeur des immeubles de placement par nature 

9. Actifs détenus en vue de la vente

Au 30 juin 2024, le bâtiment A du site Marseille Baronnies est détenu en vue de sa vente pour un montant total de 5 141 milliers d’euros.

10. Participations dans les entreprises associées

10.1  Juste valeur des participations dans les entreprises associées 

Néant.

11. Capital et primes d’émission

Au 30 juin 2024, toutes les actions ordinaires émises sont entièrement libérées. 

Le nombre d'actions auto-détenues est de 27 792 au 30 juin 2024 (30 437 actions au 31 décembre 2023), pour un nombre total d'actions composant le capital social de 10 841 080.

12. Dettes financières

Au 30 juin 2024

a) Augmentation – les principales émission/souscription du semestre sont les suivantes : 

•       Tirage du crédit Green Loan 2020 pour 3 000 milliers d’euros ;

•       Tirage du crédit SLL 2022 pour 31 000 milliers d’euros ; •    Tirage du crédit SLL 2023 pour 1 000 milliers d’euros ;

•       Tirage du crédit SLL 2024 pour 49 000 milliers d’euros ;

•       Intérêts courus 30 juin 2024 pour 4 153 milliers d’euros ;

•       Incidence des TIE pour 569 milliers d’euros

b) Diminution – les principaux remboursements anticipés du semestre sont les suivants : 

•       Remboursement à terme de plusieurs emprunts :

o         Première tranche de l’Euro PP 2018 pour 49 000 milliers d’euros ; o           Metz Oséo pour 71 milliers d’euros ; o        Nantes Oséo pour 70 milliers d’euros ;

•       Remboursement courant de la dette pour 2 230 milliers d’euros ;

•       Intérêts courus au 31 décembre 2023 pour 5 084 milliers d’euros ;

•       Incidence des TIE pour 580 milliers d’euros ;

•       Incidence des instruments de couverture pour 2 244 milliers d’euros ;

c)       Reclassement des dettes financières non courantes aux dettes financières courantes

d)       Reclassement des dettes des actifs non courants destinés à être cédés antérieurs

Au 31 décembre 2023

Echéancier des emprunts et dettes financières au 30 juin 2024 :

Caractéristiques principales des emprunts en cours 

Les taux d’intérêts moyens ci-dessus présentés intègrent les intérêts des instruments de couverture.

Covenant clauses au 30 juin 2024 : 

INEA est tenue vis-à-vis de certains organismes financiers de respecter des ratios :

•      DSCR et ICR au-delà de coefficients fixés contractuellement. 

•      LTV inférieur à un pourcentage 

•      Maintien d’un ratio de fonds propres par rapport aux fonds empruntés

Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport entre le capital restant dû des financements nets de la trésorerie disponible et la valeur réévaluée du patrimoine. Il est ici calculé tel que défini dans les contrats de prêts, il diffère donc du LTV EPRA communiqué par ailleurs dans les différentes publications financières d’INEA.

Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolidés et le service de la dette net (soit amortissement et intérêts des emprunts minorés des produits financiers) supporté par la Société sur l’exercice.

Le ratio de couverture des intérêts (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolidés et la charge financière nette (intérêts sur emprunts minorés des produits financiers).

Au 30 juin 2024 INEA respecte l’ensemble de ces ratios :

L’encours des emprunts concernés par ces clauses de covenants est de 580 173 milliers d’euros au 30 juin 2024 (547 556 milliers d’euros au 31 décembre 2023).

13. Instruments financiers

(1) La juste valeur de la dette financière non courante et courante s’élève à 587 093 milliers d’euros au 30 juin 2024 (pour une valeur au bilan de 596 281 milliers d’euros) contre 557 729 milliers d’euros au 31 décembre 2023 (pour une valeur au bilan de 566 561 milliers d’euros).

La stratégie de couverture des emprunts du groupe reste inchangée pour le premier semestre 2024.

Le montant de la couverture de taux d’intérêt directement comptabilisée en résultat est de -3 milliers d’euros au 30 juin 2024.

Sur la base de l’endettement au 30 juin 2024, et d’un taux d’Euribor 3 mois à 3,711% à cette date-là :

-       une hausse ou une baisse de l’Euribor 3 mois de plus ou moins 1% (soit un E3M applicable de 4,711% ou 2,711%) aboutirait à une variation des intérêts d’emprunts de, respectivement, de +353 et -2 014 milliers d’euros sur une base annualisée ;

-       une hausse ou une baisse de l’Euribor 3 mois de plus ou moins 2% (soit un E3M applicable de 5,711% ou 1,711%) aboutirait à une variation des intérêts d’emprunts, respectivement, de +706 et -5 078 milliers d’euros sur une base annualisée.

Couverture de flux de trésorerie (CFH) - résultat de la comptabilité de couverture

Description des instruments de couvertures utilisés

Opérations sur instruments dérivés de couverture

14. Engagements hors bilan

14.1       Engagements donnés en garantie des dettes financières

* Capital restant dû des emprunts

Le montant de l’encours des emprunts garantis s’élève à 68 033 milliers d’euros au 30 juin 2024 (70 273 milliers d’euros au 31 décembre 2023).

Par ailleurs, des garanties complémentaires existent pour certains emprunts, à savoir :

ü  Cession Dailly loyer ;

ü  Cession Dailly assurances au titre de chaque police d’assurance souscrite ;

ü  Cession Dailly assurances perte de loyers ;

ü  Cession Dailly Garanties locatives ;

ü  Cession Dailly du Contrat de Couverture ;

ü  Nantissement du contrat de couverture ;

ü  Nantissement du compte d’emprunteur ;

ü  Promesse de délégation de loyer ;

ü  Délégation des compagnies d’assurance pour le bénéfice des indemnités dues ; ü Pacte commissoire.

ü  Nantissement de comptes à terme.

ü  Privilège de prêteur de deniers.

14.2  Autres engagements donnés

INEA

ü   Le montant restant à décaisser sur les VEFA en cours au 30 juin 2024 s’élève à 29 937 milliers d’euros.

FLEX

ü Le montant restant à décaisser sur les VEFA en cours au 30 juin 2023 s’élève à 30 555 milliers d’euros.

14.3  Engagements reçus

ü  10 000 milliers d’euros d’emprunt restant à tirer au 30 juin 2024 sur l’emprunt Crédit Green Loan 100M€, d’un montant total de 100 000 milliers d’euros.

ü  3 000 milliers d’euros d’emprunt restant à tirer au 30 juin 2024 sur l’emprunt Crédit Green Loan 105M€, d’un montant total de 105 000 milliers d’euros.

ü  8 000 milliers d’euros d’emprunt restant à tirer au 30 juin 2024 sur l’emprunt LCL, d’un montant total de 8 000 milliers d’euros.

ü  39 000 milliers d’euros d’emprunt restant à tirer au 30 juin 2024 sur l’emprunt SLL 2023, d’un montant total de 50 000 milliers d’euros.

ü  51 000 milliers d’euros d’emprunt restant à tirer au 30 juin 2024 sur l’emprunt SLL 2024 d’un montant total de 100 000 milliers d’euros.

15. Information relative aux parties liées

Les transactions entre parties liées ont été réalisées selon des modalités équivalentes à celles qui prévalent dans le cas de transactions soumises à des conditions normales de concurrence.

INEA a comptabilisé la somme de 3 139 milliers d’euros au titre de la prestation de GEST sur la période, dont 522 milliers d’euros ont été refacturées à Flex Park et 16 milliers d’euros à Alpha.

A l’exception de jetons de présence attribués aux membres du conseil d’administration (hors dirigeants) pour la somme de 76 milliers d’euros, aucune autre rémunération n’a été versée aux administrateurs et aux dirigeants sur le semestre. 

Les dirigeants sont indirectement rémunérés au niveau de la société GEST, cette dernière percevant des honoraires au titre des prestations de services réalisées pour le compte de la société INEA.

16. Evènements post clôture

Le 16 juillet 2024, INEA a signé une promesse de vente concernant les lots C21 et C22 du site Marseille les Baronnies pour un montant de 656 milliers d’euros.

RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES

(Période du 1^er janvier au 30 juin 2024)

Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle

Période du 1^er janvier au 30 juin 2024

Aux Actionnaires

FONCIERE INEA

Siège social : 2 PL DES HAUTS TILLIERS – 92230 Gennevilliers

En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, et en application de l'article L. 451-1-2 III du code monétaire et financier, nous avons procédé à :

•      l'examen limité des comptes semestriels consolidés résumés de la société Foncière Inea, relatifs à la période du 1ᵉʳ janvier 2024 au 30 juin 2024, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;

•      la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.

Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du conseil d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.

I. Conclusion sur les comptes

Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. 

Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.

Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34, norme du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière intermédiaire.

II. Vérification spécifique

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité.

Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.

Fait à Neuilly-sur-Seine et Paris La Défense, le 24 juillet 2024

Les commissaires aux comptes

     PricewaterhouseCoopers Audit                                                             Forvis Mazars SA

                    Mathilde Hauswirth                                                                     Baptiste Kalasz

                       Associée                                                                  Associé